HoREA는 부동산 투자자에게 더 유리한 환경을 조성하기 위한 솔루션을 제안합니다.

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투자자들이 계획에 따라 토지 이용권을 받을 수 있도록 하는 제안

최근 호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우 씨는 국회 상임위원회, 여러 국회 위원회, 천연자원환경부에 토지법 초안(개정)의 여러 조항과 조항을 개정해 달라고 요청하는 문서를 보냈습니다.

상업용 주택 프로젝트를 시행하기 위한 계획에 적합한 토지 유형에 대한 토지 사용권(LUR)을 투자자들이 협상할 수 있도록 제안하고 조건을 조성합니다.

부동산 - HoREA는 부동산 투자자에게 더 유리한 조건을 조성하기 위한 솔루션을 제안합니다. — *상업용 주택 프로젝트를 시행하기 위한 계획에 적합한 토지 유형에 대한 토지 사용권을 투자자들이 협상할 수 있는 조건을 조성합니다.*

협회는 토지법 초안(개정판) 제128조 1항 b목, 4항 a목, 6항이 여러 가지 단점과 한계를 가지고 있으며, 당 중앙위원회의 2022년 6월 16일자 결의안 18-NQ/TW와도 일치하지 않는다고 판단했습니다.

개정 토지법 제128조 제1항 b호 및 제6항은 다음과 같이 규정하고 있습니다. "상업용 주택 사업을 시행하기 위해 토지를 사용하는 경우, 주거용 토지 사용권 수령에 관한 계약이 허용됩니다. 상업용 주택 사업을 시행하는 경우에는 주거용 토지 또는 주거용 토지 및 기타 토지 사용권이 있어야 합니다." "주거용 토지"에 대한 토지 사용권 수령에 관한 계약이 있는 경우는 1건, "주거용 토지" 또는 "주거용 토지 및 기타 토지"에 대한 토지 사용권이 있는 경우는 2건뿐입니다.

동시에, 토지법 초안(개정안) 제128조 제4항 제a목은 국가가 관리하는 토지 면적을 가진 상업용 주택 프로젝트의 경우, 국가가 사업 설립을 위한 총 토지 면적에 포함되어 국가가 회수한 토지를 토지 사용권 경매를 거치지 않고도 투자자를 선정하기 위한 입찰 없이도 투자자에게 양도 또는 임대할 수 있도록 허용합니다.

따라서 HoREA는 토지법 초안(개정) 제128조 제1항 제b호와 제6항을 개정 및 보완하여 투자자가 토지이용계획, 도시, 건설, 주택개발 프로그램에 따라 "주거용 토지" 또는 "주거용 토지 및 기타 토지" 또는 "주거용 토지가 아닌 기타 토지"를 사용할 권리를 수령하는 것에 대해 협상할 수 있도록 허용하고, 상업용 주택 프로젝트, 혼합 주택 및 상업 및 서비스 프로젝트를 시행할 수 있도록 해야 한다고 제안합니다. 이는 특히 대규모 부동산 회사와 기업이 주택 프로젝트 개발에 투자할 수 있는 여건을 조성하고, 수십, 수십, 수백, 수천 헥타르에 달하는 대규모 면적을 가진 도시 지역에 동기식 교통 인프라, 기술 인프라, 사회 인프라 및 다양한 도시 공공 시설과 서비스를 모두 갖출 수 있도록 하기 위한 것입니다.

HoREA는 또한 상업용 주택 프로젝트에 포함된 "국가가 관리하는 토지 지역, 국가가 관리하는 토지 지역"의 처리를 규제하는 업무를 정부 에 부여하는 방향으로 토지법 초안(개정) 제128조 제4항을 개정 및 보완할 필요가 있다고 제안했습니다(토지법 시행에 대한 여러 법령 개정 및 보완에 관한 법령 148/2020/ND-CP 제1조 제13항의 규정과 유사).이를 통해 국가 예산 수입이 손실되지 않고 토지 자원인 공공 자산이 손실되지 않도록 보장해야 합니다.

