새 법이 시행되면서 부동산 투자자들의 선호도가 바뀌고 있습니다.

부동산 투자자들은 위험을 최소화하고 투자 가치를 지속 가능하게 유지하는 데 도움이 되는 법적 측면과 프로젝트가 실제 주택 수요를 충족할 수 있는지 여부에 점점 더 집중하고 있습니다.

새 법이 시행되면서 부동산 투자자들의 선호도가 바뀌고 있습니다.

부동산 투자자들은 위험을 최소화하고 투자 가치를 지속 가능하게 유지하는 데 도움이 되는 법적 측면과 프로젝트가 실제 주택 수요를 충족할 수 있는지 여부에 점점 더 집중하고 있습니다.

법적 분쟁이 최근 해결된 노바랜드 의 아쿠아 시티에서 주택을 둘러보는 고객들. 사진: 르 토안

법적 우선권

2018년, 거주할 집을 마련해야 했던 응우옌 쭝 탄 씨는 남락찌엑 주거단지(현재 호치민시 투득구 2군 안푸동)에 위치한 한 아파트 단지를 알아보고 선택했습니다. 이 단지는 33층에서 35층 높이의 아파트 동 12개 동, 총 3,175세대로 구성되어 있습니다.

탄 씨에 따르면, 당시 개발업체는 고객들과 아파트 예약 계약을 체결했으며, 계약금은 세대당 2억 5천만 VND, 분양가는 평방미터당 3천 8백만 VND였습니다. 그러나 법적 절차상의 문제로 계획대로 분양을 시작할 수 없었습니다. 최근 지방 당국의 노력으로 문제가 해결되면서 해당 프로젝트는 건축 허가를 받았습니다.

그러나 개발사는 일방적으로 사전 계약을 해지한다고 발표하고 고객이 이미 지불한 금액에 대해 연 15%의 이자를 지급하기로 했습니다. 고객이 프로젝트 참여를 계속 원할 경우, 양측은 사전 계약 정산을 진행할 것입니다. 프로젝트가 사업 운영 준비를 마친 후, 고객은 새로운 판매 가격에서 15% 할인을 받게 됩니다.

투자자가 제시한 이유는 기존 계약이 현행 법규에 부합하지 않는다는 것입니다. 구체적으로, 2024년 8월 1일 시행된 토지법, 주택법, 부동산사업법의 개정으로 인해 해당 프로젝트 내 상품은 사업 개시를 위해 특정 조건을 충족해야 합니다.

현재까지 해당 프로젝트의 상품은 2023년 부동산거래법 제24조에 규정된 사업 요건을 충족하지 못하고 있습니다. 더욱이, 부동산거래법 제8조 1항에 따르면, 필수 요건을 충족하지 못한 채 부동산 사업을 하는 것은 엄격히 금지되어 있습니다. 따라서 개발사가 고객과 "건설 중인 아파트 구매권을 보장하는 사전 계약"을 체결하는 방식으로 상품을 판매해 온 기존 방식은 더 이상 적절하지 않으며 현행 법규를 준수하지 않는 것입니다.

"법률적인 관점에서 보면 개발업체가 계약금에 대한 이자를 보상하기로 합의했으므로 그들의 행동은 잘못이 없습니다. 하지만 투자 관점에서 보면, 보상을 받더라도 현재 부동산 가격이 6년 전보다 몇 배나 올랐기 때문에 고객들은 여전히 ​​불리한 입장에 있습니다."라고 탄 씨는 말했습니다.

위의 "교훈"을 바탕으로 투자자들의 "선호도" 또한 크게 변화했습니다. 이전처럼 대량으로 매입하기보다는, 이제는 위험 관리를 위해 법적 서류가 완비된 프로젝트를 우선시하고 있습니다. 일부 투자자들은 토지 사용 허가증이나 소유권 증명서가 이미 있는 부동산을 매입하기도 합니다.

