사회주택에 집중하다
이에 따라, 사회주택(NOXH) 구매, 임대, 신축 주택 건설 또는 주거용 주택 개보수 대출에 대한 미상환 잔액 대출에 적용되는 베트남 사회정책은행의 우대 대출 금리는 연 4.8%입니다. 베트남 사회정책은행은 보고 및 제안된 내용, 자료에 대한 전적인 책임을 집니다. 본 결정은 2024년 5월 10일부터 12월 31일까지 효력을 발생합니다.
정부는 앞서 사회주택 대출을 위한 120조 동(VND) 규모의 신용 패키지를 발표했습니다. Agribank , BIDV, Vietcombank, VietinBank 등 4개 시중은행이 연 8.2~8.7%의 금리로 대출을 시행하고 있습니다. 고객은 5년간 연 8.2%, 기업은 3년간 연 8.7%의 금리로 대출받을 수 있습니다.
최근 국가은행 총재는 Agribank, BIDV , Vietcombank, VietinBank 등 4대 상업은행에 연 5% 금리로 사회주택 구매를 위한 우대 신용 패키지를 제공하도록 지정했습니다. 이 결정은 2023년 1월 1일부터 발효됩니다. 2023년 상업은행들이 이 패키지에 따라 주택 구매를 지원하기 위해 미상환 대출에 적용한 금리는 120조 VND 규모의 패키지와는 무관합니다. 실제로 상업은행들은 2013년부터 연 6% 금리로 이 신용 패키지에 따라 대출을 제공해 왔습니다. 2019년과 2020년에는 연 5%로 인하되었고, 2021년부터는 연 4.8%로 유지되고 있습니다.
호치민시의 많은 사회주택 프로젝트는 법적 문제로 인해 공사가 시작된 후 지연되었습니다.
자본뿐만 아니라, 2023년 4월 3일, 쩐 홍 하 부총리는 2021년부터 2030년까지 저소득층과 산업단지 근로자를 위한 최소 100만 채의 사회주택을 건설하는 투자 프로젝트를 승인하는 총리 결정 338/QD-TTg에 서명했습니다. 이 프로젝트는 도시 지역의 중산층 및 저소득 가구와 산업단지 및 수출가공지역의 근로자가 감당할 수 있는 가격으로 사회주택과 근로자 주택을 개발하는 것을 목표로 합니다. 2030년까지 각 지자체에서 완공된 아파트 총 수는 약 1,062,200채가 될 것으로 예상됩니다. 이 중 약 428,000채는 2021년부터 2025년까지, 약 634,200채는 2025년부터 2030년까지 완공될 예정입니다.
건설부에 따르면 2023년 1분기 전국적으로 418개의 사회주택 사업이 시행되었으며, 건설 규모는 약 432,400호에 달합니다. 현재 비국영 상업은행들도 각 기간별로 투자자와 사회주택 구매자에게 신용 패키지 대출에 참여하도록 장려하고 있습니다. 정부는 또한 지방자치단체에서 국민들의 막대한 주택 수요를 충족하기 위해 사회주택 건설 프로그램을 추진하고 있습니다. 사회주택 부문에 대한 관심과 집중도가 오늘날처럼 높았던 적은 없다고 할 수 있습니다.
돈은 있는데 살 집이 없어요
많은 주목을 받고 있음에도 불구하고, 실제로 사회주택 부문에서는 많은 역설이 발생하고 있습니다. 즉, 돈은 있는데 살 집이 부족하다는 것입니다.
호치민시 부동산협회(HoREA) 회장 레 황 짜우(Le Hoang Chau)는 최근 사회정책은행(Bank for Social Policy)이 연 4.8% 금리의 사회주택 구매 및 임대 대출 상품에 11조 동(VND) 이상의 흑자가 발생했다고 인정했다고 밝혔습니다. 이는 구매할 주택이 없어 차용자가 없기 때문입니다. 반면, 12조 동(VND) 규모의 상품은 개인과 기업에 대한 이자 지원이 포함된 상업 신용 상품에 불과합니다. 단기적으로 이 상품은 대출 금리가 현재 연 최대 12~15%에 달하는 상업 금리보다 저렴하기 때문에 투자자에게 유리합니다. 그러나 지금까지 승인된 프로젝트가 없어 대출을 제공하는 기업이 없습니다. 호치민시의 많은 프로젝트가 지난 1년 동안 착공되었지만 절차상의 문제로 "보장"되었습니다. 상품이 없어 사람들은 집을 살 돈이 없습니다.
