위험을 피하기 위해 주택 가치의 50% 이상을 빌리지 않는 것이 좋습니다.

mua nhà - Ảnh 1. — 가까운 미래에 금리가 상승할 것이라는 우려가 제기되는 가운데, VARS는 주택 구매자가 위험을 피하기 위해 주택 가치의 50% 이상을 대출받지 않도록 권고합니다. - 사진: HONG QUANG

VARS에 따르면 그 이유는 가까운 미래에 금리가 반전될 경우 위험을 피하기 위함입니다.

낮은 이자율은 단지 "일시적"일 뿐인가?

또한 VARS는 주택 구매자가 미래에 형성될 주택 상품의 경우, 합법성과 건설 진행 상황을 보장하는 강력한 재정 능력을 갖춘 평판 있는 투자자의 프로젝트를 우선적으로 선택해야 한다고 권고합니다.

VARS 분석에 따르면, 부동산은 부채 레버리지가 크다는 특징을 가지고 있어 금리 변동에 가장 직접적이고 큰 영향을 받는 투자 채널입니다.

과거 부동산 시장은 2011~2013년에 대출 금리가 연 18~20%를 넘어서면서 급격히 하락세를 보였습니다. 많은 기업과 투자자들이 손실을 줄이기 위해 자산을 매각해야 했고, 이로 인해 시장은 장기간 '동결'되었고, 중심 지역을 포함한 많은 지역의 부동산 가격은 30~40% 하락했습니다.

그 이유 중 하나는 단기 대출에 의존하는 투자 심리에서 비롯되는데, 부동산 프로젝트와 자산은 투자 주기가 길기 때문입니다. 자본 비용이 급격히 증가하고 현금 흐름이 중단되면 유동성 부족 위험이 거의 불가피하다고 VARS는 우려하고 있습니다.

VARS에 따르면, 최근 몇 년 동안 시장 활성화를 위해 많은 투자자와 시중은행들이 연 5.5%의 우대 금리와 무이자, 최대 5년까지 원금 상환 유예 등의 혜택을 제공하는 주택 담보 대출 상품을 출시했습니다. 이러한 정책은 많은 개인과 투자자들이 저렴한 자본을 활용하여 부동산을 소유할 수 있도록 지원합니다.

하지만 우대 기간은 일시적일 뿐입니다. 변동금리 기간이 도래하면 일반 금리가 상승할 경우, 부채 상환 압력이 급격히 커질 수 있습니다. 많은 고객이 원금은 전혀 갚지 못했는데 이자는 두 배로 불어나는 상황에 처했습니다.

VARS는 시장 유동성이 낮을 때 손실을 줄이기 위해 상품을 재판매하는 것이 어려워지고, 부실채권 위험이 신용 시스템으로 돌아올 수 있다고 강조했습니다.

부동산 부문에서 VARS는 금리가 상승할 경우 이중 위험에 직면할 것으로 예상합니다. 한편으로는 프로젝트 실행을 위한 대출에 대한 더 높은 금융 비용을 부담해야 합니다.

반면, 주택 구매를 위한 대출에 어려움을 겪으면서 시장의 구매력은 하락했습니다. 한편, 회사채를 통한 자금 조달 경로는 아직 완전히 회복되지 않았습니다.

	아파트	단독 주택
건설 중인 상업용 주택 프로젝트	174,047	444,324
상업용 주택 프로젝트 건설 완료	3,239	6,257
향후 주택 판매가 가능한 상업용 주택 프로젝트	15,649	16,800
사회주택 사업 착공	19,644
사회주택 사업 완료	13,955
향후 주택 판매가 가능한 사회주택 프로젝트	5,561

거꾸로 할 수 있는

VARS 조사에 따르면 현재는 상당히 낮은 수준으로 유지되고 있으나, 최대 36개월 동안만 유지되고 그 이후에는 변동됩니다.

Agribank 에서는 처음 2년 동안은 고정 금리 6.5%로 대출하고, 그 이후부터는 변동 금리로 대출합니다.

BIDV는 처음 6~12개월 동안 연 5~5.5%의 금리를 대출하고, Vietcombank는 처음 6~36개월 동안 연 5.5~5.7%의 금리를 유지한 후 시장에 따라 변동합니다.

이 3개 국유상업은행의 주택대출 한도는 주택매매계약가액의 100%입니다.

마찬가지로 VietinBank는 계약 가치의 70-100%를 대출하고, 중장기 이자율은 연 5.6%입니다. ABBANK는 계약 가치의 100%를 대출하고, 이자율은 연 9.65%입니다. BAC A BANK는 자본 수요의 100%를 대출하고, 이자율은 연 6.6%입니다.

대부분 은행의 주택담보대출 상품은 최대 대출 기간이 35년까지인데, 낮은 이자율은 최대 3년 동안만 유지되기 때문에, VARS는 가까운 미래에 이자율이 반전되어 급격히 상승할 경우 주택 구매자가 많은 이자를 지불해야 할 압박을 받을 것을 우려하고 있습니다.

국가은행이 발표한 최신 자료에 따르면, 올해 8월말 현재 미지급 부동산 부채는 약 410억 동이었고, 그 중 미지급 부동산 투자 및 사업 부채는 약 182억 동이었습니다.

미지불 부동산 투자 부채에는 약 614조 VND의 도시 지역 건설 및 주택 개발 프로젝트 투자 부채, 약 61조 VND의 사무실 임대 프로젝트 부채, 약 114조 VND의 산업 단지 및 수출 가공 구역 건설 프로젝트 부채, 약 62조 VND의 생태 관광 및 리조트 프로젝트 부채가 포함됩니다.

주택을 건설, 수리, 매매 또는 임대하는 고객의 부채는 약 13조 VND이고, 토지사용권을 매수하는 고객의 부채는 약 19조 VND이고, 기타 부동산 투자 및 사업 부채는 약 584조 VND입니다.

건설부는 올해 1~9월 부동산 회사채 발행잔액이 약 7조동(약 1조 2,000억원)에 달했다고 밝혔다.

바오 응옥

출처: https://tuoitre.vn/khuyen-nghi-nguoi-dan-khong-nen-vay-qua-50-gia-tri-can-nha-de-tranh-rui-ro-20251106122048406.htm