부동산채권 부채, '무거운 부담'

부동산 사업체가 채권을 발행하면서 부채 상환 압박이 여전히 상당히 크고, 많은 사업체가 파산 위기에 처해 있습니다.

하노이 증권거래소(HNX)가 최근 발표한 정보에 따르면 Nam Land Company Limited가 NALCH2124001 채권을 유통하고 있으며, 총 발행 가치는 9,000억 동, 기간은 3년, 이자율은 연 10.3%로, 만기는 2024년 7월 13일로 예정되어 있습니다.

2023년 남랜드는 4차례의 채권 이자를 지급할 예정입니다. 첫 번째 지급(1월 13일)에서 회사는 250억 동을 지급해야 했지만 자금 조달에 어려움을 겪었습니다. 회사는 2023년 2월 28일이 되어서야 현금 흐름을 확보하고 이자 지급을 완료했습니다.

한편, 2차 분할(2023년 4월 12일)에서 회사는 260억 동(VND)의 이자를 지급해야 했지만, 50%만 지급할 수 있었고 나머지 50%는 "지연"되었습니다. 3차와 4차 분할에서 Nam Land는 540억 동(VND) 이상의 이자를 지급해야 했지만, 아직 자금 조달을 완료하지 못했습니다.

남랜드 관계자는 채권 이자를 제때 지급하지 못한 이유를 설명하며, 일련의 법적 문제로 인해 시젠 홈 프로젝트가 향후 주택 분양을 지속적으로 거부당했고, 이로 인해 채권자들에게 약속한 채권 원금과 이자를 지급할 수익이 손실되었다고 밝혔습니다. 또한, 지난 2년간 연속적인 영업 손실로 인해 회사의 현금 흐름이 크게 악화되었습니다.

베트남 국유기업뿐만 아니라 다른 많은 대형 부동산 회사들도 채권으로 인한 부채 상환 압박에 직면해 있습니다. 베트남 투자신용평가(VIS Rating)의 회사채 시장 보고서에 따르면, 2024년 4월 말 기준 전체 시장의 연체 채권 비율은 15%로 2024년 3월과 동일한 수준을 유지하고 있습니다.

특히, 원리금 지급이 지연된 채권의 절반 이상이 주거용 부동산 부문에서 발생했으며, 이 부문의 원리금 지급이 지연된 비율은 30%에 달했습니다.

카이 호안 랜드 그룹은 채권 코드 KHGH2123001의 만기를 2025년 4월 5일까지 연장하고, 금리를 연 12%로 조정하는 것을 승인했습니다. 따라서 카이 호안 랜드는 2023년에 만기를 1년 연장한 데 이어, 채권 만기를 1년 더 연장하게 되었습니다.

또는 유니티 부동산 투자 회사의 경우, 2023년 12월 31일 기준으로 회사의 자본은 2조 9,161억 동으로 2022년의 3조 896억 동에 비해 약간 감소했습니다. 부채/자본 비율은 2022년의 1.4배에서 2023년의 1.37배로 약간 감소했으며, 이에 따라 부채는 3조 9,950억 동을 넘어섰습니다.

채권 부채 대비 자본 비율은 2022년 0.32배에서 2023년 0.38배로 증가했으며, 이는 채권 부채 1조 1,081억 동에 해당합니다. 유니티 컴퍼니는 2023년 세후이익이 1,735억 동(2022년 세후손실 1,242억 동)으로 마이너스를 기록하며 적자 행진을 이어갔습니다.

VIS Rating 데이터에 따르면, 2024년 5월에는 24개 발행사의 28개 채권 코드(15조 VND 규모)가 만기를 맞이합니다. VIS Rating은 이 중 약 4조 7천억 VND(30%)가 2024년 5월 만기 채무의 연체 위험에 처해 있다고 추정합니다.

4조 7천억 동 규모의 고위험 채권 중 3개 회사가 발행한 약 4조 동이 2023년에 이자 지급을 연기했습니다. VIS Rating은 이 발행사들이 취약한 현금 흐름과 고갈된 현금 자원으로 인해 원금 상환을 연기할 가능성이 매우 높다고 평가했습니다. 처음으로 연기된 나머지 7천억 동 규모의 고위험 채권은 대부분 주택 부동산 부문 발행사들이 발행했습니다.

VIS Rating의 비금융 기업 부문 분석 및 신용평가 이사인 Duong Duc Hieu 씨는 올해 만기가 되는 부동산 채권의 규모가 지난 5년 중 최고 수준인 상황에서 부동산 기업의 부채 상환 능력에 대해 논평하면서, 부동산 기업의 부채 상환 능력이 여전히 약하다고 말했습니다.

한 가지 주목할 점은 부채 상환 능력의 차별화 수준이 점점 더 확대될 것이라는 점입니다. 하노이와 호찌민과 같은 대도시의 실제 수요를 충족하는 부문에 집중하는 프로젝트를 진행하는 기업의 경우, 매출 활동은 여전히 상당히 양호할 것이며 2024년에는 회복될 것입니다. 이러한 기업들은 훨씬 더 나은 자원과 더 높은 부채 상환 능력을 보유하게 될 것입니다.

오히려 일부 기업들은 이전에는 투기성이 높은 프로젝트에 집중했기 때문에 여전히 어려운 상황에 처해 있습니다. 2024년에도 이 부문에 대한 수요는 여전히 낮을 것으로 예상되어 부채 상환 능력은 약해질 것입니다.

"부동산 사업은 은행 대출, 채권 발행, 주식 발행이라는 세 가지 주요 자본 조달 경로를 가지고 있습니다. VIS Rating은 2024년에 전체 부동산 그룹의 신규 자본 조달 능력이 향상될 것으로 평가합니다. 각 사업체는 각기 다른 자본 조달 방식을 우선적으로 선택하겠지만, 사업체에 가장 저렴한 자본 조달 방식은 주식 발행이며, 이는 올해 가장 높은 성장률을 보일 것입니다."라고 히에우 씨는 말했습니다.

출처: https://baodautu.vn/nang-ganh-voi-khoan-no-trai-phieu-bat-dong-san-d215926.html