아파트에 더 이상 관심이 없는 투자자들은 교외의 토지를 매수하는 데 돈을 쏟아붓고 있습니다. 1,400헥타르가 넘는 토지를 매립하고, 해안 침범 투자 프로젝트를 위한 토지 할당 및 임대에 대한 최신 절차가 최신 부동산 뉴스입니다.
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| 최근 부동산 시장은 기업과 고객 모두의 자본 접근성 측면에서 더욱 긍정적인 모습을 보이고 있습니다. (사진: HA) |
시장에 대한 '대기업'의 의견
주주와의 연례총회에서 대기업의 수장들은 올해 부동산 시장에 대한 전망과 의견을 제시했는데, 기회와 어려움이 뒤섞여 있었습니다.
빈홈 이사회 의장인 팜 티에우 호아 씨는 올해 부동산 시장을 평가하며, 국회 에서 통과된 부동산 관련 3개 법률이 시장의 투명성과 투명성을 높이는 데 도움이 될 것이라고 밝혔습니다. 하지만 이러한 법률이 시장에 긍정적인 영향을 미치려면 시행령이 발효될 때까지 기다려야 한다고 덧붙였습니다.
빈홈의 대표이사인 응우옌 투 항 씨는 시장이 회복되겠지만 예상만큼 빠르지는 않을 것이라고 평가했습니다.
항 씨에 따르면, 최근 시장은 기업과 고객 모두의 자본 접근성 측면에서 더욱 긍정적인 신호를 보이고 있습니다. 주택 구매자들은 이전보다 더 나은 금리 지원을 받고 있으며, 첫 2년간 연 6~6.5%의 고정 금리를 적용받고 있습니다. 이는 주택 구매자들이 시장으로 돌아올 수 있는 여건과 자신감을 조성합니다.
남롱투자주식회사의 경우, 이사회 의장인 응우옌 쑤언 꽝 씨는 기회와 과제를 모두 지적했습니다.
꽝 씨는 첫 번째 과제는 시장 및 제품과 관련이 있다고 분석했습니다. 부동산 시장의 다양한 부문에서 수요와 공급의 불균형이 발생하고, 신뢰 위기는 유동성 감소와 재고 증가로 이어집니다.
두 번째는 부채가 여전히 존재할 때의 재정적 어려움입니다. 채권은 연장되었지만 2024년과 2025년에도 여전히 존재할 것입니다. 세 번째는 현재 일부 법률이 여전히 중복되고 있어 이 프로젝트의 법적 어려움입니다.
하지만 그에 따르면, 이 시장은 높은 실질 수요, 저렴한 주택 부문, 사회주택 개발 등 다양한 기회를 열어줍니다. 대출 금리는 코로나19 이전보다 훨씬 낮아졌고, 다른 여러 국가와 경쟁력을 갖추고 있어 매우 매력적입니다.
특히 부동산 관련 새로운 법률이 최근 발표되었습니다. 정부는 지속가능한 발전을 향한 시장 장애물을 조성, 제거 및 촉진하는 데 많은 노력을 기울여 왔습니다.
호치민시와 동나이에 많은 프로젝트를 진행 중인 Dat Xanh Group의 이사회 회장인 Luong Tri Thin 씨는 코로나19가 종식된 후에는 경제가 침체되고 부동산 시장에 영향을 미칠 것이라고 말했습니다.
최근 뗏 연휴 이후 시장은 회복 조짐을 보이기 시작했습니다. 1분기 아파트 상품 거래는 다시 증가했지만, 예년만큼 많지는 않았습니다. 하지만 2023년 2분기와 1분기에 비해 거래 건수는 두 배로 증가했으며, 특히 하노이의 경우 3배 증가했습니다.
이런 전반적인 상황을 고려했을 때, 씬 씨는 시장에 여전히 긍정적인 측면이 있다고 봅니다. 예를 들어, 평균 공급이 여전히 부족하고, 주택에 대한 사람들의 수요가 여전히 매우 크며, 현재 저렴한 현금 흐름이 매우 좋고, 많은 고객이 20년 기간으로 대출을 받고, 3년 고정 이자율이 연 5-6%에 불과합니다.
전반적으로 올해 전체 시장은 개선될 것이고, 2025년에는 긍정적인 변화가 있을 것입니다.
아파트 건물 침체, 투자자들은 교외 지역 토지 매수에 자금 쏟아
아파트 가격은 수년간 꾸준히 상승해 왔으며, 올해 첫 몇 달 동안 급등했습니다. 최근 시장 정보에 따르면, 건설부 주택부동산시장관리국 황 하이 국장은 하노이와 호찌민시의 일부 프로젝트의 평균 매매 가격이 m²당 5천만~7천만 동(VND) 수준이라고 밝혔습니다.
