토지법 관련 장애물 제거.

최근 국회 사무총장 부이 반 꾸엉이 제기한 질의에 대한 요약 보고서가 의원들에게 전달되었는데, 이 보고서에 따르면 정부는 부동산 시장의 어려움을 해결하기 위해 총리 직속 전보와 지방 정부에 부동산 시장 구조 조정을 촉구하는 지시 등 여러 조치를 취하고 다수의 문서를 발표했습니다. 그러나 주택 시장을 포함한 부동산 시장은 여전히 ​​법적 절차, 토지 확보, 투자 자본 부족 등의 어려움과 병목 현상에 직면해 있습니다.

"주거용 토지"가 부족하다는 이유로 신청이 거부되었습니다.

투자 관련 행정 절차가 번거롭고 장애물을 초래하며, 시장 부문 간 불균형이 지속되고, 투자 자금 조달에 여전히 많은 위험이 따르고 있습니다. 이러한 어려움으로 인해 부동산 사업은 투자 및 건설 프로젝트를 중단해야 하는 상황에 놓이고 있으며, 이는 건설업체, 자재 공급업체 및 기타 여러 산업에도 어려움을 야기하고 있습니다. 검토 기관은 "토지 가격 책정, 토지 사용료, 토지 정리, 투자자 선정 규정 등 토지 관련 법적 장애물이 투자, 입찰 및 토지 관련 규정과 중복되는 부분이 있어 주택 시장의 회복과 발전에 주요한 걸림돌이 되고 있다"고 평가했습니다.

호치민시에서는 현재 해결 방안을 검토 중인 100개 이상의 부동산 프로젝트가 장애물에 직면해 있는 가운데, 기획투자국은 최근 시 인민위원회에 해당 지역의 부동산 프로젝트 투자 정책 승인 현황을 보고했습니다.

따라서 본 기관이 현재 심사 중인 투자 정책 승인 요청 사업 서류 117건 중 62건은 2014년 주택법에 규정된 대로 주거용 토지를 소유하지 않았거나 주거용 토지 전체를 취득하지 않아 상업용 주택 사업 투자자 자격 요건을 충족하지 못합니다.

따라서 기획투자국은 해당 투자 계획이 투자법과 주택법의 규정을 충족하지 못한다는 이유로 호치민시 인민위원회에 승인을 거부할 것을 권고했습니다. 이로 인해 부동산 업계는 사업 진행이 중단될 수 있다는 우려를 표명했습니다.

법적 장애물을 제거하면 부동산 프로젝트의 실행이 원활해지고 시장 발전이 촉진될 것입니다. (사진: 호앙 트리에우)

호치민시 경제 법률대학교 법학부 강사이자 석사 학위 소지자인 응우옌 낫 칸에 따르면, 법률적 관점에서 이 62개 프로젝트의 투자 정책 승인을 거부한 것은 전적으로 타당합니다. 그러나 경제적 관점과 부동산 시장의 발전 상황을 고려할 때, 이 결정에는 몇 가지 부적절한 측면이 있습니다.

상업용 주택 프로젝트를 시행하려면 기업이 충분히 큰 토지를 확보해야 하지만, 실제로 100% 주거용 토지이거나 주거용 토지가 일부 포함된 프로젝트는 시장에 나와 있는 전체 상업용 주택 프로젝트의 5%를 넘지 않습니다.

따라서 위에서 언급한 토지 이용 유형에 대한 엄격한 규제는 사회주택 건설 사업을 추진하려는 기업들에게 많은 어려움을 야기합니다. 이러한 장애물이 제거되지 않으면, 이러한 사업에 투자된 수십억 동에 달하는 자금이 '묶여' 있게 되어 투자 자본이 낭비되고 주택 공급 문제 해결에 실패할 수 있습니다.

앞서 언급한 프로젝트들을 해결하기 위해서는 법률적 해결책과 행정적 해결책 모두가 필요하다고 석사 학위 소지자인 응우옌 낫 칸은 지적했습니다. 법률적 관점에서 국회는 주택법에서 사회주택 사업 시행을 위한 토지 이용 형태 관련 규정을 신속히 검토하고 개정해야 합니다. 현재 주거용지에만 국한된 토지 이용 제한을 없애고, 지역 토지 이용 및 건설 계획을 준수하는 방향으로 나아가야 합니다.

칸 씨는 "경영적인 관점에서 볼 때, 호치민시 인민위원회는 우선 토지 이용 사업 입찰을 통해 사회주택 사업 시행 조건을 충족하는 투자자를 선정하거나(낙찰될 경우, 국가가 사회주택 사업 시행을 위한 토지를 할당 또는 임대해 줌), 사업 목적을 사회주택에서 일반 사회주택으로 변경하여 토지 이용 규정의 적용을 받지 않도록 지원하는 방안을 고려할 수 있다"고 밝혔다.

개정해야 할 규정이 많습니다.

호찌민시 부동산협회 회장인 레 호앙 차우 씨는 국회에 보낸 공식 서한 "토지법 개정안 제128조 1항 b호, 4항 a호, 6항을 개정하여 기업과 투자자가 토지이용계획, 도시계획 및 건설계획에 부합하는 토지의 사용권 취득 또는 기존 사용권 취득에 합의할 수 있는 여건을 마련하여 사회주택 사업을 시행할 수 있도록 하는 방안 제안"에서, 토지법 개정안 제128조 1항 b호, 4항 a호, 6항을 개정하여 기업과 투자자가 사회주택 사업을 시행하기 위해 토지이용계획, 도시계획 및 건설계획에 부합하는 토지의 사용권 또는 기존 사용권을 취득하는 데 합의할 수 있는 여건을 마련할 것을 제안했다.

