남부 지역의 기성창고 및 공장 시장은 일정 기간의 침체기를 거친 후, 현재 많은 거래가 이루어지고 있으며 장기적으로 긍정적인 전망이 많습니다.
수요는 더 긍정적이다
2024년 3분기에는 남부 지역의 현대식 기성창고 부문에서 BWID와 베트남 산업단지가 개발한 103,000m² 이상의 신규 창고가 들어설 예정입니다.
특히 BWID는 총 면적 64,000m²의 2층 창고 프로젝트를 완공하며 롱안 지역에 입지를 굳혔습니다. 한편, 베트남 산업단지(VIP)는 호나이 산업단지(동나이)와 푸안탄 산업단지(롱안)에서 2단계 프로젝트를 동시에 시작하여 약 40,000m²의 다기능 공간을 추가로 확보하여 창고 및 생산 용도로 활용했습니다.
자산 전환 추세는 지난 분기에도 지속되었습니다. JLL 베트남 보고서에 따르면, 빈즈엉성 북부 지역에서는 18,000m² 이상의 기성 창고를 기성 공장으로 전환하는 프로젝트가 진행되었습니다. 2024년 3분기 말까지 현대식 기성 창고의 총 공급량은 200만m²로 증가하여 전분기 대비 4.4%, 전년 동기 대비 14.7% 증가했습니다. 이 중 BWID와 Mapletree가 각각 30%와 20%를 차지했습니다.
산업용 부동산 시장은 과거 국내 투자자들이 주로 개발했던 전통적인 시장이었습니다. 하지만 최근 몇 년 동안 싱가포르, 한국, 태국 등 해외 투자자들의 관심과 투자가 더욱 증가하고 있습니다. 
- CBRE 호치민시 리서치 및 컨설팅 부서 책임자 Pham Ngoc Thien Thanh 여사
공급 증가와 입주율 또한 긍정적입니다. JLL에 따르면, 남부 물류 시장은 침체기를 거쳐 하반기 순흡수면적이 증가하며 2024년 3분기에 약 16만m²에 달했습니다. 신규 임대 계약은 주로 제조업체와 제3자 물류 서비스 제공업체(3PL)를 포함한 국내 시장 임차인들에 의해 체결되었습니다. 따라서 호찌민시와 편리하게 연결되는 핵심 지역에 위치한 시설에 대한 수요는 꾸준히 증가하고 있습니다.
CBRE는 지난 분기에 창고와 기성 공장 모두에서 활발한 임대 활동을 기록했습니다. 평균 창고 점유율은 전 분기 대비 7% 증가한 68%를 기록했고, 기성 공장 점유율은 전 분기 대비 3% 증가한 84%를 기록했습니다. 남부 지역의 기성 창고 수요는 첨단 기술, 전자 부품, 물류 분야의 제조업체뿐 아니라 전자상거래 분야의 기업들이 증가하고 있습니다.
나이트 프랭크 베트남의 알렉스 크레인 대표는 외부 요인으로 인해 투자자들이 시장에 신중하게 접근하고 있지만, 시장은 여전히 회복 조짐을 보이고 있다고 말했습니다. 그는 공급 개선과 임대료 소폭 상승은 기업들이 시장의 장기적인 전망에 대한 확신을 키우고 있음을 보여준다고 말했습니다.
알렉스 크레인 씨는 "기성 공장의 지속적인 개발과 활용은 긍정적인 신호이며, 임차인들이 베트남을 투자 또는 사업 확장에 적합한 목적지로 고려하도록 하는 동기를 더 많이 부여합니다."라고 말했습니다.
또한, 이 전문가에 따르면 남부 창고 시장은 주로 수출 수요와 국내 소비 증가에 달려 있습니다. 2024년 이후 세계 선거, 특히 미국 대선이 끝나면 시장의 니즈가 더욱 명확해지고 남부 지역의 창고 수요가 증가할 수 있습니다.
유동성을 자극하기 위한 할인
창고 및 공장 부문의 시장 유동성은 크게 개선되었지만, JLL 베트남 컨설팅 및 리서치 부문 시니어 디렉터인 트랑 레(Trang Le) 씨는 작년 말에 비해 수요가 여전히 상대적으로 낮다고 인정했습니다. "수출이 완전히 회복되지 않았기 때문에 물류센터는 평소처럼 연말 물량 급증에 대비해 확장하는 대신 현재 규모를 유지하고 있습니다."
트랑 씨는 유동성 유지를 위해 임대 수익률이 낮은 일부 프로젝트들이 호가 임대료 인하를 통해 더욱 강력한 수요 촉진 전략을 채택했다고 밝혔습니다. 특히 도심 외 신흥 지역의 3분기 임대료는 전 분기 대비 크게 하락한 반면, 도심 지역의 임대료는 안정세를 유지했습니다.
남부 지역의 현대식 기성 창고의 평균 임대료는 약간 하락하여 한 달에 4.85달러/m2로, 전분기 대비 0.4% 하락했지만 전년 동기 대비로는 3.1% 증가했습니다.
"임대인들은 여전히 유연하게 대처하며 경기 침체 속에서도 임차인 지원을 위한 협상에 유리한 여건을 조성하고 있습니다. 새로 완공된 일부 창고의 주요 장점 중 하나는 3년 임대 계약 시 6개월 이상의 무상 임대 기간을 제공한다는 것입니다."라고 트랑 씨는 덧붙였습니다. 4분기가 보통 성수기이기 때문에 연말 임대 상황은 개선될 것으로 예상되지만, 예상 개선 폭은 크지 않습니다.
같은 견해를 공유하는 알렉스 크레인 씨는 단기적으로 공급 증가와 흡수 감소로 인해 창고 시장이 어려움을 겪을 것이라고 말했습니다. 그러나 이 전문가는 남부 지역의 산업용 부동산에 대한 중장기적 전망은 여전히 매우 긍정적이며 저렴한 임대료를 제공하는 고품질 프로젝트가 많이 있다고 생각합니다.
나이트 프랭크 전문가들은 2025년까지 시장이 크게 회복될 것으로 전망합니다. 이전 기간 동안 지연되었던 일부 프로젝트가 완료되었고, 투자자들의 신뢰도 높아져 산업용지 수요가 증가할 것으로 예상됩니다. 이 지역의 전략적 위치, 개선된 인프라, 그리고 특혜 정책은 앞으로도 외국인 직접 투자 유치와 경제 성장 촉진에 중요한 역할을 할 것입니다.
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출처: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-nha-kho-nha-xuong-khoi-sac-d227553.html
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