하이 씨에 따르면 하노이의 아파트 매매 가격은 1차 시장과 2차 시장 모두에서 꾸준히 상승하고 있습니다. 특히 5~10년 이상 사용된 아파트 단지가 있으며, 오래된 고층 아파트 건물들조차 가격이 상당히 상승하고 있습니다.
하지만 건설부 장관은 가격이 급등한 일부 아파트는 거래가 거의 없거나 아예 없는 경우도 있다고 밝혔습니다.
실제로 아파트 가격 상승으로 많은 투자자와 실거주자들이 주저하고 있습니다. 많은 사람들이 이 시기에 아파트 매매를 중단하기로 결정했습니다.
현재 하노이의 높은 앵커 가격과 부족한 아파트 공급으로 인해 많은 투자자들이 이 부문 투자를 꺼리고 있습니다. 경험이 풍부한 투자자들은 이 시기를 활용하여 교외 지역의 토지를 확보할 것입니다.
많은 투자자들이 토지와 개인 주택 부문으로 눈을 돌리고 있습니다. 교외 토지는 여전히 가격이 "저점"에 머물러 있어 현재로서는 아파트 투자에 더 적합하기 때문입니다. 하지만 명확한 법적 지위, 개발 계획, 그리고 우수한 인프라를 통해 가격 상승 가능성이 있는 상품에 투자하는 것이 중요합니다.
최근 토지 시장이 뜨거운 흐름을 보이고 있습니다. 베트남 부동산중개인협회(VARS)의 1분기 부동산 시장 보고서와 2분기 전망에 따르면 하노이 교외 지역, 특히 분할된 필지의 토지 가격이 급등하고 있습니다.
2023년 4분기와 비교했을 때 토지 가격은 약 5% 상승했으며, 하노이 외곽과 산업단지 주변 시장은 10~20% 상승했습니다.
VARS 보고서는 "많은 지역에서 토지 가격이 더 이상 하락하지 않았습니다. 교외, 지방, 도시에서 법적 지위가 보장되고 기반 시설과 공공 시설이 잘 갖춰진 20억 동 미만의 토지 상품은 시장이 가장 어려웠던 시기에 비해 최대 40%까지 가격이 상승했습니다."라고 밝혔습니다.
또한 이 부서는 투자자들에게 현재 토지를 매수하기 위해 돈을 쓰기 전에 매우 신중해야 하며, 시장이 아직 회복 과정에 있는 동안 불안감을 야기하는 "가상 열병"이 발생하지 않도록 세그먼트 가격을 신중하게 조사해야 한다고 경고했습니다.
올해 부동산 시장에 대해 많은 전문가들은 장기 투자의 경우 "여전히 토지가 최고"라고 생각합니다. "자본"이 있거나 재무 레버리지가 낮은 투자자라면 투자를 고려해 볼 만합니다.
지금은 투자를 고려하기에 좋은 시기로 여겨지지만, 전문가들은 투자자들이 가격 하락의 "함정"에 빠지지 않도록 신중하게 고려해야 한다고 권고합니다.
박장성 옌둥현 1,400헥타르 이상 토지 매립
박장성 인민위원회가 방금 승인한 옌중구의 2024년 토지 이용 계획에 따르면, 이 지역은 올해 1,411.45헥타르의 토지를 매립할 예정입니다.
구체적으로 옌중(Yen Dung) 구는 1,360.23헥타르의 농경지를 개간할 예정이며, 이 중 개간이 필요한 논 면적은 1,111.93헥타르, 기타 1년생 작물 재배 면적은 20.47헥타르, 다년생 작물 재배 면적은 208.62헥타르, 양식 면적은 19.21헥타르, 비농업용 토지는 51.23헥타르입니다. 개간이 필요한 면적이 큰 지역은 티엔퐁(Tien Phong, 32헥타르), 옌루(Yen Lu, 221.2헥타르), 떤안(Tan An, 124.66헥타르), 남비엔(Nham Bien, 109.53헥타르)입니다.
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| 박장성 옌중구 남비엔 타운의 한 모퉁이. (출처: XD 신문) |
박장성 인민위원회는 옌중구 인민위원회가 2024년 승인된 토지 이용 계획의 정보, 데이터, 문서, 지도 시스템 및 데이터베이스의 정확성에 대해 법적 책임을 지고, 위 계획의 정보 및 데이터가 2030년 토지 이용 계획 조정 및 해당 지역의 사업 및 프로젝트 목록을 제안할 때의 법률 조항과 일관성을 유지하도록 요청합니다.
