세빌스 베트남이 최근 발표한 시장 보고서에 따르면 2024년 3분기 하노이 아파트 시장은 공급과 거래 건수 면에서 성장을 기록했으며, B등급 부문이 우세를 보였습니다.
그러나 소득과 주택 가격 간의 격차가 점점 더 두드러지고 있어 주택 구매자들은 어려움을 겪고 있습니다.
또한 하노이의 빌라 및 타운하우스 시장은 교외 지역의 공급이 증가했으며, 흡수율 은 전 분기 대비 30% 포인트 증가했고, 분기별 신규 공급 지역이 시내 중심에서 멀리 떨어져 있어 1차 가격이 하락했습니다.
주택 가격이 계속해서 오르면서 사람들은 정착의 꿈을 이루는 데 어려움을 겪고 있습니다.
2024년 첫 9개월 동안 하노이 아파트 시장은 12,000채 이상의 신규 분양을 기록했습니다. 2024년 3분기에는 5,265채의 신규 아파트가 공급되어 전분기 대비 95%, 전년 동기 대비 178% 급증했습니다.
그러나 1차 공급은 전년 동기 대비 47% 감소했습니다. 1차 공급이 제한적이었음에도 불구하고, 2024년 3분기 아파트 매매량은 6,840세대로 전분기 대비 35%, 전년 동기 대비 226% 증가했습니다.
2024년 첫 9개월 동안 매매된 아파트 총 수는 17,000호에 달했습니다. 세빌리스 통계에 따르면 이 수치는 2019년보다 낮을 뿐이며, 코로나19 팬데믹으로 시장이 타격을 입기 시작한 2020년보다 높습니다.
신규 공급의 대부분은 B등급 부문에 집중되어 있으며, 하노이 동부 및 서부 지역의 대규모 프로젝트에 집중되어 있습니다. 남뚜리엠과 꺼우저이는 이번 분기 주요 공급의 63%, 거래의 78%를 차지했습니다. 서부 지역 공급의 92%는 B등급 아파트입니다. 서부 지역은 28개 프로젝트를 통해 21,000호의 아파트를 공급할 예정이며, 이는 향후 공급량의 17%에 해당합니다.
연봉 2억 5천만 동을 버는 사람이 하노이에서 집을 소유하려면 18년 동안 돈을 쓰지 않고 살아야 한다(사진: Huu Thang).
세빌스 하노이 리서치 및 컨설팅 부문 시니어 디렉터인 도 티 투 항(Do Thi Thu Hang) 씨는 하노이의 주택 매물 가격이 여전히 상승하고 있다고 밝혔습니다. 현재 주요 매매가는 m²당 6,900만 동으로, 전분기 대비 6%, 전년 동기 대비 28% 상승했습니다.
2차 시장에서는 2024년 3분기 아파트 평균 가격이 m²당 5,100만 동으로, 전분기 대비 10%, 작년 대비 41% 상승했습니다.
2차 평균 가격은 2020년 이후 연평균 17%씩 증가했으며, C등급이 연평균 20%로 가장 크게 증가했고, 그 다음으로 A등급이 연평균 16%, B등급이 연평균 15% 증가했습니다.
많은 구매자가 1차 시장에서 2차 시장으로 이동하고 있는데, 이는 이 시장이 더 많은 선택권과 법적 확실성을 제공하기 때문입니다.
세빌리스 전문가들은 이러한 맥락에서 다음과 같이 평가했습니다. "시장이 성장하고 있지만, 가계 소득과 주택 가격 간의 격차는 점점 더 커지고 있습니다. 하노이 가구의 평균 소득이 연 약 2억 5천만 동(VND)이고, 아파트 평균 가격은 약 40억 동(VND)입니다. 따라서 주택을 구매하려면 지출 없이 최대 18년간 저축해야 합니다.
평균 소득은 연간 6%만 성장하는 반면, 2차 시장의 주택 가격은 평균 17-20%나 상승해 주택 구매에 많은 어려움을 겪고 있습니다.
2024년 4분기에 들어서면 시장에는 9,700개의 신규 아파트가 추가로 공급될 것으로 예상되는데, 이 중 88%는 대규모 프로젝트의 다음 단계에서 공급될 예정입니다.
