'핫'했던 적이 없는 부문, 빈딘성 30개 프로젝트 경매 및 입찰, 토지 이용료 산정 기준 규정

리조트 부문의 거래성사율은 10%에 불과하고, 산업용 부동산은 '냉각수세'가 없고, 토지이용료 산정방식에 대한 규제가 늘고 있다는 게 최근 부동산 뉴스입니다.

2023년 3분기에는 전국적으로 약 16개의 관광 ·리조트 부동산 프로젝트가 분양되어 약 970개의 상품이 시장에 공급될 예정이며, 이는 전분기 대비 두 배에 달하는 수치입니다. (일러스트레이션 사진)

유동성이 부족한 리조트 부문

베트남 부동산협회(VARS)의 최근 부동산 시장 보고서에 따르면, 3분기 전국적으로 약 16건의 관광 및 리조트 부동산 프로젝트가 매물로 나와 약 970개의 상품이 시장에 공급되었습니다. 이는 전분기 대비 두 배 증가한 수치이지만, 전년 동기 대비로는 20%에 불과합니다. 공급은 주로 중부 및 남부 지역에 집중되어 있습니다.

공급 개선이 더딘 데다, 이 부문의 시장 수요도 낮아 2022년 같은 기간의 흡수율은 23%, 즉 225건의 거래에 달했던 것의 1/10에 불과합니다.

고가의 리조트 빌라를 중심으로 재고가 쌓여 있어 현금화가 어렵습니다. 대부분의 리조트 부동산 재고는 지난 몇 년간 "비활성" 상태를 유지해 왔습니다.

올해 3분기에도 이 부문의 판매 가격은 큰 변동 없이 횡보세를 유지했습니다. 투자자들은 수요를 촉진하기 위해 인센티브 프로그램, 할인, 그리고 금리 지원을 활용했습니다.

보고 부서는 향후 거래량이 개선되겠지만, 거래량은 크지 않고 제품군 간 차별화가 있을 것으로 전망합니다. 콘도텔 거래는 오랜 공백기를 거쳐 주요 공급이 회복되면서 가장 큰 폭으로 증가할 것으로 예상됩니다.

부동산 회사 DKRA에 따르면, 3분기에 베트남에서 다음 단계로 분양을 시작한 리조트 빌라 프로젝트 3개가 있으며, 분양률은 10%입니다. 총 81세대가 신규 공급되었는데, 2분기 대비 소폭 증가했지만 여전히 낮은 수준이며, 2022년 동기 대비 93% 감소했습니다.

DKRA는 투자자들이 여전히 제품을 시장에 출시하는 데 매우 신중한 태도를 보이고 있어 2022년 2분기 말부터 지금까지 공급이 계속 하락세를 유지하고 있다고 언급했습니다.

우울한 추세가 지속되면서 3분기 수요는 낮은 수준을 유지했고, 신규 소비는 8대를 기록하며 전년 동기 대비 2% 증가했습니다. 전반적으로 신규 프로젝트의 판매 속도는 다소 느렸으며, 대부분의 거래는 대당 100억 VND 미만의 제품에 집중되었습니다.

올해 3분기 시장과 관련하여 건설부는 리조트 부동산이 기대감은 높지만 실망감도 큰 분야라고 밝혔습니다. 올해 7월과 8월에는 신규 리조트 부동산 거래 건수가 매우 저조했습니다.

산업용 부동산 성장이 뜨겁다

베트남으로 유입되는 외국인 투자의 급증으로 전문가를 위한 주택과 산업단지의 상업 및 서비스 인프라에 대한 수요가 폭발적으로 증가하면서 산업용 부동산 부문이 급속히 성장했습니다.

베트남 부동산협회에 따르면, 2023년 부동산 시장은 어려움에 직면해 있지만, 사회주택과 산업용 부동산 시장은 여전히 침체되지 않고 있으며, 수요는 항상 공급보다 몇 배나 높습니다. 베트남 부동산 시장은 동남아시아 여러 국가, 특히 베트남으로 해외 기업들이 대거 이전하는 추세를 보이고 있습니다.

