임대주택: 모두에게 이익이 되는 결과를 위한 공식은 무엇일까요?

수년 동안 베트남의 대다수 부동산 사업체는 임대용 주택을 보유하기보다는 판매용 주택을 짓는 쪽을 선택해 왔습니다.

파트 1: 임대 주택: 주택에 대한 사고방식의 중대한 변화

한편, 임대 주택 공급의 대부분은 소규모 가족 주택, 근로자 기숙사, 학생 기숙사 또는 주거 지역의 소형 아파트에서 나옵니다.

중저소득층의 주택 수요 상당 부분은 대규모 부동산 개발 프로젝트보다는 사회적 자원을 통해 충족되고 있다.

그런 관점에서 볼 때, 정부가 이번에 목표로 하는 것은 새로운 시장을 창출하는 것이 아니라, 음지에서 운영되는 기존 시장을 공식적인 도시 개발 전략에 통합하는 것이다.

임대주택 시장의 성공은 어느 한 주체에 달려 있는 것이 아니라, 모든 당사자가 혜택을 볼 수 있도록 하는 메커니즘을 설계할 수 있는지 여부에 달려 있습니다. 사진: 호앙 하

기업들이 이 분야에 그다지 열광하지 않는 이유를 이해하려면 간단한 계산만 해보면 됩니다.

한 개발업체가 하노이 에 300세대 규모의 아파트 건물을 지었다고 가정해 봅시다. 만약 평방미터당 약 1억 VND에 판매한다면, 이 회사는 약 2조 1천억 VND의 매출을 올리고 몇 년 안에 프로젝트 수명 주기를 완료할 수 있을 것입니다.

하지만 건물 전체를 임대 목적으로 보유한다면 상황은 완전히 달라집니다. 현재 임대료 수준으로는 투자자가 투자금을 회수하는 데 20~30년이 걸릴 수 있으며, 그 기간 동안 운영 및 유지 보수 비용과 시장 위험까지 고려해야 합니다.

다시 말해, 한쪽은 CEO의 재임 기간 내에 실질적인 이익을 제공하는 반면, 다른 한쪽은 여러 세대에 걸친 경영을 아우르는 게임입니다.

이 두 가지 선택지 중에서 대부분의 기업은 주택을 판매하는 쪽을 택할 것입니다. 이는 당연한 일입니다. 기업은 이윤 추구를 위해 존재하는 것이지, 정부를 대신하여 사회 문제를 해결하기 위해 존재하는 것이 아니기 때문입니다.

사실 베트남은 오랫동안 사회주택을 판매하여 주택 문제를 해결하려고 노력해 왔습니다. 그러나 수익성이 낮고 절차와 시행 기간이 길어 시행 속도가 예상보다 더뎠습니다.

이는 사회주택이라 하더라도 복지 혜택 문제가 해결되지 않으면 시장이 제대로 작동하기 어렵다는 것을 보여줍니다.

한편, 수백만 명의 세입자들은 여전히 ​​기다리고 있습니다. 그들은 기업의 재무 모델이나 수익 계산에는 별 관심이 없습니다. 그들에게 필요한 것은 훨씬 더 간단합니다. 감당할 수 있는 가격에 안정적인 주거 환경입니다.

국가는 시장을 대체할 수 없습니다.

만약 시장이 스스로 임대주택 문제를 해결할 수 있다면, 아마도 수백만 명의 노동자들이 오늘날처럼 비좁은 기숙사에서 살지 않아도 될 것입니다.

하지만 만약 국가가 개입하여 시장을 대체한다 하더라도, 수천만 명의 인구가 거주하는 도시의 수요를 충족하기에는 예산이 여전히 부족할 것입니다.

그러므로 국가의 역할은 시장을 대체하는 것이 아니라, 시장이 장기적인 발전 목표에 부합하는 방식으로 작동할 수 있는 조건을 조성하는 것이다.

레민훙 총리 가 새롭게 제시한 지침에도 같은 취지가 담겨 있습니다. 그는 국가가 보조금을 지급하지 않으면서도 시장에 완전히 맡기지 않는 방식으로 임대주택 개발을 추진해 달라고 요청했습니다.

하노이가 최초의 임대주택 모델 시범 지역으로 선정된 것은 우연이 아닙니다. 하노이는 도시화, 이주로 인한 인구 증가, 주택 가격과 소득 격차 확대 등 가장 큰 압박에 직면한 지역이기도 합니다.

경제적인 관점에서 볼 때, 정부가 임대주택 시장에 기여할 수 있는 가장 큰 자원은 돈이 아니라 토지입니다.

특히 이번에는 정부가 자본 투자뿐 아니라 공공 토지와 자산을 임대주택 개발에 활용하는 방안까지 논의하고 있다는 점이 주목할 만합니다. 만약 기업들이 시가로 토지를 매입한 후 임대주택을 건설해야 한다면, 대부분의 사업은 실현 가능성이 매우 낮을 것입니다.

하지만 국가가 토지, 기반 시설, 제도에 관여하게 되면 경제 방정식은 완전히 달라질 것입니다.

30년간의 자금은 누가 제공할 것인가?

땅은 이야기의 절반일 뿐입니다. 나머지 절반은 자본입니다.

임대주택은 수십 년에 걸친 장기 투자인 반면, 현재 은행 시스템의 자본은 주로 단기적입니다. 결국, 투자금 회수에 수십 년이 걸리는 자산에 몇 개월 또는 몇 년 안에 조달한 자금을 사용하는 것은 어렵습니다.

이는 베트남이 대규모 임대주택 시장을 발전시키기 위해서는 그에 상응하는 장기적인 자본 조달 방안을 마련해야 한다는 것을 의미합니다.

다시 말해, 수백만 채의 임대 주택을 확보하려면 베트남은 토지 문제뿐만 아니라 장기적인 자본 문제도 해결해야 합니다.

가장 큰 어려움은 건물 자체에 있는 것이 아닙니다.

베트남과 비교했을 때, 임대주택이 있는 선진국들 간의 가장 큰 차이점은 소득 및 사회보장 제도에 있다.

많은 선진국에서는 연금, 사회 보장, 공공 복지 프로그램과 같은 미래를 위한 다른 안전장치가 있기 때문에 사람들이 평생 임대를 감수하는 것을 선호합니다.

한편, 베트남에서는 집이 여전히 가족의 가장 큰 자산이자 노후를 위한 저축의 형태이며, 삶의 불확실성에 대비하는 가장 중요한 보험이기도 합니다.

따라서 임대주택 시장의 향방은 건설산업이나 부동산 시장뿐 아니라 소득 증가율, 고용의 질, 그리고 사회보장제도의 성숙도에도 달려 있습니다.

정책은 모두에게 이익이 될 때에만 지속 가능하다.

"임대 주택: 주택에 대한 사고의 중대한 변화"라는 제목의 기사가 1,500만 명의 하노이에서 수백만 명이 어디에 살 것인가라는 질문을 던졌다면, 이 기사는 다른 질문을 제기합니다. 누가 그 주택들을 건설할 것인가?

임대주택 시장의 성공은 궁극적으로 어느 한 주체에 달려 있는 것이 아니라, 베트남이 모든 당사자가 이익을 볼 수 있는 메커니즘을 설계할 수 있는지 여부에 달려 있습니다.

하지만 궁극적으로 모든 정책의 목표는 사람입니다.

임대주택 시장은 일반 노동자들이 도시에서 살고, 일하고, 자녀를 양육할 수 있는 안정적인 주택을 찾을 수 있을 때 비로소 진정으로 성공적이라고 할 수 있습니다. 왜냐하면 어떤 기업도 순수한 호의로 집을 짓는 것은 아니기 때문입니다.

하지만 도시의 가치를 창출하는 바로 그 사람들이 더 이상 머물 수 없게 된다면 어떤 도시도 지속 가능한 발전을 이룰 수 없습니다.

출처: https://vietnamnet.vn/nha-o-cho-thue-cong-thuc-nao-de-tat-ca-cung-co-loi-2521538.html