3 undang-undang hartanah: Segera keluarkan halangan

Salah satu matlamat yang ditetapkan oleh Kerajaan dan jangkaan Dewan Negara apabila membenarkan Undang-undang Tanah 2024 berkuat kuasa lima bulan lebih awal (mulai 1 Januari 2025) adalah untuk memudahkan prosedur dan menyelesaikan masalah berkaitan perumahan dan tanah untuk perniagaan dan rakyat.

Walau bagaimanapun, di beberapa kawasan, terutamanya Ho Chi Minh City, banyak prosedur tanah telah "dibekukan" sejak undang-undang ini berkuat kuasa.

Orang ramai duduk di atas api

Menandatangani pemindahan hartanah dari awal Ogos 2024 (apabila Undang-undang Tanah 2024 berkuat kuasa), pada 5 Ogos, Encik V., seorang pemastautin Vinh Loc A (Binh Chanh, Ho Chi Minh City), menyerahkan dokumen pendaftaran ke pejabat pendaftaran daerah dan borang pengiraan cukai telah dipindahkan kepada pihak berkuasa cukai mulai 14 Ogos.

Bagaimanapun, selepas lebih sebulan, pihak berkuasa cukai masih belum mengeluarkan notis cukai untuk dipindahkan ke pejabat pendaftaran bagi melengkapkan prosedur pendaftaran untuk memindahkan nama kepada pembeli.

En. V. berkata apabila dia menandatangani kontrak perpindahan, dia komited kepada pembeli bahawa dia akan mengemas kini pertukaran nama dalam masa 20 hari. Oleh kerana fail itu lambat diproses, pembeli memberi banyak tekanan kepadanya untuk menyelesaikannya atau memulangkan wang.

"Sejak sebulan lalu, membaca laporan berita dan melihat agensi cukai dan sumber berulang-alik, melaporkan dan meminta pendapat tentang kekurangan, saya sangat tidak sabar sehingga saya tidak boleh duduk diam.

"Prosedur untuk membeli, menjual dan memindahkan perlu diselesaikan dengan cepat, tetapi daripada menunggu kementerian dan kawasan mengadakan satu demi satu mesyuarat, orang ramai dan perniagaan terlepas begitu banyak perkara dan mengalami pelbagai jenis kerugian," Encik V. marah.

Begitu juga Encik TQĐ. membeli sebuah rumah di daerah Phu Nhuan pada 8 Ogos 2024, namun lebih sebulan selepas mengemukakan permohonan pindah milik, dia masih belum menerima keputusan menyebabkan semua rancangannya tertangguh.

Secara khusus, Encik D. membeli rumah itu dengan harga 14 bilion VND. Dia merancang untuk segera meminjam 10 bilion VND dari luar untuk membayarnya, kemudian meminjam daripada bank untuk membayarnya semula.

Fail masih belum lengkap, walaupun pihak bank telah selesai membuat penilaian dan prosedur pinjaman tetapi tidak dapat mengeluarkannya, maka En D. bertungkus-lumus untuk menanggung faedah pinjaman dari luar tanpa mengetahui bila ia akan dibayar.

“Kadar faedah bagi pinjaman luar adalah berpuluh-puluh juta sehari, manakala agensi lambat memutuskan cara untuk menyelesaikan isu itu, orang ramai terpaksa menanggung beban yang berat,” kata Encik D.

Disebabkan kekurangan wang, Cik PL (tinggal di Daerah 12, Bandar Ho Chi Minh) terpaksa menjual dua bidang tanah di Daerah 12 dengan harga 6 bilion VND. Oleh kerana kedua-dua bidang tanah telah dicagarkan untuk pinjaman di bank, dia terpaksa meminjam lebih daripada 4 bilion VND daripada kenalan untuk menyelesaikan prosedur melepaskan gadai janji buku merah.

Sementara itu, pembeli rumah juga meminjam dari bank, jadi Cik L. membantu pembeli dalam menyelesaikan prosedur. Bank bersetuju untuk mengeluarkan pinjaman kepada pembeli apabila prosedur pembayaran cukai pindahan dan pendaftaran pertukaran nama selesai.

Semasa mengemukakan permohonan di pejabat cukai, Cik L. diberitahu bahawa Jawatankuasa Rakyat Kota akan mengeluarkan senarai harga tanah baharu, jadi beliau perlu menunggu sementara untuk mengira cukai pindahan mengikut senarai harga tanah baharu.

Bagaimanapun, sehingga kini, fail pengiraan cukai pindahan masih tersekat menyebabkan kedua-dua penjual dan pembeli "terperangkap".

"Saya menjual tanah itu kerana kesempitan wang. Saya tidak sangka ia akan menjadi lebih sukar selepas menjualnya. Saya hanya berharap pihak berkuasa akan cepat mengira cukai pindahan supaya saya dapat menyelesaikan prosedur penjualan tanah," kata Cik L.

Urus niaga hartanah di Ho Chi Minh City cenderung terbantut kerana selepas jual beli, prosedur pemindahan hak milik dan pendaftaran hartanah masih tidak dapat diselesaikan - Foto: QUANG DINH

Lebih banyak kesukaran untuk pasaran hartanah

Sementara itu, Encik Tran Duc Thuan (pengarah tingkat perdagangan hartanah di Daerah 7) berkata perniagaan ini sahaja mempunyai hampir 20 fail pembelian dan penjualan hartanah yang tersekat di peringkat pembayaran cukai.

Menurut Encik Thuan, semua rekod sebelum dan selepas 1 Ogos telah digantung, menyebabkan urus niaga yang telah selesai "dibekukan" dan untuk urus niaga baharu, orang ramai mendapati sukar sehingga mereka juga berhenti membeli dan menjual dalam tempoh ini.

“Saya fikir undang-undang baharu itu akan membuka pasaran dan membantu orang ramai berdagang dengan lebih mudah, tetapi sebaliknya ia menyukarkan orang ramai.

Pada mulanya, jabatan cukai mengatakan bahawa hanya 1-2 minggu senarai harga tanah baru tersedia sebagai asas pengiraan cukai pindahan, tetapi sehingga kini, kami telah menunggu lebih 1.5 bulan tanpa sebarang perkembangan. Setiap minggu, kami perlu pergi ke jabatan cukai untuk bertanya kerana pelanggan terus mendesak kami," kata Encik Thuan.

Encik Ta Trung Kien (broker hartanah di Ho Chi Minh City) berkata terdapat banyak kes penjual sangat memerlukan wang sehingga terpaksa menjual rumah tersebut tetapi akhirnya prosedur tidak dapat diselesaikan, pembeli tidak boleh meminjam dari bank dan membayar 100% daripada jumlah tersebut kepada penjual.

Terdapat kes di mana pelanggan menjual rumah untuk menampung kos menetap di luar negara. Penerbangan itu dijadualkan pada 15 September, jadi prosedur penjualan telah selesai pada awal Ogos 2024.

Dokumen dan deposit yang dinotari telah siap, tetapi proses pengiraan cukai tersekat menyebabkan penjual tidak tahu apa yang perlu dilakukan. Penjual terpaksa menerima penerbangan ke luar negara mulai 15 September, sementara proses pembayaran cukai terus menunggu.

“Pelanggan menerima jika ada apa-apa masalah nanti, mereka perlu membelanjakan lebih banyak wang untuk penerbangan pergi dan balik untuk mengendalikannya nanti kerana mereka tidak tahu bila prosedur itu akan selesai,” kata Encik Kien.

Selain itu, menurut Encik Kien, secara realitinya, terdapat kes di mana apabila menjual rumah, seseorang itu mesti meminjam wang dari luar untuk membayar pinjaman bagi mendapatkan buku merah untuk melakukan prosedur pertukaran nama. Dalam kes di mana pembeli juga meminjam daripada bank tetapi tidak dapat mengeluarkan wang, penjual akan jatuh ke dalam "dilema" dan terpaksa berhutang apabila menjual rumah.

Encik Pham Trong Phu, pengarah Syarikat Pengurusan Harta Tanah Titanium, mengulas bahawa penggantungan prosedur untuk mengeluarkan dan menukar sijil guna tanah dan tujuan guna tanah menyebabkan orang ramai tidak dapat berdagang dan membeli dan menjual, menyebabkan kesukaran bagi perniagaan pembrokeran.

"Pihak berkuasa perlu segera menghapuskan halangan untuk urus niaga hartanah di Ho Chi Minh City atau menggunakan mekanisme sementara. Urus niaga tidak seharusnya "dibekukan" seperti yang berlaku sejak sebulan lalu," kata Encik Phu.

Menurut Encik Tran Khanh Quang - Pengarah Syarikat Pelaburan Hartanah Viet An Hoa, perniagaan menjangkakan bahawa penggunaan awal undang-undang yang berkaitan dengan sektor tanah akan menghapuskan halangan untuk pasaran dan menggalakkan urus niaga hartanah, tetapi pada hakikatnya, masalah telah timbul, menyebabkan kelewatan transaksi selanjutnya.

"Setiap lokaliti melaksanakannya dengan cara yang berbeza, menyebabkan orang ramai dan perniagaan mengalami akibatnya," Encik Quang berasa marah.

Orang ramai yang melakukan prosedur hartanah di daerah Binh Thanh, Ho Chi Minh City - Foto: H.HANH

Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar masih belum bersuara.

Menurut peguam Ngo Huynh Phuong Thao (Firma Guaman TAT), melaraskan senarai harga tanah agar sepadan dengan nilai pasaran adalah perlu, tetapi orang ramai dan perniagaan tidak boleh terperangkap dalam langkah prosedur.

Terutama, sementara banyak kawasan lain masih mengendalikan rekod tanah mengikut pekali K dan senarai harga lama, Ho Chi Minh City sedang "menunggu" untuk mengeluarkan senarai harga tanah yang diselaraskan.

“Menunggu senarai harga baharu bukan sahaja menyukarkan orang ramai untuk melengkapkan prosedur tanah tetapi juga menjejaskan operasi perniagaan secara serius dan terutamanya memberi kesan negatif kepada kadar pertumbuhan ekonomi Ho Chi Minh City,” kata Cik Thao sambil mencadangkan senarai harga tanah lama perlu terus diguna pakai sementara menunggu senarai harga tanah baharu dikeluarkan.

Perwakilan Perhimpunan Kebangsaan Le Xuan Than, pengerusi Persatuan Peguam Wilayah Khanh Hoa, berkata sebagai sebuah agensi yang membantu Kerajaan dalam merangka Undang-undang Tanah 2024, Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar harus secara proaktif mencadangkan kepada Kerajaan atau menganjurkan persidangan kebangsaan untuk mendengar kementerian, cawangan dan lokaliti bercakap tentang masalah agar mendapat penyelesaian dan bimbingan tepat pada masanya.

Menurut Encik Than, Undang-undang Tanah 2024 menetapkan senarai harga tanah lama akan diguna pakai sehingga 31 Disember 2025. Oleh itu, sekiranya perlu, Jawatankuasa Rakyat wilayah akan menyesuaikannya mengikut harga pasaran tempatan.

Jika tidak, senarai harga tanah lama masih akan digunakan dan senarai harga tanah baharu akan dibina untuk kegunaan mulai 1 Januari 2026.

Oleh itu, adalah perkara biasa bahawa sesetengah lokaliti tidak menyesuaikan diri manakala yang lain melaraskan senarai harga tanah.

