부동산채권부채 '무거운 부담'

부동산 사업체가 채권을 발행하면서 부채 상환 압박이 여전히 상당히 크고, 많은 사업체가 파산 위기에 처해 있습니다.

하노이 증권거래소(HNX)가 최근 발표한 정보에 따르면 Nam Land Company Limited가 NALCH2124001 채권을 유통하고 있으며, 총 발행 가치는 9,000억 동, 기간은 3년, 이자율은 연 10.3%로, 만기는 2024년 7월 13일로 예정되어 있습니다.

2023년에 Nam Land는 채권 이자를 4회 지급했습니다. 1단계(1월 13일)에 회사는 250억 VND를 지불해야 했지만 자금 조달을 마련하지 못했습니다. 2023년 2월 28일까지 회사는 현금 흐름을 정리하고 이자를 지불할 수 있게 될 것입니다.

한편, 2차 분할(2023년 4월 12일)에서 회사는 이자로 260억 VND를 지급해야 했으나, 50%만 지급할 수 있었고, 나머지 50%는 "지연"되었습니다. 3차와 4차 분할금까지 남랜드는 540억 VND 이상의 이자를 지불해야 했지만 아직 자금 조달은 마련하지 못했습니다.

Nam Land 대표는 채권 이자를 제때 지불할 수 없는 이유를 설명하면서 일련의 법적 문제로 인해 Shizen Home Project에서 주택 판매가 계속 거부되었고, 이로 인해 채권자에게 약속한 채권 원금과 이자를 지불할 수익이 손실되었다고 말했습니다. 게다가 지난 2년간 연속적인 영업손실로 인해 회사의 현금흐름도 크게 영향을 받았습니다.

남랜드뿐만 아니라 다른 많은 대형 부동산 회사도 채권 상환 압박에 직면해 있습니다. VIS Ratings(Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company)의 기업채권 시장 보고서에 따르면, 2024년 4월 말 현재 전체 시장의 연체 채권 비율은 15%로 2024년 3월과 동일한 수준을 유지하고 있습니다.

특히, 원리금 지급이 지연된 채권의 절반 이상이 주거용 부동산 부문에서 발생했으며, 이 부문의 원리금 지급이 지연된 비율은 30%에 달했습니다.

카이 호안 랜드 그룹은 채권 코드 KHGH2123001의 기간을 2025년 4월 5일까지 연장하고, 이자율을 연 12%로 조정하는 것을 승인했습니다. 따라서 카이 호안 랜드는 2023년에 1년 동안 기간을 연장한 데 이어, 이번에도 채권 기간을 1년 더 연장하게 되었습니다.

또는 유니티 부동산 투자 회사의 경우, 2023년 12월 31일 기준으로 회사의 자본은 2조 9,161억 동으로 2022년의 3조 896억 동에 비해 약간 감소했습니다. 부채/자본 비율은 2022년의 1.4배에서 2023년의 1.37배로 약간 감소했으며, 이에 따라 부채는 3조 9,950억 동을 넘어섰습니다.

채권부채 대 자본비율은 2022년 0.32배에서 2023년 0.38배로 증가하였으며, 이는 채권부채 1조 1,081억 동에 해당합니다. 유니티 컴퍼니는 2023년에 1,735억 동(2022년 세후 손실은 1,242억 동)의 세후 이익을 기록하면서 적자 행진을 이어갔습니다.

VIS Rating 데이터에 따르면 2024년 5월에는 24개 발행 기관의 28개 채권 코드가 만기가 되며, 금액은 15조 VND입니다. VIS Rating은 이 중 약 4조 7,000억 동(30%에 해당)이 2024년 5월에 만기가 되는 채무 상환이 연체될 위험이 있다고 추정합니다.

4조 7,000억 동 규모의 고위험 채권 중 3개 회사가 발행한 약 4조 동이 2023년에 이자 지급을 연기했습니다. VIS Rating은 이러한 발행자가 약한 현금 흐름과 고갈된 현금 자원으로 인해 원금 지급을 연기할 가능성이 매우 높다고 평가했습니다. 나머지 7,000억 VND의 채권은 대부분 주택 부동산 부문의 발행자가 발행한 고위험 채권으로, 첫 번째 지급이 지연되었습니다.

VIS Rating의 비금융 기업 부문 분석 및 신용평가 이사인 Duong Duc Hieu 씨는 올해 만기가 되는 부동산 채권의 규모가 지난 5년 중 최고 수준인 상황에서 부동산 기업의 부채 상환 능력에 대해 논평하면서, 부동산 기업의 부채 상환 능력이 여전히 약하다고 말했습니다.

주목할 점은 부채 상환 능력의 차이가 계속 확대될 것이라는 점이다. 하노이나 호치민시와 같은 대도시의 실제적 수요를 충족하는 부문에 초점을 맞춘 프로젝트를 진행하는 기업의 경우, 매출 활동은 여전히 ​​상당히 양호하며 2024년에 회복될 것으로 예상됩니다. 이러한 기업은 훨씬 더 나은 자원과 더 높은 부채 상환 능력을 보유하게 될 것입니다.

반면, 일부 기업은 이전에 매우 투자 가치가 높은 프로젝트에 집중했기 때문에 여전히 어려운 상황에 처해 있습니다. 2024년에는 이 부문에 대한 수요가 낮은 수준을 유지할 것이므로 이 그룹의 부채 상환 능력이 약해질 것입니다.

"부동산 사업은 은행 대출, 채권 발행, 주식 발행이라는 세 가지 주요 자본 조달 경로를 가지고 있습니다. VIS Rating은 2024년에 전체 부동산 그룹의 신규 자본 조달 능력이 향상될 것으로 평가합니다. 각 사업체는 각기 다른 자본 조달 방식을 우선적으로 선택하겠지만, 사업체에 가장 저렴한 자본 조달 방식은 주식 발행이며, 이는 올해 가장 높은 성장률을 보일 것입니다."라고 히에우 씨는 말했습니다.

출처: https://baodautu.vn/nang-ganh-voi-khoan-no-trai-phieu-bat-dong-san-d215926.html