부동산 보증금 대출 긴축, 시장 둔화될 수도 있지만 투명성 높아져

응우옌 짜이 대학교 금융 및 은행학부 총장인 응우옌 꽝 휘(Nguyen Quang Huy) 씨는 단기적으로 위 규제로 인해 시장이 일시적으로 침체될 수 있으며, 특히 자본 조달 초기 단계의 1차 부문과 프로젝트에서 이러한 현상이 두드러질 수 있다고 말했습니다. 단기 레버리지를 활용하는 일부 투자자들의 투자 기회가 줄어들고 유동성이 다소 감소할 것입니다.

그러나 중장기적으로 이는 필수적인 정화 과정입니다. 실제 구매자와 실제 프로젝트를 향한 신용 흐름이 규제되고, 은행 담보의 품질이 개선되며, 시장의 신뢰가 보다 투명하고 안정적인 기반 위에서 강화될 것입니다.

명확한 지침, 투명한 차단 메커니즘, 그리고 표준화된 위험 관리 절차를 바탕으로 조율된 방식으로 이 정책을 시행한다면, 자본 유출을 방지할 뿐만 아니라 은행, 기업, 그리고 구매자에게 더욱 안전한 운영 체계를 구축할 수 있을 것입니다. 이를 통해 부동산 시장은 "레버리지 기반 성장" 단계에서 "실질적인 재무 능력과 자산의 실질적 가치 기반 개발" 단계로 나아갈 수 있습니다.

Huy 씨는 또한 2지역 국립은행이 은행에 다음과 같은 사항을 요구한다고 분석했습니다. 보증금 지불 중단 부동산을 구매할 때 "서면 계약"(또는 유사한 양식)을 사용하는 것은 전략적 신용 규제 조치이며, 위험을 통제하고 자본 흐름을 지속 가능한 개발 목표로 유도하는 관리 기관의 신중한 방향을 보여줍니다.

본질적으로 이는 극단적인 긴축 조치가 아니라 금융 및 은행 시스템의 안전을 보장하고, 높은 레버리지와 급격한 성장 기간을 거친 부동산 시장의 규율을 회복하기 위한 필요한 조정 조치입니다.

부동산 신용 거래에서 은행은 일반적으로 부동산 감정가의 50~70%만 대출하고 고객이 자본금을 완납한 후에만 대출을 지급합니다. 그러나 최근 일부 고객이 계약금 지급을 위해 자본금을 차입하는 현상이 나타나고 있습니다. 이 단계는 부동산이 아직 형성되지 않았거나, 프로젝트가 법적 조건을 충족하지 않았거나, 심지어 예약 계약이나 초기 계약금 계약의 형태로만 존재하는 단계입니다.

당시 은행들은 명확한 법적 근거가 없는 '계약'에 따라 대출을 제공했고, 이로 인해 신용 흐름이 고위험 영역으로 유입되어 분쟁과 부실채권이 쉽게 발생했습니다.

그뿐만 아니라 예금대출은 의도치 않게 투기 활동을 부추기기도 하는데, 일부 투자자가 동일한 금액의 자본을 사용하여 다양한 상품을 예금하고 은행이 일정 비율에 따라 계속해서 지급할 것으로 기대하기 때문입니다.

이러한 레버리지 사이클은 대규모 투자 수요를 유발하여 가격 상승을 촉진하고, 수급 균형에 큰 영향을 미쳐 시장 과열을 초래합니다. 이러한 추세가 반전되면 레버리지 거래가 빠르게 철수되어 예금 취소 및 지급 정지 위험으로 이어지고, 이는 투자자에게 부담을 주고 신용 시스템 위험을 증가시킵니다.

이러한 맥락에서, 보증금 대출 중단은 시장이 건전한 금융 궤도로 복귀하는 데 도움이 되는 합리적인 예방 조치로 볼 수 있습니다. 이 정책은 실제 주택 구매자를 보호하고, 거래가 표준 법적 기반을 유지하도록 하는 것을 목표로 합니다. 즉, 프로젝트가 매각 가능한 상태이고 부동산 가치가 투명하게 평가된 경우에만 은행이 대출을 승인하고 진행 상황에 따라 자금을 지급합니다. 구매자는 보증금을 지불하기 전에 해당 금액의 자본을 보유해야 하므로, 법적으로 완료되지 않았거나 계약이 복잡한 프로젝트에 연루될 위험을 최소화하기 위해 더욱 신중하게 고려해야 합니다.

같은 견해를 밝힌 호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우(Le Hoang Chau) 씨도 신용 기관이 예금 당시 조건을 충족하지 못한 미래 거래를 수행하기 위해 대출이나 예금 지급을 하지 않도록 요구하는 것이 필요하다고 말했습니다.

" 기초 공사가 완료되지 않고 규정에 따른 자금 조달 조건을 충족하지 않는 토지나 아파트 프로젝트의 불법 분할 및 매매의 경우, 고객은 보증금을 위한 자금을 대출받을 수 없습니다. 이는 부동산 및 향후 주택을 구매하거나 임대하는 고객의 합법적이고 정당한 권익을 보호하고 건강한 부동산 시장 조성에 기여하기 위한 것입니다 ."라고 레 황 차우 씨는 말했습니다.

투안 안 부동산(Tuan Anh Real Estate)의 지앙 안 투안(Giang Anh Tuan) 이사도 이 새로운 요건에 동의하며, 이는 시장 정화에 도움이 되고 은행과 차용자 모두의 위험을 줄일 것이라고 밝혔습니다. 투안 이사는 또한 상품을 판매할 법적 지위가 부족한 투자자들은 예금 채널을 통해 자금을 조달해야 한다고 강조했습니다. 따라서 대출 규제를 강화하면 재정이 취약한 투자자들을 배제하는 데 도움이 될 것입니다.

보증금 단계에서 바로 대출을 받는 고객의 경우, 이는 그들의 재정적 잠재력이 약하고 "맨손으로 도둑을 잡는" 투기꾼임을 보여줍니다. 보증금 대출 상환을 엄격하게 하면 투기적 구매자, 서퍼, 그리고 실질적인 주택 수요가 없는 구매자 집단을 줄일 수 있으며, 이를 통해 실질적인 주택 수요를 가진 구매자들이 내 집 마련의 기회에 더 가까이 다가갈 수 있도록 도울 수 있습니다.

그에 따르면, 이러한 요건은 차용인의 자본 사용 목적을 엄격히 통제하고 신용 위험을 통제하기 위한 것입니다.

예치 시점에 법률 규정에 따라 시행 가능한 사업의 경우, 신용기관은 정상적인 미래 거래를 위해 예치금 지급을 위한 대출을 계속 제공합니다. 따라서 이는 자본 긴축 조치가 아니므로 부동산 시장에 큰 영향을 미치지 않을 것입니다.

법률을 준수하는 부동산 사업은 영향을 받지 않습니다. 자본 조달 조건을 충족하는 향후 부동산 및 주택 프로젝트는 여전히 고객이 보증금을 지불하기 위해 신용을 빌릴 수 있기 때문입니다.

경제 전문가 딘 테 히엔 박사는 이전에 이 문제에 대한 의견을 밝히며 은행의 운영 원칙은 위험 관리라고 말했습니다. 은행은 일반적으로 사건의 성격에 따라 대출을 제공합니다. 게다가 초기 보증금은 매우 낮고 시작일 뿐입니다. 부동산 매수자가 보증금을 가지고 있지 않다면 은행이 어떻게 감히 대출을 할 수 있겠습니까?

법적 절차를 완료하기 위한 조건을 충족하지 못하는 예금 및 부동산의 취소는 정상적인 현상이며 현실에서 자주 발생합니다. 이 경우, 해당 대출은 은행의 부실채권으로 분류될 위험이 매우 높습니다.

그에 따르면, 예금이나 초기 자본금 납입과 같은 투자 활동은 은행 대출의 가치가 없습니다. 자녀 유학 시 재정 능력 증명 규정과 더불어, 사업 설립을 위한 자본금 납입 보장 규정도 있지만, 은행 대출은 이러한 활동에 대한 재정 능력 증명의 의미를 상실합니다.

따라서 은행의 전반적인 대출 상황이나 부동산 시장에 영향을 미치지 않으면서 은행 시스템의 안전성을 높이기 위해 이 작업이 필요하고 보다 자세히 설명되어야 합니다.

출처: https://baolangson.vn/siet-cho-vay-dat-coc-bds-thi-truong-co-the-chung-lai-nhung-ngay-cang-minh-bach-5062732.html