2025년부터는 106개 프로젝트에서 약 11만 세대가 분양될 예정입니다. B등급 아파트가 향후 공급량의 54%를 차지하며 계속해서 선두를 달릴 것으로 예상됩니다. 동안, 호아이득, 자럼, 호앙마이가 시장 점유율 62%를 차지할 것으로 예상됩니다.
항 씨는 다음과 같이 덧붙였습니다. "법적 문제 해결이 점차 개선되면서 새로운 프로젝트 실행 기회가 열리고 있습니다. 하지만 이러한 과정은 느리게 진행될 것이며, 시장의 다양한 제품 수요를 즉시 충족하기는 어렵습니다.
토지법, 부동산사업법, 주택법의 조기 적용과 점진적으로 발표되는 지침 문서는 시장에 긍정적인 영향을 계속 가져올 것이지만, 이러한 과정은 빠르게 일어나지는 않을 것입니다."
빌라 공급이 잘 늘어나요
교외 지역에 집중된 빌라와 타운하우스 부문의 신규 공급은 2024년 3분기에 176유닛으로 전분기 대비 38% 증가했습니다.
1차 공급 물량은 15개 프로젝트에서 673세대로, 전분기 대비 11% 증가했으나 전년 동기 대비 7% 감소했습니다. 빌라와 타운하우스가 주요 공급 유형으로 각각 38%를 차지했습니다.
이러한 프로젝트는 도심에서 멀리 떨어져 있어 매매가가 낮습니다. 2024년 3분기 평균 1차 가격은 전분기 대비 하락하는 경향을 보입니다. 1차 공급의 상당 부분이 교외 지역에 집중되어 있습니다.
1차 빌라 가격은 전분기 대비 16% 하락한 1억 5천만 동/m²를 기록했습니다. 타운하우스 가격은 전분기 대비 17% 하락한 1억 5천6백만 동/m²를 기록했습니다. 상가 가격은 전분기 대비 14% 하락한 2억 4천9백만 동/m²를 기록했습니다.
한편, 세컨더리 마켓은 전분기 및 전년 동기 대비 꾸준한 가격 상승을 기록했습니다. 이는 빌라와 타운하우스가 세컨더리 마켓 투자자들에게 여전히 매력적인 투자처로 여겨지고 있음을 시사합니다.
빌라의 2차 가격은 1차 가격보다 13% 높았으며, 전분기 대비 3% 상승한 1억 6,900만 동/m²를 기록했습니다. 타운하우스는 전분기 대비 4% 상승한 1억 8,700만 동/m²를 기록했으며, 이는 1차 가격보다 20% 높았습니다.
1차 빌라 가격은 전분기 대비 16% 하락해 토지 1m²당 1억 5천만 동이 되었습니다(사진: Huu Thang).
세빌리스 전문가들은 "공급과 가격 변동에도 불구하고 2024년 3분기 하노이 빌라 및 타운하우스 시장은 많은 긍정적인 신호를 기록했으며, 흡수율은 48%로 전분기 및 작년 같은 기간에 비해 30%포인트 상승했다"고 밝혔습니다.
하동, 메린, 트엉띤 등 교외 지역 프로젝트는 수요가 높습니다. 메린이 37%로 주요 거래량을 주도하고 있으며, 하동이 33%, 트엉띤이 12%로 그 뒤를 따릅니다.
세빌리스는 빈홈 글로벌 게이트 프로젝트의 인프라가 완공되고 2024년 10월경 계약이 체결되어 시장에 2,599개의 주택이 공급될 예정이어서 흡수율이 계속해서 변할 것으로 예측합니다.
이 세 프로젝트는 다음 분기에 총 2,975세대를 공급할 예정입니다. 동안구가 향후 공급량의 19%를 차지할 것으로 예상되며, 메린구가 16%, 하동구가 15%로 그 뒤를 이을 것으로 예상됩니다.
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출처: https://www.nguoiduatin.vn/kiem-250-trieu-dong-nam-phai-mat-bao-lau-de-mua-duoc-nha-ha-noi-204241009161615798.htm
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