시장 움직임

2024년 3분기에 들어서면서 가장 확실한 징조는 기업들이 계속해서 새로운 프로젝트를 시작하면서 시장이 회복되기 시작한다는 것입니다. 하지만 4분기에도 시장은 여전히 ​​많은 어려움에 직면했습니다.

4분기 남부 부동산 시장은 많은 어려움에 직면할 것으로 예상된다.

시장이 회복되기 시작한다

2024년 첫 8개월 동안 시장은 2022~2023년 기간에 비해 상당한 회복 조짐을 보였지만, 세그먼트별로 회복 정도가 균등하지는 않았습니다.

토지 세그먼트

2024년 첫 8개월 동안 호치민시 시장과 주변 지역의 토지 부문에서는 14개 프로젝트가 판매를 위해 공개되었습니다(신규 프로젝트 3개, 다음 공개 단계에 있는 프로젝트 11개).

시장 공급품목은 787개로 2023년 동기(1,454개 구획) 대비 46% 감소했습니다.

신규 공급 흡수율은 약 30%로, 성공적으로 거래된 상품은 237개에 해당하며, 2023년 동기(559건 거래) 대비 58% 감소했습니다.

타운하우스/빌라 부문

2024년 8월, 호치민시와 주변 지역의 타운하우스-빌라 시장에서는 16개 프로젝트가 판매를 시작했습니다(신규 프로젝트 3개, 다음 단계 오픈 프로젝트 13개).

시장 공급품목은 1,333개로 2023년 동기(659개 품목) 대비 2배 증가했다.

신규 공급 흡수율은 61%에 달했으며, 이는 817개의 상품이 성공적으로 거래된 것과 같으며, 2023년 같은 기간 대비 3.5배 증가한 수치입니다.

아파트 부문

호치민시와 주변 지역의 아파트 부문에서는 8개월 동안 30개의 프로젝트가 판매를 시작했으며, 이 중 7개는 신규 프로젝트이고, 나머지는 기존에 시작된 프로젝트의 다음 단계입니다.

2023년 시장에 공급된 신규 주택은 5,378채로 전년 대비 24% 감소했습니다. 이는 대부분 호치민시와 빈즈엉성 에 집중된 다음 단계 프로젝트들입니다.

흡수율은 신규 공급량의 76%에 도달했으며, 성공적인 거래는 4,086건으로 전년 대비 22% 감소했습니다.

리조트 부동산

리조트 부동산 부문의 경우, 단기적으로 시장이 크게 개선될 조짐을 보이지는 않았습니다. 일부 부문(리조트 빌라와 콘도텔)에서는 공급이 증가했지만, 소비는 여전히 매우 적고 몇몇 프로젝트에만 국지적으로 집중되어 있습니다.

주거용 부동산 부문의 경우, 1차 매매 가격 수준은 연초와 비교해 크게 변동되지 않았습니다. 2차 시장 유동성은 회복 조짐을 보였지만, 주로 인수인계가 완료되고, 법적 절차가 완료되었으며, 도심과 편리하게 연결될 수 있는 프로젝트에 집중되어 있었습니다. 리조트 부동산 부문에서는 2차 매매 가격이 급격히 하락하여 많은 투자자가 20%, 심지어 30%의 손실을 감수하고 있지만 여전히 현금화하기가 매우 어렵습니다.

4분기 시장 과제

2024년 세계 경제 성장률은 2023년 대비 감소할 것으로 전망됩니다. 세계은행(WB)은 2024년 세계 경제 성장률이 3년 연속 최저인 2.4%에 이를 것으로 전망했습니다. 경제협력개발기구(OECD)는 2024년 세계 GDP 성장률이 2023년 3.1%보다 낮은 2.9%에 이를 것으로 전망했습니다.

무역과 관련하여, 국제통화기금(IMF)은 2024년 세계 무역 성장률이 3.3%에 그칠 것으로 전망하며, 이는 2000년부터 2019년까지의 평균 성장률인 4.9%보다 낮은 수치입니다. 무역 긴장 고조와 지경제적 분열은 2024년에도 세계 무역 성장에 지속적인 부담으로 작용할 것으로 예상됩니다. 각국이 2023년에 약 3,000건(2019년에는 1,100건)의 제한 조치를 시행했기 때문입니다.

한편, 2023년 말 기준 전 세계 부채 총액은 313조 달러에 달했고, 전 세계 부채 대 GDP 비율은 330%에 달했습니다. 이는 사상 최고치이며 세계 경제에 우려스러운 일입니다.

시장 측면에서 볼 때, 수요와 공급의 불균형은 지난 10년 동안 시장의 어려운 문제였습니다. 신규 공급은 주로 고급 및 럭셔리 부문에 집중되어 있으며, 대다수 사람들의 실제 주택 수요를 충족시킬 만한 저렴한 주택과 사회 주택이 부족합니다. 게다가 시장 수요는 증가했지만 여전히 낮은 수준을 유지하고 있습니다(1차 시장과 2차 시장 모두). 부동산 시장이 예상보다 회복이 더딘 데에는 여러 가지 이유가 있는데, 그중에서도 투자자들의 '기다림'이라는 사고방식이 회복 과정에 영향을 미치는 주요 원인으로 여겨진다. 이는 현실에서도 여실히 드러납니다. 이자율이 낮은 수준을 유지하고 있음에도 불구하고, 올해 첫 3개월 동안 은행 예금은 사상 최고치인 1,400억 VND에 달했습니다.

