부동산 양도세 인상, 현금흐름 막혀 실제 주택 구매자들 큰 타격

급제동, 자금흐름 시장진입 어려움

SGO Homes의 대표이사인 레 딘 청 씨는 부동산 양도 시 보유 기간에 따라 개인소득세를 부과하는 방안은 투기를 방지하기 위한 것이라고 밝혔습니다. 하지만 실제로 가장 큰 피해를 보는 사람들은 합법적인 차익을 노리고 시장에 참여하는 투자자들입니다.

정 씨는 " 투기와 투자를 명확히 구분해야 합니다. 투기는 사실 더 이상 큰 의미가 없습니다 ."라고 말했습니다.

정 씨는 또한 현 상황에서 이 세법이 시행될 경우 투자자들의 시장 참여가 제한될 수 있다고 지적했습니다. 부동산 프로젝트가 매물로 나오면 실제 주택 구매자 외에도 많은 투자자가 존재합니다. 따라서 투자자들이 주저하게 되면 시장으로 유입되는 자금 흐름이 둔화되고, 프로젝트 매각에 어려움을 겪게 되며, 시장은 "동결"된 유동성 상태에 빠지고 투자자들은 투자처를 찾지 못하게 될 것입니다.

재무부가 제안한 양도세는 시장을 동결시킬 뿐만 아니라 부동산 가격을 급등시킬 가능성도 있습니다.

정 씨는 투자자의 참여 없이는 프로젝트가 완공되기까지 7년에서 10년이 걸릴 것이라고 설명했습니다. 특히 이자를 포함한 금융 비용은 투자자들에게 큰 부담이 됩니다. 이러한 비용은 필연적으로 매매가에 더해져 1차 시장에서 부동산 가격이 급등하게 될 것입니다.

마찬가지로 2차 시장에서는 투자자들이 부동산 매매 가격에 높은 세금을 추가하게 되어 2차 가격이 계속해서 상승하게 됩니다.

DTJ그룹 회장 응우옌 꾸옥 칸(Nguyen Quoc Khanh) 씨는 또한 이 세금이 시장을 마비시켜 다른 많은 산업과 전체 경제 의 안정적인 발전에 영향을 미칠 것이라고 말했습니다.

칸 씨는 구체적으로 세금이 너무 높으면 투자자들의 기대 수익이 감소하여 많은 투자자가 주식이나 금 등 다른 채널로 전환하게 된다고 분석했습니다.

칸 씨는 세금이 시장을 안정시키고 자산의 공정한 분배를 촉진하는 중요한 도구라고 말했습니다. 그러나 사람들의 소득 수준이 여전히 낮고 주택 가격이 상승하는 상황에서 과도한 세금 부과는 사람들을 금융 위기로 몰아넣을 수 있습니다.

갑자기 적용하면, 세금 정책 시장에 충격을 가하여 매도를 유도하고, 은행 재정 불균형을 초래하여 여러 경제적 결과를 초래할 수 있습니다. 따라서 높은 유연성을 갖춘 유연한 로드맵을 따라야 합니다.

높은 세금은 부동산 시장을 쉽게 얼어붙게 할 것이다(일러스트: Cong Hieu)

부동산 전문가 베트남 회사(Property Guru Vietnam Company) 남부 지역 영업 이사인 딘 민 투안(Dinh Minh Tuan) 씨는 같은 견해를 밝히며, 시장이 아직 더디게 회복되고 있는 상황에서 세금 인상은 "갑작스러운 브레이크"이며 적절한 시점이 아니라고 말했습니다. 2차 시장은 회복되기 전에 얼어붙을 것이며, 건설 및 건축 자재와 같이 아직 회복되지 않은 관련 산업에 연쇄 반응을 일으킬 것입니다.

투안 씨에 따르면, 현실은 부동산 구매자들이 부동산을 선호하지만 장기 보유하는 것을 좋아하지 않는다는 것을 보여줍니다. 부동산 전문가 베트남(Property Guru Vietnam)이 부동산을 찾는 1,000명 이상을 대상으로 실시한 최근 설문 조사에 따르면, 59%가 거주 목적이 아닌 투자 목적으로 부동산을 구매했습니다. 특히, 부동산 소유자의 약 39%가 내년 안에 매도할 계획이라고 답했습니다.

이러한 현실은 두 가지 분명한 경향을 반영합니다. 베트남 사람들은 부동산에 투자하는 것을 정말 좋아하지만, 단기간 보유하다가 종종 "적절한 가격이 되면 매도"하고, 자본을 다른 수익성이 더 높은 자산으로 유연하게 옮깁니다.

따라서 투안 씨는 현재 2%의 고정세율을 적용하는 대신 보유기간에 따른 세율을 2~5배 인상하는 방안은 투기와 서핑을 제한하기 위한 것이지만, "서핑" 집단이 수요의 상당 부분을 차지하고 있기 때문에 느리게 회복되고 있는 자본시장에 부정적인 영향을 미치지 않도록 정책을 고려해야 한다고 말했습니다.

투안 씨에 따르면 토지와 아파트 부문, 특히 고급 아파트가 가장 먼저 영향을 받을 것으로 예상됩니다. 이는 개인 투자자들이 선호하고 인기 있는 투자 유형이기 때문입니다. 그러나 이러한 투자자들은 수익 극대화를 위해 6~18개월 안에 매물을 찾는 경우가 많습니다. 2년 미만 보유 시 10%의 세율이 적용되면 수익률이 크게 하락하여 투자 매력도가 낮아질 것입니다. 이로 인해 많은 소액 투자자들이 시장에서 도태되고 시장 유동성이 감소할 것입니다.

