Adakah pemotongan kadar faedah penyelesaian untuk pasaran hartanah?

Dalam artikel yang diterbitkan dalam SCMP, pengarang Nicholas Spiro berhujah bahawa kedua-dua ekonomi Korea Selatan dan Australia menawarkan kisah amaran tentang had dasar monetari apabila faktor lain turut mempengaruhi prospek hartanah kediaman.

Bangunan pangsapuri di pinggir bandar Sydney Meadowbank. Harga rumah Australia telah meningkat dengan pesat dalam beberapa tahun kebelakangan ini kerana kadar faedah yang rendah telah membantu permintaan bahan api, walaupun terdapat amaran bahawa pertumbuhan sedemikian tidak mampan. Foto: Bloomberg

Pengerusi Rizab Persekutuan Jerome Powell tidak mengejutkan pasaran kewangan apabila beliau menyampaikan ucapannya yang sangat dinanti-nantikan pada mesyuarat tahunan Kansas City Fed di Jackson Hole, Wyoming pada 23 Ogos. Bagaimanapun, dakwaannya bahawa "sudah tiba masanya untuk melaraskan dasar" merupakan petunjuk paling kuat daripada bank pusat paling berpengaruh di dunia bahawa pemotongan kadar akan berlaku.

Walaupun bank pusat utama lain, termasuk Bank Pusat Eropah, telah mula mengurangkan kadar faedah, peralihan dasar Fed memberi "impak yang kuat" kepada seluruh dunia. Ini terutama berlaku untuk Asia, di mana kesan limpahan lebih ketara disebabkan hubungan perdagangan dan kewangan yang lebih rapat dengan AS.

Terdapat spekulasi mengenai ekonomi teratas Asia yang mana, selain China, akan menjadi yang pertama mengurangkan kadar pinjaman. Bagi pasaran perumahan sensitif kadar faedah, perubahan dalam dasar monetari mempunyai kesan yang kuat terhadap sentimen. Bagaimanapun, itu bukan satu-satunya faktor yang mempengaruhi prestasi dan prospek hartanah kediaman. Dalam sesetengah ekonomi, tidak jelas sama ada kadar faedah boleh atau harus diturunkan dalam tempoh terdekat.

Di Korea Selatan, sebagai contoh, jangkaan pemotongan kadar faedah awal telah membantu merangsang pemulihan yang kukuh dalam harga hartanah. Harga pangsapuri di Seoul telah melonjak daripada paras terendahnya pada Disember 2022, selepas kemerosotan teruk yang dicetuskan oleh keputusan Bank of Korea (BOK) untuk menaikkan kadar faedah kepada paras tertinggi 14 tahun sebanyak 3.5%.

Walaupun kadar inflasi Korea Selatan jatuh ke arah sasaran 2% dan permintaan dalam negeri telah melemah secara mendadak - keadaan yang memerlukan penurunan kadar - mengekalkan kestabilan kewangan adalah sebahagian daripada mandat BOK. Ini menjadikan BOK sangat sensitif terhadap nisbah hutang yang tinggi bagi isi rumah Korea Selatan, yang menjadi tumpuan Achilles dalam ekonomi Asia Timur Laut.

Langkah kerajaan sebelum ini untuk mencegah krisis perumahan yang menyeluruh telah membawa kepada pemulihan yang lebih kukuh daripada jangkaan dalam pinjaman gadai janji, yang meningkat hampir 6% dalam terma tahunan suku lepas. Tidak sekuat ledakan 2020-21, tetapi cukup pantas untuk BOK menunjukkan pemulihan dalam nilai rumah di Seoul pada mesyuarat dasarnya bulan lepas sebagai alasan untuk berhati-hati tentang pemotongan kadar faedah.

"Ini adalah kali pertama mereka menyebut secara khusus harga di kawasan Seoul. Ia juga menunjukkan bagaimana risiko ledakan perumahan yang lain bertindak sebagai kekangan terhadap dasar monetari walaupun inflasi rendah dan pertumbuhan lemah. BOK berada "dalam situasi yang sukar," kata Jeong-woo Park, pakar ekonomi untuk Korea dan Taiwan di Nomura.