차우 씨에 따르면, 토지법 초안(개정) 제128조 1항 b목, 4항 a목, 6항을 위와 같이 수정 및 보충하는 것은 당 중앙집행위원회가 2022년 6월 16일에 발표한 제18-NQ/TW 결의안을 전면적으로 "제도화"하기 위한 것입니다. 이 결의안은 토지에 대한 제도적 견해와 정책은 사회주의 시장 경제를 발전시키는 제도에 따라 동시에 완성되어야 한다고 명시하고 있습니다.

토지자원의 잠재력을 최대한 발휘하고 가치를 극대화하기 위해 각 주체와 토지이용 유형에 적합한 정책을 수립하고, 도시 및 상업용 주택 사업을 시행하기 위해 토지이용권을 양도하는 과정에서 주민과 기업 간의 자율협상 메커니즘을 지속적으로 이행합니다.

국가 수입 손실을 피하기 위한 허점 메우기

HoREA 회장인 레 황 차우 씨는 "토지 이용 계획 및 계획에 부합하는 사회경제 개발 프로젝트의 경우, 토지 이용권을 가진 조직, 가구, 개인이 투자자와 함께 참여하여 토지 이용권을 이용한 양도, 임대, 자본 출자 등의 형태로 프로젝트를 시행할 수 있는 메커니즘과 정책을 신속하게 개발하고 완성해야 하며, 2013년 토지법의 정확하고 합리적 규정이 계승되도록 해야 한다"고 말했습니다.

부동산 - HoREA는 부동산 투자자에게 더욱 유리한 조건을 조성하기 위한 솔루션을 제안합니다(그림 2). — 국가 예산 수입 손실을 피하기 위한 핵심은 토지 가격 결정에 토지 평가 방법을 적용하는 데 있어서 '빈틈'을 '막는' 것입니다.

또한 협회는 경제단체와 투자자들이 농지이용권이나 주거용이 아닌 비농지 등을 토지이용계획에 따라 양도받아 상업용 주택 사업을 추진하는 방식으로 토지이용권을 계속 허용할 경우, 국가 재정 수입과 토지 자원인 공공재산의 손실로 이어질 수 있다는 우려를 표명했습니다. 실제로 지난 몇 년간 국가 재정 수입과 토지 자원인 공공재산의 손실 사례가 다수 발생했습니다.

그러나 협회는 최근 몇 년 동안 토지자원인 국가예산수입과 공공자산이 손실된 주된 이유는 2013년 토지법이 경제단체와 투자자에게 '주거용지' 또는 '주거용지와 기타 토지' 또는 '주거용지가 아닌 기타 토지'를 포함한 토지이용권 양도를 허용했기 때문이 아니라, 토지평가방법을 적용하여 토지를 평가하고 가치를 평가하는 데 있어 부적절하고 한계가 있기 때문이라고 밝혔습니다. 즉, 상업용 및 도시형 주택 프로젝트의 토지이용료와 토지임대료를 산정하기 위해 구체적인 토지가격을 확정해야 한다는 것입니다.

따라서 HoREA는 상업용 및 도시형 주택 프로젝트의 "토지 사용료, 토지 임대료"를 계산하기 위해 "토지 평가 방법 적용"에서 "허점"을 "막는" 것이 해결해야 할 핵심 문제라고 생각합니다.

한편, 정부는 현재 토지 가치 평가에 관한 법령 44/2014/ND-CP의 여러 조항을 개정 및 보완하는 법령 초안 작성에 주력하고 있습니다. 이는 토지 가치 평가에 대한 국가의 "권리"를 행사하고, 토지 사용료 및 토지 임대료를 결정하고, "시장 가격을 따르지 않고" "경제를 규제하는 국가"의 기능을 수행하고, 국가 및 공공 이익을 위해 경제와 사회를 발전시키는 부동산 시장을 포함합니다.

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