사회주택 개발의 '혼잡' 문제를 어떻게 해결할 수 있을까?

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일러스트 사진.

전문가들은 저소득층, 도시빈곤층, 근로자, 학생 등을 위한 주택 공급을 늘리기 위해서는 개정 주택법에서 사회주택과 인접한 저가 상업용 주택에 대한 일정한 인센티브를 마련하고, 불필요한 행정절차를 폐지해야 한다고 주장한다.

사회주택 개발은 여전히 어려움에 직면해 있다

5월 31일, 주택 및 부동산 시장 관리부 부국장인 하꽝훙(Ha Quang Hung) 씨는 기자들에게 현행 법률에는 사회 주택 투자를 시행하기 위한 구체적이고 세부적인 규정이 있다고 말했습니다.

그러나 훙 씨는 주택법과 사회주택 투자를 안내하는 법령 및 통지문의 시행을 모니터링하면서, 기업과 사람들이 사회주택에 투자하고 접근하는 것을 어렵게 만드는 정책 집단이 많다는 것을 인정했습니다.

예를 들어, 사회주택을 개발하기 위해 토지 자금을 할당하고 마련하는 것입니다. 투자법은 상업용 주택 및 도시 지역 프로젝트에 투자하는 투자자가 사회 주택 개발을 위해 프로젝트 토지 면적의 20%를 확보해야 한다고 규정하고 있지만, 이는 다소 엄격한 규정입니다.

특히 투자율이 높은 사업이나 '황금 토지' 입지, 고산지대에 위치한 리조트 등의 특성이 있는 사업의 경우, 이 토지기금을 사회주택 개발에 활용하는 것은 적절하지 않습니다. 투자 비용이 6000만~8000만/m²에 달하는 초고액 아파트 사업이어서 저소득층이 운영비만 부담하면 되기 때문에 어려움을 겪고 있습니다.

헝 씨는 "우리가 보유한 수치에 따르면 현재 사회주택에 필요한 토지 기금 면적의 약 35%만 충족하고 있습니다."라고 말했습니다.

훙 씨에 따르면, 투자 절차와 관련하여 현행법은 사회주택 건설 절차가 상업용 주택 건설 절차와 다르지 않다고 규정하고 있으며, 단계가 더 많다고 합니다.

"투자자 지원 정책은 토지 사용료 면제, 부가가치세(VAT) 면제, 법인소득세 약 50%, 자본 조달 우선권 등을 법률로 규정하고 있지만, 실질적인 정책 효과는 미미합니다. 규제의 핵심은 인센티브가 있더라도 투자자들이 이를 적용하더라도 매매가에 반영할 수 없다는 점입니다."라고 헝 씨는 솔직하게 말했습니다.

또한 건설부 관계자는 사회주택 정책을 조직하고 집행하는 문제, 즉 재정 자원 확보 문제가 여전히 어려움을 겪고 있다고 지적했습니다.

"2016년부터 2021년까지 전체 기간 보고서에 따르면, 사회정책은행(SBP)이 구매자에게 대출을 제공하기 위해 제공한 약 9조 동(VND)의 수요 중 3조 1,630억 동(VND)의 신용 자본만 확보할 수 있었습니다. 투자자들에게는 아직 확보하지 못했지만, 최근 투자자들을 위해 120조 동(VND) 규모의 자금 조달 패키지가 마련되었습니다."라고 Hung 씨는 말했습니다.

5월 31일 오후 회의에서 사회주택 신용 패키지 시행에 대한 보고를 한 건설부 장관 응웬 탄 응이는 베트남 중앙은행의 지시를 받은 후, 해당 부처가 신용 패키지의 프로젝트 목록, 주제 및 우대 대출 조건을 결정하기 위한 문서를 발행했다고 밝혔습니다. 도 인민위원회에 사회주택, 근로자주택, 아파트 개보수 및 재건축 사업 목록을 작성하고 이를 도의 전자정보 포털에 공시하여 은행에서 대출을 신청할 수 있는 근거를 마련하는 법적 절차를 검토하고 확인하는 책임을 부여합니다.

그러나 지역 주민들의 보고에 따르면 지금까지 이 패키지에서 대출을 받을 수 있는 프로젝트는 약 100개 정도이며, 각 지역 주민들은 박장성 4조 5,270억 동, 하이퐁 3조 8,920억 동, 빈딘성 1조 8,320억 동, 푸토성 4,410억 동, 다낭성 5,450억 동, 짜빈성 4,200억 동 등의 대출 필요 규모를 발표했습니다.

응이 씨는 "사실, 각 지자체가 프로그램을 시행한 지 한 달이 넘었고, 아직은 종합해서 발표하는 단계라 아직 초기 결과만 나와 있을 뿐"이라고 말했다.

신용 패키지 홍보, 저렴한 주택 공급 확대

이러한 현실에 직면하여 응우옌 탄 응이 장관은 설정된 목표를 달성하고 상기 지원 패키지를 효과적으로 지급하기 위해 건설부는 앞으로 베트남 국가은행 및 각 부처, 지부, 지방 자치 단체와 협력하여 주택법 및 기타 관련 법률을 개정하는 등 메커니즘 및 법적 정책의 장애물을 제거할 것이라고 강조했습니다.

이와 함께 건설부는 주요 지자체 및 기업과 협력하여 사회주택, 근로자, 노후 아파트 리모델링 등에 대한 점검, 촉진, 공급을 지속적으로 추진할 예정이다. 지원 패키지의 구현을 홍보합니다.

지역 측면에서는 5월 31일 하노이 건설부 도시개발부 부장인 부이 티엔 탄(Bui Tien Thanh) 씨가 사회주택 투자에 대한 행정 절차를 단축해야 한다고 제안했습니다. 사회주택 사업에 대한 투자자 선정 입찰의 경우, 현재 절차가 2년이 걸리기 때문에 별도의 규정이 필요합니다.

둘째, 주택 사업 전반, 특히 사회주택 사업에 대한 불필요한 행정 절차와 규정을 재검토하고 폐지해야 합니다. 절대적으로 필요하지 않은 것은 모두 없애야 합니다. 사회주택의 경우, 다른 상업 사업과 달리 사업체가 얻는 이익은 최대 10%에 불과하기 때문입니다."라고 탄 씨는 말했습니다.

또한 하노이 건설부 대표는 프로젝트 시행 진행을 가속화하기 위해 현장 정리 절차에 대한 구체적인 규정이 있어야 한다고 권고했습니다.

천연자원환경부 전 차관인 당 훙 보 교수는 저렴한 상업용 주택이 사회주택 바로 옆에 있는 부문이기 때문에 이에 대한 특정 인센티브를 고려해야 한다고 말했습니다.

보 씨는 "더 나아가 세계은행의 관점에 따르면 사회주택이라는 개념 자체가 없어야 하며 세금, 토지 접근, 자본에 대한 특정 인센티브를 제공하여 저렴한 상업주택으로 전환해야 한다"고 강조했다.

또한 보 씨에 따르면, 사회 보장 문제에 대한 포괄적인 해결책을 마련하기 위해서는 주택 정책과 함께 급여 및 복지 제도의 개혁이 병행되어야 합니다. 따라서 기업들은 저비용 상업용 주택 부문의 개발에 더욱 심층적으로 투자해야 합니다.

VNA 에 따르면

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