시장이 변동하고 있는데, 호치민시 중심부의 임대 공간은 왜 항상 높은 가격으로 '고정'되어 있을까요?

토지 가격은 변동합니다

최근 호찌민시의 사업장 임대 시장은 큰 변동을 겪었습니다. 1군, 3군 등 중심가에서는 사업장 임대가 중단되는 현상이 발생했습니다. 많은 지역에 전화번호가 넘쳐나고 있지만, 임대료는 하락하지 않고 여전히 높은 수준을 유지하고 있습니다.

Proptech Vietnam Network 플랫폼(Proptech Nha Tot)의 데이터에 따르면, 호치민 1군 중심 지역의 임대료 가격은 올해 초부터 지금까지 오르락내리락하고 있습니다.

호치민시 중심가의 임대료는 현재 매우 비싼 편입니다.

예를 들어 동두(1군)와 같은 노선의 경우, Proptech Nha Tot은 8월에 이 노선의 일부 지점에서 월 임대료를 2억 3천만 VND로 조사했으며, 2024년 2분기에는 이 노선의 평균이 약 2억 VND였습니다. 올해 1월과 2월 초에는 위 노선의 월 임대료가 약 1억 8천만 VND에 불과했습니다.

동코이(1군) 등 다른 노선의 경우 평균 기준 가격이 2억 5천만~2억 7천만 VND(2024년 7월 최고치)였지만, 2024년 8월에는 월 2억 5천만 VND로 가격이 하락했습니다.

고객이 돌아올 때 임대 공간은 비어 있습니다.

2024년 1분기 리투쫑 거리의 임대료는 월 1억 8천만 동에서 2억 동 사이였습니다. 2024년 2분기에는 월 2억 2천만 동에서 2억 4천만 동으로 상승했지만, 2024년 3분기에는 월 1억 9천만 동에서 1억 8천만 동으로 하락했습니다.

레주안 거리(1군)의 임대료는 가장 안정적인 거리로, 올해 초부터 현재까지 월 2억 7,600만~3억 VND 정도로 등락을 거듭하고 있습니다.

또한, Proptech Nha Tot의 데이터에 따르면 Pasteur와 Thai Van Lung 거리(1군)의 임대료가 최근 약간 상승하여 8월에는 2억 6천만 달러에 도달했습니다.

세빌스 베트남(Savills Vietnam Co., Ltd.)의 2024년 3분기 시장 조사 개요 보고서에 따르면 호치민시의 현재 임대 시장은 긍정적인 변화가 많고, 임대료는 안정적이며 공급은 여전히 보장되어 있습니다. 그러나 가격은 시기, 지역, 사업 형태에 따라 변동하는 경우가 많습니다.

많은 건물이 비어 있지만 임대료는 여전히 "엄청나게 높다"

응우이 두아 틴(Nguoi Dua Tin) 에 따르면, 호치민시 중심가 부동산 가격은 연초 이후 큰 변동이 없었습니다. 하지만 임대료는 큰 차이가 없었습니다.

특히, 임대주택의 반환은 여러 경로로 이뤄지고 있으나, 중개채널을 통한 공실 임대료는 여전히 높은 수준이다.

리뚜쫑 거리(호치민시 1군)와 쯔엉딘 거리 교차로 현장 조사. 이 건물은 이전에 식음료 사업장으로 임대되었으나, 현재 비어 있습니다. 임대 전화번호는 건물 앞에 빽빽하게 게시되어 있습니다.

기자에게 전화로 연락한 중개인 후이(Huy)는 약 1,000제곱미터 면적의 3층짜리 건물이 월 3만 5천 달러(8억 동 이상)에 임대된다고 말했습니다. 기자가 3~5년 장기 임대 계약을 언급하며 임대료 인하를 요청하자, 중개인은 최종 가격은 인하되지 않을 것이라고 답했습니다.

1구의 임대 공간은 공석이며 중개인은 월 35,000달러 이상의 가격으로 임대를 제안하고 있습니다.

위 건물에서도 기자는 다른 중개인의 전화번호로 연락하여 월 3만 4천 달러 이상의 가격을 제시받고 집주인과 계약을 체결했습니다. 하지만 중개인이 집주인과 직접 거래했다고 주장하여 중개인을 통해야 했습니다.

VNO 투자개발 주식회사(VNO 그룹)의 응우옌 홍 하이 회장은 응우이 두아 틴(Nguoi Dua Tin) 과의 인터뷰에서 현재 부동산 시장에 대해 다음과 같이 밝혔습니다. "2024년 초부터 여러 정보 채널을 통해 부동산 임대 시장이 기록되고 있으며, 가격이 상당히 낮고 해당 노선의 공실률 또한 점차 증가하고 있습니다. 이 부문의 점유율과 유동성은 2024년 2분기 이후 다시 점진적으로 증가할 것으로 예상됩니다."

하이 씨에 따르면, 호치민시 중심부의 건물 임대 시장은 이전에는 많은 패션 브랜드와 개인 기업이 다양한 형태로 사업을 하기 위해 임대해 왔습니다.

그러나 경기 침체로 지출이 줄어들었고, 높은 운영비가 더해져 많은 매장이 사업장을 포기하고 사업 방향을 전환해야 했습니다. 이로 인해 일부 매장은 문을 닫고 빈 매장이 생겨났습니다.

호치민시 1군의 중심에 있는 도로.

