남부 공급 확대, 시장은 계속 기다린다
JLL 베트남 보고서에 따르면, 2025년 1분기 남부 지역 기성 창고(KEW) 시장은 안정적인 흐름을 보였지만, 동시에 신중한 태도를 분명히 보였습니다. 현대식 프로젝트 덕분에 공급은 꾸준히 증가했지만, 신규 거래 건수는 여전히 저조한 수준을 유지했습니다. 이는 불확실한 국제 경제 상황 속에서 임차인들이 소극적인 태도를 보였음을 보여줍니다.
이번 분기의 하이라이트는 빈증성 동안 1 산업단지에 BW 산업 개발(BWID)이 수주한 2층 창고 프로젝트였습니다. 이 프로젝트는 약 19,000m² 면적에 화물용 엘리베이터를 갖추고 있으며, 높은 기술 기준을 충족하여 남부 지역의 현대식 NKXS 공급량을 200만m²로 늘리는 데 기여할 것입니다.
그중 빈즈엉성은 68만m²가 넘는 면적으로 시장 점유율 33.4%를 기록하며 가장 큰 우위를 점하고 있으며, 동나이성(26.0%)과 롱안성(24.6%)을 크게 앞지르고 있습니다. 호치민 시는 4위를 차지했으며, 바리아붕따우는 이 부문 개발 초기 단계에 있습니다.
그러나 남부 지역의 NKXS 임대 수요는 상대적으로 저조했습니다. 이번 분기 순흡수면적은 8만 8천m²에 불과하여 공급 규모에 비해 미미한 수준이었습니다. 주된 이유는 베트남-미국 무역 협상, 특히 미국이 분기 말에 상호 관세 부과를 발표한 이후 기업들이 관망하는 태도를 보인 것이었습니다. 이로 인해 많은 잠재적 임차인들이 신규 임대 또는 확장 결정을 미루게 되었습니다.
남부 지역의 평균 임대료는 현재 m²당 월 4.88달러로, 전분기 대비 0.5%, 전년 동기 대비 1.5% 상승에 그쳤습니다. 특히, 많은 개발사들이 무상 임대 기간을 연장하거나 입주율 향상을 위해 직접 할인을 제공하는 등 가격 정책 및 인센티브 정책을 더욱 유연하게 적용하고 있습니다.
JLL 베트남의 트랑 레(Trang Le) 대표는 중기적으로 해외 투자자들의 유입으로 남부 시장 전망이 긍정적이라고 밝혔습니다. 미쓰비시 에스테이트 아시아(MEA)와 셈코프(Sembcorp)는 향후 5년간 창고 프로젝트와 물류 센터 개발 계획을 발표했습니다. 이는 혁신과 경쟁을 촉진하는 중요한 원동력이 될 뿐만 아니라, 남부 지역 물류 중심지로서의 시장 지위를 유지하는 데에도 도움이 될 것입니다.
그러나 지역 경쟁 심화, 투자 비용 상승, 해외 임차인들의 우려 등 여러 가지 어려움도 존재합니다. 따라서 투자자들은 변동성이 큰 환경에서 안정적인 성과를 유지하기 위해 서비스 품질을 개선하고 유연한 전략에 접근해야 합니다.
북부 공급 급증, 공실률에 도전
남부 지역은 관망하는 태도를 유지하는 반면, 북부 지역은 프로젝트 규모와 기준 모두에서 확장세가 가속화되는 조짐을 보이고 있습니다. 특히 북부 NKXS 시장은 다수의 고품질 프로젝트가 착공되면서 2025년 1분기에도 강력한 확장세를 이어가고 있으며, 순흡수율도 소폭 상승했습니다. 그러나 신규 공급의 급증은 단기적으로 경쟁 압력과 공실률에 대한 잠재적 위험을 동반합니다.
흥옌과 박닌 지역의 프로젝트를 통해 6만 7천m² 이상의 신규 부지를 확보하면서 북부 지역의 현대식 수입 창고 공급량은 130만m²를 넘어섰습니다. 특히 WHA 그룹과 다이와하우스의 합작법인이 개발한 4만 2천m² 규모의 DPL 베트남 민꽝 프로젝트는 시장 규모를 확대할 뿐만 아니라, 현대식 창고 시스템과 통합 물류 서비스를 통해 품질 기준을 높여 점점 더 엄격해지는 물류 및 제조 기업의 요구 사항을 충족합니다.
이러한 공급량의 급격한 증가는 시장 거래 활성화에도 일정 부분 기여했습니다. 이에 따라 이번 분기 순흡수면적은 51,500m²로 전 분기 대비 소폭 증가했는데, 이는 박닌과 하이퐁 지역의 신규 거래 덕분입니다. 주요 임차인들은 여전히 공급망을 재편하고 항구와 주요 항로 인근의 전략적 입지를 모색하는 제조 및 물류 기업들입니다. 그러나 신규 공급 물량의 적기 흡수가 부족하여 점유율은 0.6% 소폭 감소했습니다.
또한 북부 지역의 평균 임대료는 현재 m²당 월 4.66달러로 전분기 대비 0.7%, 전년 동기 대비 2.6% 상승했습니다. 이러한 상승세는 주로 우수한 품질의 신규 프로젝트 덕분입니다. 한편, 흥옌과 하이즈엉과 같은 전통 지역의 가격은 안정세를 유지하고 있습니다.
2025년 남은 기간 동안 북부 지역은 공급 호황을 이어갈 것으로 예상되며, 약 120만 제곱미터의 신규 물류 공간이 공급될 것으로 예상됩니다. 이로써 총 물류 공급량은 약 250만 제곱미터로 현재 수준의 거의 두 배에 달할 것으로 예상됩니다. 국제 투자자 미쓰비시 에스테이트 아시아(MEA)는 2025년 4분기에 로지크로스 하이퐁 프로젝트를 통해 이 지역에서의 입지를 굳건히 할 예정이며, 이를 통해 이 지역의 물류 운영 및 관리 수준을 향상시킬 것으로 기대됩니다.
그러나 공급 급증으로 시장은 더욱 치열한 경쟁 국면에 접어들고 있습니다. 일부 프로젝트는 입지적 이점 덕분에 여전히 높은 입주율을 달성하고 있지만, 도심에서 멀리 떨어진 지역은 공실률 증가에 직면할 위험이 있습니다. 또한, 미국의 상호 세제 정책 또한 많은 외국인 직접 투자(FDI) 임차인들의 사업 확장 계획에 영향을 미쳐 투자 결정을 지연시키고 있습니다.
매력을 유지하기 위해 투자자들은 빠르게 품질과 위치가 다양화되는 시장에서 경쟁 우위를 확보하기 위해 전문화된 제품 개발, 물류 서비스 제공, 유연한 임대 가격 책정 전략에 더 집중해야 합니다.
출처: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nguon-cung-thi-truong-nha-kho-xay-san-quy-1-2025-tang-suc-cau-than-trong/20250602082654042
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