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| 최근 남부 부동산 시장에서는 기업과 프로젝트에서 몇 가지 움직임이 나타났습니다. (출처: DT) |
전문가들은 투자자들에게 "새들이 먹을 쌀이 있는 땅"을 찾으라고 조언합니다.
최근 남부 부동산 시장은 기업과 프로젝트에서 몇 가지 움직임을 보이고 있습니다. 팟닷(Phat Dat)은 호치민시 3군에 위치한 지하 4층, 지상 12층 규모의 팟닷 오피스 빌딩 프로젝트의 최종 완공을 앞두고 있으며, 올해 12월 준공 및 운영을 시작할 예정입니다.
앞서 팟닷(Phat Dat)의 두 자회사도 빈즈엉성 투안안시 투안안 1, 2 고층 복합주택 프로젝트에 대한 투자 정책 및 투자자 승인을 받았습니다. 투안안 1 고층 복합주택 프로젝트는 투안안시 인민위원회로부터 500% 세부 계획 승인을 받았습니다. 팟닷은 2024년 2분기에 프로젝트를 시행할 예정입니다.
또한, 탕러이 그룹(Thang Loi Group)은 다이아몬드 시티 프로젝트( 롱안 )에서 숍하우스 상품을 출시했습니다. 투자자 남롱(Nam Long)은 칸토(Can Tho) 지역 사회주택 건설에 있어 새로운 진전을 이루었다고 평가했습니다.
칸토시 건설국은 3.8헥타르 규모의 남롱 II 중앙호수 개발 사업에 참여하는 주민들의 사회주택 임대 및 구매 신청을 접수한다고 발표했습니다. 남롱은 9월 말 아카리 시티(호치민시) 개발 사업에도 330세대 이상의 아파트를 공급할 계획입니다.
일부 프로젝트에는 새로운 법적 개발이 이루어졌습니다. 예를 들어 Phat Dat이 추진하는 바이봉, 콘다오, 바리아붕따우의 풀로 콘도르 호텔 및 관광 아파트 단지 프로젝트나 Novaland가 추진하는 노바월드 판티엣(빈투언) 프로젝트가 있습니다.
부동산 전문가인 Tran Khanh Quang은 3분기에 남부 시장이 대규모 투자자의 상품과 완전한 법적 문서를 갖춘 프로젝트로 재개되기 시작했다고 평가했습니다.
그러나 이러한 회복세는 부분적이고 일시적입니다. 투자자들은 아직 많은 상품을 과감하게 출시하지 않았습니다. 성공적으로 판매된 상품은 대부분 가격 할인, 분할금 지급, 금리 지원 등 투자자들이 고객을 위해 좋은 정책을 적용했기 때문입니다.
4분기에는 프로젝트의 법적 지위가 점차 명확해지면서 투자자들이 과감하게 시장에 상품을 출시할 수 있습니다. 꽝 씨에 따르면, 현재 은행 금리는 팬데믹 이전과 마찬가지로 매우 매력적이어서 투자자들은 부동산에 더 쉽게 접근하고 소유할 수 있습니다. 이는 지금이 매수자들에게는 좋은 기회입니다.
하지만 전문가들은 현재 부동산 시장이 중부 지역을 중심으로 활기를 띠고 있으며, 호찌민시 주변 지역으로 아직 확산되지 않았다고 분석합니다. 내년 2분기에는 시장이 "뜨거워질" 것으로 예상됩니다.
9월 20일 열린 시장 세미나에 참석한 일부 전문가들은 인프라 개발이 빈즈엉, 롱안 등 호치민시 교외 지역의 부동산이 잘 성장하는 데 도움이 될 것이라고 언급했습니다.
경제학자 딘 더 히엔은 비엔호아-붕따우, 벤륵-롱탄, 순환도로 3-4호선 등 교통 인프라가 개발되면 남부 경제가 크게 좋아질 것이며, 호치민시와 주변 100km 반경의 부동산도 혜택을 볼 것이라고 평가했습니다.
그는 부동산 투자자들에게 "새가 둥지를 튼" 곳은 잊고 대신 "새들이 먹을 밥이 있는" 곳을 찾으라고 조언했습니다.
광닌성 4대 도시 부동산 가격 '저점'
꽝닌성은 인구와 면적이 가장 큰 성은 아니지만, 전국에서 가장 많은 도시를 보유한 두 성 중 하나로, 4개의 도시가 있습니다. 꽝닌성의 빠른 경제 발전과 성장은 하노이에 이어 북부 지역에서 가장 활발한 부동산 시장을 형성했습니다. 꽝닌성의 부동산 시장은 여러 지역에서 비교적 규모가 크지만, 가장 활발한 도시는 하롱베이, 깜파베이, 몽까이입니다.
BHS R&D 부서의 빅데이터에 따르면, 광닌성의 주요 부동산 유형(프로젝트 용지, 아파트, 타운하우스 등)의 평균 매매 가격이 매년 상당히 높아지고 있습니다.
구체적으로 2017년을 기준으로 비교했을 때, 2022년까지 모든 유형의 부동산 매매가는 48% 상승할 것으로 예상됩니다. 특히 흥탕(Hung Thang) 해변가 부동산은 m²당 1,500만~2,000만 동에서 거의 9,000만~1억 1,000만 동으로 6배나 상승했습니다. 선 마리나(Sun Marina) 해변가는 m²당 5,000만~8,000만 동에서 2억~3억 동으로 상승했습니다. 빈홈 드래곤 베이(Vinhomes Dragon Bay) 해변가는 m²당 4,000만~5,000만 동에서 1억 1,500만~1억 5,000만 동으로 상승했습니다.
특히 BHS R&D 보고서는 하롱-몽까이-깜파 세 도시의 해안 도로 프로젝트 분양가 수준을 비교하며 예상치 못한 측면을 드러내는 흥미로운 점을 지적했습니다. 특히 하롱은 1억~2억 5천만 동/m²이라는 놀라운 가격으로 1위를 차지했습니다. 2위는 몽까이 해안 도로로, 5천만~6천만 동/m²로 몽까이의 절반 수준에 불과합니다. 깜파 지역의 프로젝트 부지 가격은 2천만~4천만 동/m²이라는 비교적 저렴한 가격으로 시작되어 많은 놀라움을 안겨줍니다.
꽝닌성 4개 도시의 부동산 시장은 오랫동안 발전하고 가격이 상승했지만, 여전히 투자자들의 관심을 끌고 있습니다. 2023년 초 부동산 시장이 매우 침체되었을 때, 꽝닌성은 여전히 거래가 활발했습니다. 특히 가격 수준이 상당히 낮았던 깜파 계곡으로 거래가 몰리는 경향이 있었습니다.
이 지역의 산업 중심지 중 하나인 깜파는 과거 "석탄으로 먹고사는" 도시였으며, 관광 잠재력 또한 꽝닌성의 어느 지역보다 뛰어납니다. 수많은 명승지와 리조트 관광 개발 잠재력을 갖춘 깜파는 꽝닌성의 새로운 관광지이자 떠오르는 "금광"으로 여겨집니다. 꽝닌성의 두 주요 관광 및 경제 중심지인 하롱과 번돈 사이에 위치한 깜파는 부동산 시장 활성화에 크게 기여하여 북동부 지역으로의 진출을 가속화하고 있습니다.
이러한 장점들은 빈 그룹, 선 그룹, BIM, TTP 등 유명 기업들이 깜파 지역에 대한 지속적인 조사 및 투자를 통해 막대한 현금 흐름을 유치하는 등 이곳 부동산 시장에 직접적인 영향을 미쳤습니다. 이러한 움직임은 깜파 지역이 합리적인 가격과 획기적인 잠재력을 갖춘 명망 있는 프로젝트들을 시장에 선보이며 투자자들의 니즈를 충족시킬 수 있음을 보여줍니다.
특히 전문가의 평가에 따르면, 이러한 탄탄한 기반을 바탕으로 하롱과 반돈의 열기에 이어 깜파 부동산은 광대한 잠재력이 아직 초기 개발 단계에 있는 새로운 부동산 주기의 현금 흐름을 환영하는 자석이 될 것으로 여겨진다.
탄호아성: 사회주택 100만호 건설 투자 프로젝트 시행
탄호아성 인민위원회는 "2021년부터 2030년까지 저소득층과 공업단지 근로자를 위한 사회주택 아파트 100만 채 이상 건설에 투자"하는 프로젝트 시행 계획을 발표했습니다.
총리가 2023년 4월 3일자 결정 제338/QD-TTg호로 승인한 "2021~2030년 기간 동안 저소득층과 산업단지 근로자를 위한 사회주택 아파트 최소 100만 채 건설에 투자" 프로젝트(이하 "프로젝트")에 따른 업무, 목표 및 솔루션을 시기적절하고 효과적으로 배치합니다.
목표는 2030년까지 지방에 최소 13,787채의 아파트를 완공하는 것입니다. 이 중 약 6,287채는 2021~2025년 기간에 완공될 예정이고, 약 7,500채는 2026~2030년 기간에 완공될 예정입니다.
구체적으로: 2021년~2025년 기간에 투자자가 선정되어 건설 중인 프로젝트를 계속 완료합니다. 동시에 승인된 주택 개발 계획에 포함된 사회주택 프로젝트, 산업단지 내 노동조합 기관 산하 근로자 주택 프로젝트, 상업용 주택 프로젝트의 20% 토지 기금 내 사회주택 프로젝트를 투자자를 선정하여 시행합니다.
