토지법 문제 해결

부이 반 끄엉 국회 사무총장이 최근 대의원들에게 보낸 질의서 관련 요약 보고서는 정부가 부동산 시장의 어려움을 해소하기 위해 여러 조치를 취하고 여러 문서를 발행했다고 평가했습니다. 전보와 총리에게 각 부처와 지방 자치 단체에 부동산 시장 구조 조정을 요청하는 문서 등이 그 예입니다. 그러나 주택 시장을 포함한 부동산 시장은 여전히 ​​법적 절차, 토지 자금, 투자자본 등으로 인해 어려움과 정체에 직면해 있습니다.

"주거용지" 부족으로 승인 불가

투자 관련 일부 행정 절차가 복잡하고 걸림돌이 되며, 시장 세분화가 여전히 편향되어 있고, 이 시장에 투자된 신용 자본은 여전히 ​​많은 잠재적 위험을 안고 있습니다. 이러한 어려움으로 인해 부동산 기업들은 투자 및 건설 사업을 중단해야 하며, 이는 시공사, 자재 공급업체 등 여러 산업에 어려움을 초래합니다. 감정평가기관은 "토지 가격 결정, 토지 사용료, 부지 정리, 투자자 선정 관련 규정 등 토지 관련 법적 문제는 투자, 입찰, 토지 관련 규정과 중복되는 부분이 많아 주택 시장의 회복과 발전을 가로막는 주요 장애물"이라고 평가했습니다.

호치민시에서는 어려움에 직면해 해결을 위해 연구 중인 100개 이상의 부동산 프로젝트 외에도, 기획투자부는 최근 시 인민위원회에 해당 지역 부동산 프로젝트에 대한 투자 승인 이행 상황을 보고했습니다.

이에 따라 본 기관이 처리하고 있는 투자 정책 승인을 요청하는 117개 프로젝트 서류 중 62개 프로젝트는 주거용 토지가 없거나 2014년 주택법 규정에 따라 모든 주거용 토지를 양도받지 않아 상업용 주택 프로젝트(NƠM) 투자자 조건을 충족하지 못합니다.

이에 따라 기획투자국은 호찌민시 인민위원회에 해당 투자 정책이 투자법 및 주택법 규정을 충족하지 않는다는 이유로 승인하지 말 것을 권고했습니다. 이로 인해 부동산 기업들은 프로젝트 시행이 지연될 수 있다는 우려를 표명했습니다.

법적 장벽을 제거하면 부동산 프로젝트가 원활하게 진행되고 시장 개발이 촉진될 것입니다. 사진: HOANG TRIEU

경제 법대(VNU-HCM) 법학부 강사인 응우옌 낫 칸(Nguyen Nhat Khanh) 석사에 따르면, 법적인 관점에서 볼 때 이 62개 사업에 대한 투자 정책을 승인하지 않는 것은 전적으로 타당합니다. 그러나 경제적 관점과 부동산 시장 발전 측면에서 볼 때, 이는 적절하지 않은 측면이 많습니다.

새로운 농촌 프로젝트를 실행하려면 기업이 충분한 토지 자금을 보유해야 하지만, 실제로 100% 주거용 토지 또는 일부 주거용 토지로 구성된 프로젝트는 시장에 나와 있는 전체 신규 농촌 프로젝트 수의 5%에 불과합니다.

따라서 위에서 언급한 엄격한 토지 이용 형태 규제는 기업들이 NƠTM 프로젝트 건설을 제안할 때 많은 어려움을 야기합니다. 이러한 문제를 해결하지 못하면, 이러한 프로젝트 실행에 투자된 수십억 VND가 "막혀" 투자자본 낭비를 초래할 뿐만 아니라 주택 공급 문제도 해결하지 못할 수 있습니다.

응우옌 낫 칸(Nguyen Nhat Khanh) 씨는 위에 언급된 프로젝트들을 해결하기 위해서는 법적 및 관리적 해결책이 필요하다고 말했습니다. 법적 관점에서, 국회는 주택법상 NƠTM 프로젝트를 시행하기 위해 토지 이용 형태 규정을 조속히 연구하고 개정해야 합니다. 현재처럼 주거용 토지에만 국한되지 않고 프로젝트의 토지 이용 형태를 제한하는 것이 아니라, 지역 토지 이용 계획 및 건설 계획을 준수하도록 해야 합니다.

"경영 관점에서, 가까운 미래에 호치민시 인민위원회는 토지를 사용하는 프로젝트에 대한 입찰을 조직하여 NƠTM 프로젝트를 구현하기 위한 조건을 충족하는 투자자를 선정하거나(입찰에서 승리하면 국가는 NƠTM 프로젝트를 구현하기 위해 토지를 할당하거나 토지를 임대함) NƠTM 프로젝트의 목적을 사회 주택으로 전환하여 토지 사용 형태에 구속되지 않도록 함으로써 이 62개 프로젝트의 투자자들을 지원할 수 있습니다." - 마스터 칸은 자신의 의견을 표명했습니다.

많은 규정이 개정되어야 합니다.