정부가 투자한 노동 시장, 대규모 토지 기금, 그리고 지방 간 교통 인프라는 산업용 부동산 개발에 활력을 불어넣을 것입니다. 따라서 숙박, 식음료, 가정용품, 운동장 , 상점, 시장 등 산업용 부동산에 따른 서비스가 점점 더 다양해지고 있으며, 소규모 사업장이나 소규모 소매업체 모두 발전할 수 있는 기회를 갖게 될 것입니다.

베트남 부동산협회 회장 응우옌 반 코이(Nguyen Van Khoi) 씨는 "2024년 2분기부터 3분기까지 부동산 시장은 본격적인 회복 국면에 접어들 것으로 예상되며, 다양한 프로젝트가 더욱 활발하게 진행되어 시장에 공급이 크게 늘어날 것입니다. 이 중에서도 사회주택과 산업용 부동산이 여전히 강세를 보일 것입니다."라고 말했습니다.

2023년 10월 말 호치민시에서 개최된 베트남 산업부동산 포럼에서 기획투자부는 2023년 초부터 현재까지 FDI 자본 규모가 지속적으로 증가해 산업단지 부동산에 대한 수요가 긍정적으로 성장하고 있다고 밝혔습니다.

2023년 베트남에는 총 122,900헥타르 규모의 397개 산업단지가 조성될 예정입니다. 이 중 292개 산업단지가 운영 중이며, 총 87,100헥타르가 넘습니다. 또한, 106개 산업단지가 건설 중이며, 총 35,700헥타르 규모의 산업단지가 추가로 건설될 예정입니다.

전국의 공업단지 입주율은 80%가 넘으며, 이 중 주요 북부 지방은 83%, 주요 남부 지방은 91%에 이릅니다.

북부 핵심 경제권에는 12,000헥타르 규모의 임대 부지를 보유한 68개의 산업단지 프로젝트가 등록되었습니다. 토지 임대료는 전년 대비 30% 상승하여 임대 기간당 평균 138달러/m²에 달했습니다.

어려운 시장 상황에도 불구하고 산업용 부동산의 구매력은 여전히 강세를 보이며, 이는 이 부문의 지속 가능한 잠재력을 보여줍니다. 특히, 여러 판매처의 시장 조사에 따르면, 산업단지 인프라 외에도 부동산 보조 상품과 산업단지 물류 시설에 대한 투자자들의 선호도가 점차 높아지고 있습니다.

빈딘에서는 많은 대규모 프로젝트에 대한 경매와 입찰이 진행됩니다.

빈딘성 기획투자부에 따르면, 이 지방은 2023년에 입찰을 통해 9개 프로젝트에 대한 투자자를 찾고, 토지를 활용한 21개 투자 프로젝트에 대한 경매를 준비할 계획입니다.

빈딘성, 녓호이 경제구역에 많은 프로젝트가 투자를 유치하고 있습니다. (사진: 융 녠)

경매 프로젝트와 관련하여, 이 지방에는 경제특구 외 14개 프로젝트와 년호이 경제특구 내 7개 프로젝트가 있습니다. 경제특구 외에서 가장 큰 프로젝트는 꾸이년시 쩐꽝지우구 롱반교 남서쪽 부지에 약 9헥타르 규모의 주택 및 상업 서비스 시설 건설 프로젝트입니다.

다른 프로젝트로는 푸미 지구에 새로운 푸동 버스 정류장을 건설하는 것(약 2헥타르 규모), 직업 훈련 센터를 건설하는 것, 그리고 꾸이년 시의 롱반 도시 지역에 해외로 나갈 노동력을 공급하는 것(2헥타르 이상) 등이 있습니다.

Nhon Hoi 경제 구역에서는 Eo Gio 생태 관광 지역(10헥타르 이상), 골프 아카데미 리조트 빌라 지역(약 20헥타르), Nhon Ly - Cat Tien Beach 관광 지역 지점 2(2-1) 프로젝트(28헥타르 이상), Nhon Ly - Cat Tien Beach 관광 지역 지점 2(2-2) 프로젝트(40헥타르 이상), Nhon Ly 코뮌 남서부 도시 지역 프로젝트(20헥타르 이상) 등 많은 프로젝트가 토지 사용권 경매에 부쳐질 예정입니다.

입찰을 준비하는 프로젝트 중 약 8헥타르 규모의 나이트 파라다이스 논호이(Night Paradise Nhon Hoi) 엔터테인먼트 단지는 올 11월에 두 번째로 프로젝트 목록을 발표할 예정입니다. 이 프로젝트는 이전에 전국 입찰 네트워크에 1명의 투자자가 등록되어 발표되었으나, 역량 및 경험 측면에서 예비 요건을 충족하지 못했습니다.

다른 주목할 만한 프로젝트로는 탄탄 관광 지역(약 40ha), 투옹반 2 도시 지역 - 꾸이년 시(42ha 이상), 프로젝트 1의 B 구역 동쪽으로 확장된 N4A 도로 주거 지역, 안년 타운(10.5ha 이상) 등이 있습니다.

특히 빈딘 성은 푸미(Phu My) 현 미탄(My Thanh) 마을에 약 229헥타르 규모의 새우 재배 첨단 농업 단지 투자 프로젝트에 입찰할 예정입니다. 이 프로젝트는 투자자 모집을 위해 공고되었으며, 프로젝트 목록 정보는 국가 입찰 네트워크 시스템에 게시되었습니다. 프로젝트 시행 등록 기간은 11월 6일까지입니다.

토지이용료 산정 기준에 관한 규정

법령 45/2014/ND-CP의 제5조는 토지 사용료 계산 기준을 명확히 규정하고 있습니다.

특히 가구 및 개인의 경우 다음과 같습니다.

토지법 제103조 제6항의 규정에 따라 주거용지로 인정되지 않는 주거지역에서 주택과 동일한 토지에 있는 정원용지, 연못용지를 주거용지로 전환하는 경우; 원래 주택에 부속된 정원용지, 연못용지였지만 토지사용자가 2004년 7월 1일 이전에 지적도를 측량 및 작성할 때 권리 또는 측량단위를 이전하기 위해 분리하여 측량 및 분리한 토지를 주거용지로 전환하는 경우, 관할 국가기관에서 용도변경을 결정할 당시 주거용지의 가격을 기준으로 계산한 토지이용료와 농지가격을 기준으로 계산한 토지이용료의 차액의 50%를 토지이용료로 징수한다.

국가가 토지이용료를 징수하지 아니하고 할당한 농지를 주거용지로 전환하는 경우, 관할 국가기관의 용도변경 결정 당시 주거용지의 가격을 기준으로 산정한 토지이용료와 농업용지의 가격을 기준으로 산정한 토지이용료의 차액을 토지이용료로 징수한다.

따라서 주거용지로 인정되지 않는 주거지역에서 주택과 동일한 토지에 있는 정원용지, 연못용지를 주거용지로 용도변경할 경우 지불해야 할 토지이용료는 다음과 같습니다.

50% x (주거용지 가격을 기준으로 계산한 토지이용료 - 농업용지 가격을 기준으로 계산한 토지이용료)

법령 10/2022/ND-CP 제7조에 따라 부동산 등록 수수료 계산 가격은 다음과 같이 규정됩니다.

토지등기비 계산에 사용되는 가격은 등기비 신고 당시 토지법 규정에 따라 도 또는 중앙 직할시 인민위원회가 발행한 토지가격표에 기재된 토지가격입니다.

토지가 국가로부터 일시불 토지임대료 납부의 형태로 전체 임대기간 동안 임대되는 경우, 토지 임대기간이 도 또는 중앙직할시 인민위원회가 발행한 토지가격표에 명시된 토지유형의 기간보다 짧은 경우, 등록비를 계산하기 위한 토지 임대기간의 토지가격은 다음과 같이 결정됩니다.

등록금 계산을 위한 토지 임대기간의 토지 가격 = 토지 가격표의 토지 가격 x 토지 임대기간.

따라서 토지등기료 계산에 사용되는 가격은 등기료 신고 당시 토지법 규정에 따라 도 또는 중앙직할시 인민위원회가 발표한 토지가격표에 기재된 토지가격입니다.

토지가 국가로부터 일시불 토지임대료를 전체 임대기간 동안 납부하는 형태로 임대받는 경우, 토지 임대기간이 도 또는 중앙직할시 인민위원회가 발행한 토지가격표에 명시된 토지유형의 기간보다 짧은 경우, 등록비를 계산하기 위한 토지 임대기간의 토지가격은 다음과 같이 결정됩니다.

토지등록료 계산에 필요한 가격은 = 토지가격표상의 토지가격 x 토지임대기간으로 계산됩니다.

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