탄호아시 동베구 MBQH 2125 1단계 주거 지역 한 구석. 사진: PV
응용 프로그램에서 나온 스토리
2025년 3월, 탄호아 신문은 MBQH 2125 1단계(탄호아시 동베구, 탄호아시 남부 도시 지역의 주택 및 공원 프로젝트에 속함)에 거주하는 가구로부터 청원서를 접수했습니다.
청원서 중 하나는 다음과 같은 말로 시작됩니다. "MBQH 2125 프로젝트 1단계 투자자가 적색 장부를 발행하지 않은 것과 관련하여 관련 당국에 청원서를 보낸 것은 이번이 네 번째입니다. MBQH 2125 프로젝트 1단계 투자자와 관련 당국의 답변은 만족스럽지 못하며, 가구의 정당한 열망을 회피하고 지연시키는 조짐이 보입니다."
MBQH 2125 프로젝트 1단계는 탄호아 시의 대규모 도시 개발 프로젝트 중 하나로, 면적 82,188.8m2 에 633개의 토지(빌라 부지 85개, 인접 부지 548개)를 포함하고 있습니다. 하노이 황지아 부동산 주식회사는 이 프로젝트의 토지 사용권 경매에서 낙찰되었습니다(탄호아성 인민위원회의 2018년 8월 2일자 결정 2939/QD-UBND에 따름). 회사는 토지 사용료에 대한 재정적 의무를 이행했으며 토지 사용권 증서를 발급받았습니다. 천연자원환경부(현 농업 천연자원부)는 2019년부터 관련 부서와 협력하여 해당 부지의 토지를 하노이 황지아 부동산 주식회사에 인계했습니다.
국가가 프로젝트 투자자에게 토지 사용권 증서를 발급했지만, 이 부지에서 토지를 매입한 가구는 아직 적색등본을 발급받지 못했습니다. 이는 관련 권리에도 영향을 미치기 때문에 많은 가구의 우려와 걱정거리가 되었습니다. |
국가가 프로젝트 투자자에게 토지 사용권 증서를 발급했지만, 이 부지에서 토지를 매입한 가구는 아직 적색등본을 발급받지 못했습니다. 이는 관련 권리에도 영향을 미치기 때문에 많은 가구의 우려와 걱정거리가 되었습니다.
MBQH 2125 1단계 주민인 NHA 씨는 "우리는 투자자에게 토지를 매입한 가구에 적색 등기부등본 발급 절차를 진행해 달라고 여러 차례 요청했지만, 아무런 답변이 없었습니다. 번화한 도심 한가운데 살면서도 적색 등기부등본이 없다는 것은 주민들의 삶과 활동에 큰 영향을 미쳤습니다. 예를 들어, 구에서 출생, 결혼, 학업을 등록할 수 없는 경우가 있습니다."라고 말했습니다.
LTG 씨의 가족은 MBQH 2125 1단계 부지를 "대출 계약" 형태로 매입하여 2022년에서 2023년 사이에 주택을 건설한 가구 중 하나입니다. 그녀의 집은 또한 규정된 설계와 비교하여 부적합하게 건설된 수많은 아파트 중 하나입니다. 집 앞면은 4층, 1층 구조가 부족하고, 뒷면은 여유 공간이 전혀 없습니다. G 씨는 다음과 같이 말했습니다. "이 지역에서 2024년 이전에 건설된 대부분의 주택은 승인된 설계도에 따라 설계되지 않았습니다. 당시 투자자의 지침, 감독 또는 안내 없이 부지를 매입하여 건설했기 때문입니다. 현재 많은 가구가 주택 설계 및 시공 밀도가 정확하지 않아 걱정하고 있습니다. 앞으로 적색등기부등본 신청을 완료할 수 있는 방법이 있을까요? 적색등기부등본이 없는 주택은 토지 사용자의 권리도 제한되어 있어 은행에서 담보 대출을 받을 수 없고, 근무하기 편리한 곳으로 이사하려면 토지를 따로 보관해야 합니다!"