"Undang-undang telah menetapkan kepada lokaliti, jika Ho Chi Minh City merasakan bahawa senarai harga tanah lama adalah rendah, berpotensi menyebabkan kerugian, maka ia mesti segera menyelesaikan prosedur untuk mengeluarkan senarai harga tanah yang diselaraskan, membersihkan prosedur untuk orang ramai," kata Encik Than.

Peguam Tran Duc Phuong (Persatuan Peguam Bandar Ho Chi Minh) juga berkata sementara menunggu pengeluaran pelarasan harga tanah baharu, Ho Chi Minh City mesti menggunakan senarai harga lama dan pihak berkuasa cukai mesti menyelesaikan prosedur pentadbiran untuk rakyat.

Tambahan pula, Undang-undang Tanah baharu juga membenarkan permohonan senarai harga tanah lama sehingga 31 Disember 2025. Oleh itu, apabila senarai harga tanah pelarasan belum dikeluarkan, senarai harga lama masih sah.

“Jika senarai harga baharu tidak ada, ia dibenarkan menggunakan senarai harga lama. Mengapa berhenti mengendalikan prosedur pentadbiran dan menyusahkan rakyat?

Berdepan dengan fakta bahawa lokaliti telah menghentikan permohonan mereka untuk meminta pendapat, kementerian dan cawangan yang berkaitan perlu segera memberi pendapat dan menyatukan pandangan mereka untuk lokaliti melaksanakan. Orang ramai tidak boleh duduk dan menunggu agensi berbincang seperti itu," kata Encik Phuong.

Jabatan Cukai Bandar Ho Chi Minh mengesyorkan sekali lagi

Orang ramai datang untuk melakukan prosedur hartanah di cawangan Pejabat Pendaftaran Tanah Daerah Phu Nhuan, Bandar Ho Chi Minh - Foto: TTD

Pada 16 September, Jabatan Cukai Bandaraya Ho Chi Minh terus meminta Jawatankuasa Rakyat Bandaraya Ho Chi Minh untuk menganjurkan mesyuarat untuk menyelesaikan rekod tanah mulai 1 Ogos 2024.

Secara khusus, agensi ini mencadangkan supaya Bandar Raya menganjurkan mesyuarat untuk menyelesaikan dan menyatukan permohonan dokumen undang-undang seperti jadual harga tanah, pekali pelarasan harga tanah, peratusan pengiraan sewa tanah, dan lain-lain supaya pihak berkuasa cukai dapat mengira dengan segera obligasi kewangan ke atas tanah.

Menurut Jabatan Cukai Bandaraya, bagi rekod tanah yang timbul dari 1 Ogos 2024 hingga sebelum tarikh Bandar Raya mengeluarkan keputusan untuk melaraskan senarai harga tanah, terpakai mengikut Keputusan No. 02 bertarikh 16 Januari 2020 Jawatankuasa Rakyat Bandar Ho Chi Minh mengenai pengisytiharan peraturan mengenai senarai harga tanah di kawasan itu untuk tempoh 20240. -

Statistik Jabatan Cukai Bandaraya menunjukkan sejak 1 hingga 27 Ogos lalu, agensi ini menerima sebanyak 8,808 rekod. Daripada jumlah itu, 346 rekod adalah untuk kutipan yuran guna tanah dalam kes pengiktirafan hak guna tanah, dan 277 rekod adalah untuk kutipan yuran guna tanah dalam kes pertukaran tujuan guna tanah.

Di samping itu, terdapat 5,448 rekod cukai pendapatan peribadi daripada pemindahan hartanah dan 2,737 rekod dalam kes di mana tiada obligasi kewangan timbul. Walau bagaimanapun, kekurangan pengeluaran senarai harga tanah telah menyebabkan kesesakan yang besar dalam menyelesaikan rekod berkaitan tanah.