" 직접적인 영향을 받는 토지 및 아파트 투자자들은 정책 시행에 대한 우려와 새로운 정책 시행 전에 거래를 원하기 때문에 자산을 매도할 가능성이 있습니다. 신규 투자자들 역시 관망하는 태도를 취하고 있어 해당 상품의 가격이 하락하고 시장이 유동성 정체에 빠질 수 있습니다 ."라고 투안 씨는 말했습니다.

따라서 그는 시장이 안정적이고 균형 잡혀 있으며 매매가를 결정하기 위한 데이터베이스가 구축된 시점에 보유기간을 기준으로 부동산 양도세를 적용해야 한다고 생각합니다.

베트남 부동산중개업협회 회장 응우옌 반 딘 씨는 단기 거래에 높은 세금이 부과될 경우, 많은 투자자들이 매도 대신 부동산을 더 오래 보유하게 되어 2차 시장에서 공급 부족 현상이 발생할 수 있다고 말했습니다. 신규 사업 추진을 통한 공급 확대 조치가 병행되지 않을 경우, 주택 가격은 하락하는 대신 오히려 상승할 가능성이 있습니다.

부동산 회사 대표는 2년 미만 보유한 부동산의 매매가에 10%의 세율을 적용하는 것은 너무 높아 충격을 주고 취약한 자본시장의 유동성을 마비시킬 위험이 있다고 말했습니다.

그에 따르면, 위 규제가 제안될 경우 세금 부담이 최종 구매자에게 전가되어 주택 가격이 상승하고 안정화 정책이 효과를 발휘하지 못하게 될 것입니다. 더 나아가, 이는 당사자들이 법을 회피하기 위해 두 가격으로 거래하는 "변명"이 될 수 있으며, 이는 예산 손실을 초래하고 심각한 법적 위험을 초래할 수 있습니다.

세금 감면 및 보유 기간 연장 규정 필요

전문가들은 부동산 양도세 제안이 너무 높다고 말한다(사진 제공: 민득)

베트남 부동산중개인협회(VARS)에 따르면, 베트남에서는 실제로 대부분의 투기 행위가 1년 미만의 보유 기간을 가지고 있습니다. 부동산을 5년 이상 보유하는 것이 안정성과 지속성을 보장해 왔기 때문에, VARS는 부동산 보유 기간을 조정하여 세율을 결정하는 방안을 고려할 것을 제안했습니다.

VARS 권장 수준 개인소득세 조정 내용은 다음과 같습니다. 1년 미만은 10%, 1년 이상 2년 미만은 6%, 2년 이상 5년 미만은 4%, 5년 이상(또는 상속)은 2%입니다. 이 계획은 단기 투기 행위를 강력히 억제하는 동시에 장기적인 부동산 보유를 장려하여 시장 안정에 기여하는 것을 목표로 합니다.

VARS는 또한 사회경제적 조건과 시장 적응성에 적합한 발효일을 결정하기 위해 명확한 이행 로드맵을 개발하는 것이 필요하다고 생각합니다.

새로운 규정, 특히 세금 계산 방법 및 세율을 너무 빨리 적용하면 큰 혼란이 초래될 수 있으며, 납세자 심리와 일부 시장, 특히 부동산 시장의 안정성에 영향을 미칠 수 있습니다.

따라서 VARS는 입법기관이 법률을 공포하고 시행할 때 실행 가능성, 효과성, 사회적 합의를 확보하기 위해 시행 시기와 방법을 신중하게 고려할 것을 권고합니다.

호아빈 건설그룹 회장인 레 비엣 하이(Le Viet Hai) 씨는 2년 미만 소유한 부동산의 총 매매 가격에 대한 10%의 소득세율은 높고, 5%의 세율이 더 합리적일 수 있다고 말했습니다.

그는 부동산 시장이 안정적이지 않을 때는 시장이 정책에 적응하도록 점진적으로 정책을 적용하여 갑작스러운 충격을 피해야 한다고 주장했습니다. 따라서 초기 세율은 낮게 설정하고, 이후 점진적으로 세율을 높여야 합니다.

" 투기 억제는 필요하지만, 투자를 없애는 것은 아닙니다. 부동산 시장에 영향을 미치지 않도록 세율에 대한 로드맵이 마련되어야 합니다 ."라고 하이 씨는 말했습니다.

그에 따르면, 정책은 적절한 시기에 적용되어야 하며 점진적으로 조정되어야 합니다. 이를 통해 시장이 적응할 시간을 확보하고 전체 경제에 영향을 미치는 충격을 피해야 합니다.

하이 씨는 모든 일반 규제에는 지연과 합리적인 조정 단계가 필요하다고 강조했습니다. 특히 아직 회복되지 않은 부동산 시장의 상황에서 더욱 그렇습니다.

재무부가 정부와 국회 에 제출하기 전에 협의 중인 개인소득세법(대체법) 초안에서 재무부는 개인의 부동산 양도에 대해 양도당 과세소득에 20%의 세율을 곱하여 개인소득세를 부과하는 방안을 제안했습니다.

과세소득은 판매가격에서 매수가격을 뺀 금액과 부동산 양도로 인한 소득 발생에 따른 합리적인 비용을 기준으로 결정됩니다.

매매가와 관련 비용이 확정되지 않은 경우, 개인소득세는 매매가에 세율을 곱하여 산정됩니다. 이 경우 세율은 소유 기간에 따라 달라지며, 최대 10%입니다.

구체적으로, 보유 기간이 2년 미만인 부동산의 경우 세율은 10%입니다. 보유 기간이 2년 이상 5년 미만인 부동산의 경우 세율은 6%입니다.