부동산 시장이 '활성화'되고 있는가, 아니면 투기 집단의 영향을 받고 있는가?

투기 집단이 존재합니다.

베트남 부동산협회(VARS)가 최근 발표한 정보에 따르면, 특히 3분기와 2024년 첫 9개월 동안 베트남 부동산 시장은 경제 의 안정성과 정부의 지원 정책 덕분에 어려운 시기를 겪은 후 긍정적인 회복세를 보였습니다.

특히, 기존 규정보다 5개월 앞당겨 2024년 8월 1일부터 정식 발효되는 2023년 주택법, 2023년 부동산사업법, 2024년 토지법은 법적 통로를 완성하고, 보다 안전하고 건강하며 지속 가능한 방향으로 시장의 새로운 순환을 여는 데 기여했습니다.

또한, 주택, 상업용, 산업용 부동산 등 부동산 부문은 모두 긍정적인 성장 조짐을 보이고 있으며, 많은 신규 프로젝트가 시행되고 있는 것으로 나타났습니다. 또한, VARs IRE의 부국장인 Pham Thi Mien 여사는 주거용 부동산 시장이 "활성화"되는 조짐을 보이기 시작했다고 말했습니다. 토지 경매가 그 어느 때보다 "뜨거워졌다"는 이야기부터 시작해서, "밤새도록" 경매가 진행되어 수백 명, 심지어 수천 명이 "먹고 자고" 경쟁하며 자리를 차지하려 한다는 소식입니다. 낙찰가 또한 역대 최고치로, 인프라가 잘 투자된 토지와 맞먹습니다.

활발한 토지 경매 활동은 시장이 활성화되고 있다는 신호로 여겨진다.

다음으로, 아파트 부문이 시장의 열기를 이끌고 있으며, 1차 시장과 2차 시장 모두에서 가격이 계속해서 새로운 최고 수준을 경신하고 있습니다. 높은 수요로 인해 수천 명의 아파트 소유자가 집을 팔고 싶다는 전화를 정기적으로 받게 되었습니다. 높은 매매 가격에도 불구하고, 새로 출시된 아파트 프로젝트는 매우 좋은 흡수율을 기록했습니다.

아파트 유형과 함께 주요 투자자들의 일부 신규 저층 프로젝트도 가격이 점점 높아지고 있음에도 불구하고 역대 최고 수준의 예약을 기록했습니다. 많은 아파트는 좋은 입지를 가지고 있지만, 가격이 높을 뿐만 아니라, 이를 구매하려면 고객/투자자가 차액을 지불해야 합니다.

하지만 실제 수요와 공급에서 나타난 결과 외에도 시장은 '뜨거워지고 있다'는 징후도 보였습니다. 이런 상황은 토지 투기로 나타나고, 주택 가격이 오르고, 불투명한 부동산 거래가 발생합니다. 많은 소규모 투자자들이 투기 목적으로 시장에 진입하여 부동산 가격이 부당하게 상승하는 원인이 됩니다. 아파트 부문에서도 '뜨거움'의 조짐이 나타나고 있다. 일부 투기 집단의 '도움'으로 인해 양도된 아파트의 가격 수준이 점점 높아지고 있다.

VARS에 따르면, 이러한 징후는 모두 공급 부족에서 비롯됩니다. 구체적으로, 2024년 3분기에 주거용 부동산 시장은 시장에 공급된 상품이 22,412개로 계속 기록되었으며, 약 14,750개의 신제품이 출시되었습니다. 이는 전분기 대비 25% 감소했지만 전년 동기 대비 60% 증가한 수치입니다.

시장은 상승하고 있습니다

통계에 따르면 수량은 감소했지만, 특히 대규모 프로젝트가 시장에 소문을 퍼뜨리기 시작하면서 시장이 더욱 활성화되면서 2024년 3분기 공급은 여전히 ​​성장세를 보이고 있습니다. 2024년 첫 9개월 동안 시장에서는 38,797개의 신제품이 판매되었습니다.

그러나 신규 공급의 70%가 아파트 부문에서 이루어지면서 공급은 여전히 ​​강력한 차별화를 기록했습니다. 그 중에서도 판매가격이 5,000만 VND/m2 이상인 제품이 압도적으로 많습니다. 이 시장에는 저렴한 상업용 아파트가 거의 없습니다. 지역별로는 북부 지역이 46%로 신규 공급을 주도했고, 중부 지역이 29%, 남부가 25%로 그 뒤를 이었습니다.

VARS 조사 데이터에 따르면, 공급은 주로 고급 및 럭셔리 부문에 집중되어 있지만, 전체 시장은 2024년 3분기에 약 10,400건의 성공적인 거래를 기록했으며, 흡수율은 51%에 해당합니다. 이는 새로운 부동산 상품에 대한 시장의 관심을 반영하는 것이지만, 신규 공급의 상당수가 높은 기준에 따라 완료되었고 투자 비용, 특히 토지 관련 비용이 증가하고 있습니다.

2024년 첫 9개월 동안 시장은 30,589건의 성공적인 거래를 기록했는데, 이는 2023년 같은 기간보다 2.5배 증가한 수치입니다. 9월 말에 출시되어 예약을 받기 시작한 많은 신규 프로젝트도 많은 관심과 보증금을 기록했습니다.

아파트는 부동산 시장의 공급을 주도하고 있습니다.

매매 가격과 관련해서는, 1차 시장과 2차 시장 모두에서 주택 가격이 계속 높은 수준을 유지하고 있으며, 특히 아파트 부문에서 그렇습니다. 공급과 수요의 불균형이 점점 더 심각해지고 있기 때문입니다. 공급은 개선되었지만, 수요를 충족시키는 것은 여전히 ​​어렵기 때문입니다. 또한, 대부분의 신규 공급은 투자 비용, 특히 토지 관련 비용이 증가함에 따라 높은 기준으로 완료되고 있습니다.

특히 호치민시 시장에서는 주로 진행 중인 프로젝트에서 공급이 이루어지기 때문에 1차 가격 수준이 높은 수준에서 안정적으로 유지됩니다. 한편, 호치민시 주변 지방과 도시의 1차 가격은 3~5% 범위 내에서 소폭 상승했으며, 신규 공급의 판매 가격이 더 높았습니다.

VARS가 선정하고 관찰한 150개 프로젝트의 샘플 집합에서 프로젝트의 평균 매매 가격 변동을 반영한 아파트 가격 지수에 대한 연구에 따르면, 2024년 3분기 기준 하노이 의 샘플 프로젝트 클러스터의 평균 매매 가격은 6,000만 VND/m²에 가까워 2019년 2분기 대비 64% 증가한 것으로 나타났습니다. 호치민시의 프로젝트 클러스터의 평균 매매 가격은 4,920만 VND/m²에서 6,420만 VND/m²로 30.6% 증가했습니다.

주택과 투자 수요를 포함한 부동산에 대한 수요는 계속해서 교외 지역, 두 특별 도시 지역을 둘러싼 지방/도시, 그리고 더 합리적인 가격에 많은 옵션을 제공하는 2차 시장으로 이동하고 있습니다. 하노이와 호치민시에서는 30억 VND 이하의 아파트와 주택에 대한 매물이 집중적으로 '사냥'되고 있습니다.

출처: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-tang-nhiet-hay-bi-tac-dong-boi-cac-nhom-dau-co-post316642.html