호치민시 부동산협회 회장인 레 황 짜우(Le Hoang Chau)는 국회에 보낸 공식 공문에서 "NƠTM 프로젝트를 시행하기 위한 계획에 따라 토지 유형에 대한 토지 사용권을 받거나 토지 사용권을 갖는 것에 대해 투자자가 협상할 수 있는 조건을 만들기 위해 토지법 초안(개정) 제128조 b항 1항, a항 4항 및 6항을 개정할 것을 제안합니다."라고 밝혔습니다. 이 공문은 기업과 투자자가 토지 사용 계획, 도시 계획 및 건설 계획에 따라 토지 유형에 대한 토지 사용권을 받거나 토지 사용권을 갖거나 토지 사용권을 갖는 것에 대해 협상할 수 있는 조건을 만들기 위해 토지법 초안(개정) 제128조 b항 1항, a항 4항 및 6항을 개정하여 NƠTM 프로젝트를 시행할 것을 제안했습니다.

차우 씨는 또한 토지법 초안(개정판) 제128조 1항 b목의 규정은 주거용 토지 사용권 수령에 대한 계약만 허용하거나 주거용 토지 또는 주거용 토지와 기타 토지를 사용할 권리가 있어야 하기 때문에 2013년 토지법의 현행 규정보다 좁은 의미를 갖고 있으며, 이로 인해 투자자가 토지에 접근하기 위한 유리한 조건이 마련되지 않고 토지를 사용하는 사람들의 합법적이고 정당한 권리와 이익이 보장되지 않는다고 지적했습니다.

차우 씨에 따르면, 이 규정이 통과되면 향후 10년 내에 투자자들은 신농촌개발 프로젝트를 시행하기 위해 "주거용지 및 기타 토지 사용권 수령에 대한 합의"를 할 수 없게 되어, 토지법 초안(개정판) 제128조 6항에 규정된 "주거용지 및 기타 토지 사용권 보유" 조건을 충족하는 투자자가 없게 될 것입니다.

미래 주택 문제와 관련하여, 최근 국회 경제위원회와 건설부가 주최한 부동산 사업법(개정안) 초안 워크숍에서 호치민시 인민위원회 부위원장인 부이 쑤언 꾸엉은 최근 호치민시에서 주택 사업 추진 시 미래 건설 프로젝트에서 많은 문제가 발생하고 있다고 지적했습니다. 따라서 관할 당국은 미래 주택 판매 자격을 갖춘 프로젝트를 승인하는 서류를 보유해야 하며, 이는 토지법 조항을 참조할 때 특히 NƠTM 구매자의 소유권 증서 발급과 같은 여러 가지 결과를 초래합니다.

부이쑤언꾸엉 씨에 따르면, 부동산 사업법(개정) 초안 제25조 2항은 미래에 건설될 주택 및 건설 공사가 다음 유형의 토지 사용 문서(토지 할당 결정, 토지 임대; 토지 임대 계약; 토지 사용권 증명서; 주택 소유권 및 토지 사용권 증명서; 토지 사용권 증명서, 주택 소유권 및 토지에 부착된 기타 자산...) 중 하나를 보유해야 하는 조건을 규정하고 있습니다.

한편, 현행 토지법에 따르면 토지 사용자는 토지 이용권 증서를 소지한 경우 토지 이용권을 양도, 임대, 전대, 증여, 저당, 자본금 출자 등이 허용됩니다.

토지 사용자가 재정적 의무 이행을 지연하거나 재정적 의무를 지게 된 경우, 권리를 행사하기 전에 재정적 의무를 완수해야 합니다. 즉, 투자자가 토지를 배정받았지만 토지 사용료에 대한 재정적 의무를 완수하지 않은 경우, 토지법 규정에 따라 토지 사용권 양도권을 포함한 토지 사용자의 권리를 행사할 수 없습니다.

따라서 호치민시 인민위원회는 "투자자가 재정적 의무를 이행하고 토지 사용권 증명서를 소지하고 있으므로" 향후 사업에 투입될 주택 및 건설 공사 승인 절차에 필요한 토지 조건 내용을 초안 위원회가 검토하고 조정할 것을 권고합니다. 이는 다음 단계, 특히 토지 사용권 증명서 발급 과정에서 발생할 수 있는 법적 문제를 최소화하기 위한 것입니다.

이전 후 계획 조정 허용

호치민시 인민위원회 부위원장 부이 쑤언 끄엉은 부동산 사업법 초안에서 부동산 프로젝트 양도 원칙은 프로젝트의 전부 또는 일부를 양도할 때 프로젝트의 목표와 계획이 변경되지 않도록 보장해야 한다고 규정하고 있다고 밝혔습니다. 이는 많은 투자자들이 프로젝트를 인수한 후 프로젝트를 개선하기 위해 계획을 조정해야 하기 때문에 "유리하지 않다"고 덧붙였습니다. 부이 쑤언 끄엉 부위원장에 따르면, 프로젝트 조정은 프로젝트를 최적화하는 것이며, 최종적인 핵심은 토지 이용 계수를 높이고 도시 계획법의 규정을 준수하는 것입니다. 투자자들은 규정에 따라 조정해야 하며, 이로 인해 추가적인 재정적 의무가 발생합니다. 호치민시 인민위원회는 시행 과정에서 도시 계획법의 규정과 충돌하지 않도록 이 규정을 개정할 것을 제안했습니다. 그렇지 않으면 프로젝트 양도 후 시행 과정에 영향을 미칠 것입니다.

세미나 "부동산의 법적 장벽 제거"

11월 9일, 노동신문은 "부동산의 법적 장벽을 제거하자"라는 주제로 토론회를 개최하여 방문객의 의견을 경청하고 흡수하여 부동산 시장의 병목 현상을 해소하고 흐름을 원활하게 하며 안정적이고 지속 가능한 경제 성장을 촉진하는 해결책을 찾았습니다.

(*) 11월 8일자 노동신문 참조

출처: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm