Tekanan terhadap pembeli rumah

Kadar faedah gadai janji yang meningkat menyebabkan ramai bakal peminjam menyesuaikan rancangan mereka atau menangguhkan pengambilan pinjaman.

Pada 3-4 April, seorang wartawan dari akhbar Nguoi Lao Dong telah menghubungi beberapa bank untuk bertanya tentang kadar faedah pada masa ini. Seorang pekerja Bank Pembangunan Pertanian dan Luar Bandar ( Agribank ) menyatakan bahawa kadar faedah semasa untuk pinjaman rumah adalah kira-kira 14% setahun dan tiada program promosi yang tersedia.

Kadar faedah ke atas pinjaman lama juga meningkat.

Di sebuah cawangan Bank Perdagangan Luar Negeri Vietnam ( Vietcombank ), seorang pegawai kredit menyatakan bahawa bank tersebut menawarkan pakej pinjaman kadar tetap selama 6 bulan dengan kadar faedah 9.6% setahun, atau 10.5% setahun jika ditetapkan untuk 12 bulan pertama. Beberapa bank perdagangan lain juga menawarkan kadar faedah pinjaman rumah sekitar 10%-11.5% setahun, ditetapkan untuk 12-24 bulan pertama, kemudian terapung mengikut keadaan pasaran. Kadar faedah ini kekal tinggi selama beberapa bulan baru-baru ini.

Pembeli rumah masih bergelut kerana kadar faedah pinjaman tidak menunjukkan tanda-tanda akan reda. Foto: LAM GIANG

Dengan kadar faedah yang meningkat dengan pesat sejak awal tahun 2026, ramai orang terpaksa menyesuaikan rancangan pembelian rumah mereka. Encik Hoang Nam (yang menetap di wad Hiep Binh, Bandar Raya Ho Chi Minh) berkata beliau memiliki sebidang tanah seluas lebih 50 m² di wad Long Phuoc, dengan nilai pasaran kira-kira 3.5 bilion VND. Beliau merancang untuk menjual tanah ini untuk membeli sebuah apartmen di wad Binh Trung, yang berharga sekitar 6-7 bilion VND dan dengan keluasan 70-80 m².

Walau bagaimanapun, tanah yang telah disenaraikan untuk dijual sejak akhir tahun lalu masih belum menemui pembeli, sementara kadar faedah pinjaman bank terus meningkat. "Pada masa ini, banyak bank menawarkan kadar faedah keutamaan awal serendah 10%-11%, malah ada yang sehingga 14%. Jika saya meminjam sekitar 2.5 - 3 bilion VND, kos faedah akan menjadi sangat tinggi, jadi saya terpaksa menangguhkan rancangan saya," kongsi Encik Nam.

Bukan sahaja pinjaman baharu, malah kadar faedah ke atas pinjaman sedia ada juga telah dinaikkan. Cik Minh Thu (menetap di wad Tan Phu, Bandar Raya Ho Chi Minh) berkata bahawa kadar faedah pinjaman rumahnya di Vietcombank baru-baru ini diselaraskan buat kali kedua, daripada 9% kepada 9.9% setahun. Walaupun kenaikannya tidak terlalu tinggi berbanding kadar pasaran semasa, dua kenaikan berturut-turut dalam tempoh masa yang singkat masih mewujudkan tekanan kewangan yang ketara untuk beliau dan keluarganya.

Menurut laporan, kadar faedah pinjaman telah meningkat dengan ketara baru-baru ini, terutamanya dalam sektor hartanah. Satu laporan olehACB Securities Company menunjukkan bahawa kadar faedah yang tinggi ke atas pinjaman rumah memberi kesan negatif kepada permintaan pengguna, serta pelan jualan dan keuntungan syarikat hartanah.

Secara khususnya, pada Mac 2026, kadar faedah tetap keutamaan untuk 12 bulan pertama adalah antara 8.5% hingga 10% setahun, peningkatan kira-kira 2-3 mata peratusan berbanding tempoh yang sama tahun lepas. Selepas tempoh keutamaan, kadar faedah terapung biasanya berada pada 12%-14% setahun, peningkatan kira-kira 2-3 mata peratusan berbanding tempoh yang sama.

Hanya "titik perubahan" jangka pendek (?!)

Dari perspektif pasaran, Cik Pham Thai Thanh Truc, Pengarah Analisis Sektor Hartanah di ACB Securities Company, menyatakan bahawa pasaran kewangan kini menghadapi banyak kesukaran memandangkan dasar-dasar yang mengawal aliran kredit ke dalam hartanah sedang diperketatkan.

Secara khususnya, sejak awal tahun ini, Bank Negara Vietnam mewajibkan bank-bank mengawal pertumbuhan kredit hartanah supaya ia tidak melebihi kadar pertumbuhan kredit keseluruhan ekonomi, yang diunjurkan sekitar 15%.

Sementara itu, pada tahun 2025, kredit hartanah diunjurkan meningkat sebanyak 32%, jauh lebih tinggi daripada 20.4% tahun sebelumnya dan 19% ekonomi keseluruhan. "Dalam konteks ini, hanya perniagaan hartanah yang besar dan bereputasi dengan rangka kerja perundangan yang telus akan diutamakan dalam mengakses modal. Sebaliknya, perniagaan atau projek yang lebih kecil dengan dokumentasi perundangan yang tidak lengkap akan menghadapi kesukaran, memaksa mereka mencari saluran pengumpulan dana lain seperti bon," kata Cik Truc.

Dari perspektif pembeli rumah, terutamanya mereka yang meminjam untuk membeli bagi tujuan penghunian sebenar, Dr. Nguyen Tuan Anh, pensyarah kewangan di Universiti RMIT Vietnam, percaya bahawa turun naik kadar faedah semasa hanyalah "titik perubahan" jangka pendek dalam pelan kewangan jangka panjang.

Menurutnya, pinjaman rumah biasanya berlangsung selama 15-20 tahun, manakala kitaran pengetatan monetari biasanya hanya berlangsung selama 12-18 bulan. Walaupun kadar faedah deposit cenderung meningkat, kecairan sistem perbankan kekal dikekalkan, membolehkan pelaksanaan pakej pinjaman dengan kadar faedah tetap untuk 1-3 tahun pertama, bertindak sebagai "penampan" untuk peminjam.

"Bagi mereka yang telah menyediakan nisbah ekuiti yang selamat (melebihi 30% daripada nilai aset) dan mempunyai pendapatan yang stabil, keputusan untuk membeli rumah atau membuat pelaburan jangka panjang tidak seharusnya ditangguhkan oleh turun naik kitaran jangka pendek," tegas Encik Tuan Anh.

Akibat selepas tempoh pertumbuhan pesat.

Ahli ekonomi Dr. Dinh The Hien percaya bahawa peningkatan kadar faedah pinjaman hartanah bukanlah perkembangan yang luar biasa tetapi akibat daripada tempoh pertumbuhan kredit "panas" sebelumnya. Secara khususnya, sejak akhir tahun 2025, kredit hartanah telah meningkat lebih 20%, memaksa pihak berkuasa kawal selia untuk campur tangan. Berbanding dengan tahun 2024, apabila kadar faedah untuk pinjaman rumah hanya 6%-8% setahun dan sekitar 9%-10% selepas insentif, kadar semasa 12%-14% setahun dianggap sebagai peningkatan yang ketara.

Menurut pakar ini, walaupun belum mencapai tahap ketegangan yang sama seperti beberapa tempoh sebelumnya, kenaikan kadar faedah semasa masih memberi impak yang ketara kepada pasaran. "Dalam tempoh 2026-2028, kadar faedah yang tinggi diramalkan akan menjejaskan pembeli rumah, pelabur dan pemaju projek yang tulen secara menyeluruh. Dalam konteks ini, peluang pelaburan jangka pendek akan mengecil, dan pasaran akan memasuki tempoh penyatuan yang lebih kukuh, terutamanya untuk aktiviti spekulatif," kata Dr. Dinh The Hien.

Sumber: https://nld.com.vn/ap-luc-cho-nguoi-mua-nha-196260403212310886.htm