부동산 시장 난제 해결

2월 8일, 베트남 국가은행(SBV)은 하노이 에서 많은 부동산 기업, 상업은행, 기업협회, 은행협회, 각 부처 대표, 지점장 등이 참석한 가운데 부동산 신용 컨퍼런스를 개최했습니다.

기업들, 부채 구조조정 및 부채 연장 제안

회의에서 다오 민 투 베트남 국가은행 부총재는 베트남 국가은행이 부동산 대출 강화에 대한 어떠한 문서나 성명도 발표하지 않았지만, 시스템 안전을 보장하기 위해 고금리 투기 부문 등 일부 위험 부문에 대한 신용 관리를 엄격히 지시했다고 밝혔습니다. 주택 구매자의 합법적인 목적을 위한 신용은 다른 부문과 마찬가지로 공정성을 보장해야 합니다.

최신 통계에 따르면, 2022년 말 기준 TDBDS의 미상환 부채는 약 25억 8천만 VND로, 2021년 말 대비 약 24.27% 증가했습니다. TDBDS는 가장 높은 성장률을 보이는 부문 중 하나이며, 전체 미상환 부채의 21.2% 를 차지하며 지난 5년 중 가장 높은 수치를 기록했습니다. 따라서 현재 은행들은 고성장과 고부채를 가진 부동산 부문에 여전히 신용을 제공하고 있음을 알 수 있습니다. 프로젝트의 경우, 관련 규정에 따라 실행 가능한 대출 계획을 통해 대출이 이루어지고 있습니다.

Vingroup, Novaland, Hung Thinh Land, Sun Group , Ho Chi Minh City 부동산 협회 등 법인 및 부동산 기업 대표들은 부채 구조 조정, 부채 연장, 이자율 인하, 부동산 위험 계수 감소, 담보 자산의 담보인정비율 증가, 채권자에 대한 기업의 상환 능력 지원 등의 문제에 초점을 맞춰 약 17개의 권고안을 제시했습니다. Vinhomes(Vingroup) 이사회 의장인 Pham Thieu Hoa 씨는 국가은행과 은행에 지침 문서에서 대출 목적 및 지급 양식에 대한 장애물을 제거하고 부동산 대출의 분류 및 통제와 관련된 메커니즘을 제거하기 위한 조치를 취할 것을 요청했습니다.

또한, 재계 관계자들은 대규모 투자자와 주요 프로젝트에 대한 구체적인 정책 메커니즘을 보완하고, 균등화(leveling)를 방지하기 위해 완전한 법적 문서를 마련해야 한다고 강조했습니다. 동시에, 국민과 투자자들의 재정 여건을 지원하기 위해 금리를 점진적으로 인하하는 조치가 마련되어야 합니다. 노바랜드(Novaland)의 그룹 구조조정 담당 이사이자 대표인 도 티 푸옹 란(Do Thi Phuong Lan) 씨는 중앙은행이 부동산 기업들의 부채 구조조정 및 24~36개월 동안의 부채 연장을 허용해 주기를 기대하고 있습니다.

훙틴랜드(Hung Thinh Land)의 레 쫑 크엉(Le Trong Khuong) 대표이사도 현재 상황에서 부채 집단 간 격차(debt group jumping) 문제가 발생할 수 있다고 지적했습니다. 그는 부채 집단 간 격차를 방지하기 위해 당국이 부채 구조조정 및 연장을 허용해야 한다는 과감하고 구체적인 정책이 필요하다고 주장했습니다. 이는 기업의 생산 및 사업 운영을 위한 후속 부채 상환에도 도움이 될 것입니다. 또한, 크엉 대표는 기업이 사업 자금을 확보할 수 있도록 여력을 확대하여 채권자들의 신뢰를 높이고 기업 채권에 대한 투자를 지속할 수 있도록 해야 한다고 제안했습니다.

응우옌 티 홍 국가은행 총재가 컨퍼런스에서 연설하고 있다. 사진: 하이옌

이자율이 낮아질 것입니다.

대출 금리 인하는 많은 기업들이 제안한 내용 중 하나입니다. 이 문제와 관련하여, 비엣콤은행(Vietcombank) 응우옌 탄 퉁(Nguyen Thanh Tung) 총재는 회의 직전에 시중은행 총재들이 중앙은행의 지침을 철저히 이행하기로 합의했다고 밝혔습니다. 기업과 시장을 지원하기 위해 부동산 사업 금리를 포함한 대출 금리를 점진적으로 인하하기로 합의했습니다.

부동산 기업 부채 상환 기간 재조정 및 부채 그룹 유지 방안에 대해 은행 관계자는 은행업 부실채권 관리 측면에서 안전성을 신중하게 평가하고 검토해야 한다고 밝혔습니다. 하지만 다른 업계에서도 유사한 제도를 "요구"하고 있기 때문에 부동산 기업만을 위한 특혜 제도를 마련하기는 어렵다고 덧붙였습니다.

회의를 마무리하며, 베트남 국립은행 총재 응우옌 티 홍은 은행 시스템에 이자율을 최대한 낮추고, 우수한 프로젝트와 사회주택 프로젝트에 대출하기 위해 노력하라고 지시했습니다. 대출이 집중도가 높은 뒷마당 기업에 집중되면 매우 위험할 것이라고 강조하면서, 총재는 은행에 다수의 대규모 고객과 고객 그룹, 대주주와 관련된 고객, 교차 대출 등에 대한 대출 집중도를 통제할 것을 요청했습니다.

부동산 위험계수 인하 제안과 중장기 대출의 단기 자본 사용 비율 강화 로드맵에 대해, 총재는 부동산에 높은 위험가중치를 적용하는 것은 은행 간 조건 차이를 통제하기 위한 것이라고 밝혔습니다. 은행들은 부동산 대출 시 조건 불균형을 겪고 있습니다(부동산 대출의 90%는 중장기 대출이고, 단기 대출의 80%는 자본 조달에 사용됩니다). 중장기 자본 사용 위험계수 강화 로드맵 또한 유사한 목적을 가지고 있습니다.

국가은행 총재는 현재 부동산 기업들이 겪는 어려움의 70%가 법적 절차에 있다고 지적했습니다. 따라서 부동산 시장의 어려움을 해결하기 위해서는 다양한 정책과 해결책을 조율해야 합니다. 총재는 또한 부동산 기업들이 체계적인 자금 흐름을 관리하고 모든 상황에 선제적으로 대응할 수 있도록 예측해야 한다고 당부했습니다. 부처, 지부, 관리 기관의 해결책 외에도, 기업들 스스로 매출 목표, 이익, 그리고 제품 소비 능력 간의 균형을 재정비하여 은행 대출 상환에 필요한 적절한 조정을 해야 합니다.

정부는 저가 주택, 근로자 주택, 사회 주택 등에 부동산 대출을 지원하는 데 관심을 갖고 있으며, 이를 위해 기업이 적극적으로 참여하도록 요구하고 있습니다.

건설부, 2개 법안 개정

건설부 차관 응우옌 반 신에 따르면, 지난 3년간 부동산 투자는 증가했습니다. 그러나 4분기에도 부동산 기업들은 부동산 업계의 제도적, 법적 문제 등 여러 가지 이유로 여전히 많은 어려움을 겪고 있습니다. 건설부는 주택법과 부동산사업법 두 건의 개정을 주관하고 있으며, 이러한 어려움을 극복하기 위한 다양한 정책이 마련될 것입니다. 부동산 시장 발전을 촉진하기 위해 국회에 시의적절한 해결을 촉구하는 여러 현안들이 발의되고 있습니다.

Le Dat Chi 박사 – 호치민 경제대학교:

부동산 기업은 자본을 올바른 목적에 사용해야 합니다.

베트남 중앙은행은 부동산 신용을 강화하지 않겠다고 밝혔지만, 부동산 기업들이 자본 활용 목적을 명확히 하는 것이 중요합니다. 과거에는 채권에 의존했지만, 이제는 채권 발행이 어려워지면서 은행들이 "여유" 때문에 채권을 매입하지 않을 것입니다. 부실 채권으로 이어지는 횡령은 시중은행에도 영향을 미치지만, 기업이 회사채 매입에 투자하고 자본을 자의적으로, 그리고 정당한 목적 없이 사용하는 것 역시 바람직하지 않습니다. 따라서 은행은 채권 회수, 부채 연장, 또는 "여유" 확보를 위한 조치를 취하고 있습니다.

경제학자 Nguyen Tri Hieu 박사:

특별 대출 프로그램이 필요합니다

부동산 시장은 프로젝트 진행을 위한 자본 부족으로 부분적으로 얼어붙었습니다. 자금이 부족해지면 기업들도 자산 매각을 원하지만, 많은 지역의 부동산 가격이 하락하여 매각이 쉽지 않습니다. 따라서 현재 주로 신용 자본에 의존하는 부동산 시장에는 자금이 필요합니다. 그러나 시중은행들은 유동성 부족으로 인해 부동산 관련 부실채권에 대한 우려를 표명하고 있으며, 일부 부동산 관련 회사채는 "채무 불이행"으로 전락할 가능성도 있습니다. 일부 부동산 사업체의 어려움 또는 "채무 불이행"은 전체 시장에 연쇄적인 영향을 미칠 수 있습니다. 부동산 시장뿐만 아니라 다른 여러 분야도 어려움을 겪고 있으므로, 시장이 스스로 회복되도록 해야 합니다. 신용 자본의 어려움을 해소하기 위해, 신용 자본의 어려움을 해소할 수 있는 방안을 마련할 수 있습니다. 예를 들어, 신용도가 높고 잠재적인 부동산 사업체를 대상으로 부채 상환 능력이 있는 고객을 대상으로 특별 대출 프로그램을 제공하는 방안이 있습니다. 구체적인 지원 프로그램과 관련하여 과거 정부와 베트남 국립은행은 상업용 주택, 사회주택 등을 구매하는 데 필요한 저금리 대출을 지원하기 위해 3조 VND 규모의 신용 패키지를 시행했습니다.

노바랜드 그룹 구조조정 담당 이사인 도티 푸옹란 여사:

법적 문제를 근본적으로 해결하세요

지난 2년간의 코로나19 여파와 채권 시장의 혼란, 그리고 최근의 통화 긴축 정책은 부동산 사업의 기반을 약화시켰습니다. 적정 금리 수준을 유지하면 시장 회복에 도움이 되고, 부동산 사업의 지속성을 높이며, 프로젝트 법적 문제를 해결하고 지속적으로 발전할 시간을 확보할 수 있습니다. 부동산 및 건설 사업의 채권 만기를 최대 3년으로 연장하여 시장의 "압박을 줄이고 신뢰를 강화"해야 합니다. 투자자의 지지를 받는 부동산 매입을 위해 대출받은 개인의 부채를 구조조정하고, 개인 고객의 대출 금리 인하를 고려해야 합니다. 정부는 중복되는 법률로 인한 법적 문제의 근본적인 해결을 지원하는 시의적절한 해결책을 마련하고, 간단하고 투명한 계수 K에 따라 토지 이용료를 책정하여 프로젝트가 신속하게 진행될 수 있도록 지원함으로써 비용을 절감하고 제품 가격 하락을 도모해야 합니다.

Son Nhung - Thai Phuong 녹음

출처: https://nld.com.vn/thoi-su/go-kho-thi-truong-bat-dong-san-20230208222723752.htm