차우 씨는 또한 개정 토지법 초안 제128조 1항 (b)호의 규정이 주거용 토지에 대한 토지 사용권 취득 계약만을 허용하거나, 주거용 토지 또는 주거용 토지와 기타 토지에 대한 기존 토지 사용권을 요구한다고 지적했습니다. 따라서 그 적용 범위가 2013년 토지법의 현행 규정보다 좁아 투자자들의 토지 접근을 용이하게 하지 못하고 기존 토지 이용자들의 정당한 권익을 보장하지 못한다고 주장했습니다.

차우 씨에 따르면, 이 규정이 통과되면 향후 10년 동안 투자자들은 사회주택 사업을 시행하기 위해 "주거용지 및 기타 토지의 사용권 취득에 대한 협상"을 더 이상 할 수 없게 되며, 따라서 개정 토지법 초안 제128조 6항에 명시된 "주거용지 및 기타 토지의 기존 사용권을 보유"한다는 조건을 충족할 수 있는 투자자가 아무도 없게 될 것이라고 합니다.

건설 중인 주택 사업과 관련된 어려움에 대해, 최근 국회 경제위원회와 건설부가 공동 으로 주최한 부동산 사업법 개정안 워크숍에서 호치민시 인민위원회 부위원장인 부이 쑤언 꾸엉은 호치민시에서 건설 중인 주택 사업을 사업화하는 데 많은 문제가 발생하고 있다고 지적했습니다. 특히, 당국이 건설 중인 주택 판매 조건을 충족하는 사업에 대해 서면 승인을 해줘야 하는데, 이로 인해 많은 어려움이 발생하고 있으며, 특히 토지법 조항을 참조하여 상업용 주택 구매자에게 소유권 증서를 발급하는 과정에서 문제가 더욱 심각해지고 있다고 설명했습니다.

부이 쑤언 꾸엉 씨에 따르면, 부동산사업법 초안(개정) 제25조 2항은 향후 주택 및 건설 사업이 다음 유형의 토지 이용 관련 서류 중 하나를 보유해야 한다는 조건을 규정하고 있습니다(토지 배분 결정서, 토지 임대 계약서, 토지 이용권 증명서, 주택 및 토지 이용권 소유권 증명서, 토지 이용권, 주택 및 토지에 부속된 기타 자산 소유권 증명서 등).

한편, 현행 토지법에 따르면 토지 이용자는 토지 이용 증명서를 소지한 경우 토지 이용권을 양도, 임대, 전대, 증여, 저당 설정 및 자본 출자할 수 있는 권리가 있습니다.

토지 이용자에게 재정적 의무 이행 유예가 허가되거나 재정적 의무가 채무로 기록된 경우, 해당 의무를 이행한 후에야 권리를 행사할 수 있습니다. 즉, 투자자가 토지를 배정받았으나 토지 사용료 관련 재정적 의무를 이행하지 못할 경우, 토지 사용권 양도권을 포함하여 토지법에 규정된 토지 이용자의 권리를 행사할 수 없습니다.

따라서 호찌민시 인민위원회는 사업 목적의 주택 및 건설 프로젝트 승인 절차에서 토지 조건 관련 내용을 연구 및 수정하여 "투자자는 모든 재정적 의무를 이행하고 토지 사용권 증명서를 소지해야 한다"고 명시할 것을 제안합니다. 이는 특히 거주자에게 증명서를 발급하는 과정에서 발생할 수 있는 법적 문제를 최소화하기 위한 것입니다.

소유권 이전 후 계획을 조정할 수 있도록 합니다.

호찌민시 인민위원회 부위원장 부이 쑤언 꾸엉은 부동산 사업법 초안에서 부동산 사업 양도 시 사업의 목적과 계획을 변경하지 않아야 한다는 원칙을 규정한 것이 "불리하다"고 지적했습니다. 그는 많은 투자자들이 사업 인수 후 계획을 수정하여 개선해야 하는 경우가 많다고 주장했습니다. 부이 쑤언 꾸엉 부위원장에 따르면, 이러한 계획 수정은 사업을 최적화하여 궁극적으로 토지이용률을 높이고 도시계획법을 준수하기 위한 것입니다. 투자자들은 관련 규정에 따라 계획을 수정하면서 추가적인 재정적 부담을 안게 됩니다. 호찌민시 인민위원회는 이 규정이 도시계획법과 충돌하지 않도록 수정해야 한다고 제안했습니다. 그렇지 않으면 사업 인수 후 사업 진행에 부정적인 영향을 미칠 수 있기 때문입니다.

부동산 거래 시 법적 장애물 제거 세미나

11월 9일, 응우오이 라오둥 신문사는 "부동산 거래의 법적 장애물 제거"라는 주제로 세미나를 개최하여 참석자들의 의견을 수렴하고, 부동산 시장의 병목 현상을 해소하고 원활한 흐름을 만들어 안정적이고 지속 가능한 경제 성장을 촉진하기 위한 해결책을 모색했습니다.

(*) 11월 8일자 응우오이 라오 동 신문을 참조하십시오.

출처: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm