회복의 징후
2023년 초부터 국가은행이 신용 한도를 줄이고 부동산 대출을 제한하며 대출 금리를 인상하면서 전국의 부동산 시장은 많은 어려움에 직면했습니다. 당국은 법적 문서가 미비하고 사업 절차가 지연되는 프로젝트를 검토하고 감독했으며, 이로 인해 시장이 급락하면서 많은 투자자와 기업들이 어려움을 겪었습니다.
CBRE의 데이터에 따르면 2023년 상반기 호치민시에서 판매되는 아파트 공급은 계속해서 감소하여 4,100여 채에 그쳤으며, 작년 같은 기간에 비해 70% 이상 감소했습니다.
신규 분양 아파트의 대부분은 이전 단계에서 시작된 프로젝트의 후속 단계에서 공급되며, 이는 올해 상반기 전체 신규 공급의 65%를 차지합니다. 2023년 2분기에만 신규 분양 프로젝트가 없었습니다.
반면, 중저가 아파트 시장은 소폭 개선세를 보이며 2023년 상반기 동안 1,200세대 이상의 신규 아파트가 공급되어 전년 동기 대비 9% 증가했습니다. 신규 아파트 공급은 동부 지역이 가장 많았으며, 신규 공급의 80% 이상이 투득시에서 이루어졌습니다.
부동산 시장이 많은 어려움에 직면하고 있음에도 불구하고, 많은 투자자는 여전히 건설과 고객에 대한 헌신에 앞장서고 있습니다.
따라서 2023년 2분기에 기록된 성공적인 거래의 대부분은 이전 단계에서 판매된 아파트에서 이루어졌습니다.
수요 측면에서 호찌민시의 아파트 수요는 여전히 매우 높다고 할 수 있습니다. 실제로 현재 구매자들이 가장 우려하는 것은 적정 가격이며, 그 다음으로는 프로젝트의 합법성입니다. 여러 정책을 통해 진행 기간을 연장하고 있지만, 적절한 가격 조정 없이 진행된 프로젝트들은 여전히 제품 유동성에 어려움을 겪고 있습니다.
호찌민시 부동산협회(HoREA) 회장 레 황 짜우 씨는 "남부 지역 부동산 시장이 많은 어려움에 직면해 있지만, 정부 정책은 현 상황에 맞춰 점차 변화하고 있습니다. 금리가 하락하고 호찌민시와 인근 지역의 시장 유동성이 회복되면서 시장이 활성화되고 있다는 조짐을 보이고 있습니다."라고 말했습니다.
사업 전략 및 문제 정의
2023년 초부터 부동산 시장은 예상치 못한 변동이 잦아 어두운 흐름을 보이고 있습니다. 투자자, 중소기업, 대기업 등 모든 계층에서 이러한 어려운 상황이 나타나고 있음을 알 수 있습니다.
하지만 많은 어려움에도 불구하고 기업들은 이를 도전이자 기업 스스로의 시장 검토 과정으로 여깁니다. 어려운 시기를 극복하는 것은 절호의 기회가 될 것입니다. 이러한 시대에 적응하기 위한 다양한 해결책들이 제시되어 왔습니다.
남부 부동산 시장 전반과 호치민시, 빈즈엉성 , 동나이성 등의 시장은 여전히 투자자들을 끌어들이는 밝은 지역입니다.
따라서 많은 투자자들은 시장 수요를 자극하기 위해 개장까지 기다리는 경향이 있어 4월과 5월 사이에 신규 매매를 미루는 경향이 있습니다. 공식 개장 전 신규 매매 및 이벤트는 모두 2023년 6월 말부터 시작됩니다.
또한, 일부 투자자들은 집중적인 분양 대신 소량 신규 분양만 진행하고 개별 고객 상담만 진행하는 경우가 있습니다. 이는 투자자들이 분양 사업의 착공이 여전히 가속화되고 있음에도 불구하고, 이전 시기의 저조한 시장 흡수율에 여전히 우려를 표하고 있기 때문입니다.
푸동 그룹(Phu Dong Group)의 응오 꽝 푹(Ngo Quang Phuc) 대표는 "현재 시장을 살펴보면 많은 어려움이 있지만, 이는 각 기업이 자신의 내부 상황을 되돌아볼 수 있는 기회입니다. 이전처럼 너무 빠르게 성장하기보다는, 기업들은 사업 계획을 고려하기 전에 프로젝트의 법적 측면에 더욱 집중하여 프로젝트를 확실하게 완료할 것입니다. 법적 측면이 완료된 프로젝트는 투자자의 고객 평판을 높이는 데 도움이 될 뿐만 아니라, 투자자가 스스로 선택할 수 있게 되어 매출 성과도 좋아질 것입니다."라고 말했습니다.
앞으로 부동산 투자자들은 완전한 법적 문서가 있는 프로젝트를 선호할 것입니다.
"푸동 그룹은 수년간 법적 절차 완료와 판매에 집중해 왔습니다. 어려운 시장 상황 속에서도 푸동 그룹은 모든 자원을 프로젝트 건설에 집중하고 고객에게 주택을 적시에 공급함으로써 고객과의 약속을 항상 지키고 있습니다. 이는 불황기에 접어든 주택 시장에서도 회사의 전략입니다."라고 푹 씨는 말했습니다.
PV의 조사에 따르면 현재 고객을 유치하기 위해 투자자들은 5-10%의 제품 할인 외에도 다양한 지불 방법을 제공합니다. 예를 들어, 고객은 다음과 같은 방법을 선택할 수 있습니다. 공사 진행 상황에 따라 지불(신축 층을 건설하는 경우 고객은 아파트 가치의 10-15%를 지불)하거나 고객이 아파트 가치의 20%를 지불하고 나머지 금액은 15-20년 내에 은행에서 보증을 받으며, 고객은 매달 1,000만 VND 이상의 원금과 이자를 은행에 지불합니다.
특히, 위 계획을 통해 회사는 은행 대출에 의존하지 않는 새로운 결제 방식을 유연하게 제공합니다. 구체적으로, 고객은 아파트 가격의 20%를 선불로 지불한 후, 매매 계약을 체결하고 아파트가 인도될 때까지 매달 계약금의 0.5%(약 1,400만 동)를 납부하고 나머지 금액(%)을 완납하게 됩니다.
송롱 부동산 투자, 건설 및 개발 유한회사의 레딘랑 이사는 "최근 부동산 시장은 시장 유동성 부족과 미활용 재무 레버리지 등 여러 어려움에 직면해 투자자들이 더 이상 부동산에 관심을 두지 않고 있습니다. 투자자와 기업들은 많은 어려움에 직면해 있지만, 그 위험 속에는 기회가 있습니다."라고 말했습니다.
" 경제는 항상 순환하는 사이클을 가지고 있고, 부동산 시장도 마찬가지입니다. 급속한 발전으로 부동산 가격이 급등하여 많은 사람들이 집과 땅을 살 수 없게 되었습니다. 이 어려운 시기는 기업들이 사업 전략을 재정비하여 합리적인 가격에 제품을 시장에 출시하는 데 도움이 될 것입니다. 또한, 소규모 기업들은 더 이상 아직 합법적이지 않은 프로젝트 판매에 매달리지 않고, 2차 시장에 집중하여 도움이 필요한 소비자들에게 진정한 가치를 제공할 것입니다."라고 랭 씨는 말했습니다.
이 기간 동안에도 판매 정책과 실제 상품이 투자자의 관심을 끌고 있습니다.
CBRE 베트남의 CEO인 즈엉 투이 융(Duong Thuy Dung)은 2023년 말 시장 전망에 대해 "호치민시 아파트 시장의 유동성은 풍부할 것"이라며, "2023년 말까지 은행의 자본 비용 압박이 다소 완화됨에 따라 많은 은행들이 대출 금리를 인하하기 시작할 것으로 예상됩니다."라고 말했습니다.
또한 올해 마지막 몇 달 동안 일련의 긍정적인 시장 신호가 나타날 것으로 예상되는데, 대표적인 것으로는 공공 투자 지출이 가속화되는 것(지하철 1호선 완공, 지하철 2호선 부지 정리 예정, 호치민시 지역 주요 순환 노선의 구성 프로젝트 시작 등)과 일련의 부동산 프로젝트에 대한 법적 장애물을 제거하기 위한 노력이 있습니다. 2023년 마지막 몇 달은 그러한 전조가 될 것이며, 2024년 호치민시와 남부 지방의 부동산 시장 회복에 큰 영향을 미칠 것입니다.
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