Ini menjadi lebih sukar oleh hakikat bahawa tanggungjawab untuk mengawal selia pasaran perumahan terletak pada kerajaan, bukan bank pusat. Walaupun peraturan pinjaman gadai janji telah diperketatkan dan usaha sedang dibuat untuk meningkatkan bekalan, penggubal dasar masih bergelut untuk menghalang ledakan dan kegagalan daripada merosakkan pasaran hartanah.

Di Australia, sebaliknya, pemotongan kadar faedah tidak sama sekali di atas meja. Awal bulan ini, Reserve Bank of Australia (RBA) mengekalkan kos pinjaman pada paras tertinggi 12 tahun malah membincangkan kemungkinan peningkatan selanjutnya apabila inflasi terus meningkat.

Walaupun ia tidak mengetatkan dasar secara agresif seperti bank pusat utama yang lain, RBA sedang bergelut untuk meyakinkan pasaran bahawa ia akan mengatasi trend pelonggaran monetari tahun ini dengan mengekalkan kadar faedah yang tinggi untuk lebih lama. Pelabur bon menjangkakan RBA akan mula melonggarkan dasar pada bulan Disember.

Tetapi bukan dasar monetari yang memacu pasaran perumahan negara. Walaupun selepas RBA menaikkan kadar faedah tahun lepas, harga rumah terus meningkat pada kadar yang tidak dijangka dengan pantas selepas penurunan mendadak tetapi singkat. "Jika ia hanya mengenai kadar faedah, kita akan berada dalam kemelesetan yang mendalam sekarang," kata Tim Lawless, pengarah penyelidikan Asia-Pasifik di CoreLogic.

Turun naik bekalan dan permintaan mempunyai kesan yang lebih kuat ke atas nilai hartanah di Australia. Krisis keterjangkauan perumahan, yang diburukkan lagi oleh pandemik Covid-19, telah menyerlahkan kegagalan dasar yang telah lama wujud dalam kedua-dua bahagian penawaran dan permintaan.

Dalam penyerahan April kepada Jawatankuasa Rakyat mengenai Krisis Perumahan, Saul Eslake dari Corinna Economic Advisory menyatakan bahawa pasaran perumahan telah mengalami yang paling teruk. Sejak pertengahan 1980-an, kerajaan persekutuan dan negeri telah memberi tumpuan kepada meningkatkan permintaan dan bukannya meningkatkan bekalan. Dasar dari segi permintaan akhirnya memihak kepada pelabur berbanding pembeli rumah kali pertama, sebahagiannya disebabkan oleh perubahan dalam sistem cukai.

Penurunan mendadak dalam pemilikan rumah telah mendorong permintaan untuk perumahan sewa, menyumbang kepada penurunan kemampuan di tengah-tengah lonjakan penghijrahan bersih daripada wabak itu. Sekatan perancangan dan pengezonan telah memburukkan lagi krisis dengan menghalang pembangunan perumahan berkepadatan sederhana di pinggir bandar yang diingini berhampiran dengan pusat bandar.

Kos pinjaman yang lebih rendah tidak akan meningkatkan kemampuan dan mungkin memburukkan lagi masalah. Sebaliknya, pembaharuan besar sistem perancangan Australia akan membantu menangani punca utama krisis perumahan.

Ketika pelabur meningkatkan pertaruhan ke atas penurunan kadar faedah dalam ekonomi teratas Asia, Korea Selatan dan Australia menawarkan cerita amaran tentang had dasar monetari, terutamanya apabila ia berkaitan dengan pasaran perumahan.

* Nicholas Spiro ialah rakan kongsi di Lauressa Advisory, pakar perundingan makroekonomi dan hartanah yang berpangkalan di London. Beliau adalah pakar dalam ekonomi maju dan sedang pesat membangun serta kerap mengulas mengenai perkembangan makro-politik dan kewangan.

Sumber: https://baoquocte.vn/cat-giam-lai-suat-co-phai-la-giai-phap-cho-thi-truong-bat-dong-san-kinh-nghiem-han-quoc-va-australia-284033.html