2주택 대출 제한 제안: 정책 추진을 위해 '실시간' 데이터 필요

(CLO) 전문가들은 베트남이 부동산 시장과 관련하여 세금을 부과하거나 새로운 정책을 발표하기 전에 데이터가 필요하다고 말합니다. 그리고 그 데이터는 반드시 "실시간" 데이터, 즉 깨끗한 데이터여야 합니다.

부동산 투기를 억제하고 주택 가격을 억제하기 위해 2주택 구매에 대한 대출을 제한하자는 건설부의 새로운 제안에 대해, 부동산 시장 연구 및 평가 연구소의 부소장인 Tran Xuan Luong 박사는 다음과 같이 단언했습니다. 건설부의 1주택과 2주택을 구분하자는 제안은 필요합니다.

부동산 시장 조사 및 평가 연구소 부소장 Tran Xuan Luong 박사 (사진: LD)

- 선생님, 자본 흐름이 줄어들면 시장 심리도 분명 어느 정도 변화할 것입니다. 선생님께서는 이것이 시장 침체를 초래하는 조치라고 생각하십니까, 아니면 자본이 올바른 목표, 즉 실제 주택 구매자에게로 돌아올 기회라고 생각하십니까?

저는 현재 상황에서 주택 구매자들의 심정에 공감합니다. 특히 대도시에서 주택을 구매하는 것은 매우 어렵습니다. 또한 건설부가 시장과 주택 가격을 규제하는 데 있어, 특히 사회 보장뿐만 아니라 경제 에도 큰 영향을 미치는 특수한 상품인 주택 가격을 제대로 관리하지 못한다면 안보와 국방에도 악영향을 미칠 수 있다는 점에 대해서도 공감합니다.

세금을 부과하거나 정책을 시행하기 전에 데이터가 필요하다고 생각합니다. 그리고 그 데이터는 반드시 "실제" 데이터, 즉 정제된 데이터여야 합니다. 현재로서는 이러한 데이터가 부족하기 때문에 정책은 장기적인 비전 없이 "임상적"인 성격을 띠는 경우가 많습니다.

건설부의 1주택과 2주택을 구분하는 방안은 필요하고 세계적인 추세에 부합하지만, 단기적인 해결책일 뿐입니다. 장기적으로는 데이터와 법 체계를 동기화하여 목표 달성을 위한 적절한 조치를 취해야 합니다.

세금을 성급하게 부과하면 시장에 반드시 영향을 미치고, 심지어 시장이 "급격하게 멈춤"을 초래하여 연쇄 반응을 일으킬 수 있습니다. 세금이 부과될 때, 영향을 받는 주체가 명확해지므로 이 과정에 대한 세심한 준비가 필요합니다.

부동산 시장 발전과 관련하여, 국가 관리자로서 부동산은 필수재이기 때문에 안정성을 유지하는 것이 중요합니다. 무엇보다도 토지는 국민의 소유이며 국가가 관리하기 때문에 투자자들에게 깨끗한 토지 공급을 위한 대책이 필요합니다. 기업들이 과도한 시간을 소비하게 되면, 행정 비용이 주택 가격에 영향을 미치게 됩니다.

자본 재원 측면에서 베트남은 현재 이 부문에 대한 장기 자본이 부족하여 주로 상업은행에 의존하고 있습니다. 한편, 은행들은 수익과 대출 안정성을 확보해야 합니다.

사람들의 소득에 대한 데이터가 불완전하면 은행에서 사람들의 부채 상환 능력을 판단하기 어렵고, 이로 인해 주택 구매자가 대출을 받기 어려워집니다.

싱가포르나 한국과 같은 많은 국가에서는 사람들이 주택 저축 기금을 가지고 있습니다. 이는 일을 시작하는 순간부터 소득에서 공제됩니다. 주택 가치의 40~50%를 모으면 나머지는 국가에서 우대 금리를 적용하여 장기 대출해 줍니다.

덕분에 지속 가능한 주택 목표를 달성할 수 있는 깨끗한 토지와 장기 자본을 확보할 수 있습니다. 베트남에서는 토지와 자본을 확보하기 어렵고, 사회주택은 상업용 주택과 동일한 절차를 거쳐야 하기 때문에 이 문제를 해결하기가 매우 어렵습니다.

