토지법 개정: 보상금을 노린 토지 투기와 사재기의 시대는 끝났는가?

전문가들에 따르면, 토지법 개정은 높은 보상 가격을 예상하여 싼 땅에 토지를 사들이는 투기를 막는 데 도움이 될 것이다.

농림축산식품부가 정부에 제출한 토지법 개정안 초안에서, 당국이 간척 사업을 발표했지만 아직 실행에 옮기지 않은 경우 토지 이용자의 권리를 조정하자는 내용이 포함되어 있어 여론의 관심을 끌고 있다.

토지 복구가 완료될 때까지 토지 거래를 강화하십시오.

실제로 토지 수용을 기다리는 동안 토지 소유자는 토지 사용권(토지 소유권 증서)을 양도, 증여 또는 자본으로 출자할 수 있습니다. 그러나 이는 보상금을 기대하며 토지를 매매하는 행위로 이어져, 개인적인 이익을 위해 정책을 악용하는 결과를 초래할 수 있습니다.

이 문제를 해결하기 위해 해당 부처는 양도, 증여 또는 자본 출자를 통해 토지 사용권을 취득한 사람들은 이전에 토지를 수용당했던 사람들과 동일한 수준의 보상, 지원 및 재정착을 받을 자격이 있어야 한다고 제안합니다.

농림축산 환경부에 따르면, 토지 수용 대기 기간 동안 토지 거래를 엄격하게 관리하면 투기를 억제하고 보상 및 토지 정리 정책의 공정성을 확보할 수 있다고 합니다.

많은 사람들이 농지를 축적해 놓고, 계획안에 포함되어 보상을 받을 수 있기를 기다리는 상황이 벌어지고 있다. (삽화)

최근 2024년 토지법 시행 이후, 특히 기반 시설, 산업 단지, 고속도로, 순환 도로, 공항 등이 계획된 지역 주변에서 많은 사람들이 "보상을 예상하고 토지를 사재기하는" 현상이 나타나고 있습니다. 이는 새 법이 토지 가격 산정 방식을 시장 가격에 더 가깝게 변경하고, 이주 지원, 재산 보상, 토지 투자 비용 등에 대한 다양한 규정을 추가했기 때문입니다.

EZ 부동산 회사의 CEO인 팜 득 토안 씨는 2024년 토지법이 시행되기 전부터 이미 개인, 단체, 조직들이 새 법에 따른 변화를 예상하고 토지를 매입하고 있었다고 언급했습니다.

토안 씨는 2024년 토지법이 농지 사용권 양도 한도를 해당 지역의 토지 할당 한도의 15배까지 확대함으로써 농지 관리 및 이용을 위한 메커니즘과 정책을 완비했다고 언급했습니다.

대부분의 장애물이 제거되자마자 농지에 대한 수요가 다시 증가하기 시작했습니다. 많은 기업들이 농장, 첨단 농업 모델 또는 산업 모델을 건설하기 위해 해당 지역의 농지를 매입하는 것이 일반화되었습니다. 또한 많은 투자자들이 토지 개간 및 보상금을 높은 가격에 예상하여 농지를 매입하기도 했습니다.

응우옌 짜이 대학교 금융은행학부 학장인 응우옌 꽝 후이 씨도 같은 견해를 밝히며, 실제로 수년간 대규모 인프라 프로젝트 계획 관련 정보가 나올 때마다 보상 차익을 노리는 단기적인 토지 사재기 현상이 빈번하게 발생해왔다고 지적했습니다. 이는 토지 가격을 실질 가치보다 급격하게 상승시킬 뿐만 아니라 토지 수용 비용을 증가시켜 공공 투자 효율성과 프로젝트 진행에 직접적인 악영향을 미친다는 것입니다.

더욱 중요한 것은, 계획 정보를 바탕으로 한 투기가 계속된다면 시장은 점차 실제 토지 이용 수요와 토지의 실질적인 활용 가치에 기반한 투자가 아닌 "정책 기대에 기반한 투자"라는 사고방식을 형성하게 될 것이라는 점입니다. 이는 경제 의 안정적인 발전에 해로운 영향을 미칩니다.

" 토지 이용자의 권리를 조정하는 것을 포함하여 토지법을 개정하면 이러한 상황을 억제하는 데 도움이 될 것입니다 ."라고 후이 씨는 예측했습니다.

보상은 계획 발표 당시의 토지 가격을 기준으로 해야 합니다.

계획 정보를 바탕으로 한 투기가 지속된다면, 시장은 점차 실제 토지 이용 수요와 토지의 실질적인 활용 가치에 기반한 투자가 아닌, "정책 기대에 따른 투자"라는 사고방식을 형성하게 될 것입니다. 이는 경제의 안정적인 발전에 해로운 영향을 미칩니다.

응우옌 꽝 후이 씨 - 응우옌 짜이 대학교 금융은행학부 학장

전문가들은 토지법 개정안에 대해 논평하면서, 부동산 시장이 투명성 제고와 지속 가능한 발전을 향한 구조조정 단계에 접어든 상황에서, 특히 토지 수용 대기 기간 동안의 토지 거래를 규제하여 "보상금을 기대하며 매매하는 행위"를 제한하는 내용의 개정안은 관리 기관이 제도적 틀을 개선하고 시장 왜곡을 줄이기 위한 훌륭한 노력이라고 평가했습니다.

그러나 응우옌 꽝 후이 씨에 따르면, "보상을 예상하는" 추측을 억제하기 위해서는 거래를 절대적으로 금지하기보다는 토지 수용 발표 이후에 발생하는 이익을 통제하는 데 초점을 맞춰야 한다고 합니다.

우선, 토지 수용 공식 통지 또는 개발 계획 발표일로부터 명확한 "법적 시효"를 설정해야 합니다. 이 시효가 지난 후에도 거래는 가능하지만, 보상, 지원 또는 재정착 정책을 받을 권리는 원래 토지 이용자에게 귀속되어야 합니다. 이러한 접근 방식은 시장 투명성을 유지하는 동시에 단기적인 투기적 유인을 줄입니다.

또한 정보의 투명성은 매우 중요합니다. 계획 정보가 공개적으로 지속적으로 제공되지 않으면 정보 접근의 불균형이 발생하여 특정 투기 세력이 시장에서 유리한 위치를 차지하게 됩니다. 따라서 토지 데이터의 디지털화를 촉진하고 계획 정보를 실시간으로 공개하여 시민들이 정보에 동등하게 접근할 수 있도록 보장해야 합니다.

행정적 수단 외에도 단기 거래에 대한 고세율 부과나 계획 변경으로 인한 부가가치 창출과 같은 재정적 수단에 대한 추가 연구가 필요합니다. 이는 다소 유연한 해결책이지만 장기적인 효과를 가져오며, 많은 국가의 현대적인 거버넌스 추세와도 부합합니다.

그러나 후이 씨에 따르면, 토지 양도권은 국민의 합법적인 재산권이므로 통제 조치는 조화롭게 설계되어야 합니다. 목표는 개인적인 이익을 위한 정책 악용을 제한하는 것이지, 합법적인 민사 거래를 방해하는 것이 되어서는 안 됩니다.

더욱이, 토지 사용권을 양도, 증여 또는 자본 출자를 통해 취득한 사람들은 이전에 토지를 수용당했던 사람들과 동일한 수준의 보상, 지원 및 재정착을 받을 자격이 있다는 제안은 상당히 합리적이고 실현 가능한 접근 방식입니다.

전문가들은 토지법 개정이 보상금을 노린 토지 투기와 사재기를 억제할 것으로 예측한다.

긍정적인 측면은 이 제안이 투기적 유인에 직접적인 영향을 미친다는 것입니다. 복구 이전 기간 동안 토지 재판매에 따른 보상 혜택 증가가 더 이상 이루어지지 않게 되면, "보상을 기대하며 토지를 매입하는 것"의 매력이 크게 감소할 것입니다.

하지만 이 정책이 완전히 효과를 발휘하려면 상호 연결된 토지 데이터 시스템, "권리 확정" 기한에 대한 명확한 규정, 그리고 토지 수용 준비 지역에서 발생하는 비정상적인 거래에 대한 투명성 강화 및 감시가 필요합니다.

" 이 방안이 전면적으로 시행된다면 단기적인 시장 현상에 대처하는 해결책이 될 뿐만 아니라, 보다 투명한 부동산 환경을 조성하고 투기를 줄이며 장기적으로 토지 자원을 보다 실질적이고 지속 가능한 경제 발전에 활용하는 데 기여할 것입니다 ."라고 후이 씨는 강조했습니다.

하노이의 한 부동산 회사 대표는 보상금을 노린 토지 투기를 억제하기 위해 토지법은 개발 계획 발표 당시의 토지 이용 현황을 기준으로만 보상금을 지급하고, 계획 발표 이후의 비정상적인 가격 상승분은 보상 대상에서 제외해야 한다고 제안했습니다. 또한, 개발 계획 발표 이후 토지를 매입한 사람들의 보상권도 제한해야 한다고 덧붙였습니다.

차우 안

출처: https://vtcnews.vn/sua-luat-dat-dai-het-thoi-dau-co-gom-dat-de-don-den-bu-ar1017932.html