2024년 승인된 토지이용계획문서를 모두 옌둥구 인민위원회 포털/웹사이트에 게시하고, 동시에 상기 계획내용을 법률의 규정에 따라 공고 및 홍보한다.
박장성 인민위원회는 또한 옌중구에 승인된 토지이용계획에 따라 토지 관리, 토지 회복, 토지 용도 변경, 토지 할당 및 토지 임대를 시행하고, 법률 규정에 따라 공사 및 프로젝트를 시행할 것을 요청했습니다. 또한, 각 시·군 인민위원회를 대상으로 2024년 토지이용계획 이행 현황에 대한 정기적인 감사 및 감독을 실시할 것을 요청했습니다.
해상침입 투자사업에 대한 토지배정 및 임대 절차
정부는 해상 침범 행위에 관한 법령 42/2024/ND-CP를 최근 발표했습니다. 이에 따라 해상 침범으로 지정된 해역은 측량 및 지도 제작에 관한 법률의 규정에 따라 구체적인 위치, 면적, 경계 및 좌표를 명시해야 합니다. 토지 이용 계획 및 계획에 포함된 해상 침범 해역의 설정은 2024년 토지법에 명시된 원칙을 준수해야 합니다.
이 법령은 공공 투자 자본을 사용하는 해상 침범 투자 프로젝트 또는 해상 침범 항목이 있는 투자 프로젝트의 경우, 토지 할당 및 토지 임대의 순서와 절차가 법령 43/2014/ND-CP 제68조 3항에 따라 시행되어야 함을 명시하고 있습니다. 해상 침범 투자 프로젝트 또는 토지 기금 개발을 위한 해상 침범 항목 투자 프로젝트의 경우, 해상 침범이 완료되고 규정에 따라 승인을 받은 후, 해상 침범 프로젝트 투자자는 토지법의 규정에 따라 토지 할당 및 토지 임대를 시행하기 위해 전체 토지 침범 구역 및 건설 공사(있는 경우)를 관할 국가 기관에 인계해야 합니다.
외국 자본을 공공 투자로 활용하는 토지 매립 투자 프로젝트 또는 토지 매립 항목을 포함하는 투자 프로젝트와 기타 자본 재원을 활용하는 프로젝트의 경우 토지 할당 및 토지 임대에 대한 순서와 절차는 다음과 같습니다. 토지 이용권 경매를 통한 토지 할당 및 토지 임대의 경우, 법령 43/2014/ND-CP의 제68조 5항 및 법령 148/2020/ND-CP의 제1조 21항에 규정된 순서와 절차를 시행합니다.
입찰에 관한 법률의 규정에 따라 입찰을 통해 투자자를 선정하는 경우 또는 투자법 2020 제29조 3항의 규정에 따라 투자자가 승인되는 경우 토지 배정 또는 토지 임대의 경우 법령 43/2014/ND-CP 제68조 3항에 따른 토지 배정 및 토지 임대 절차가 적용됩니다.
토지이용권 경매를 통하지 않고 토지를 할당하거나 임대하는 경우, 법령 43/2014/ND-CP 제68조 3항에 규정된 순서 및 절차에 따라 시행합니다.
해상침입 투자사업 또는 해상침입 항목이 있는 투자사업의 투자자가 해상침입 투자사업 또는 투자사업의 해상침입 항목과 함께 토지할당, 토지임대 또는 해역할당 신청서를 제출하는 경우, 해당 투자사업은 관할 국가기관의 승인을 받은 것으로 본다.
성(省) 인민위원회는 해역 매립을 위한 해역 할당과 동시에 토지 할당 및 임대를 결정합니다. 해역 매립 투자 프로젝트 또는 해역 매립 항목 투자 프로젝트의 투자자는 해역을 사용하여 해역 매립 활동을 수행하는 데 대한 수수료를 납부하지 않습니다.
토지사용자가 토지를 사용에 제공하여야 한다고 판단하는 기간은 투자사업의 진행상황 또는 투자사업의 해상침입 항목 등에 따라 완료된 해상침입구역의 전부 또는 일부에 대한 결과승인 통지일로부터 계산합니다.
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출처: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nha-dau-tu-chun-tay-voi-chung-cu-quay-sang-phan-khuc-vua-nhan-dinh-thi-truong-2024-2025-270381.html
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