세빌스 베트남은 2023년 2분기에 호치민시의 소매 공간이 7,000제곱미터 감소했으며, 이는 2022년 4분기 이후 최저치라고 밝혔습니다. 많은 임차인이 건물을 반환함에 따라, 프로젝트 소유주들은 쇼핑몰 기능을 임대용 오피스 빌딩으로 전환했습니다.
Giang Huynh, Savills HCMC 부국장, 연구 책임자 및 S22M
임대 사무실로 전환
최근 미니소 브랜드가 사무실을 반환한 후, 타오디엔 펄 프로젝트(타오디엔, 투덕시)는 소비된 바닥 면적이 3,000m2 감소한 것으로 기록되었고, 임대인은 소매 임대 구역을 사무실 임대로 전환하기로 결정했습니다.
세빌스는 타오디엔 펄뿐만 아니라 교외 지역에서 1만m² 미만의 소규모 프로젝트들이 현대식 리테일 공간에서 오피스 또는 코워킹 스페이스로 기능을 전환해야 했던 사례도 다수 확인했습니다. 세빌스 호치민시의 리서치 및 S22M 부문 부소장인 지앙 후인(Giang Huynh) 씨는 이러한 추세가 오늘날 많은 임대형 리테일 프로젝트들이 직면하고 있는 현실을 보여준다고 평가했습니다.
소규모 프로젝트는 다양한 임차인을 유치하고 기존 임차인 기반을 유지하는 데 어려움을 겪는 경우가 많습니다. 이러한 프로젝트는 대부분 도심에서 멀리 떨어진 신축 주택가에 위치하며, 사업 모델은 F&B, 편의점, 미용실 등 몇 가지 서비스에 국한되어 있습니다. 이러한 임차인들은 높은 임대료를 감당할 수 없는 경우가 많습니다.
따라서 이러한 모델은 대부분 투자자들에게 재정적으로 비효율적입니다. 따라서 이러한 프로젝트의 기능을 상업적으로 더 효과적인 유형으로 전환하는 경향이 있습니다."라고 세빌리스 전문가는 분석했습니다.
개발 모델의 과제
세빌리스에 따르면 2023년 상반기 신규 공급은 상당히 제한적입니다. 호찌민시의 현대식 소매 공급 면적은 150만 제곱미터를 넘어섰으며, 이는 전 분기와 동일한 수준입니다. 임대료는 도심 지역의 제곱미터당 월 350만 동, 비중심 지역의 월 100만 동에 달했습니다. 임대율은 91%로 전 분기와 동일한 수준을 유지했습니다.
Tran Pham Phuong Quyen, Savills HCMC 리테일 임대 관리자
"올해 상반기에는 어려운 경제 상황에도 불구하고 안정적인 객실 점유율과 가격을 기록했습니다. 이는 시장 수요가 양호함을 보여줍니다."라고 장 후인 씨는 평가했습니다.
2분기에는 3건의 신규 프로젝트가 진행되었으며, 대부분 교외 지역에 집중되었습니다. 대표적인 사례로, 적당한 규모와 편리한 입지를 갖춘 Thiso Mall Sala를 들 수 있습니다. F&B, 패션 , 액세서리 브랜드부터 슈퍼마켓까지 다양한 입점 업체를 유치하여 유동 인구를 확보하고 높은 입주율을 달성할 수 있습니다.
"90%가 넘는 점유율은 호치민시의 현대 소매점 공급이 1,300만 명의 전체 인구에 비해 여전히 작다는 사실에 부분적으로 기인합니다. 방콕이나 이 지역의 다른 도시들과 비교했을 때, 호치민시의 현대 소매점 총 면적은 약 800만~900만 제곱미터입니다. 호치민시의 현대 소매점 면적은 도시의 막대한 소비 잠재력에 비해 매우 작다는 것을 알 수 있습니다."라고 장 후인 씨는 분석했습니다.
세빌스 호치민 지점의 소매 임대 매니저인 쩐 팜 푸엉 꾸옌(Tran Pham Phuong Quyen) 씨는 이러한 견해에 동의하며, 외국인 임차인들이 보기에 베트남 소매 시장의 가장 큰 문제는 양질의 부동산 부족이라고 말했습니다. 베트남은 태국이나 말레이시아처럼 오랫동안 발전해 온 이웃 시장과 종종 비교되는데, 이들 국가에는 크고 넓은 부동산이 많고 일련의 고품질 상업 센터 프로젝트가 진행 중입니다.
호치민시의 중심가에 위치한 소매 공간은 베트남 시장에 진출한 대형 다국적 브랜드들이 항상 주목하는 곳입니다. 이러한 브랜드들은 많은 고객에게 접근하고, 거리나 유명 쇼핑센터에서 인상적인 브랜드 입지를 확보하기 위해 엄격한 입지 조건을 요구하는 경우가 많습니다.
"하지만 쇼핑몰의 높은 점유율로 인해 브랜드들은 인수 기회를 얻기 전에 계약이 만료될 때까지 인내심을 가지고 기다려야 합니다. 한편, 타운하우스는 설계 효율성과 공간 활용도를 떨어뜨리는 다층 건물, 보안, 주차 공간, 임대 관련 법적 절차 등 다른 장애물들이 있어 글로벌 브랜드들이 사업 시작 단계에서 망설이게 합니다."라고 쿠옌 씨는 말했습니다.
올해 하반기를 살펴보면, 비중심 지역에 총 7만m² 규모의 신규 프로젝트 3건이 시장에 나올 것으로 예상됩니다. 그러나 이러한 공급의 대부분이 비중심 지역과 신축 주택가에 집중되어 있어, 입주 문제가 반복될 가능성이 있습니다.
세빌리스 전문가들은 "새로운 소매 모델이 소비자 트래픽을 유치하는 데 흥미로운 쇼핑 경험을 제공하면서 잠재적인 임차인뿐만 아니라 재정적 여유가 있는 사람들까지 유치할 수 있기를 바란다"고 덧붙였다.
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