2026년~2030년 단계: 승인된 주택 개발 계획에 대한 투자가 승인된 기타 사회주택 프로젝트, 산업단지 내 노동조합 기관 산하 근로자 주택 프로젝트, 선정된 투자자와 함께 상업용 주택 프로젝트의 20% 토지 기금 내에서 사회주택 프로젝트를 완료합니다.
건설국은 주택법 및 2021-2030년 국가 주택 개발 전략(2045년 비전 포함)에 따라 2025년까지 탄호아성 주택 개발 계획 및 2030년까지의 방향성을 검토, 개발 및 수정, 보완하여 성(省) 인민위원회에 제출하는 업무를 주관하고 관련 부서와 협력하며, 이를 바탕으로 프로젝트 투자 승인의 근거로 활용합니다. 건설국은 관련 부서와 협력하여 개발을 추진하고, 2021-2025년까지 탄호아성 주택 개발 계획의 조정을 위해 성(省) 인민위원회에 신속하게 제출합니다.
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| 탄호아성, 시행 중인 사업에 대한 건설 투자 완료 촉구 및 가속화 (출처: 건설부) |
투자 정책 승인을 받은 프로젝트의 투자자 선정 절차를 시행하는 과정에서 관련 부서와 협력하여 규정에 따라 프로젝트를 시행합니다. 성(省) 내 프로젝트 투자자들이 사회주택의 품질을 개선하고, 상업용 주택 수준의 품질, 제품 구조, 합리적인 가격을 보장하여 저소득층과 근로자의 주택 접근성 및 개선 요구를 충족하도록 감독 및 요청합니다. 프로젝트의 교통, 보건, 교육, 문화 등 필수 기술 인프라 및 사회 기반 시설 조건을 확보합니다. 성(省) 내 사회주택 및 근로자 주택 개발 기능 및 임무에 따라 법규 위반 사항에 대한 검사, 조사, 감독 및 처리를 강화합니다.
또한, 관련 부서, 지사, 부문은 프로젝트에 명확히 명시된 기능과 업무에 따라 업무를 수행해야 합니다.
혼합농지 용도변경에 관한 규정
산재 농지(아직 주거지로 인정되지 않음)는 주거 지역이나 계획 후 잉여 토지에 위치합니다. 이러한 유형의 토지는 종종 등기부등본이 없으며, 수기 문서를 통해서만 양도됩니다. 주거 지역에 산재되어 있기 때문에 이러한 농지는 면적이 크지 않고 약 30~50m²에 불과합니다.
산재된 농경지에는 3가지 유형이 있습니다. 주거지에 인접한 정원 및 연못 토지, 주거 지역에 산재된 정원 및 연못 토지, 주거 지역에 산재되어 할당된 농경지입니다.
혼합농경지를 주거용지로 전환하기 위한 조건: 2013년 토지법 제57조 1항 d호에 근거하여, 농경지에서 주거용지(비농업용지)로 토지용도전환은 관할 국가기관의 허가를 받아야 합니다.
농지용지에서 주거용지로 용도변경을 허가하기 위한 조건은 이 법 제52조에 규정되어 있습니다.
구체적으로는: 지구 단위 연간 토지 이용 계획이 관할 국가 기관에 의해 승인되어야 합니다. 토지 이용 요구 사항은 투자 프로젝트, 토지 할당 신청, 토지 임대 및 토지 용도 변경에 명시되어야 합니다.
2013년 토지법의 여러 조항 시행을 세부적으로 기술한 법령 43/2014/ND-CP 제69조에 따라 토지 용도 변경 허가 순서 및 절차는 다음과 같이 규정됩니다.토지 사용자는 토지 용도 변경 허가 신청서와 함께 증명서를 천연자원환경부에 제출합니다.천연자원환경부는 서류 검토, 현장 검증, 토지 용도 변경 필요성 평가, 법률 규정에 따라 토지 사용자가 재정적 의무를 이행하도록 안내하는 업무를 담당합니다.그런 다음 토지 용도 변경 허가 결정을 위해 유관 인민위원회에 제출하고 토지 데이터베이스와 지적 기록을 업데이트하고 수정하도록 지시합니다.
투자사업을 시행하기 위하여 현재 토지를 사용하고 있는 자로부터 토지이용권을 양도받은 경우, 토지이용권 양도절차는 토지용도 변경허가절차와 동시에 진행하여야 합니다.
관할 국가기관으로부터 지구 단위 연간 토지이용계획의 승인을 받은 후, 천연자원환경기관에 토지이용목적변경허가신청서를 제출하고 규정에 따라 재정적 의무를 이행한다.
토지 이용 목적 변경 허가 신청에는 다음이 포함됩니다. 토지 이용 목적 변경 허가 신청; 토지 이용권 증명서; 토지 및 토지에 부착된 자산의 변경 사항 등록 신청(회람 24/2014/TT-BTNMT와 함께 발행된 양식 09/DK에 따름).
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