투자자들은 여전히 '방어적' 사고방식을 가지고 있으며 HoREA는 기업들이 수익 기대치를 낮추고 곧 일련의 프로젝트를 검사할 것이라고 제안합니다.

리조트 부동산의 재고 부담이 커지고 있으며, HoREA가 기업에 판매 가격을 인하하도록 요구하고 있으며, 건설부가 여러 지역에서 일련의 프로젝트를 검사할 예정이라는 것이 최근 부동산 뉴스입니다.

현재 시중에는 분양은 되었지만 실제 운영은 되지 않는 리조트형 부동산 상품이 많아 소유주와 투자자들의 우려를 사고 있습니다. (출처: TCTC)

유동성 감소로 리조트 부동산 재고에 대한 압박 증가

베트남 부동산협회 부회장 응우옌 반 딘 씨는 현재 전국적으로 200개가 넘는 관광 부동산 프로젝트가 시행 중이며, 이를 통해 약 10만 채의 콘도텔, 3,000채의 빌라, 그리고 1만 5,000개의 신규 호텔이 조성되었다고 밝혔습니다. 그러나 이 중 절반 이상이 법적 해결책을 기다리며 "보류"된 상태입니다.

"이런 상황이 지속된다면 관광 산업 투자가 위축되고 투자자들도 위축될 것이며, 투자를 장려하려는 지방 당국조차도 많은 어려움에 직면하게 될 것입니다."라고 딘 씨는 분석했습니다. 리조트 부동산 재고가 이 부문에 대한 압박을 가중시키고 있습니다.

현재 시중에는 분양은 되었지만 실제 운영은 되지 않은 리조트형 부동산 상품이 많아 소유주와 투자자들의 불안감을 가중시키고 있습니다. 분양은 되었지만 매각되지 않은 프로젝트가 많아 시장 회복이 어려운 상황입니다.

세빌스 호텔 이사인 마우로 가스파로티 씨는 리조트 부동산 공급 과잉은 시장 상황에 맞지 않는 상품 개발에서 기인한다고 지적했습니다. 일부 투자자들은 기획 단계에서 충분한 조사 없이 시장에 뛰어들었고, 이로 인해 일부 지역에서 수요와 공급의 불균형이 발생하게 되었습니다. 또한, 일부 리조트 부동산 프로젝트에서는 질보다 양에 집중하는 현상이 나타나고 있습니다.

시장 특성과 산업 동향을 고려하지 않으면 프로젝트가 개발되더라도 관광객의 요구를 충족하지 못할 경우 많은 위험을 초래할 수 있습니다. 한편, 베트남 관광객들은 국내 여행지 대신 합리적인 비용으로 더욱 편리하고 쉽게 해외 여행을 즐길 수 있습니다. 따라서 자신의 "취향"을 바꿀 수 있습니다.

DKRA 그룹의 조사에 따르면, 해안 타운하우스의 총 재고는 약 3만 가구로 증가했습니다. 해안 빌라의 경우, 2023년 2분기 말까지 누적 재고는 북부와 남부 모두 최대 1만 5천 가구에 달했습니다.

호찌민 시의 한 리조트 부동산 개발 회사에 따르면, 이 회사는 현재 200채가 넘는 타운하우스, 리조트 빌라, 해안가 상가를 법적 문제로 "보류"하고 있습니다. 분양을 위해 공개된 프로젝트들 역시 정체 상태에 있으며, 매매가는 인하되었지만 여전히 매수자가 없습니다.

재고가 많아 직원 급여 지급 및 운영 유지를 위한 현금 흐름 관리에 어려움을 겪고 있습니다. 현재 회사는 연말 매출 증대를 위해 인센티브 및 프로모션 프로그램을 추진하고 있습니다.

다낭의 한 리조트 부동산 개발 회사는 해안 타운하우스의 매매가 매우 저조해 비슷한 어려움을 겪고 있다고 밝혔습니다. 특히 고가 리조트 빌라의 경우, 재고 가치가 회사 전체 재고의 95%를 차지합니다.

Savills Hotels 컨설팅 매니저인 응안 팜(Ngan Pham) 여사는 리조트 부동산 시장의 공급 과잉 상황은 프로젝트 투자자들이 현재 규모에 너무 집중하고 있어 고밀도 건물을 짓고 판매용 제품에 너무 집중했기 때문이라고 말했습니다.

많은 투자자들이 '럭셔리'와 '웰빙' 상품(전반적인 건강을 증진시키는 숙박시설)을 개발하기 위해 경쟁하고 있지만, 이러한 개념을 제대로 이해하지 못하고 주변의 공명 요인을 고려하지 않아 과잉과 정체의 상황을 초래합니다.

따라서 응안 팜 씨는 리조트 상품을 지속 가능하게 개발하기 위해서는 투자자들이 시장 동향을 잘 파악하고 기획 단계에서부터 면밀한 조사를 실시해야 한다고 생각합니다. 이를 통해 점점 더 다양해지는 고객 니즈를 충족하는 다양하고 고품질의 상품을 개발할 수 있습니다.

