지속적인 가격 인하
탄니엔 신문의 조사에 따르면, 최근 몇 달 동안 7군, 푸뉴안구, 빈탄구, 탄빈구 등 한때 최고급 부동산으로 여겨져 매물이 부족했던 지역에서 할인된 가격으로 판매되는 개별 타운하우스의 수가 급증했습니다. 특히 매도자는 많은 반면 매수자는 매우 적은 것으로 나타났습니다.
호치민시 나베구에 거주하는 푸엉 디 씨는 140제곱미터 면적의 3층짜리 주택을 거의 1년 동안 130억 VND에서 120억 VND로 가격을 낮춰 팔려고 노력해 왔다고 말했습니다. 많은 잠재 구매자들이 집을 둘러보고 아름다운 외관과 좋은 가격을 칭찬했지만, 거래는 아직 성사되지 않았습니다. 푸엉 디 씨는 가격을 낮추는 것 외에도 진지한 구매자가 있다면 모든 가구를 무료로 제공하겠다고 했습니다. 만약 구매자가 가구를 원하지 않으면 가구 비용을 매매가에서 차감하겠다고 했습니다.
"많은 고객들이 집을 보러 오셨습니다. 모두 집이 아름답고 가격도 좋다고 칭찬하시지만, 큰 금액 때문에 망설이시는 분들이 많습니다. 집을 사려면 은행 대출을 받아야 하는데, 요즘처럼 경제 불황에 현금을 쉽게 마련할 수 있는 사람이 드물기 때문입니다. 게다가 현재 경제 불황과 소득 감소로 인해 집을 사기 위해 은행 대출을 받는 것은 고객들에게 큰 부담이 됩니다."라고 푸옹 디 씨는 말했습니다.
가격 인하에도 불구하고 많은 타운하우스들이 여전히 매수자를 찾는 데 어려움을 겪고 있습니다.
탄빈구에 사는 투안 씨는 리 트엉 키엣 거리에 있는 42m² 규모의 단층 주택을 처음 43억 VND에 내놓았으나, 현재 8억 VND를 인하하여 35억 VND에 판매하고 있습니다. 여러 부동산 중개업소에 매물을 내놓고 곳곳에 광고를 냈지만, 아직 팔리지 않고 있습니다. 투안 씨의 집에서 멀지 않은 리 트엉 키엣 거리의 골목길에 있는 디엠 씨는 자신의 단층 주택을 38억 VND에 내놓았으며, 가격 협상의 여지를 남겨두고 있습니다.
7군 탄투안동에 있는 약 30제곱미터 규모의 주택이 2023년 초 50억 VND에 매물로 나왔지만 아무도 사지 않았습니다. 현재 집주인은 가격을 40억 VND로 낮췄지만, 새집이고 차량 접근성도 좋은데도 여전히 팔리지 않고 있습니다. 7군과 나베구에서 부동산 투자를 하는 쫑 씨에 따르면, 최근 많은 투자자들이 어쩔 수 없이 부동산을 비교적 낮은 가격에 팔고 있다고 합니다. 하지만 현재의 경제난과 현금 부족으로 인해 모두들 안전을 위해 현금을 보유하려는 경향이 있습니다.
"지금은 현금이나 초기 자본만 있으면 누구나 은행에서 대출을 받아 부실 부동산을 매입하고 부동산 시장이 회복되기를 기다릴 수 있습니다. 저는 또한 은행 대출 부담이 큰 우량 부동산을 물색 중인데, 이런 부동산을 임대하거나 사업용 리조트를 매입하는 데 관심이 있습니다. 현재 은행 대출 금리는 연 6~7% 정도입니다. 2년 만기 대출의 경우 금리는 12~14% 정도이고, 더 낮은 금리를 제공하는 은행도 많습니다. 한편, 매물로 나온 부동산 가격은 시장 평균 대비 10~20%, 심지어 그 이상 하락한 경우도 많습니다. 따라서 현금을 보유하고 있어 은행 대출이 필요 없거나, 소액만 대출받아 부동산을 보유한다면 나중에 매각할 때 확실히 수익을 낼 수 있습니다. 특히 임대 수익이 가능한 우량 지역의 부동산이라면 더욱 그렇습니다. 임대 수입으로 이자 부담을 상당 부분 충당할 수 있습니다."라고 트롱 씨는 계산했습니다.
시장은 2분기에 회복될 것입니다.
대부분의 전문가들은 호치민시 기존 주거 지역의 타운하우스 시장이 가격 하락에도 불구하고 유동성 부족에 직면하고 있다고 분석합니다. 부동산 전문가인 쩐 칸 꽝(Tran Khanh Quang)은 200억~300억 VND 가격대의 타운하우스는 가격을 낮춰도 팔리지 않는 경우가 많다고 지적했습니다. 50억~70억 VND 가격대의 타운하우스는 임대 수익 창출의 어려움 때문에 구매자들에게 매력이 떨어진다고 덧붙였습니다. 예년에는 연말에 거래가 활발했지만, 현재는 시장이 상당히 침체된 상태입니다. 이는 타운하우스 구매자 대부분이 임대 수익과 시세 차익을 노리는 투자자들이기 때문입니다. 하지만 이러한 투자자들은 이미 여러 채의 부동산을 보유하고 있으며, 심지어 기존 부동산을 매도하는 데 어려움을 겪고 있어 추가 매입이 쉽지 않은 상황입니다.
부동산 전문가 Tran Khanh Quang
"도로변 타운하우스 가격이 30~40% 하락하면 바로 팔리지만, 하락폭이 작으면 팔리기 어렵습니다. 임대 수익을 창출할 수 있는 부동산은 팔리기 쉽고 수요도 많습니다. 서비스 건물이나 오피스 건물은 가격이 20% 정도 떨어지면 바로 팔립니다. 2~3층짜리 소형 타운하우스는 팔리기가 매우 어렵습니다. 현재 긍정적인 신호가 보입니다. 많은 사람들이 매물을 보러 오고, 구매 의향도 있지만, 경제가 여전히 어렵고 시장이 완전히 회복되지 않았다는 우려 때문에 망설이고 있습니다."라고 트란 칸 꽝 씨는 예측했습니다.
한편, 타운하우스 가격이 하락하고 있음에도 불구하고 거래량이 저조한 이유에 대해 남부 지역 부동산 전문업체 Batdongsan.com.vn의 딘 민 뚜안 대표는 네 가지 요인을 꼽았습니다. 첫째, 저층 주택은 일반 주민의 평균 소득보다 훨씬 비싸다는 점입니다. 이러한 주택을 구입하려면 상당한 자금이 필요하며, 대출이 불가피한 경우가 많습니다. 현재의 경기 침체로 소득이 감소하고 높은 금리가 유지되는 상황에서, 이러한 주택 부문은 구매자를 더욱 줄일 수밖에 없습니다.
다음으로, 현재 넓고 안전한 주거 공간을 찾는 경향이 있습니다. 비슷한 가격대라면 교외 지역으로 조금만 더 가면 더 넓고, 주변 환경과 경관, 기반 시설이 더 좋은 집을 살 수 있습니다. 또 다른 부류는 좁은 타운하우스에 갇힌 듯한 생활 대신, 모든 편의시설을 갖추고 안전한 아파트를 선호합니다. 마지막으로, 이러한 유형의 부동산에 대한 투자 수익률은 기대만큼 높지 않습니다. 단독주택 임대 수요는 아파트보다 낮고, 현재 가격 상승률과 투자 수익률은 교외 지역의 토지나 타운하우스만큼 빠르지 않아 이 상품군에 대한 투자 수요가 감소하고 있습니다.
대부분의 전문가들은 은행 대출 금리가 급격히 하락하고 시장이 회복세에 접어들었음에도 불구하고, 투자자들이 추가적인 가격 하락을 기다리며 신중한 태도를 유지하고 있어 유동성이 감소하고 있다는 점에 동의합니다. 일반적으로 부동산 시장 침체는 어려운 경제 상황과 맞물려 나타나기 때문에 사람들은 현금을 비축하거나 은행 예금에 넣어두는 경향이 있습니다. 따라서 부동산 부문의 유동성 회복은 수익률, 은행 자본 조달 가능성, 그리고 추가 금리 인하 가능성에 달려 있습니다. 많은 전문가들은 경제 회복과 금리 급락으로 인해 부동산 시장이 2024년 2분기에 다시 활성화될 수 있을 것으로 예상합니다.
온라인 부동산 매물 사이트 batdongsan.com.vn의 통계에 따르면, 2023년 3분기 동(舊) 부동산의 평균 호가는 전 분기 대비 3~6% 하락했습니다. 구체적으로 빈탄구는 1%, 빈탄구는 6%, 탄빈구는 2%, 탄푸구는 2%, 투득시는 5%, 12구는 2% 하락하는 등 지역별 하락률을 보였습니다.
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