창고 및 공장 시장이 호황을 누리고 있습니다

남부 지역의 기성창고 및 공장 시장은 일정 기간의 침체기를 거친 후, 현재 많은 거래가 이루어지고 있으며 장기적으로 긍정적인 전망이 많습니다.

수요는 더 긍정적이다

2024년 3분기에는 남부 지역의 현대식 기성창고 부문에서 BWID와 베트남 산업단지가 개발한 103,000m² 이상의 신규 창고가 들어설 예정입니다.

특히 BWID는 총 면적 64,000m2의 2층 창고 프로젝트를 완료하여 롱안에 입지를 굳혔습니다. 한편, 베트남 산업단지는 호나이 산업단지( 동나이 )와 푸안탄 산업단지(롱안)에서 2단계 프로젝트를 동시에 시작하여 창고와 생산 목적으로 사용되는 약 40,000m²의 다기능 공간을 제공했습니다.

자산 전환 추세는 지난 분기에도 계속 기록되었습니다. JLL 베트남 보고서에 따르면 빈즈엉성 북부 지역에서 18,000㎡ 이상의 기성 창고가 기성 공장으로 전환되는 프로젝트가 기록됐다고 합니다. 2024년 3분기 말 현재 현대식 기성창고 총 공급량은 200만m2로 늘어났으며, 이는 전분기 대비 4.4%, 전년 동기 대비 14.7% 증가한 수치입니다. 이 중 BWID와 Mapletree는 각각 전체 공급량의 30%와 20%를 차지합니다.

산업용 부동산 시장은 원래 주로 국내 투자자들에 의해 개발된 전통적인 시장이었습니다. 그러나 최근 몇 년 동안 싱가포르, 한국, 태국 등 외국 투자자들로부터 더 많은 관심과 투자를 보게 되었습니다.

- CBRE 호치민시 리서치 및 컨설팅 부서 책임자 Pham Ngoc Thien Thanh 여사

공급이 늘었고, 입주율도 긍정적입니다. JLL에 따르면, 남부 물류 시장은 일정 기간의 침체기를 거친 후 하반기에 순 흡수량이 증가하여 2024년 3분기에 약 16만m2에 도달했습니다. 신규 임대 계약은 제조업체와 제3자 물류(3PL) 공급업체를 포함하여 국내 시장에 서비스를 제공하는 임차인들에 의해 주로 체결되었습니다. 따라서 호치민시와 편리하게 연결된 핵심 지역에 위치한 시설에 대한 수요가 꾸준히 증가하고 있습니다.

CBRE는 또한 지난 분기에 창고형과 기성 공장형 모두에서 활발한 임대 활동을 기록했습니다. 평균 창고 점유율은 전분기 대비 7% 증가해 68%에 달했습니다. 기성 공장 입주율은 전 분기 대비 3% 증가해 84%에 달했습니다. 남부 지역에서 기성창고에 대한 수요가 있는 고객은 전자상거래 분야의 확장 기업 외에도 첨단기술, 전자부품, 물류 분야의 제조업체에서 옵니다.

나이트 프랭크 베트남의 CEO인 알렉스 크레인 씨는 외부 요인으로 인해 투자자들이 시장에 신중하게 접근하고 있지만, 시장은 여전히 ​​회복의 조짐을 보이고 있다고 언급했습니다. 그는 공급이 개선되었고 임대료도 약간 상승한 것은 기업들이 시장의 장기적 전망에 대한 확신을 키우고 있음을 보여준다고 말했습니다.

알렉스 크레인 씨는 "기성 공장의 지속적인 개발과 활용은 긍정적인 신호이며, 임차인들이 베트남을 투자 또는 사업 확장에 적합한 목적지로 고려하도록 하는 동기를 더 많이 부여합니다."라고 말했습니다.

또한 이 전문가에 따르면 남부 창고 시장은 주로 수출 수요와 국내 소비 성장에 달려 있습니다. 2024년 이후 세계 선거, 특히 미국 대선이 끝나면 시장 수요가 더욱 명확해지고 남부 지역의 창고 수요가 늘어날 수도 있습니다.

유동성을 자극하기 위한 할인

창고 및 공장 부문의 시장 유동성은 크게 개선되었지만, JLL 베트남 컨설팅 및 연구 부문 수석 이사인 Trang Le 씨는 작년 말에 비해 수요가 여전히 비교적 낮다는 것을 인정했습니다. "수출이 완전히 회복되지 않아 물류센터는 연말 물량 급증에 대비해 확장하는 대신 현재 규모를 유지하고 있습니다."

Trang 씨는 유동성을 유지하기 위해 임대 실적이 낮은 일부 프로젝트에서는 임대료를 낮추는 등 더 강력한 경기 부양 전략을 적용했다고 말했습니다. 특히 중심지역을 제외한 신흥지역에서는 3분기 임대료가 전분기 대비 크게 하락한 반면, 핵심지역 가격은 안정세를 유지했습니다.

남부 지역의 현대식 기성 창고의 평균 임대료는 약간 하락하여 한 달에 4.85달러/m2로, 전분기 대비 0.4% 하락했지만 전년 동기 대비로는 3.1% 증가했습니다.

"임대인들은 시장 침체 속에서도 임차인 지원을 위해 유연한 자세를 유지하고 협상을 촉진하고 있습니다. 새로 완공된 일부 창고의 주요 장점 중 하나는 3년 임대 계약 시 6개월 이상의 무상 임대 기간을 제공한다는 것입니다."라고 트랑 씨는 덧붙였습니다. 4분기가 보통 성수기이기 때문에 올해 마지막 몇 달 동안 임대 상황은 개선될 것으로 예상되지만, 예상되는 개선 폭은 그리 크지 않습니다.

같은 견해를 공유하는 알렉스 크레인 씨는 단기적으로 공급 증가와 흡수 감소로 인해 창고 시장이 어려움을 겪을 것이라고 말했습니다. 그러나 이 전문가는 남부 지역의 산업용 부동산에 대한 중장기적 전망은 여전히 ​​매우 긍정적이며 저렴한 임대료를 제공하는 고품질 프로젝트가 많이 있다고 생각합니다.

Knight Frank 전문가들은 2025년까지 시장이 상당히 회복될 것으로 예측합니다. 이전 기간에 지연되었던 여러 프로젝트가 이제 완료되었으며, 투자자들의 신뢰도 높아지고 있어 산업용지에 대한 수요가 증가할 것으로 예상됩니다. 이 지역의 전략적 위치, 개선된 인프라, 특혜 정책은 앞으로도 외국인 직접 투자를 유치하고 경제 성장을 촉진하는 데 중요한 역할을 할 것입니다.

출처: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-nha-kho-nha-xuong-khoi-sac-d227553.html