법률 및 책임 문제
MBQH 2125 프로젝트 1단계의 법적 문제로 돌아가 보면, 문제의 핵심은 투자자의 프로젝트 실행 방식에서 비롯될 수 있습니다. 규정에 따르면 MBQH 2125 프로젝트 1단계의 경우, 투자자는 고객에게 판매하기 전에 관할 당국이 승인한 설계에 따라 노후 주택의 모든 건설 항목을 완료해야 하지만, 현실은 완전히 다릅니다.
위에서 바라본 탄호아 시. 사진: PV
토지 사용권 경매에서 낙찰받은 직후, 주택 건설 자금이 부족하여 하노이 황지아 부동산 주식회사는 베트남 번영 투자 그룹 주식회사와 협력하여 주택을 건설하지 않았습니다. 하지만 주택 건설을 위해 토지를 매입해야 하는 고객의 필요성을 고려하여 "대출 계약"을 통해 토지 매매에 대해 고객과 협의했습니다. 이 대출 계약은 정보 기밀 유지를 요구합니다. 이 지역의 토지를 매입한 한 가구는 다음과 같이 말했습니다.
일부 가구는 다음과 같이 덧붙였습니다. "고객과의 계약에 따라 '대출 계약서'의 로트 번호는 해당 프로젝트의 토지 로트 번호, 즉 부채 번호입니다. 계약에 따라 전액을 지불하는 고객에게는 투자자가 대출 계약서, 토지 인도 의사록, 설계도에 따라 주택을 건설하겠다는 확약서, 그리고 고객이 직접 주택을 건설할 수 있도록 첨부된 서류를 포함한 서류를 제공합니다. 고객이 주택의 기초 공사를 완료하면 투자자는 이를 수락하고 매매 계약 체결 절차를 진행하며, 고객에게 적하장(red book)을 발급하는 절차를 진행합니다."
이는 "법률 회피"의 흔한 형태입니다. 투자자는 미완성 주택을 짓고 완공된 주택을 판매하는 대신, "대출 계약"을 통해 토지를 사람들에게 판매한 후, 사람들이 직접 주택을 짓도록 합니다. 이러한 상황은 두 가지 주요하고 쉽게 눈에 띄는 결과를 초래합니다. 즉, 사람들은 투자자와의 토지 매매에 대한 완전한 법적 서류를 갖추지 못하고, 대금을 지불한 토지에 대한 소유권을 갖지 못하게 됩니다. 또한, 관리 소홀로 인해 많은 가구가 승인된 도시 설계에 따라 주택을 건설하지 않아 나중에 여러 가지 결과를 초래합니다.
"토지 사용권 경매에서 낙찰받은 직후, 주택 건설 자금이 부족하여 하노이 황지아 부동산 주식회사는 베트남 번영 투자 그룹 주식회사와 협력하여 주택을 건설하지 않았습니다. 하지만 고객의 주택 건설용 토지 매입 수요를 고려하여 "대출 계약"을 통해 토지 매매에 대한 상담을 진행했습니다. 이 대출 계약은 정보 기밀 유지를 요구합니다." 이는 "법 위반"의 꽤 흔한 형태입니다. 미완성 주택을 짓고 완공된 주택을 판매하는 대신, 투자자는 "대출 계약"을 통해 토지를 사람들에게 판매한 후, 사람들이 직접 집을 짓도록 하는 것입니다. |
MBQH 2125 1단계 주민인 LT T 씨는 이렇게 말했습니다. "처음에는 고객들이 주택 건설을 시작할 때 투자자가 점검 및 감독을 하지 않아 많은 가구가 일반적인 설계 도면을 따르지 않고 자기 설계대로 임의로 주택을 건설했습니다. 최근 몇 년 동안 감독이 더욱 엄격해지면서 고객들은 승인된 설계에 따라 주택을 건설하고 있습니다. 게다가 각 가구는 건축을 시작할 때 설계대로 건축하는 데 필요한 1억 동(VND)의 계약금과 프로젝트 관리 및 감독을 위한 3천만 동(VND)의 계약금을 지불해야 합니다."
MBQH 2125 1단계의 인구 밀도는 현재까지 상당히 높습니다. 기자가 현장의 여러 주택들을 관찰한 결과, 어떤 가구는 설계대로, 어떤 가구는 설계에 어긋나게 짓고 있는 것으로 나타났습니다. 많은 가구가 우려하는 것은 주택이 설계대로 지어졌는지 여부입니다. 이 부지에 토지를 매입하는 가구는 언제쯤 적색등기부등본을 발급받을 수 있을까요? "투자자가 더 이상 전체 적색등기부등본을 관리하지 않아 고객에게 적색등기부등본을 발급하는 절차를 밟지 않는다는 이야기를 들어서 걱정입니다. 가구의 자산이 침해될 가능성은 없을까요?" - 주민 NTT 씨는 의아해했습니다.
인민들의 청원과 성 인민위원회의 지시에 따른 압력으로, 하노이 황지아 부동산 주식회사는 2025년 2월에 서면으로 답변했습니다. 2025년 2월 10일자 공식 공문 03/CV-HNHG와 2025년 2월 14일자 공식 공문 04/CV-HNHG에서 회사는 다음과 같이 밝혔습니다. "현재까지 회사는 경매에서 낙찰받은 총 633개 부지 중 570개 부지의 건설을 완료했으며, 나머지 63개 부지 건설에 계속 투자하고 있습니다." "대출 계약"을 통한 자본 조달과 관련하여 회사는 이것이 기업법 2020 제7조 3항에 근거하여 합법적인 활동이라고 생각합니다. 진행 지연과 관련하여 회사는 "주관적, 객관적 요인 모두, 특히 COVID-19 팬데믹이 장기화되어 베트남 경제 전반과 특히 회사에 큰 영향을 미치는 상황에서 여러 요인이 있었다"고 비난했습니다. 주목할 점은 회사가 "2025년 2분기에 자격을 갖춘 가구에 토지 사용권 증명서 발급을 완료할 것으로 예상된다"고 약속했다는 것입니다.
MBQH 2125 1단계 프로젝트는 탄호아성 도시 개발 사업 관리의 허점을 보여주는 전형적인 사례입니다. 투자자가 승인된 설계대로 주택을 건설하지 않고, 가계가 직접 주택을 건설할 수 있도록 대출 계약을 통해 "토지 매각" 방식을 사용했으며, 건설 과정에서 감독 및 관리가 미흡하여 많은 문제를 야기했습니다. 프로젝트가 시작된 지 7년이 지난 지금, 사람들은 토지를 매입하여 정착했지만, 지금까지 수많은 제안과 청원에도 불구하고 적색등본을 발급받지 못해 국민의 분노를 사고 있습니다. |
MBQH 2125 1단계 프로젝트는 탄호아성 도시 개발 사업 관리의 허점을 보여주는 전형적인 사례입니다. 투자자가 승인된 설계대로 주택을 건설하지 않고, 가계가 직접 주택을 건설할 수 있도록 대출 계약을 통해 "토지 매각" 방식을 사용했으며, 건설 과정에서 감독 및 관리가 미흡하여 많은 문제를 야기했습니다. 프로젝트가 시작된 지 7년이 지난 지금, 사람들은 토지를 매입하여 정착했지만, 지금까지 수많은 제안과 청원에도 불구하고 적색등본을 발급받지 못해 국민의 분노를 사고 있습니다.
투자자가 2025년 2분기까지 적색목록 발행을 완료하겠다는 최근 공약은 긍정적인 신호이지만, 설정된 로드맵에 따라 사업이 순조롭게 진행될 수 있도록 당국의 철저한 감독이 필요하며, 이를 통해 MBQH 2125 1단계 사업의 문제 해결에 기여할 수 있습니다. 이러한 상황을 고려하여 국가 관리 기관은 신도시 개발 사업의 시공 질서 관리 및 기타 문제에 대해 더욱 과감한 해결책을 마련하여 향후 유사한 상황이 재발하지 않도록 해야 합니다.
토 둥 - 비엣 흐엉
수업 2: MBQH 2125 1단계 "복제" 프로젝트
출처: https://baothanhhoa.vn/thuc-trang-cac-du-an-khu-do-thi-tai-thanh-hoa--nhung-bat-cap-tu-nang-luc-chu-dau-tu-den-quan-ly-nha-nuoc-bai-1-7-nam-mon-moi-cho-so-do-247273.htm
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