이러한 규제가 합법화되면 부동산 거래에 큰 영향을 미칠 것이다.
왜 은행으로 결제해야 하나요?
최근 부동산사업법(개정안) 초안에서 논란이 되고 있는 몇 가지 쟁점을 논의하면서, 많은 국회의원들이 이번 법 개정 시 국가가 부동산 거래에 대한 비현금 지급을 의무화하는 정책을 도입하여 부패 방지라는 목표를 확실히 해야 한다고 제안했습니다.
현행 규정에 따르면 부동산 거래 시 은행을 통해 결제할 필요는 없습니다.
즉, 기업, 프로젝트 투자자, 구매자 간의 거래뿐만 아니라 개인 간의 매매, 양도 또는 임대 거래이지만 사업적 성격의 거래도 은행을 통해 지불해야 합니다.
현행 규정은 부동산 거래 시 은행을 통한 결제를 요구하지 않습니다. 대표단에 따르면, 이로 인해 탈세, 부정 행위, 그리고 거래 부패가 발생하고 있습니다.
미국에서는 부동산 거래에 대한 결제 수단에 제한이 없습니다. 그러나 1만 달러 이상의 현금으로 부동산을 매입하는 경우, 매도인은 규제 기관에 이를 신고해야 합니다. 이를 통해 규제 기관은 자금 출처를 파악할 수 있으며, 필요한 경우 환전 조사의 근거 자료로 활용할 수 있습니다.
동시에, 미국의 은행들은 예금자가 법을 회피하고 돈을 작은 금액으로 나누어 여러 지점의 은행에 입금하는 사례를 적발하는 데 도움이 되는 정보를 공유하고 있습니다.
응우옌 트리 히에우 박사
경제 전문가 응우옌 트리 히에우 박사에 따르면, 현금 거래가 이제 자유로워졌고, 많은 사람들이 통제받지 않고 부동산을 구매하기 위해 현금 가방을 들고 다닙니다. 그 돈이 어디서 나오는지, 합법인지 불법인지 아무도 모릅니다.
많은 사람들이 합법적인 사업 활동으로 돈을 벌고 있습니다. 하지만 부패, 마약 밀매, 도박 등 불법적인 활동으로 돈을 버는 사람들도 많습니다.
"더러운" 돈은 부동산 투자에 쓰이고, 매수자로부터 새로운 자금원을 확보합니다. 이를 통해 "더러운" 돈은 합법적인 "깨끗한" 돈으로 "세탁"됩니다."라고 히에우 씨는 말하며 부동산 거래 시 은행을 통해 이체해야 한다는 규정을 추가하는 제안에 동의했습니다.
히에우 씨에 따르면, 은행을 통해 부동산 거래 대금을 지불할 때, 금융보안원은 자금의 출처와 흐름을 추적하고, 비정상적인 거래에서 자금세탁을 적발할 수 있습니다. 은행이 송금 시 출처 확인을 요구한다면, "불법적인" 돈이라도 지출되지 않을 수 있습니다.
"이 규제가 합법화되면 부동산 사업 활동이 둔화될 것입니다. 하지만 이는 사회적 비용이며, 깨끗한 경제를 위해 치러야 할 대가입니다. 합법적인 자금이라면 이 규제는 문제가 되지 않겠지만, 불법 자금을 소유한 사람들은 걱정할 것입니다."라고 히에우 씨는 말했습니다.
한 부동산 회사 회장은 많은 개인과 기업이 은행을 통해 거래해야 한다는 규정에 동의하지 않을 수 있다고 말했습니다. 이는 자신들의 이익에 직접적인 영향을 미치기 때문입니다. 하지만 이는 세상 의 일반적인 추세입니다.
국립경제대학교 부동산학 전공 트란 쑤언 르엉 박사는 위 제안에 동의하면서도 여전히 우려를 표명했습니다. "현재 토지 및 부동산 시장 데이터가 없고, 은행을 통한 부동산 대금 지급 규제도 여전히 우회될 수 있습니다. 따라서 매수자의 자금 세탁 여부와 관계없이 토지 가격 변동을 파악하기 위한 데이터가 필요합니다. 이를 바탕으로 국가는 적절한 세금 또는 예방 계획을 수립할 수 있습니다."