Menurut siasatan Tuoi Tre, terdapat banyak rekod tanah yang ditinggalkan di pejabat cukai mulai 1 Ogos 2024. Beberapa pejabat cukai mempunyai 400-500 rekod yang tinggal. Ketua pejabat cukai di sebuah daerah tengah Kota Ho Chi Minh berkata bahawa mereka perlu menunggu senarai harga tanah untuk mengira kewajipan cukai. Oleh itu, pejabat cukai hanya boleh menjelaskan kepada rakyat dan tidak boleh berbuat apa-apa lagi.

Walau bagaimanapun, sesetengah pejabat cukai berkata mereka telah menyelesaikan secara fleksibel untuk orang yang mempunyai dokumen pemindahan, warisan dan hadiah yang dikecualikan daripada cukai pendapatan peribadi dan yuran pendaftaran. Untuk dokumen yang dikenakan cukai, orang ramai perlu terus menunggu dan tidak boleh berbuat apa-apa lagi.

En. NGUYEN VAN DINH (Pengerusi Persatuan Broker Hartanah Vietnam):

Banyak lokaliti masih keliru

Walaupun ketiga-tiga undang-undang itu telah berkuat kuasa selama lebih sebulan, nampaknya masih terdapat jurang antara agensi yang menggubal undang-undang dan lokaliti yang melaksanakan undang-undang tersebut. Pegawai penguat kuasa di beberapa lokaliti tidak "memahami" pandangan agensi yang menggubal undang-undang, maka timbul keraguan dan kekeliruan dalam mengendalikan prosedur tanah, terutamanya dalam isu senarai harga tanah - asas untuk menentukan obligasi kewangan tanah.

Walaupun dekri dan pekeliling membimbing undang-undang, pelaksanaannya masih sangat sukar. Oleh itu, walaupun undang-undang baharu itu telah berkuat kuasa lebih sebulan, kebanyakan lokaliti masih mencari penyelesaian pelaksanaan yang sesuai, malah mengeluarkan peraturan berkaitan seperti pengiraan harga tanah dan kelulusan senarai harga tanah. Malah, bilangan projek yang diselesaikan di bawah undang-undang baharu adalah sangat kecil kerana kawasan tempatan perlu membina semula proses pengendalian prosedur berkaitan.

Profesor Madya, Dr. NGUYEN QUANG TUYEN (Ketua Jabatan Undang-undang Ekonomi, Universiti Undang-undang Hanoi):

Perlukan mekanisme untuk melindungi penguatkuasaan undang-undang!

Untuk melihat keberkesanan jelas ketiga-tiga undang-undang itu, masih memerlukan masa untuk kementerian, cawangan dan lokaliti menyatukan pandangan mereka tentang penguatkuasaan undang-undang. Sebagai contoh, Undang-undang Tanah 2024 menetapkan lima prinsip penentuan harga tanah, yang pertama menentukan harga tanah mengikut prinsip pasaran, bukan harga pasaran.

Banyak lokaliti memahami bahawa penilaian tanah adalah berdasarkan harga pasaran, jadi ia sukar untuk dilaksanakan kerana harga pasaran turun naik setiap hari. "Kekaburan" ini telah memudahkan spekulator untuk menaikkan harga tanah dengan mudah melalui lelongan, menyebabkan gangguan pasaran. Dalam penguatkuasaan undang-undang, sebagai tambahan kepada prinsip pasaran tempatan, empat prinsip selebihnya mesti digunakan mengikut prosedur undang-undang.

Selain itu, perlu ada mekanisme untuk melindungi pegawai penguat kuasa dalam konteks semasa. Pada masa yang sama, adalah perlu untuk memastikan kebebasan antara organisasi penilaian tanah dan agensi penentu harga tanah. Penilaian tanah mesti memastikan keharmonian kepentingan antara pengguna tanah, Negara dan pelabur. Jika harga tanah terus dinaikkan, ia akan menjadi sangat sukar untuk menggalakkan kecekapan tanah.

Sumber: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm