부동산 투자 배분

부동산 시장은 신용 흐름이 이전처럼 분산되지 않고 급격한 구조조정을 겪는 시기에 접어들고 있습니다. 대출 증가율이 예금 증가율을 훨씬 앞지르면서 유동성 압박이 커지고 있으며, 이에 따라 규제 당국은 자금 흐름을 더욱 선별적으로 규제해야 하는 상황에 놓였습니다.

그래픽: 홍안

그러나 많은 경제 전문가들은 모든 부동산 부문을 위험과 동일시하기보다는 진정한 주택 수요를 충족하는 부문에 대해 별도의 신용 메커니즘을 설계하는 동시에 은행 대출에 대한 의존도를 줄이기 위해 중장기 자본 유입 경로를 확대해야 한다고 주장합니다.

선별적 부동산 투자 흐름

베트남 부동산 시장이 장기간의 침체기를 지나 회복 조짐을 보이고 있습니다. 거래량이 점차 증가하고 주택 수요가 다시 늘어나고 있으며, 인프라 투자 가속화로 기업과 주택 구매자 모두의 자본 수요가 크게 늘어났습니다. 그러나 이전과는 달리, 신용 흐름이 무분별하게 풀리는 것이 아니라 더욱 엄격하게 규제되어 실질적인 수요가 있는 안전한 부문에 우선적으로 투자되고 있습니다.

응우옌 피 란 베트남중앙은행 예측통계국장 겸 통화금융안정국장에 따르면, 5월 14일 기준 전체 금융기관의 대출 잔액은 약 1940만 동으로 전년 동기 대비 18.3% 증가했으며, 자본 유입액은 약 14.9% 증가한 약 1810만 동을 기록했습니다. 대출과 자본 유입 간의 큰 격차는 은행 시스템의 유동성에 상당한 압박을 가하고 있습니다. 이러한 상황에서 베트남중앙은행은 자본 유입을 생산 및 사업 부문, 우선 산업, 그리고 디지털 전환, 녹색 전환, 순환 경제, 과학 기술과 같은 새로운 성장 동력으로 지속적으로 유도하고 있습니다.

부동산 부문과 관련해서는 신용 공급은 여전히 ​​유지되지만 위험 관리가 더욱 엄격해지고 있습니다. 란 씨는 규제 기관이 산업 및 부문 전반에 걸쳐 자본 흐름을 적절하게 규제해야 한다고 강조하면서, 특정 부문에 지나치게 우선순위를 두면 다른 많은 부문, 특히 중소기업이 자본에 접근하기 어려워질 것이라고 말했습니다.

베트남 중앙 은행(VCBS)에 따르면, 2026년 부동산 대출은 2025년에 비해 성장세는 둔화되고 선별적인 양상을 보일 것으로 예상됩니다. 이는 베트남 중앙은행이 고위험 부문에 대한 대출을 엄격하게 통제하기 때문입니다. 2026년 초부터 규제 당국은 금융기관들에게 부동산 대출 증가율이 전체 은행 시스템의 대출 증가율을 초과하지 않도록 의무화했습니다.

베트남 중앙은행(VCBS)에 따르면, 2026년 부동산 대출은 2025년에 비해 성장세는 둔화되고 선별적인 양상을 보일 것으로 예상됩니다. 이는 베트남 중앙은행이 고위험 부문에 대한 대출을 엄격하게 통제하기 때문입니다. 2026년 초부터 규제 당국은 금융기관들에게 부동산 대출 증가율이 전체 은행 시스템의 대출 증가율을 초과하지 않도록 의무화했습니다.

실제로 베트남 중앙은행은 부동산 부문의 자본 접근성을 지속적으로 용이하게 하고 있으며, 이는 부동산 대출의 지속적인 강세로 입증됩니다. 건설부에 따르면 2월 28일 기준 부동산 사업 활동 관련 총 대출 잔액은 약 2조 2350억 VND에 달했으며, 이는 2025년 4분기 대비 11.7%, 작년 동기 대비 43%라는 상당한 증가율을 기록했습니다. 그러나 많은 기업들은 이러한 시기에 자본 조달이 훨씬 더 어려워졌다고 호소하고 있습니다.

호치민시 부동산협회(HoREA) 회장인 레 호앙 차우는 2026년 신용 증가율 전망치가 전년도 19.1%보다 낮은 약 15% 수준인 반면, 시장의 자본 수요는 여전히 매우 높아 상당한 압박을 받고 있다고 밝혔습니다.

신용 압박 외에도 금리 인상이 시장에 부담을 가중시키고 있습니다. 명목 금리는 하락하는 경향이 있지만, 자금 조달이 어려워지면서 부동산 사업의 실제 자본 비용은 여전히 ​​높은 수준입니다. 베트남 투자신용평가회사(Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company)의 수석 분석가인 판 두이 흥(Phan Duy Hung) 씨는 리조트 부동산 개발업체나 법적 문제에 직면한 업체는 자금 재조달 위험에 직면할 수 있다고 경고했습니다.

신용은 획일적으로 적용될 수 없습니다.

오늘날 가장 많이 논의되는 이슈 중 하나는 부동산 시장에 대한 신용 배분 문제입니다. 전문가들에 따르면, 모든 부동산 부문에 비교적 획일적인 신용 메커니즘을 적용하는 것은 심각한 문제를 야기하여, 진정한 주택 수요를 충족하는 많은 프로젝트들이 자본 조달에 어려움을 겪게 하고 있습니다. OBC 홀딩스의 트란 반 히에우 사장은 모든 부동산 부문을 단일 신용 바스켓으로 묶는 것이 자본 비용을 왜곡하고 사람들의 주택 접근성에 직접적인 영향을 미친다고 주장합니다.

실질적인 주거 수요를 충족하는 사회주택이나 저렴주택은 투기 목적의 고급 리조트 부동산과 같은 금리와 신용 한도를 견딜 수 없습니다. 히에우 씨는 "획일적인 신용 정책은 자본 비용의 불균형을 초래할 뿐만 아니라 궁극적으로 판매 가격을 상승시켜 내 집 마련의 꿈을 더욱 어렵게 만든다"고 지적했습니다. 차우 씨 역시 같은 의견을 제시하며 모든 부동산을 위험군으로 동일시하는 대신, 적절한 신용 기준을 적용하기 위해 부동산을 분류해야 한다고 주장했습니다. 사회주택은 최대 99%의 안전 수준을 자랑하며, 저렴주택과 산업용 부동산 또한 저위험군에 속한다는 것입니다.

현재 베트남 중앙은행은 향후 보다 적절한 신용 메커니즘을 개발하기 위해 부동산 분류 관련 제안을 검토하고 있습니다. 레민흥 ​​총리는 2026년 4월 말 베트남 중앙은행과의 회의에서 은행권에 각 부동산 유형별 연구 및 분류를 통해 적절한 신용 한도를 적용하고, 사회주택 및 산업단지 개발을 장려할 것을 요청했습니다.

많은 시중은행 경영진들은 부동산 대출에서 "선별적" 요소의 중요성을 강조했습니다. VP은행의 응오 치 둥 회장은 부동산 투자 여부가 중요한 것이 아니라 적절한 투자 대상을 선택하는 것이 중요하다고 밝혔습니다. VP은행은 실질적인 수요를 충족하는 주택 프로젝트, 특히 사회주택과 중저가 주택 부문에 자본을 우선적으로 투자하는 반면, 리조트 프로젝트나 고가 투기성 부문에는 자금 지원을 제한하고 있습니다.

테크콤뱅크의 호훙안 회장은 은행이 유동성이 좋고 법적 서류가 완비되어 있으며 재정 능력이 확실한 고객에게만 자금을 지원한다고 밝혔습니다. 한편, SHB의 도꽝히엔 회장은 SHB의 자본이 현재 인프라 프로젝트, 사회주택, 청년주택, 산업용 부동산 등 실질적인 수요와 흡수력이 높은 분야에 집중되어 있다고 강조했습니다.

은행 대출은 부동산 시장의 중요한 "기둥"으로 여겨집니다. 그러나 많은 사람들은 은행 대출에 대한 과도한 의존이 시장을 금리 및 통화 정책 변동에 취약하게 만든다고 주장합니다.

은행 대출은 부동산 시장의 핵심적인 "기둥"으로 여겨집니다. 그러나 많은 사람들은 은행 대출에 대한 과도한 의존이 시장을 금리 및 통화 정책 변동에 취약하게 만든다고 주장합니다. BIDV의 수석 이코노미스트인 칸 반 뤽 박사는 장기적으로 은행 시스템에 대한 부담을 줄이기 위해 회사채, 부동산 투자 신탁(REIT), 주택 펀드와 같은 다른 자본 조달 채널을 개발해야 한다고 제안합니다.

현재 부동산 시장의 과제는 단순히 신용 완화에 그치는 것이 아니라, 실질적인 수요를 충족하는 부문에 우선적으로 자본을 선별적으로 배분하고, 동시에 제도 개혁을 추진하고 프로젝트를 저해하는 법적 문제를 해결하는 데 있습니다. 실제로 HoREA 통계에 따르면 전국적으로 약 4,500개의 프로젝트가 법적 장애물에 직면해 있으며, 이로 인해 2조 5천억 VND 이상의 투자 자금이 동결된 상태입니다.

난단 신문에 따르면

출처: https://baoangiang.com.vn/phan-luong-von-cho-bat-dong-san-a487337.html