법적 정책과 관련해 프로젝트 허가의 어려움은 기업과 시장에 새로 공급되는 제품에 지속적으로 압박을 가하고 있으며, 이는 일반적으로 연초 3개월 동안 나타납니다. 게다가 최근 법적 합의는 별다른 진전을 보이지 못했는데, 특히 토지가 여러 개 섞여 있는 프로젝트의 경우 더욱 그렇습니다. 통계에 따르면 현재 호치민시에서만 126개의 프로젝트가 공공 토지의 혼재 문제로 인해 법적, 건설적 진행에 영향을 받고 있습니다. 이 문제는 법령 148/2020/ND-CP 또는 현재 2024 토지법에서 규제되었지만, 완전히 해결되거나 해결되지는 않았습니다. 또한 토지이용료 산정에도 많은 문제점이 있는데, 이는 전국의 과거 사업에서 발생한 법적 문제의 60~70%를 차지하는 원인이다.

토지법, 주택법, 부동산사업법이 통과되었으나, 실무상 효과적인 시행을 보장하기 위해서는 지침 통지문과 법령이 여전히 필요합니다.

자본 측면에서 보면, 많은 부동산 사업이 어려움을 겪고 있으며, 특히 채권 부채가 많은 사업이 그렇습니다. 통계에 따르면 2024년 만기가 되는 회사채 규모는 30조동을 넘어설 것으로 예상되며, 이 중 부동산 채권만 13조동을 넘을 것으로 전망됩니다.

이는 현재 부동산 시장의 어려운 유동성 상황에서 매우 큰 숫자입니다. 게다가 프로젝트의 합법성도 지연되어 기업이 은행에서 새로운 대출을 받는 데 어려움을 겪고 있습니다.

시장 움직임

부동산 시장이 회복되려면 경제에서 긍정적인 신호가 나오는 것이 필수적입니다. 이에 따라 베트남의 2024년 경제 성장률은 6~6.5%에 이를 것으로 전망되며, 2024년 6월 정부 정기 회의의 결의안 108/NQ-CP와 지방 정부와의 온라인 회의에 따라 7% 달성을 목표로 하고 있습니다. 이는 경제 전반과 특히 부동산 시장에 활력을 불어넣습니다.

또한, 수출입 거래에서 긍정적인 신호가 나타난 것도 주목할 만한 희망입니다. 2024년 1~8월 전국의 수출입 상품 총액은 5,111억 1천만 달러에 달해 2023년 같은 기간 대비 16.7% 증가했습니다. 이 중 수출은 2,650억 9천만 달러, 수입은 2,460억 2천만 달러, 무역수지 흑자는 190억 7천만 달러였습니다. 이를 통해 무역 흑자가 창출되고 국가의 외화 수입원이 증가하게 됩니다.

자본시장에서는 국내 대출금리가 소폭 상승하고 있지만, 중앙은행의 지시에 따라 여전히 낮은 수준을 유지하고 있습니다.

시장 관점에서 볼 때 부동산 시장의 회복 시나리오는 도심 지역, 기존의 신도시 지역, 인구 밀집 지역, 완벽한 편의 시설 또는 임대를 통한 현금 흐름을 활용할 수 있는 상업용 부동산 유형에서 더욱 명확하게 관찰할 수 있습니다.

현재 시장을 살펴보면 거래량은 주로 저렴한 주택 부동산에 집중되어 있습니다. 저렴한 주택은 대도시에서 항상 높은 수준의 실제 주택 수요를 충족하며, 중심지에 편리하게 위치하고, 법적 문서가 완벽하고, 건설 진행 상황이 명확한 부동산입니다. 이는 호치민시와 인근 지역의 B, C등급 아파트 상품의 미결제 거래량에 일부 반영되어 있으며, 올해 첫 5개월 동안 전체 시장의 신규 공급 총 소비량의 62%를 차지합니다.

이는 투자자들이 전반적인 어려움 속에서도 시장 수요를 자극하기 위해 고객에게 유리한 다양한 인센티브, 지급 간격 정책, 원금 및 이자 유예 기간 지원, 선물 증정 등의 판매 정책을 철저히 적용한 덕분이기도 합니다.

낮은 수요는 올해 말까지 지속될 가능성이 있습니다. 따라서 호치민시, 하노이 등 인구 밀도가 높은 대도시의 주거용 부동산은 앞으로도 시장의 주목을 받으며 주변 지방으로 확산될 것으로 전망된다. 특히 아파트 부문은 전체 시장의 공급과 소비에서 선두 자리를 유지할 것으로 예상되며, 동기식 인프라를 갖춘 기존의 혼잡한 주거 지역의 토지와 타운하우스/빌라 부문도 앞으로 주목할 만한 하이라이트가 있을 것으로 예상됩니다.

관광 산업은 긍정적인 조짐을 보였습니다. 2024년 첫 8개월 동안 해외 관광객이 1,140만 명으로 2023년 같은 기간 대비 45.8% 증가했지만, 리조트 부동산의 회복은 아직 그에 걸맞지 않습니다. 이러한 부동산 부문은 여전히 ​​많은 어려움에 직면할 것이며 회복 속도가 느리고 단기적으로 획기적인 진전을 이루기 어려울 것입니다.

부동산 시장은 2020년부터 2023년 초까지 불가피한 조정 기간을 거쳐 장기적 관점에서 지속 가능한 개발을 위한 튼튼한 발판을 마련했습니다. 따라서 2024년 마지막 몇 달 동안 시장은 여전히 ​​긍정적인 모습을 보일 가능성이 크지만 여전히 적당한 수준에 머물 것입니다. 현재 미처리된 문제가 완전히 해결되는 2025년 중반~2026년 초에는 개선의 징후가 더 뚜렷하게 나타날 것으로 예상됩니다.

출처: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html