부총리, 부동산업계와 신법 논의… "미흡한 부분 많아 해결해야"

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호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우 씨에 따르면, 이번 회의는 지난 1년간 달성한 성과를 검토하고 평가하고, 단점, 문제점, 한계 및 원인을 지적하며, 특히 새로운 법률이 발표된 이후의 상황에서 지역 사회와 기업의 부동산 프로젝트 시행에 있어 어려움과 장애물을 제거하기 위해 실무 그룹의 운영 효율성을 개선하기 위한 해결책을 합의하는 데 매우 중요합니다.

3월 11일 오전, 쩐 홍 하 부총리는 신법 공포 이후 부동산 사업 시행의 어려움을 해결하기 위한 총리실무그룹 회의를 주재했습니다. (사진 제공: 콩 히에우) — 3월 11일 오전, 쩐 홍 하 부총리는 신법 공포 이후 부동산 사업 시행의 어려움을 해결하기 위한 총리 실무그룹 회의를 주재했습니다. (사진 제공: 콩 히에우)

HoREA는 현재 부동산 시장에는 여전히 극복해야 할 많은 단점과 문제가 있다고 생각합니다.

예를 들어, 2014년 주택법 제23조 제1항 제4항과 2024년 토지법 제127조 제1항 제6항 b목은 기업이 상업용 주택 사업을 진행하기 위해 "주거용 토지 사용권 수취에 관한 합의" 또는 "주거용 토지 사용권 보유" 또는 "주거용 토지와 기타 토지 사용권 보유"만 허용한다고 규정하고 있습니다.

차우 씨는 " 해결책은 '시범사업' 초안을 개발하여 국회 에 제출하고, 토지이용권 수령 또는 법률 규정에 따른 기타 토지이용권 취득에 관한 협정을 통해 상업용 주택사업 시범 시행을 허용하는 결의안을 심의 및 발행하기 위해 유관기관에 제출하는 것입니다. "라고 의견을 밝혔습니다.

호치민시 주택협회 회장은 호치민시에 약 20개의 상업용 주택 프로젝트가 있으며, 투자자들은 "주거용 토지가 아닌 토지"를 사용할 권리가 있다고 밝혔습니다(해당 지역 상업용 주택 프로젝트 총 수의 약 15% 차지). 따라서 이들은 투자자로 인정되지 않습니다.

일반적으로 부동산 회사 V는 상업은행 Q의 부실채권에 대한 담보를 매입했는데, 이는 빈찬구에 위치한 3,219m² 면적의 공장 부지였으며, 관할 국가기관의 승인을 받아 고층 개발이 계획된 지역이었습니다. 그러나 아이러니한 점은 회사 V가 산업 생산에 투자할 필요성이 없고, (새로운) 승인된 계획에 부합하지 않기 때문에 투자할 수도 없다는 것입니다. 하지만 회사 V는 고층 상업용 주택 프로젝트의 투자자로 인정받지도 못합니다. 회사 V는 현재 토지 이용 현황에 따라 "주거용지 이외의 토지"를 사용할 권리가 있기 때문입니다.

또한, 부동산 및 주택사업은 일부 하위법령문서의 규정으로 인해 많은 미비점과 어려움이 존재합니다.

예를 들어, 법령 31/2021/ND-CP 제31조 7항 c항에 규정된 "투자자 승인과 동시에 투자 정책 승인" 절차, 사회주택 개발을 위해 상업용 주택 프로젝트 투자자가 해당 프로젝트의 토지 기금 일부(토지 기금의 20%)를 확보해야 하는 의무에 대한 "과도기적 처리"의 부적절성...

건설부 보고서에 따르면, 2023년 총리실 실무그룹은 191개 부동산 사업과 관련하여 지자체, 기업, 협회, 관계자 등으로부터 어려움, 문제점, 권고사항을 보고하는 문서 142건을 접수했습니다.

현재 부동산 사업 추진 과정에서 애로사항 해결에 긍정적인 변화가 많았지만, 여전히 많은 제약이 있습니다. 예를 들어, 일부 지자체는 아직 규정에 따라 애로사항 해결 전담팀을 구성하지 않고 있습니다. 애로사항 해결은 주로 관련 부서와 지사에 서류를 제출하여 검토하는 데 그치고 있으며, 전담팀이 여러 차례 서류를 제출하여 촉구했음에도 불구하고 뚜렷한 성과를 거두지 못하고 있습니다.

게다가 조직과 법 집행관은 실수를 두려워하고, 책임에 대한 두려움, 법적 위험에 대한 두려움으로 인해 해결이 늦어지고, 제안을 하거나 결정을 내리기가 어렵습니다.

해당 지역의 주택 및 부동산 프로젝트 목록을 검토하고 정리하지 않아 프로젝트가 실행되지 않았거나 실행이 느린 원인과 이유를 구체적으로 평가하지 않았습니다.

주택 개발 프로젝트에 대한 투자 정책 승인의 기초가 되는 계획, 토지 이용 계획, 건설 계획, 프로그램, 5개년 및 연간 주택 개발 계획을 수립하고 승인하는 데 아직 집중하지 않았습니다.

아직 토지 사용권 경매를 촉진하는 데 중점을 두지 않고, 토지를 사용하는 프로젝트에 입찰하고 있습니다.

행정절차 개혁에 대한 관심 부족으로 인해 해당 지역의 부동산 사업을 시행하기 위한 절차 처리가 장기화되거나 지연되는 현상이 발생합니다.

차우 안

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