부동산 거래량이 증가하고 있으며, 경기 회복을 기다리고 있습니다.

빈즈엉 의 한 콘도미니엄 단지에서 사람들이 아파트를 둘러보고 있다 - 사진: 응옥 히엔

그렇다면 현재 부동산 시장의 상황은 어떻습니까? 주목하고 고려해야 할 핵심 사항은 무엇일까요?

금리가 낮아지면서 사람들은 주택 구매에 더욱 자신감을 갖게 되었습니다.

최근 투득시(호치민시)에 아파트를 구입한 응우옌 안 투 씨(35세)는 아내와 함께 호치민시의 여러 부동산 프로젝트를 알아보고, 호치민시와 인접한 빈즈엉성의 프로젝트까지 방문했지만 대부분 가격이 너무 비쌌다고 말했다.

여러 프로젝트를 검토한 후, 투 씨 부부는 약 30억 VND에 달하는 도심의 한 프로젝트에서 주택을 구입하기로 결정했으며, 주택 가격의 70%는 은행 대출로 충당하기로 했습니다.

투 씨에 따르면 최근 주택 담보 대출 금리가 하락하여 처음 2년 동안 연 6%의 고정 금리로 대출을 받을 수 있게 되었다고 합니다. 이로 인해 그는 10년 넘게 임대 생활을 한 후 이 집에 정착하기로 결정했습니다.

"사실 지금 선택할 수 있는 아파트가 많지는 않지만, 지난 2년 동안 분양 예정인 프로젝트 수가 매우 적었다는 것을 알게 됐습니다. 이제 금리가 낮아지고 개발업체들이 좋은 지원 정책을 내놓고 있어서 지금 집을 사기로 결정했습니다."라고 투 씨는 말했다.

트란 반 타오(33세) 씨는 신축 아파트나 건설 중인 주택을 구입하는 대신 투득 시에 있는 기존 아파트를 구입하기로 결정했고, 매매 절차를 완료하자마자 소유권 증서를 즉시 받았습니다. 타오 씨에 따르면, 10억 VND의 은행 대출을 연 6% 고정 금리로 2년간 받는 조건은 그의 상환 능력에 적합했습니다.

노바 렉싱턴 부동산 주식회사의 판 응옥 바오 안 사장은 투오이 트레 신문 과의 인터뷰에서 신규 아파트 공급이 부족한 부동산 시장 상황에서, 주택 수요가 실제로 있는 많은 사람들이 당장 거주할 곳을 마련하기 위해 시공 품질이 우수한 완공된 주택을 구매하는 경향을 보인다고 말했다.

6월 22일, 투득시의 한 공증 사무소에는 주말임에도 불구하고 토지 거래 절차, 특히 토지 필지 및 아파트 소유권 이전 관련 공증을 받으러 온 사람들이 있었습니다.

H씨(본 공증사무소 소장)는 현재 토지 거래 공증을 받으러 오는 사람 수가 2023년 '시장 경색' 시기보다 약간 많지만, 팬데믹 이전의 극히 일부에 불과하다고 말했다.

H씨는 지난 6개월 동안 해당 사무실에서 4,000건의 공증 서류를 접수했으며, 그중 3분의 1은 아파트, 토지, 주택 임대 등의 매매 및 양도와 관련된 거래였다고 밝혔습니다.

H씨에 따르면, 오늘날 주택 구매자의 대부분은 주택이 절실히 필요한 사람들, 특히 젊은 부부이며, 아파트의 일반적인 가격대는 한 채당 20억에서 40억 VND 사이입니다.

호치민시 7구에서 건설 중인 부동산 프로젝트 - 사진: 꽝딘

주로 거주할 수 있도록 모든 법적 서류가 완비된 주택을 찾고 있습니다.

동타이 부동산 회사의 쩐 만 치 부사장은 투오이 트레 신문 과의 인터뷰에서 실제 거래 내역을 보면 진정한 주택 수요가 있고 정착하기 위해 집을 사려는 대다수 사람들이 이 시점에 아파트를 구매하기 위해 시장으로 다시 돌아오기 시작했다고 말했습니다.

치 씨는 "현재 구매자들은 법적 서류가 제대로 갖춰지지 않은 건설 중인 부동산 프로젝트에는 더 이상 관심을 보이지 않습니다. 따라서 지금 거래되는 모든 아파트는 완벽한 법적 서류를 갖춰야 하며, 개발업체는 유연한 지불 정책, 장기 분할 납부 일정 등을 제공해야 합니다. 심지어 이미 아파트를 인도받은 프로젝트에서도 잔금의 최대 30%까지는 미납 상태로 남겨두고 추후 납부할 수 있도록 해야 합니다."라고 말했습니다.

마찬가지로 티타늄 부동산 관리 회사의 팜 트롱 푸 이사는 최근 투득시 일부 주거 지역의 토지 거래량이 이전보다 활발해졌다고 밝혔습니다.

토지 가격과 관련하여 푸 씨는 일부 지역에서는 토지 가격이 이전보다 약간 상승하여 평방미터당 1억~1억 1천만 VND에서 1억 3천만~1억 4천만 VND로 올라 팬데믹 이전 수준에 근접했다고 말했습니다.

또한 푸 씨는 향후 토지 분할 및 판매에 대한 규제가 더욱 엄격해짐에 따라 분할 및 판매용 토지 공급이 제한될 것이며, 기반 시설 연결에 대한 정보가 개선됨에 따라 호치민시 외곽 지역인 논짝과 롱안 등 일부 지역에서는 현재 "동결" 기간보다 거래가 더 활발하게 이루어지고 있다고 말했습니다.

한편, 한 외국 부동산 회사의 영업 이사는 자사 상황을 보면 북부 지역의 거래 실적이 남부 지역보다 더 좋으며, 남부 지역의 프로젝트는 예전만큼 호응을 얻지 못하고 있다고 밝혔습니다. 현재 주택 구매자는 주로 주택이 절실히 필요한 사람들이며, 과거처럼 투자나 투기 목적의 구매자는 많지 않다고 덧붙였습니다.

이 전문가에 따르면 호치민시 부동산 시장이 직면한 가장 큰 과제는 신규 프로젝트 공급의 완전한 부재입니다.

예를 들어, 이 기업은 해외 모회사로부터 풍부한 자본을 확보하고 있으며, 프로젝트 개발에 수십억 달러를 투자할 의향이 있습니다. 그러나 토지 자원이 극히 제한적이기 때문에, 회사는 수년간 도시 내에서 개발 가능한 부지를 확보한 인수합병(M&A) 프로젝트를 물색해 왔지만 만족스러운 대상을 찾지 못했습니다. 따라서 이 전문가는 향후에도 공급 측면에서 시장이 어려움을 겪을 것으로 예측합니다.

마찬가지로, 호치민시에서 대규모 프로젝트를 진행 중인 한 부동산 그룹의 부사장 역시 시장 수요 부진으로 인해 부지가 깨끗하고 건설 준비가 완료된 상태임에도 불구하고 프로젝트 부지 내 빌라, 타운하우스, 아파트 개발 계획을 일시적으로 중단해야 한다고 밝혔습니다.

"현재는 미완성된 구간만 마무리하려고 노력하고 있으며, 신규 구간 건설은 어쩔 수 없이 중단한 상태입니다. 고객들은 지금 고가의 아파트에 큰돈을 투자할 준비가 되어 있지 않고, 개발사 자체도 재정적인 어려움을 겪고 있어 이 어려운 시기에 이전처럼 빠르게 공사를 진행할 자원이 부족합니다."라고 관계자는 전했다.

법적 장애물로 인해 부동산 시장은 여전히 ​​어려운 상황입니다.

호치민시 부동산협회 회장인 레 호앙 차우 씨는 부동산 부문의 가장 큰 어려움은 기존 프로젝트에 문제를 일으키는 법적 장애물과 신규 프로젝트를 위한 토지 부족이라고 말했습니다.

차우 씨에 따르면 2024년 1분기에는 3,647m² 규모의 상업용 주택 프로젝트 단 한 건만이 "투자 승인과 투자자 승인을 동시에 받은" 사례가 있었고, 기존 프로젝트 중에서도 219세대 규모의 프로젝트 한 건만 건설이 완료된 상태였다.

상업용 주택 프로젝트는 미분양 주택 판매를 통해 자금을 조달할 자격이 없으며, 현재 진행 중인 상업용 주택 프로젝트(기존 프로젝트)는 62개이며 총 28,462개의 아파트가 있습니다.

또한 차우 씨는 사회주택 사업 중 투자 승인이나 건설 허가를 받은 사업은 없으며, 완공된 사회주택 사업은 242세대 규모의 기존 사업 하나뿐이고, 4,996세대 규모의 사회주택 및 근로자 주택 사업(기존 사업) 7개가 현재 진행 중이라고 밝혔습니다.

차우 씨는 "2024년에도 호치민시 부동산 시장은 주택 공급과 수요의 불균형을 겪을 것이며, 주택 공급 부족으로 인해 주택 가격이 상승하거나 높은 수준을 유지할 가능성이 높다. 특히 고급 주택 부문의 불균형이 지속되고 저렴한 상업용 주택과 사회주택이 심각하게 부족한 상황에서 이러한 현상이 두드러질 것"이라고 말했다.

부동산 사업 수익 증가에 기여한 요인은 무엇입니까?

출처: 호찌민시 통계국 - 작성: 응옥 히엔 - 그래픽: N.KH.

호치민시 통계국에 따르면 올해 첫 5개월 동안 호치민시의 기타 서비스 부문 수입은 1,724억 9,100만 동에 달해 전년 동기 대비 8.6% 증가했습니다. 이 중 부동산 부문 수입은 1,018억 1,400만 동으로 추산되며, 이는 기타 서비스 부문 총수입의 59%를 차지하고 전년 동기 대비 7.4% 증가한 수치입니다. 앞서 2024년 첫 4개월 동안 부동산 부문 수입은 808억 4,500만 동으로 전년 동기 대비 9.8% 증가한 바 있습니다.

투오이 트레(Tuoi Tre) 신문 과의 인터뷰에서 공증 사무소 관계자들은 부동산 부문 수익 증가의 부분적인 원인은 부동산 거래 신고 가격이 이전보다 훨씬 높아 실제 가격에 더 가까워졌기 때문이라고 밝혔습니다.

한 공증사무소 소장은 과거에는 높은 세금을 "피하기 위해" 부동산 거래 금액을 수천만 동이나 수억 동 정도로 낮게 신고하는 경우가 많았지만, 이제는 그런 일이 없어졌다고 말했다. 모든 거래 서류에 5억 동 이상으로 신고된다는 것이다. 신고 금액이 낮으면 세금 환급을 받게 되어 향후 절차에 상당한 불편과 어려움을 초래한다는 것이다.

따라서 이 관계자는 사람들이 신고한 가격이 실제 판매 가격에 더 가까워져 이전보다 세수입이 증가했다고 밝혔습니다.

부동산 시장은 2025년 중반쯤 안정될 것으로 예상됩니다.

하노이 의 아파트 가격은 2024년 상반기에 평균 31% 상승했습니다. - 사진: 남 트란

부동산 시장이 회복 조짐을 보이고 있지만, 전문가들은 저렴한 아파트와 사회주택 거래가 더 활발해질 때 시장이 안정될 것으로 예상하고 있습니다.

건설부에 따르면 2024년 1분기 전국 완공 상업용 주택 프로젝트는 10개, 신규 허가 프로젝트는 19개, 분양 가능한 건설 프로젝트는 38개, 개발 중인 프로젝트는 984개였다.

2024년 1분기 부동산 거래 건수는 총 133,512건으로 집계되었습니다(2023년 1분기 109,066건 대비).

구체적으로, 아파트와 단독주택 거래는 35,853건(2023년 1분기 27,590건 대비)에 달했고, 토지 거래는 97,659건(2023년 1분기 81,476건 대비)을 기록했습니다. 건설부는 또한 아파트 시장이 실질적인 주택 수요가 있는 사람들과 중장기 투자자들의 관심을 계속해서 끌고 있다고 밝혔습니다.

지역 복구

투오이 트레 신문 과의 인터뷰에서 밧동산닷컴(Batdongsan.com.vn) 남부 지역 대표인 딘 민 뚜안 씨는 하노이의 중고 부동산 시장과 고급 아파트 프로젝트 가격이 상승하면서 현지 부동산 시장이 회복세를 보이고 있다고 밝혔습니다.

신규 고급 프로젝트들이 높은 가격을 책정하면서 시장 전반의 평균 아파트 가격이 상승했습니다. 투안 씨는 올해 첫 3개월 동안 아파트 시장이 상승세를 보였지만, 공급과 수요 측면 모두에서 긍정적인 방향은 아니었다고 분석했습니다. 또한 최근 부동산 시장 회복세는 북부 지역에 집중되어 있으며, 아파트뿐 아니라 토지와 단독주택 가격도 북부 지역에서 상승세를 보였다고 지적했습니다.

시장 전체를 살펴보면 부동산 수요가 충족되지 않고 있습니다. 하노이에서 실제로 주택을 필요로 하는 사람들은 평방미터당 4천만 동 이하의 매물을 찾고 있으며, 호치민시에서는 평방미터당 5천만 동 이하의 가격대 매물이 수요가 많지만 현재 공급이 부족한 상황입니다.

CBRE 베트남의 보 후인 뚜안 키엣 이사에 따르면, 최근 시장 공급은 고급 및 럭셔리 아파트로만 구성되어 있으며, 향후 몇 년 안에 중저가 상업용 아파트 물량은 거의 없을 것으로 예상됩니다.

전문가는 또한 주택 공급이 풍부할 때에만 시장 수요가 안정되고, 모든 부문에서 공급과 수요가 균형을 이룰 때에만 시장이 지속 가능하게 발전할 수 있다고 강조했습니다.

현재 부동산 시장은 최근 몇 년간 고가 주택 시장에 치우친 불균형적인 추세를 보이고 있습니다. 따라서 시장은 이러한 공급 과잉을 해소하기 위해 정부의 사회주택 및 저소득층 주택 개발 지원을 기대하고 있습니다.

부동산 관련 법률 집행에 대한 기대.

전문가들에 따르면, 정부가 부동산 시장 관련 법률 3개를 이전 국회 결의안보다 5개월 앞당겨 8월 1일부터 시행하고, 신용기관으로부터 담보를 수용할 때 일관성과 엄격성을 확보하기 위해 신용기관법 제200조와 제210조의 두 조항도 8월 1일부터 조기 시행하도록 제안한 것은 부동산 시장에 새롭고 투명하며 유리한 법적 틀을 마련할 것으로 보인다.

하지만 현실적으로 이러한 법률의 시행에는 항상 시간차가 있으며, 눈에 띄는 효과가 나타나기까지는 6개월에서 1년이 걸립니다. 더욱이, 이 법률들은 시장 균형이나 주택 가격 조정에 대해서는 다루지 않으며, 금리 인하나 토지 가격 인하에 대해서도 언급하지 않습니다. 오히려 사업 투입 비용이 증가할 가능성이 있어 주택 가격 하락을 기대하기는 어렵습니다.

딘 민 뚜안 씨는 법률이 시장에 반영되기까지는 시간이 걸리고, 지침이나 시행령도 필요하기 때문에 단기적으로는 시장 공급이 여전히 부족하다고 지적했습니다. 현재 우리는 기존 법률과 새로운 법률 사이의 과도기에 있으며, 누구도 선뜻 결정을 내리지 못하고 있어 신규 상품 공급이 제한적입니다. 이러한 상황에서 신규 공급을 창출하는 프로젝트는 매우 높은 가격에 판매될 가능성이 있습니다.

하지만 투안 씨는 새로운 법이 북부와 남부 모두에서 공급 문제를 해결하고 프로젝트의 법적 병목 현상을 해소하는 데 도움이 되기를 희망합니다. 규제가 더욱 명확해지고 중장기적으로 공급이 더욱 풍부해질 것입니다.

새 법은 개발업체에 대한 요건을 더욱 엄격하게 적용하여 충분한 재정 능력을 갖춘 업체만 프로젝트를 진행할 수 있도록 하는 한편, 주택 구매자에게는 5%의 계약금만 요구함으로써 구매자를 지원합니다. 이는 개발업체 심사 과정을 개선하여 더욱 건전한 시장을 조성할 것입니다. 그러나 부동산 시장이 균형을 이루고 지속 가능한 발전을 이루기까지는 적어도 2025년 2분기까지는 걸릴 것으로 예상됩니다.

건설부 차관 Nguyen Van Sinh:
정부는 주택 가격을 낮추기 위해 공공주택 공급 확대를 지원할 것입니다.

정부 결의안 33호는 부동산 시장에 대한 포괄적인 해결책을 제시했습니다. 이에 따라 정부는 제도 개선, 사회주택 개발 촉진, 기업의 자본 접근성 향상, 사업 자금 조달을 위한 채권 발행 등 일련의 대책을 도입했습니다.

시장을 위한 해결책은 이미 마련되어 있고, 지역 수준으로 분산되어 있으며 모든 것이 간소화되어 있지만, 구현 속도가 느립니다.

도시 지역 대다수 주민의 주택 수요를 충족하기 위해 사회주택 공급을 늘리는 것은 주택 공급을 확대하고 주택 구조를 재조정하여 현재의 주택 가격을 낮추는 해결책입니다. 저렴한 주택이 많아지면 주택 가격은 자연스럽게 하락할 것입니다.

정부는 조만간 사회주택 개발에 관한 별도의 시행령을 발표하여 투자 절차를 간소화하고 사회주택 사업 투자자들이 투자 절차를 진행하고, 토지와 자본을 확보하고, 사회주택을 판매하는 데 최대한의 편의를 제공하고자 합니다.

출처: https://tuoitre.vn/giao-dich-bat-dong-san-tang-cho-soi-dong-tro-lai-20240623074751839.htm