"공실 상태임에도 불구하고 임대료가 전혀 내려가지 않았거나, 어떤 곳은 하락했지만 크게 떨어지지는 않았습니다. 집주인들은 항상 임대료를 높게 유지하려는 경향이 있습니다. 장기 임대 계약을 체결하거나 여러 달 동안 보증금을 납부할 때만 임대료를 낮춥니다. 한편, 기존 세입자들도 재정적 어려움에 직면해 있으며, 양측이 의견을 내지 못하면 협력을 중단하는 것이 당연합니다. 또한, 월 수억 동(VND)에 임대를 지속할 만큼 잠재력이 있는 고객을 찾는 데는 오랜 시간이 걸릴 것입니다."라고 하이 씨는 말했습니다.

CRE 그룹 부동산 개발 유한회사의 CEO인 르 마이 타이(Le Mai Tai) 씨는 같은 관점을 공유하며 응우이 두아 틴(Nguoi Dua Tin) 과의 인터뷰에서 다음과 같이 말했습니다. "호치민시 중심부나 인근 지역의 임대료는 거의 전적으로 부동산 가치에 달려 있습니다. 1군과 같은 중심부 지역의 부동산 가치는 높습니다. 소유주들도 경제적으로 넉넉한 사람들이기 때문에 임대 시장이 크게 변동하더라도 임대료는 크게 하락하지 않을 것입니다."

"중심가의 부동산 가격은 항상 '엄청난' 수준입니다. 많은 부동산이 반환되더라도, 소유주들이 가격 하락을 원하지 않기 때문에 가격을 낮추지 않습니다. 이로 인해 지역 전체의 임대료가 하락하고 해당 지역의 부동산 가치가 하락하게 됩니다. 따라서 그들은 부동산을 비워두는 것을 기꺼이 받아들입니다."라고 타이 씨는 말했습니다.

"현재 사업장을 다시 찾는 고객 대부분은 업계 구조조정의 영향을 받는 사업체입니다. 순수 소매업과 같은 산업은 현재의 전자상거래 모델과 경쟁하기가 매우 어려울 것이므로 사업주들의 사업장 복귀 추세는 불가피합니다. 한편, 젊은층을 유치하는 식품 사업과 투자 모델은 여전히 운영되고 있으며, 사업장 수요도 여전히 매우 높습니다."라고 CRE 그룹 부동산 개발 회사(CRE Group Real Estate Development Company Limited)의 CEO는 말했습니다.

일부 지역에서는 주택 전체를 임대하는 가격이 매우 비싼 경우도 있습니다.

일부 중개업자에 따르면, 최근 몇 년 동안 1구 중심가에서는 거래가 거의 없었다고 합니다. 이곳 부동산 소유주들은 주로 임대와 자산 보관에 이 거리를 이용하고 있습니다.

위 지역은 임대 공간으로 충분히 활용되고 있습니다. 임대인들은 부동산의 진정한 가치를 유지하기 위해 안정적인 임대료를 유지하려는 경향이 있습니다. 이것이 임대료가 급등락하기 어려운 이유입니다.

임대 가능한 사무실 공간 공급이 제한적입니다.

임대 부동산과 관련하여, Savills Vietnam Co., Ltd.가 발표한 2024년 3분기 시장 조사 개요 보고서에 따르면 2024년 3분기에 새로 추가된 A등급 프로젝트의 총 공급량은 전분기 대비 1% 증가하여 순 임대 가능 면적(NLA)이 392개 프로젝트에서 280만 제곱미터에 달했으며, 전년 대비 7% 증가했습니다.

성장은 주로 6개의 신규 B급 및 C급 프로젝트가 주도했으며, 39,800m² 규모의 NLA가 추가되었습니다. B급 프로젝트는 Thaisquare The Merit(1군)과 CMC Tower B(7군) 두 건으로, 전체 신규 공급의 60%를 차지했습니다. 각각 3,000~5,000m² 규모의 NLA를 갖춘 4개의 소규모 C급 프로젝트는 주로 비CBD 지역에 위치했습니다. 특히 빈짠(Binh Chanh)은 3,300m² 이상의 NLA를 추가한 첫 번째 오피스 빌딩인 LN Hub Building을 개관했습니다.

세빌스 베트남에 따르면, 현재 많은 고객들이 합리적인 임대료를 선호하고 있습니다. 특히 2군과 7군의 A급 프로젝트들이 이번 분기에 좋은 성과를 거두었으며, 입주율은 전 분기 대비 5%p, 전년 대비 23%p 증가한 89%를 기록했습니다.

평균 임대료는 전분기 대비 변동이 없었지만, 전년 동기 대비 6% 상승한 812,000동/m²/월을 기록하며 수요와 공급의 균형을 이루었습니다. 비CBD A등급 임대료는 전분기 대비 1% 상승한 반면, CBD A등급 임대료는 1% 하락했습니다.

세빌리스의 2024년 3분기 임대 거래 조사에 따르면, 거래의 대다수(73%)가 더 나은 품질의 건물로 이전하는 것을 목표로 했습니다. 금융, 은행, 보험 및 부동산(FIRE) 부문이 거래의 39%로 가장 많았고, ICT 부문이 31%, 제조업 부문이 13%로 그 뒤를 이었습니다. 임차인의 상당수(75%)는 미국, 한국, 일본을 중심으로 한 외국 기업이었고, 국내 기업은 25%에 불과했습니다.

출처: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-bien-dong-vi-sao-mat-bang-cho-thue-trung-tam-tphcm-luon-neo-gia-khung-20424100413324823.htm