Salah satu matlamat yang ditetapkan oleh Kerajaan dan jangkaan Dewan Undangan Negeri dalam membenarkan Undang-undang Tanah 2024 berkuat kuasa lima bulan lebih awal daripada jadual (mulai 1 Januari 2025) adalah untuk memperkemas prosedur dan menyelesaikan kekurangan berkaitan perumahan dan tanah untuk perniagaan dan rakyat.
Walau bagaimanapun, di sesetengah kawasan, terutamanya Bandar Raya Ho Chi Minh, banyak prosedur berkaitan tanah telah tertangguh sejak undang-undang ini berkuat kuasa.
Orang ramai berada di tempat yang sukar.
Setelah menandatangani perjanjian pemindahan tanah pada awal Ogos 2024 (apabila Undang-undang Tanah 2024 berkuat kuasa), pada 5 Ogos, Encik V., seorang penduduk Vinh Loc A (Daerah Binh Chanh, Bandar Raya Ho Chi Minh), telah menyerahkan dokumen pendaftaran ke pejabat pendaftaran daerah, dan borang pengiraan cukai telah dipindahkan kepada pihak berkuasa cukai pada 14 Ogos.
Walau bagaimanapun, selepas lebih sebulan, pihak berkuasa cukai masih belum mengeluarkan notis cukai untuk dihantar ke pejabat pendaftaran bagi melengkapkan proses pendaftaran dan memindahkan pemilikan kepada pembeli.
Encik V. menyatakan bahawa semasa menandatangani kontrak pemindahan, beliau berjanji kepada pembeli bahawa beliau akan mengemas kini pemilikan dalam tempoh 20 hari. Disebabkan pemprosesan dokumen yang perlahan, pembeli memberi tekanan yang ketara kepadanya untuk menyelesaikan isu tersebut atau memulangkan wang tersebut.
"Sepanjang bulan lalu, membaca laporan berita tentang agensi cukai dan sumber yang berulang-alik, mengemukakan laporan dan mendapatkan pendapat tentang kekurangan, telah membuatkan saya resah dan cemas."
"Prosedur pembelian, penjualan dan pemindahan tanah perlu diselesaikan dengan cepat, tetapi sebaliknya, kementerian dan pihak berkuasa tempatan mengadakan satu demi satu mesyuarat, sementara orang ramai dan perniagaan terlepas begitu banyak perkara dan mengalami kerugian dalam pelbagai cara," kata Encik V. dengan marah.
Begitu juga, Encik TQD membeli sebuah rumah di Daerah Phu Nhuan pada 8 Ogos 2024, tetapi selepas menyerahkan dokumen pendaftaran dan pemindahan lebih sebulan yang lalu, beliau masih belum menerima keputusannya, sekali gus mengganggu semua rancangannya.
Secara khususnya, Encik D. membeli rumah itu dengan harga 14 bilion VND. Beliau merancang untuk segera meminjam 10 bilion VND daripada sumber luar untuk membayarnya, dan kemudian meminjam daripada bank untuk membayar balik selebihnya.
Walaupun permohonan pinjaman tidak lengkap, dan bank telah menyelesaikan prosedur penilaian dan kelulusan, mereka tidak dapat mengagihkan dana tersebut. Akibatnya, Encik D. sedang bergelut untuk membayar faedah pinjaman luarnya tanpa mengetahui bila dia akan dapat mendapatkannya kembali.
"Kadar faedah harian ke atas pinjaman daripada pemberi pinjaman tidak formal adalah berpuluh-puluh juta dong, sementara pihak berkuasa lambat memutuskan penyelesaian, menyebabkan orang ramai menanggung beban yang berat," kata Encik D.
Disebabkan masalah kewangan, Cik PL (yang menetap di Daerah 12, Bandar Raya Ho Chi Minh) terpaksa menjual dua bidang tanah di Daerah 12 dengan harga 6 bilion VND. Memandangkan kedua-dua bidang tanah tersebut telah dicagarkan kepada bank, beliau terpaksa meminjam lebih 4 bilion VND daripada kenalan untuk melengkapkan prosedur pelepasan hak milik tanah daripada gadai janji.
Sementara itu, memandangkan pembeli juga mengambil pinjaman bank, Cik L. telah membantu pembeli dengan prosedur yang diperlukan. Bank bersetuju untuk mengeluarkan pinjaman tersebut setelah prosedur pembayaran cukai pemindahan dan pendaftaran selesai.
Semasa mengemukakan permohonannya di pejabat cukai, Cik L. dimaklumkan bahawa oleh kerana Jawatankuasa Rakyat Bandar akan mengeluarkan senarai harga tanah yang baharu, beliau harus menunggu sementara untuk cukai pemindahan dikira mengikut senarai harga tanah yang baharu.
Walau bagaimanapun, sehingga hari ini, proses pengiraan cukai pindah milik masih terbantut, menyebabkan kedua-dua penjual dan pembeli "tersekat".
"Saya kekurangan wang, sebab itu saya menjual tanah itu. Saya tidak sangka keadaan akan menjadi lebih sukar sekarang setelah saya menjualnya. Saya hanya berharap pihak berkuasa akan mengira cukai pindah milik tidak lama lagi supaya saya dapat menyelesaikan prosedur penjualan tanah," kata Cik L.
Transaksi hartanah di Bandar Raya Ho Chi Minh cenderung menjadi perlahan kerana walaupun selepas pembelian dan penjualan, prosedur untuk memindahkan pemilikan dan pendaftaran hartanah masih belum dapat diselesaikan - Foto: QUANG DINH
Menambah lagi kesukaran kepada pasaran hartanah.
Sementara itu, Encik Tran Duc Thuan (pengarah broker hartanah di Daerah 7) berkata bahawa syarikatnya sahaja mempunyai hampir 20 transaksi hartanah yang kini terhenti pada peringkat pembayaran cukai.
Menurut Encik Thuan, semua transaksi sebelum dan selepas 1 Ogos terhenti, menyebabkan transaksi yang telah selesai "terbeku", manakala transaksi baharu juga dihentikan disebabkan oleh kesulitan, dengan orang ramai menahan diri daripada membeli dan menjual dalam tempoh ini.
"Kami sangka undang-undang baharu itu akan membuka pasaran dan memudahkan transaksi untuk orang ramai, tetapi sebaliknya ia telah menyukarkan keadaan bagi mereka."
"Pada mulanya, pejabat cukai mengatakan bahawa senarai harga tanah baharu akan tersedia dalam masa 1-2 minggu untuk mengira cukai pemindahan, tetapi sekarang kami telah menunggu lebih daripada 1.5 bulan dan masih tiada kemajuan. Setiap minggu kami terpaksa pergi ke pejabat cukai untuk bertanya kerana pelanggan sentiasa mendesak kami," Encik Thuan menceritakan semula.
Encik Ta Trung Kien (seorang broker hartanah di Bandar Raya Ho Chi Minh) berkata bahawa terdapat banyak kes di mana penjual sangat memerlukan wang dan oleh itu terpaksa menjual rumah tersebut, tetapi akhirnya prosedur tersebut tidak selesai, dan pembeli juga tidak dapat mendapatkan pinjaman bank dan membayar 100% daripada jumlah tersebut kepada penjual.
Dalam beberapa kes, pelanggan menjual rumah mereka untuk menampung kos penempatan semula ke luar negara, dengan penerbangan dijadualkan pada 15 September, jadi mereka memulakan prosedur penjualan pada awal Ogos 2024.
Dokumen dan deposit yang disahkan oleh notari telah siap, tetapi proses pengiraan cukai terhenti, menyebabkan penjual tidak pasti bagaimana untuk meneruskan. Penjual terpaksa terbang ke luar negara bermula 15 September, sementara proses pembayaran cukai masih belum selesai.
"Pelanggan menerima bahawa jika timbul sebarang masalah kemudian, mereka akan menanggung kos tambahan untuk perjalanan pergi dan balik bagi menyelesaikannya, kerana mereka tidak tahu berapa lama masa yang diperlukan untuk menyelesaikan prosedur ini," kata Encik Kien.
Tambahan pula, menurut Encik Kien, pada hakikatnya, terdapat kes di mana orang ramai perlu meminjam wang daripada sumber luar untuk membayar balik pinjaman sedia ada mereka bagi mendapatkan surat hak milik tanah dan menyelesaikan pemindahan pemilikan. Jika pembeli juga meminjam daripada bank tetapi pinjaman tidak dapat dikeluarkan, ia akan meletakkan penjual dalam dilema, memaksa mereka untuk terus berhutang semasa menjual rumah tersebut.
Encik Pham Trong Phu, pengarah Titanium Real Estate Management Company, mengulas bahawa prosedur pengeluaran dan pembaharuan sijil penggunaan tanah serta perubahan tujuan penggunaan tanah yang tidak menentu telah menghalang orang ramai daripada menjalankan transaksi, pembelian dan penjualan, dan akibatnya, perniagaan broker hartanah juga menghadapi kesukaran.
"Pihak berkuasa perlu segera menyelesaikan halangan kepada transaksi hartanah di Bandar Raya Ho Chi Minh atau menggunakan mekanisme sementara; mereka tidak sepatutnya membenarkan transaksi 'dibekukan' seperti yang telah berlaku selama lebih sebulan," kata Encik Phu.
Menurut Encik Tran Khanh Quang, pengarah Syarikat Pelaburan Hartanah Viet An Hoa, perniagaan menjangkakan bahawa pelaksanaan awal undang-undang berkaitan tanah akan menyelesaikan halangan dalam pasaran dan menggalakkan transaksi hartanah. Walau bagaimanapun, pada hakikatnya, masalah telah timbul yang seterusnya menghalang transaksi.
"Setiap kawasan melaksanakannya dengan cara yang berbeza, menyebabkan orang ramai dan perniagaan menanggung akibatnya," kata Encik Quang dengan marah.
Orang ramai yang melengkapkan prosedur tanah dan hartanah di Daerah Binh Thanh, Bandar Raya Ho Chi Minh - Foto: H. Hanh
Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar masih belum memberi sebarang komen.
Menurut peguam Ngo Huynh Phuong Thao (Firma Guaman TAT), pelarasan jadual harga tanah untuk mencerminkan nilai pasaran adalah perlu, tetapi adalah tidak boleh diterima untuk membiarkan rakyat dan perniagaan tersekat dalam prosedur birokrasi.
Terutamanya, sementara banyak kawasan lain masih memproses permohonan tanah berdasarkan pekali K lama dan senarai harga, Bandar Raya Ho Chi Minh sedang "menunggu" pengeluaran senarai harga tanah yang telah diselaraskan.
"Menunggu senarai harga tanah yang baharu bukan sahaja menyukarkan orang ramai untuk menyelesaikan prosedur tanah tetapi juga menjejaskan operasi perniagaan secara serius dan, khususnya, memberi kesan negatif kepada kepantasan pembangunan ekonomi Bandar Raya Ho Chi Minh," kata Cik Thao, sambil mencadangkan agar senarai harga tanah lama terus diguna pakai sementara menunggu senarai harga tanah yang baharu dikeluarkan.
Wakil Dewan Undangan Negeri, Le Xuan Than, pengerusi Persatuan Peguam Wilayah Khanh Hoa, mencadangkan bahawa, dalam peranannya sebagai agensi yang membantu Kerajaan dalam merangka Undang-undang Tanah 2024, Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar harus secara proaktif mencadangkan kepada Kerajaan atau menganjurkan persidangan kebangsaan untuk mendengar daripada kementerian, sektor dan kawasan tentang halangan bagi mencari penyelesaian dan memberikan panduan yang tepat pada masanya.
Menurut Encik Than, Undang-undang Tanah 2024 menetapkan bahawa senarai harga tanah di bawah undang-undang lama akan diguna pakai sehingga 31 Disember 2025. Oleh itu, jika perlu, Jawatankuasa Rakyat wilayah boleh melaraskannya agar mencerminkan harga pasaran tempatan.
Jika tidak, senarai harga tanah lama akan terus digunakan, dan senarai harga tanah baharu akan dibangunkan untuk kegunaan mulai 1 Januari 2026.
Oleh itu, adalah perkara biasa bagi sesetengah kawasan untuk tidak melaraskan senarai harga tanah mereka manakala yang lain pula berbuat demikian.
"Undang-undang telah menugaskan tugas tersebut kepada pihak berkuasa tempatan. Jika Bandar Raya Ho Chi Minh merasakan senarai harga tanah lama terlalu rendah dan boleh menyebabkan kerugian, ia mesti segera menyelesaikan prosedur untuk mengeluarkan senarai harga tanah yang disemak semula, sekali gus memperkemas prosedur untuk rakyat," kata Encik Than.
Peguam Tran Duc Phuong (Persatuan Peguam Bandar Raya Ho Chi Minh) juga berhujah bahawa sementara menunggu pengeluaran senarai pelarasan harga tanah yang baharu, Bandar Raya Ho Chi Minh mesti menggunakan senarai harga lama dan pihak berkuasa cukai mesti mengendalikan prosedur pentadbiran untuk rakyat.
Tambahan pula, Undang-undang Tanah yang baharu juga membenarkan penggunaan senarai harga tanah lama sehingga 31 Disember 2025. Oleh itu, sehingga senarai harga tanah yang diselaraskan dikeluarkan, senarai harga lama kekal berkuat kuasa.
"Jika senarai harga baharu belum tersedia, senarai harga lama harus digunakan. Mengapa perlu menghentikan pemprosesan prosedur pentadbiran, menyebabkan orang ramai mengalami kerugian?"
"Memandangkan pihak berkuasa tempatan menangguhkan pemprosesan permohonan untuk mendapatkan pendapat, kementerian dan agensi berkaitan perlu segera memberikan pendapat yang seragam supaya pihak berkuasa tempatan dapat meneruskan. Orang ramai tidak boleh duduk dan menunggu agensi bertukar pandangan seperti itu," kata Encik Phuong.
Jabatan Cukai Bandar Raya Ho Chi Minh sekali lagi telah mengemukakan satu cadangan segera.
Orang ramai datang untuk melengkapkan prosedur tanah dan hartanah di cawangan Pejabat Pendaftaran Tanah Daerah Phu Nhuan, Bandar Raya Ho Chi Minh - Foto: TTD
Pada 16 September, Jabatan Cukai Bandar Raya Ho Chi Minh terus mengemukakan permintaan segera kepada Jawatankuasa Rakyat Bandar Raya Ho Chi Minh untuk mengadakan mesyuarat bagi menyelesaikan isu berkaitan tanah bermula 1 Ogos 2024.
Secara khususnya, agensi ini mencadangkan agar pihak bandar menganjurkan satu mesyuarat untuk menyelesaikan dan menyeragamkan secara muktamad penggunaan dokumen perundangan seperti jadual harga tanah, pekali pelarasan harga tanah, kadar peratusan untuk mengira yuran pajakan tanah, dan sebagainya, supaya pihak berkuasa cukai dapat mengira obligasi kewangan yang berkaitan dengan tanah dengan segera.
Menurut Jabatan Cukai Bandar Raya Ho Chi Minh, bagi dokumen pendaftaran tanah yang timbul dari 1 Ogos 2024, sehingga sebelum tarikh bandar mengeluarkan keputusan untuk melaraskan senarai harga tanah, peraturan mengenai senarai harga tanah di bandar untuk tempoh 2020-2024 akan terpakai.
Menurut statistik daripada Jabatan Cukai Bandar Raya Ho Chi Minh, dari 1 hingga 27 Ogos, agensi tersebut menerima sejumlah 8,808 permohonan. Ini termasuk 346 permohonan untuk kutipan yuran penggunaan tanah yang berkaitan dengan pengiktirafan hak penggunaan tanah dan 277 permohonan untuk kutipan yuran penggunaan tanah yang berkaitan dengan penukaran tujuan penggunaan tanah.
Di samping itu, terdapat 5,448 penyata cukai pendapatan peribadi daripada pemindahan hartanah dan 2,737 penyata bagi kes tanpa obligasi kewangan. Walau bagaimanapun, kekurangan senarai harga tanah yang diterbitkan telah menyebabkan kelewatan yang ketara dalam memproses permohonan berkaitan tanah.
Menurut siasatan akhbar Tuoi Tre, pejabat cukai kini menghadapi tunggakan dokumen berkaitan tanah yang besar mulai 1 Ogos 2024. Sesetengah pejabat cukai mempunyai 400-500 fail yang belum selesai. Ketua pejabat cukai di daerah tengah Bandar Raya Ho Chi Minh menyatakan bahawa mereka perlu menunggu senarai harga tanah baharu sebelum mereka boleh mengira kewajipan cukai. Oleh itu, pihak berkuasa cukai hanya boleh menjelaskan situasi tersebut kepada rakyat dan tidak boleh melakukan apa-apa lagi.
Walau bagaimanapun, sesetengah pejabat cukai telah menyatakan bahawa mereka telah fleksibel dalam mengendalikan kes-kes yang melibatkan pemindahan, pewarisan dan hadiah yang dikecualikan daripada cukai pendapatan peribadi dan yuran pendaftaran. Bagi kes-kes yang tertakluk kepada cukai, orang ramai perlu terus menunggu kerana tiada apa-apa lagi yang boleh mereka lakukan.
Encik NGUYEN VAN DINH (Pengerusi Persatuan Broker Hartanah Vietnam):
Banyak kawasan masih bergelut.
Walaupun ketiga-tiga undang-undang tersebut telah berkuat kuasa selama lebih sebulan, nampaknya masih terdapat percanggahan antara agensi yang menggubal undang-undang dan pihak berkuasa tempatan yang melaksanakannya. Pegawai di sesetengah pihak tempatan masih belum memahami pandangan agensi penggubal undang-undang, yang membawa kepada keraguan dan kekeliruan dalam mengendalikan prosedur tanah, terutamanya mengenai jadual harga tanah – asas untuk menentukan obligasi kewangan tanah.
Walaupun terdapat dekri dan pekeliling yang membimbing undang-undang, pelaksanaannya masih sangat sukar. Oleh itu, walaupun undang-undang baharu telah berkuat kuasa selama lebih sebulan, kebanyakan kawasan masih mencari penyelesaian pelaksanaan yang sesuai, malah mengeluarkan peraturan berkaitan seperti penilaian tanah dan kelulusan harga tanah. Pada hakikatnya, sangat sedikit projek yang telah diselesaikan di bawah undang-undang baharu kerana kawasan perlu membina semula prosedur untuk mengendalikan perkara berkaitan.
Prof. Madya Dr. Nguyen Quang Tuyen (Ketua Jabatan Undang-undang Ekonomi, Universiti Undang-undang Hanoi):
Kita memerlukan mekanisme untuk melindungi pegawai penguatkuasa undang-undang!
Untuk melihat keberkesanan ketiga-tiga undang-undang tersebut dengan jelas, lebih banyak masa diperlukan untuk kementerian, sektor dan kawasan tempatan mencapai kata sepakat mengenai pelaksanaannya. Contohnya, Undang-undang Tanah 2024 menetapkan lima prinsip untuk menentukan harga tanah, yang pertama ialah harga tanah harus ditentukan mengikut prinsip pasaran, bukan harga pasaran.
Banyak kawasan tempatan memahami penilaian tanah berdasarkan harga pasaran, menjadikan pelaksanaannya sukar disebabkan oleh turun naik harga pasaran setiap hari. "Ketiadaan kejelasan" ini memudahkan spekulasi, dengan mudah meningkatkan harga tanah melalui lelongan dan mengganggu pasaran. Dalam penguatkuasaan undang-undang, selain prinsip pasaran tempatan, empat prinsip yang selebihnya mesti digunakan mengikut prosedur undang-undang yang betul.
Di samping itu, perlu ada mekanisme untuk melindungi pegawai penguatkuasa dalam konteks semasa. Pada masa yang sama, kebebasan organisasi penilaian tanah dan agensi pembuat keputusan harga tanah mesti dipastikan. Penilaian tanah mesti memastikan keseimbangan kepentingan antara pengguna tanah, Negeri dan pelabur. Hanya menaikkan harga tanah akan menjadikannya sangat sukar untuk memaksimumkan kecekapan penggunaan tanah.
[iklan_2]
Sumber: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm
Komen (0)