- 기업과 부동산 중개인의 관점에서 볼 때, 베트남 부동산 중개인 협회는 자본 흐름 규제를 통해 위험을 통제하고 시장이 안정되고 침체에 빠지지 않도록 돕기 위해 건설부와 은행에 제안이나 권고 사항이 있습니까?

데이터 측면에서, 결국 적절한 대출 대상은 여전히 ​​데이터에 달려 있습니다. 첫 번째는 개인 데이터입니다. 우리는 각 대출자뿐만 아니라 그들의 관계까지 알고 있으며, 이는 데이터를 통해 가능합니다. 데이터가 완성되면 더 이상 해당 부동산 명의로 대출을 받는 아이들은 없을 것이며, 적절한 대출 대상을 찾을 수 있을 것입니다.

시급히 데이터 세트를 구축해야 장기적이고 정확한 해결책을 도출할 수 있습니다. 데이터가 없으면 최적의 해결책을 찾기가 어렵습니다. 단기적으로는 국가 관리를 개선하고, 은행에 대한 감독, 검사, 심사 및 사후 감사를 강화해야 합니다.

현재 주택 가격 상승을 살펴보면, 관련된 모든 사람이 이해관계를 가지고 있습니다. 예를 들어, 행정 절차에서는 이를 발행하는 사람 모두가 이해관계를 가지고 있고, 자본금 지출 단계에서는 은행 관계자들도 이해관계를 가지고 있으며, 중개 기관들도 있습니다. 이 모든 요소들이 합쳐져 주택 가격을 매우 높게 끌어올리고 있습니다.

제 생각에는 장기적으로 개인 정보, 관계, 재정, 현금 흐름, 자금 출처 등 표준 데이터를 확보해야 합니다. 그 돈이 건전하든 그렇지 않든, 우리는 그 돈을 통제해야 합니다. 요즘에는 가격에 개의치 않고 집을 사는 사람들이 있는데, 이는 자금 세탁의 징후입니다. 현금 흐름을 통제하지 못한다면 매우 위험합니다.

현재로서는 검사, 감독, 사후 감사 강화와 같은 단기적 해결책이 필요합니다. 건설부나 재무부 등 부처가 조율하여 시행해야 합니다. 정책을 발표할 충분한 데이터가 확보될 때까지 미룬다면 너무 늦을 것입니다.

정책을 제대로 이행하려면 '실시간' 데이터가 필요합니다. 일러스트 사진/CD

- Tran Xuan Luong 박사님, 부동산으로 유입되는 신용 자본의 현재 추세가 긍정적인 신호라고 생각하십니까? 그리고 향후 이러한 추세를 어떻게 평가하십니까?

현재 은행들은 국가 정책을 공유하고 준수해야 하며, 구체적으로는 대출 금리를 인하하고, 대출 기간을 연장하며, 안정적인 이자율 마진을 약속해야 합니다.

은행은 국민으로부터 자본을 조달해야 하지만, 조달의 원천과 대출 수요는 정반대입니다. 장기 자금 조달은 높은 금리를 필요로 하는 반면, 장기 대출은 낮은 금리를 유지해야 합니다. 이는 은행 시스템에 매우 어려운 문제입니다.

저는 은행들이 수년간 이익을 축적해 왔고, 이제는 사회와 국가와 그 부담을 공유해야 한다는 점을 현 시점에서 이해하기를 바랍니다.

은행들이 대출자들에게 추가 보험 가입, 좋은 계좌 번호, 또는 추가 서비스 구매를 요구하는 등 정책을 "회피"하려고 시도한다면, 특히 젊은 주택 구매자를 포함한 대출자들의 부담이 증가할 것입니다. 그렇게 되면 국가 지원 정책은 실질적인 효과를 잃게 될 것입니다.

은행들이 어려움 속에서도 사회적 책임을 다하고, 국가와 협력하여 정책을 실질적으로 실천하며, 시장의 단기적 어려움을 해결해 나가기를 바랍니다.

물론 장기적으로는 시장의 규칙을 따라야 합니다. 신용, 이자율, 투자는 투명성, 데이터, 건전한 경쟁을 기반으로 운영되어야 합니다.

감사합니다!

출처: https://congluan.vn/de-xuat-han-che-cho-vay-mua-nha-thu-hai-can-du-lieu-song-de-chinh-sach-di-dung-huong-10315284.html