얼마만큼의 보증금이 적당합니까?
계약 체결을 위한 보증금 제안에 대해 루옹 박사는 부동산 시장이 자금 부족에 시달리고 있기 때문에 토지 사용권 및 기본 설계와 같은 법적 근거를 바탕으로 투자자들이 보증금을 받을 수 있도록 하는 것이 가능하다고 말했습니다. 또한, 조기 보증금을 허용하면 주택 가격 하락에도 도움이 됩니다. 주택 구매자의 자금 조달이 어려워지면 투자자들은 이자를 빌려야 하는데, 이러한 비용이 매매가에 포함되어 매매가가 상승하기 때문입니다.
사실 요즘 "녹색 쌀" 매매는 흔한 일입니다. 합법화되면 주택 구매자를 보호하는 장치가 강화되어 이전의 "암거래"에 비해 위험이 줄어들 것입니다. 그리고 보증금은 10% 이하가 적당하며, 주택 가격 대비 과도한 금액은 아닙니다.
한편, 법학개발정책연구소의 호앙 퉁 전문가는 부동산 사업에 대한 보증금 규정은 불필요하다고 주장했습니다. 민법이 보증금의 개념, 예치 자산, 예치 대상, 예치 형태, 예치 자산의 처리 등을 명확하고 구체적으로 규정하고 있기 때문입니다. 따라서 부동산 사업에 대한 별도의 보증금 규정을 추가할 필요가 없습니다.
실제로 보증금 분쟁은 거의 발생하지 않습니다. 호찌민시에는 아파트가 8만 1천 채, 하노이에는 3만 채인데, 주로 '적색 장부'를 "매달아 두는" 현상 때문입니다. 이는 투자자들이 잘못된 설계를 하고 재정적 의무를 이행하지 않았기 때문입니다.
따라서 퉁 씨에 따르면 보증금 규정 대신 부동산 사업법에 사업 적격 프로젝트 승인 조건에 대한 규정을 더 엄격하게 적용해야 합니다.
"또한, 투자자의 책임 강화를 위해 투자자가 수령하는 최대 금액을 조정해야 합니다. 현재 투자자들은 아파트 소유권 증서를 제출하기 전에 아파트 가격의 95%를 수령하고 있습니다. 높은 수령률로 인해 주택 구매자들이 집을 포기하는 상황이 발생합니다. 최대 70%만 수령할 수 있도록 허용한다면, 나머지 금액을 수령하기 위한 투자자의 책임도 커질 것입니다."라고 퉁 씨는 말했습니다.
10월 31일 오전 국회에서 부동산사업법(개정) 초안에 대한 토론회가 열렸는데, 많은 대의원이 부패와 조세 회피를 방지하기 위해 모든 부동산 거래는 은행을 통해 이루어져야 한다는 규정을 추가할 것을 제안했습니다.
또한 국회 상임위원회는 예치금에 관해 두 가지 방안을 제시했다.
옵션 1: 부동산 프로젝트 투자자는 주택 및 건설 공사가 사업에 투입될 수 있는 모든 조건을 충족하고 이 법의 규정에 따라 거래를 진행한 경우에만 고객에게서 보증금을 받을 수 있습니다.
옵션 2: 부동산 프로젝트 투자자는 프로젝트가 국가 기관에서 기본 설계를 평가하고 투자자가 이 법 제24조 2항에 명시된 토지 사용권에 관한 서류 중 하나를 소지한 경우에만 고객과의 계약에 따라 보증금을 받을 수 있습니다.
계약금 계약서에는 주택 또는 공사의 매매가, 임대-매매가 또는 공사비를 명확하게 명시해야 합니다. 최대 계약금은 정부 규정에 따라 정해지지만, 주택 또는 공사의 매매가, 임대-매매가 또는 공사비의 10%를 초과할 수 없습니다.
이 법안 초안은 11월 27일 국회에서 통과될 것으로 예상된다.
출처 baogiaothong
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