"현재 투자자들을 유치하려면 프로젝트는 완벽하고 명확한 법적 서류를 갖춰야 합니다. 개인 소유 토지의 경우, 투자자들은 토지가 분할되어 개별 토지 등기증이 발급된 후에야 측량이나 매입에 동의합니다. 현재 토지 분할 절차가 진행 중인 프로젝트는 투자자들의 관심을 거의 끌지 못합니다. 이는 최근 투자자들이 상품을 평가하는 방식에 분명한 변화가 있음을 보여줍니다."라고 호치민시의 부동산 중개인 투 씨는 말했습니다.

또한, 투 씨는 토지 분할에 관한 새로운 규정 때문에 많은 투자자들이 주저하고 있다고 덧붙였습니다. 과거에는 많은 투자자들이 토지를 매입한 후 분할하여 소유권을 취득하려다 법적 문제에 부딪히는 사례가 많았습니다. 따라서 이제는 투자자들이 매우 신중해졌고 예전처럼 순진하지 않다고 합니다.

실질적인 요구를 충족할 수 있는 능력에 집중하세요.

기자들은 오늘날 투자자들이 명확한 법적 가치를 지닌 상품뿐만 아니라 장기적인 자산 활용 가능성, 즉 안정적인 투자 가치를 보장하는 데에도 중점을 두고 있다고 지적했습니다.

시장에서 개발자들이 예상치 못한 상황으로 인해 고객과의 계약을 해지하는 것은 드문 일이 아닙니다. 고객과의 계약을 유지할 경우 사업 수익이 감소하거나 심지어 손실이 발생할 가능성이 높기 때문입니다.

유동성이 높고 임대가 용이하거나 실제 주택 수요를 충족하는 프로젝트가 우선시되고 있습니다. 이는 투기적 투자에서 장기적인 사용 가치를 지닌 상품으로의 전환을 반영합니다. 특히, 기반 시설이 잘 갖춰져 있고 공공 편의시설이 가까운 좋은 입지의 아파트와 타운하우스가 많은 투자자들의 선택을 받고 있습니다.

또한 상업 공간, 상가 건물 또는 개발 잠재력이 높은 지역의 토지 등 사업적 잠재력을 지닌 부동산에도 상당한 관심이 쏠리고 있습니다.

베트남 부동산 투자 회사인 비엣안호아(Viet An Hoa)의 쩐 칸 꽝(Tran Khanh Quang) 사장은 “오늘날 투자자들은 부동산 가치 상승으로 인한 수익 잠재력뿐만 아니라 임대 또는 상업 활동을 통한 안정적인 소득 창출 가능성도 중요하게 생각합니다. 이는 변동성이 큰 시장에서 수익을 극대화하고 위험을 최소화하는 데 도움이 됩니다.”라고 말했습니다.

즈엉민 부동산 컨설팅 및 서비스 유한회사의 즈엉민 통 이사는 현재 상황에서 실제 주택 수요를 충족하는 부동산 부문이 높은 안전성 덕분에 큰 주목을 받고 있다고 생각합니다. 반면, 토지, 특히 주거용 토지 사용권이 없는 토지는 아직까지 큰 관심을 받지 못하고 있습니다.

투자자들에게 조언을 제공하면서 통 씨는 주택 프로젝트가 투자자들에게 종종 간과되지만, 시장의 등락 속에서도 합리적인 가치를 지니고 있으며 시간이 지남에 따라 가치를 유지하거나 상승할 잠재력이 있다고 말했습니다. 위험 관리 측면에서 볼 때, 법적 지위가 명확한 프로젝트의 부동산은 평판이 좋은 개발업체가 종합적이고 체계적으로 계획한 경우 더욱 안전하며, 개인적으로 분할된 토지 필지와는 다른 위험을 안고 있다고 덧붙였습니다.

출처: https://baodautu.vn/batdongsan/luat-moi-co-hieu-luc-nha-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-khau-vi-d230994.html