토지 분할 및 판매에 대한 통제를 강화하십시오.

부동산 법률 전문가인 팜 탄 뚜안에 따르면, 주택법과 부동산사업법(개정판)의 새로운 규정은 부동산 사업자의 토지 분할 및 판매를 "강화"했습니다.

2023년 주택법과 부동산사업법이 8월 1일부터 시행될 예정입니다. 부동산 법률 전문가인 팜 탄 뚜안은 이 두 가지 새로운 법률이 부동산 사업의 "토지 분할 및 판매" 활동을 두 가지 측면에서 "강화"했다고 평가했습니다. 첫째, 토지 분할 및 판매가 허용되는 사업 지역의 범위를 좁히고, 둘째, 사업자가 준수해야 할 절차를 구체화했다는 것입니다.

구체적으로, 지역 범위 내에서 특별 도시 지역, 1급 도시 지역, 2급 도시 지역 및 3급 도시 지역의 구, 지구 및 시에서 진행되는 사업이나, 토지법에 따라 주택 건설 사업을 위한 토지 사용권 경매를 통해 투자자가 선정된 사업(지역에 관계없이)의 경우, 투자자는 토지를 분할하여 판매하는 형태의 부동산 사업에 종사할 수 없습니다.

토지를 분할하여 개별 투기꾼들에게 필지를 판매하는 방식으로 사업을 진행하는 기업들이 토지 가격 급등을 야기하는 경우가 많습니다.

건설부 에 따르면 2023년 12월 기준 베트남에는 902개의 도시 지역이 있습니다. 여기에는 특별급 도시 지역 2곳, 1급 도시 지역 22곳(중앙 정부 직속 1급 도시 지역 3곳 포함), 2급 도시 지역 36곳, 3급 도시 지역 45곳, 4급 도시 지역 95곳, 그리고 5급 도시 지역 702곳이 포함됩니다.

"3종 이상으로 분류된 105개 시·읍에서는 토지를 분할하여 판매하는 형태의 부동산 사업이 허용되지 않습니다. 따라서 토지 분할 및 판매가 허용되는 지역의 범위가 크게 축소되었습니다."

다시 말해, 3등급 이상의 도시 지역에서는 개발업자가 분양용 주택을 건설해야 하며, 이전처럼 토지를 더 작은 필지로 분할하여 분양할 수 없게 되었습니다.”라고 투안 씨는 설명했습니다.

투안 씨는 기업이 따라야 할 절차와 관련하여, 새로운 법은 토지 분할을 통해 토지 사용권을 이전하려면 기업이 "필요조건"과 "충분조건"을 모두 충족해야 한다고 규정하고 있다고 말했습니다.

필수 조건은 해당 성(省) 인민위원회가 기업이 사업 부지의 토지 사용권을 분할 및 판매 방식을 통해 이전할 수 있도록 허가하는 문서를 발급해야 한다는 것입니다. 충분 조건은 투자자가 건설 중인 주택 매매 계약 체결 시와 마찬가지로 건설부의 허가 신청 절차를 거쳐야 한다는 것입니다.

새로운 규정은 개발업자로부터 토지를 분양받는 사람들이 개발업자가 매매 계약을 체결할 권한이 있는지 여부를 명확히 확인할 수 있는 근거를 제공합니다. 이 권한 확인은 개발업자가 건설부로부터 관련 서류를 받았는지 여부를 확인함으로써 이루어집니다.

"토지 분할을 제한하는 새로운 규제는 합리적입니다. 기업들이 토지를 분할하여 투기 목적으로 개인에게 필지를 팔고 되파는 방식으로 사업을 진행하면서 매매를 반복해 토지 가격이 급등하는 현상이 빈번하게 발생했습니다. 특히 2021년 초에는 남북 전역에서 동시에 최고점을 기록하며 사회 자원의 낭비를 초래했습니다."

한편, 현행 법률에는 분할된 토지 구매자가 해당 토지를 건축하고 활용해야 한다는 구속력 있는 요건이 아직 명시되어 있지 않다고 투안 씨는 말했습니다.

투안 씨에 따르면, 개정된 부동산사업법에서 매우 주목할 만한 규정 중 하나는 토지 사용권 양수인이 "승인된 설계, 상세 계획, 건축 허가(건축 허가가 필요한 경우) 및 계약된 부동산 프로젝트의 기술 기반 시설을 갖춘 토지에 대한 토지 사용권 양도 계약의 합의 사항에 따라 주택을 건설해야 한다"는 요건입니다(제34조 2항).

이는 개발업자뿐만 아니라 관련 당국이 구매자를 위한 주택 건설을 감독하는 데 중요한 기반이 됩니다. 토지를 매입한 후 방치하여 낭비를 초래하거나 개인적인 투기에 이용하는 상황을 방지하는 데 도움이 됩니다.

호아이 안

출처: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260