SPE.R 연구 부서 설립자인 트란 부(Tran Vu) 씨에 따르면, 리조트 부동산 부문은 아직 암울한 상황을 벗어나지 못했습니다. 올해 신규 공급은 거의 없었습니다. 기존 프로젝트들은 일정이 지연되고 공사도 지지부진하여 시장 신뢰도에 상당한 영향을 미치고 있습니다.

은행 금리가 하락했지만, 투자를 위해 돈을 빌리려는 사람은 많지 않고, "방어적"인 태도가 여전히 만연합니다. 따라서 2023년 4분기부터 2024년 2분기까지 거래량은 급격한 변동 없이 안정적으로 유지될 것입니다.

Vu 씨는 위의 기간이 지나면 국가가 법률 개정을 통해 법적 장애물을 제거함으로써 시장이 개선될 수 있다고 예측했습니다.

기업들, 주택 가격 인하 및 이익 기대치 낮춰야

호치민시 부동산 협회(HoREA)는 부동산 사업체에 총리의 의견을 이행해 줄 것을 요청하는 문서를 발행했습니다. 즉, 시장 부문을 재구조화하고 주택 가격을 사람들의 소득에 맞춰 낮추어 어려움을 해결하고 시장이 안전하고 건강하며 지속 가능하게 발전할 수 있도록 손을 맞잡는 것입니다.

협회는 총리의 발언처럼 기업들이 "아직 적극적으로 투자하지 않고 있다"는 점을 확인했습니다. 한편, 협회는 2018년부터 기업들이 실질적인 주택 수요를 충족하고 유동성이 높으며 지속 가능한 저렴한 중소형 아파트 시장으로 투자를 전환할 것을 권고하는 문서를 발행해 왔습니다.

협회는 부동산 사업체가 주택 상품 가격을 낮추고, 이익 기대치를 낮추고, "가격을 높게 유지"하지 말 것을 권고했습니다.

동시에 기업들은 부동산 시장에서 소비자 수요를 자극하기 위해 할인을 늘리고 프로모션 및 애프터 서비스를 제공하는 정책을 펼쳐 시장의 신뢰를 높이고 기업의 현금 흐름과 유동성을 창출합니다. 이는 "이익을 남기고 빌리는 것보다 손해를 보고 파는 것이 낫다"는 경험에 따른 것입니다.

협회는 기업들이 국민 소득에 적합한 저렴한 주택 부문으로 투자를 전환할 것을 권고합니다. 또한 기업들은 2021년부터 2030년까지 최소 100만 채의 사회주택 아파트를 개발하는 프로그램에 참여하여 일반 상업 금리보다 1.5~2% 낮은 금리로 120조 동(VND) 규모의 신용 패키지를 이용할 수 있습니다.

건설부는 여러 지방에서 일련의 프로젝트를 검사할 예정입니다.

건설부는 방금 푸옌, 푸토, 바리아붕따우 성 인민위원회에 주택 및 부동산 사업에 대한 국가 관리의 법적 규정 준수에 관한 공식 공문을 보냈습니다.

건설부는 2016년부터 2022년까지 주택, 부동산 사업, 건설 자재, 전문 건설 연구소의 활동 및 적합성 선언 서류 접수에 대한 국가 관리를 검사하기 위한 실무 그룹을 구성할 예정입니다.

이 문서에는 건설부가 주택 개발 프로그램과 계획을 시행하는 지방 자치 단체의 방향과 관리를 감사하고, 각종 상업용 주택, 사회 주택, 재정착 주택 등의 개발을 위한 계획, 토지 할당, 자본 할당을 감사한다는 내용이 명시되어 있습니다.

특히, 상업용 주택의 경우, 부처는 주택법의 규정에 따라 주택 관리 및 개발에 관한 상기 지자체의 절차를 검사하고, 사업 투자 정책의 승인 또는 결정, 사업 투자자 선정, 사업 승인 등을 위한 투자 및 건설 절차를 검사합니다.

사회주택 개발과 관련하여 건설부는 "2021~2030년 기간 동안 저소득층과 산업단지 근로자를 위한 사회주택 아파트 100만 채 이상 건설에 투자" 프로젝트의 이행을 평가하고, 사회주택을 위한 12조 VND 규모의 신용 패키지를 시행했습니다.

노후아파트 리노베이션과 관련하여, 지방자치단체는 2016~2022년 기간의 노후아파트 리노베이션 추진실적과 2021~2030년 기간의 노후아파트 리노베이션 계획을 보고해야 합니다.

이번 검사계획에서 건설부는 재정착주택 개발 투자사업 시행실적, 국유주택 시행실적 등을 검토하고 검사했다.

특히, 각 도의 인민위원회는 2016~2022년 기간의 지역 부동산 시장 상황 개요, 도내에서 영업 가능한 부동산 거래소 목록, 부동산 중개업 면허 발급 상황 등을 보고해야 합니다.

건설부는 3개 성에 리조트 빌라, 관광 아파트, 오피스텔 등 기타 부동산 사업 시행 현황과 부동산업법 및 관련 법률 시행 현황을 보고하도록 요구하고 있습니다. 향후 주택 분양 관련 서류를 구비한 사업의 수와 향후 주택 분양 보증, 부동산 재고 현황 등을 보고해야 합니다.

또한 부처는 각 지방자치단체에 검사팀을 위해 주택 프로젝트, 도시 지역, 대규모 부동산 프로젝트 10개를 제안해 달라고 요청했습니다.

사회주택 사업 정보 공개에 대한 책임

정부의 제100/2015/ND-CP호 법령은 지방 및 중앙 직할시의 인민위원회가 각 지방의 상황에 맞춰 지방 내 사회주택(NƠXH)의 구매, 임대 및 할부구매에 대한 기준, 주제 및 조건을 공개적으로 발표할 책임을 규정하고 있습니다.

Bất động sản mới nhất. Nhà ở xã hội. (Nguồn: VNN)

시민들이 사회주택을 구매해야 할 필요가 있는 경우, 해당 프로젝트가 위치한 건설부의 전자정보 포털이나 투자자 및 지역 언론 정보의 부동산 거래소를 통해 판매를 앞두고 있는 사회주택 프로젝트에 대한 정보를 찾아볼 수 있습니다. (출처: VNN)

현행 주택법은 사회주택 사업 정보의 공표와 저소득층 및 산업단지 근로자를 위한 주택 공급에 대한 지방자치단체 및 기업의 책임에 관한 구체적인 규정을 두고 있습니다. 특히, 사회주택 사업 정보 검색은 사회주택 개발 및 관리에 관한 정부령 2015년 10월 20일자 제100/2015/ND-CP호 제20조 제1항 a호에 규정되어 있습니다.

구체적으로, 사회주택 건설 프로젝트 투자자는 프로젝트 시작 후 프로젝트와 관련된 정보(프로젝트명, 프로젝트 투자자, 프로젝트 건설 위치, 연락처, 등록 신청서 제출 주소)를 제공할 책임이 있으며, 프로젝트 진행 상황, 프로젝트 규모, 아파트 수 등을 제공해야 합니다.

(판매용 아파트 수, 임대용 아파트 수, 임대 매수용 아파트 수 포함); 아파트 면적, 매매 가격, 임대 가격, 각 아파트 유형에 대한 임대 매수 가격(임시); 등록 신청서 접수 시작 및 종료 시간 및 기타 관련 내용)은 프로젝트가 위치한 지역의 건설부 전자 정보 포털에 공시됩니다.

지방 정부의 대변인인 신문에 최소한 한 번 게재하고, 투자자가 있는 경우 부동산 거래소에 공고하여 사람들이 알고 등록하고 모니터링할 수 있도록 하세요.

위 규정에 따르면, 시민이 사회주택을 매수할 필요가 있을 경우, 해당 프로젝트가 위치한 건설부의 전자정보 포털이나 투자자의 부동산 거래소, 지역 언론 정보를 통해 곧 분양을 앞둔 사회주택 프로젝트에 대한 정보를 찾아볼 수 있습니다.

저소득층과 산업단지 근로자를 위한 숙박 시설 관리에 대한 지방자치단체와 기업의 책임과 관련하여, 정부는 저소득층과 산업단지 근로자를 위한 숙박 시설 관리에 대한 지방자치단체와 기업의 역할과 책임을 강화하기 위해 법령 100/2015/ND-CP에서 해당 책임을 규정했습니다.

100/2015/ND-CP호 법령 제30조에는 다음과 같이 명시되어 있습니다. "성 및 중앙 직할시의 인민위원회의 책임은... 3. 각 지방의 실정에 맞게 지방 내 사회주택의 매수, 임대, 할부구매에 대한 기준, 대상 및 조건을 정하고 공표한다. 사회주택의 매매, 임대, 할부구매를 조직하고 관리하며, 권한에 따라 지방 내 사회주택의 매매, 임대, 할부구매에 대한 가격 범위를 공표한다."

산업단지 내 생산시설을 갖춘 기업의 책임에 관하여 제31조는 다음과 같이 명시하고 있습니다.

1. 산업단지에서 생산을 해왔거나 현재 생산하고 있는 기업은 해당 시설에서 주거 문제를 겪고 있는 가구와 개인을 위해 사회주택을 개발하는 데 대한 투자를 지원하기 위해 주택 솔루션 계획을 개발하고 재정 자원을 할당할 책임이 있습니다.

2. 신규 설립 또는 확장하는 기업은 해당 사업 단위에서 근무하는 가구 및 개인의 주택을 확보할 책임이 있습니다.

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