차우 씨에 따르면, 120조 동(VND) 규모의 이 정책은 마치 진정제와 같으며, 주택 구매자의 금리가 연 8.2%에 달하는 높은 수준에서는 큰 효과를 발휘하지 못합니다. 이 금리로는 가난한 사람들이 감히 대출을 받지 못할 것입니다. 게다가 8.2%의 고정 금리는 6월 30일까지만 적용되며, 7월 1일부터는 6개월마다 새로운 금리가 발표됩니다. 한편, 이 정책은 주택 구매자에게는 5년, 투자자에게는 3년 동안만 유효합니다. 이 기간이 지나면 고객은 은행과 협의하여 약정된 금리로 대출을 받아야 하는데, 이는 위험 부담이 큽니다. 게다가 연 8.2%의 금리로 5년 안에 원금과 이자를 모두 갚아야 하는 것은 이미 부담스러운 일입니다.
"건설부는 기존 30조 동과 마찬가지로 연 4.8~5% 금리로 11조 동 규모의 추가 신용 패키지를 확실하게 제출해야 합니다. 이 신용 패키지 발행 권한은 국회 상임위원회에 있습니다. 이 신용 패키지는 사회주택 100만 호 건설에 필요한 자금의 30%만 충당할 수 있지만, 이 초기자본을 통해 시중은행들이 위 사업을 시행할 수 있는 충분한 자금을 조달할 수 있을 것입니다."라고 레 황 짜우 씨는 제안했습니다.
호찌민시 변호사협회의 호앙 투 변호사는 현재 가장 큰 문제는 사업 부족으로 이러한 신용 패키지 지급이 어렵다는 점이라고 말했습니다. 가장 큰 문제는 상업용 주택에서 사회주택으로 전환되는 사업 계획 조정과 토지 이용료 면제 정책, 사회주택 사업, 근로자 숙소, 학생 기숙사, 군인 주택, 공공주택, 국가 사업 재정착 주택, 아파트 재건축 사업에 대한 토지 이용료 미징수 정책입니다. 지금까지 법 조항은 어떤 경우를 면제하고 어떤 경우를 토지 이용료 감면, 어떤 경우를 토지 임대료 감면으로 할지 명확히 규정하지 않았습니다. 이는 또한 "의도치 않게" 지방 정부 기관의 법 집행을 어렵게 만들고 있습니다.
또한, 2014년 주택법 제58조 제1항 a호는 사회주택 사업 투자자에게 토지사용료와 토지임대료 면제를 규정하고 있습니다. 따라서 지방자치단체는 우선 구체적인 토지가격을 확정하고 토지가격을 평가하는 행정절차를 거쳐야 합니다. 토지사용료가 확정되면, 도(省) 인민위원회는 토지사용료와 토지임대료에 대한 결정을 내리고, 이어서 토지사용료와 토지임대료 면제를 허용하는 결정을 내립니다. 이러한 절차는 매우 번거롭고, 시간과 노력이 많이 들며, 불필요합니다.
정부는 인센티브를 포함한 신용 패키지를 발표했지만, 개인과 기업은 여전히 여러 가지 이유로 이러한 패키지를 이용하는 데 어려움을 겪고 있습니다. 또 다른 문제는 현재 사람들이 대출을 받아 구매할 수 있는 사회주택 상품이 부족하다는 것입니다. 따라서 많은 사업이 시행되고 더 많은 주택이 시장에 공급될 수 있도록 법적 장벽을 해소해야 합니다. 또한 하노이와 호찌민시처럼 불리한 지역에 사회주택에 투자하여 아무도 구매하지 못하게 하는 많은 지역들을 비판해야 합니다.
레 황 차우 씨
사회주택 사업에 대한 토지이용료가 면제될 경우, 법률상 면제되는 것으로 규정되어 토지법 규정에 따라 토지가격 결정, 토지이용료 산정, 토지임대료 면제 등의 절차를 거칠 필요가 없습니다. 이를 통해 사업자들은 상당한 시간을 절약할 수 있으며, 이를 통해 사회주택 상품이 신속하게 시장에 출시되고 신용 패키지가 활성화될 것입니다.
변호사 호앙 투
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