Pakar: Harga tanah tinggi, harga perumahan sukar disejukkan

Encik Nguyen Quang Huy - Ketua Pegawai Eksekutif Fakulti Kewangan dan Perbankan (Universiti Nguyen Trai) berkata bahawa pengemaskinian senarai harga tanah Mendekati harga pasaran adalah trend yang tidak dapat dielakkan. Bagaimanapun, pelarasan itu mesti dilaksanakan dengan betul, bukan sebagai "beban", tetapi sebagai langkah ke arah keadilan, ketelusan dan pembangunan mampan.

Menurutnya, dalam konteks harga hartanah yang tinggi, pendapatan rakyat tidak meningkat dan Kerajaan menganjurkan untuk menyejukkan harga rumah bagi menjamin keselamatan sosial, menaikkan harga tanah terlalu mendadak perlu dipertimbangkan secara menyeluruh, halus dan strategik, agar tidak secara tidak sengaja menjadikan tanah - yang menjadi penggerak pertumbuhan - sebagai penghalang kepada pembangunan.

Pakar mengatakan bahawa dengan harga tanah meningkat, harga perumahan akan mengalami kesukaran untuk menyejukkan diri. (Ilustrasi: Minh Duc).

Pada dasarnya, senarai harga tanah adalah asas untuk menentukan yuran guna tanah, cukai, yuran dan pampasan, yang merupakan peringkat "input" bagi setiap projek hartanah. Apabila senarai harga tanah meningkat berkali-kali, terutamanya di daerah pusat, kos input perniagaan meningkat secara mendadak dan tidak dapat tidak dicerminkan dalam harga jualan rumah.

Malah, dalam banyak projek di Hanoi , kos tanah menyumbang 30-50% daripada struktur kos. Oleh itu, jika senarai harga tanah meningkat hanya 20-30%, harga jualan akhir boleh dinaikkan sebanyak puluhan peratus.

" Ini menjadikan impian pemilikan rumah untuk golongan berpendapatan sederhana semakin jauh, manakala pasaran berisiko mengalami ketidakseimbangan yang serius - terlalu banyak rumah mewah, tidak cukup rumah mampu milik ," tegas Encik Huy.

Berkongsi pandangan yang sama, Dr. Tran Xuan Luong - Timbalan Pengarah Institut Penyelidikan dan Penilaian Pasaran Hartanah Vietnam - juga berkata bahawa cadangan beberapa lokaliti untuk menaikkan harga tanah pada peringkat semasa adalah tidak wajar.

Dengan kos tanah menyumbang 30-50% daripada kos input, kenaikan harga tanah boleh menyebabkan kenaikan harga hartanah.

Di samping itu, psikologi orang ramai dan kesan FOMO (takut terlepas) sangat mendominasi. pasaran hartanah Di Vietnam, langkah seperti kenaikan harga tanah boleh membuatkan orang ramai dan pelabur percaya bahawa harga akan terus meningkat, sekali gus menggalakkan spekulasi dan mewujudkan demam maya lebih daripada yang diingini oleh unit perunding.

Persatuan Hartanah Vietnam juga menekankan bahawa Kerajaan, kementerian, sektor dan lokaliti sedang mencari penyelesaian untuk mengurangkan harga hartanah di pasaran. Salah satu penyelesaian yang berkesan ialah mengurangkan kos input yang membentuk harga jualan hartanah.

Bagaimanapun, kenaikan harga tanah akan menjejaskan kos, sekali gus menjejaskan peluang akses perumahan mereka yang mempunyai keperluan perumahan sebenar. Bagi perumahan komersial, sekiranya harga tanah meningkat, ia akan menjejaskan kebolehlaksanaan projek tersebut menyebabkan harga rumah terus meningkat.

Jika harga tanah meningkat, ia akan menyebabkan kos perumahan yang tinggi, mengurangkan daya tarikan pelaburan, terutamanya pelaburan dalam projek hartanah di kawasan pinggir bandar. Kekurangan projek pelaburan akan menjejaskan rancangan pembangunan perumahan bandar di kawasan pinggir bandar bagi tujuan penyebaran penduduk. Dari situ, bekalan perumahan di pasaran akan terus berkurangan, menyukarkan untuk menstabilkan keselamatan sosial di kawasan itu.

Di samping itu, pasaran hartanah dalam proses pemulihan yang rapuh, banyak perniagaan terpaksa menyusun semula, aliran modal terhad, jika harga tanah meningkat pada masa ini, ia boleh menimbulkan beban berganda, memperlahankan pemulihan pasaran. Pada masa ini, harga untuk pelajar menyewa berhampiran universiti telah meningkat kira-kira 30%. Jika harga tanah meningkat, ia juga akan mewujudkan tahap harga sewa. Ini akan menyusahkan pelajar dan orang yang menyewa rumah.

Kelebihan tarikan pelaburan yang dikurangkan

Ia bukan sahaja menyebabkan harga rumah meningkat, menurut ramai pakar, jika harga tanah meningkat terlalu tinggi, ia juga akan mengurangkan kelebihan menarik pelaburan.

Encik Nguyen Quoc Hiep, Pengerusi Persatuan Kontraktor Pembinaan Vietnam, mengulas bahawa harga tanah yang tinggi boleh mengurangkan daya tarikan pelaburan Vietnam. Menurut En. Hiep, kadar penghunian 80-90% dalam kebanyakan kelompok perindustrian hari ini datang daripada tiga kelebihan utama: kos buruh yang rendah, harga tanah yang berpatutan dan infrastruktur logistik yang mudah.

" Tetapi jika kita kehilangan faktor tanah yang munasabah, sedangkan kos buruh semakin meningkat, adakah kelebihan kita dalam menarik pelaburan masih wujud? ", soalnya.

Harga tanah yang tinggi mengurangkan kelebihan tarikan pelaburan. (Foto: Minh Duc).

Menurutnya, Undang-undang Tanah 2024 memerlukan keharmonian kepentingan antara Negara, pengguna tanah dan pelabur, tetapi pada hakikatnya, dalam kaedah penentuan harga tanah sekarang, kepentingan perusahaan, termasuk pajakan tanah dan perusahaan menggunakan tanah secara amnya atau perusahaan pembangunan hartanah khususnya, tidak diambil kira dengan betul.

" Harga tanah yang tinggi menyebabkan kos pelaburan meningkat dan risiko meningkat, jadi perniagaan manakah yang berani melaksanakan projek? Jika perniagaan tidak melaksanakan projek, hasil mampan lokaliti juga akan terjejas ," kata Encik Hiep.

Dr Can Van Luc - Ahli Majlis Penasihat Dasar Perdana Menteri juga menegaskan bahawa ini adalah keperluan yang tidak dapat dielakkan dalam proses pembangunan bandar, tetapi mesti memastikan keharmonian kepentingan. Negara perlu mengutip jumlah cukai yang betul, tetapi tidak boleh menukarnya dengan menaikkan kos sara hidup dan harga perumahan.

" Jika senarai harga tanah dibina terlalu tinggi berbanding dengan toleransi ekonomi, ia akan mewujudkan kesan rantaian, menjejaskan pelaburan awam, tarikan FDI dan terutamanya peluang perumahan rakyat ," tegas Encik Luc.

Kenaikan harga tanah menyebabkan kos pelaburan meningkat dan risiko meningkat, jadi perniagaan manakah yang berani melaksanakan projek?

Encik Nguyen Quoc Hiep, Pengerusi Persatuan Kontraktor Pembinaan Vietnam

Tidak boleh meningkat sekaligus, meningkatkan kejutan

Menurut pakar, pelarasan harga tanah perlu secara khusus zon dan tidak boleh diselaraskan secara tiba-tiba atau meningkat secara mengejutkan.

Encik Nguyen Quang Huy menekankan bahawa isu teras dalam pelarasan senarai harga tanah terletak pada pelaksanaannya. Adalah mustahil untuk membiarkan senarai harga tanah meningkat secara serentak tanpa mekanisme sokongan yang sepadan. Dasar tanah yang baik mesti memastikan tiga tiang: Negara menerima sumber yang adil, perniagaan mempunyai ruang perniagaan yang sihat dan orang ramai mempunyai akses kepada perumahan pada kos yang berpatutan.

Untuk berbuat demikian, adalah perlu untuk menggunakan mekanisme pekali pelarasan yang fleksibel, membezakan wilayah, jenis tanah dan tujuan penggunaan dengan jelas. Tanah untuk pembangunan perumahan sosial dan perumahan komersil mampu milik harus dikecualikan, dikurangkan atau dilanjutkan yuran penggunaan tanah. Sementara itu, tanah untuk projek komersil mewah atau mengeksploitasi kelebihan lokasi berpusat boleh menggunakan harga yang dekat dengan pasaran untuk mengelakkan kerugian bajet.

Pada masa yang sama, perlu ada pembaharuan yang kukuh dalam perancangan, prosedur dan kos perundangan - faktor yang pada masa ini menyumbang sebahagian besar harga perumahan. Apabila proses penyediaan projek berpanjangan, kos modal dan kadar faedah pinjaman meningkat, pelabur akan menambah harga jualan, menyebabkan harga rumah melebihi nilai sebenar. Jika perancangan telus, kelulusan cepat dan terdapat ramalan jangka panjang, dan kos perantara dikurangkan, maka walaupun senarai harga tanah lebih tinggi, harga perumahan masih boleh stabil.

" Di peringkat makro, tanah bukan sahaja sumber hasil tetapi juga penggerak untuk pertumbuhan yang mampan. Apabila dirancang dengan bijak dan dieksploitasi dengan betul, tanah akan menjadi "modal pembangunan" - mewujudkan infrastruktur, industri, kawasan bandar dan pekerjaan. Sebaliknya, jika kita hanya melihat tanah sebagai sumber pendapatan jangka pendek, kita boleh dengan mudah jatuh ke dalam lingkaran kenaikan harga, mengurangkan ketercapaian dan keterbatasan negara, mengurangkan ketercapaian dan keterbatasan negara . ditekankan.

Justeru, menurutnya, adalah perlu untuk membentuk semula falsafah pembangunan, tanah bukan beban untuk dieksploitasi tetapi sumber strategik yang perlu dikendalikan sebagai aliran modal jangka panjang. Senarai harga tanah yang munasabah - mencerminkan nilai pasaran sebenar tetapi dengan fleksibiliti dasar - kedua-duanya akan membantu belanjawan meningkatkan hasil secara telus dan mewujudkan asas untuk mengurangkan kos perumahan melalui pemotongan kos lain, sambil menggalakkan perniagaan untuk membangun secara mampan.

Menurut Naib Presiden Kelab Harta Tanah Hanoi Nguyen The Diep, senarai harga tanah di banyak negara memastikan dan mencerminkan nilai pasaran yang betul sambil mengekalkan kestabilan ekonomi dan sosial.

Beliau memetik Singapura sebagai contoh penetapan harga tanah berdasarkan "kitaran hayat bandar", dengan mengambil kira potensi pembangunan untuk 10-20 tahun akan datang, dengan harga tanah negeri meningkat secara berterusan sebanyak 2-5% setahun, dikaitkan dengan infrastruktur dan indeks penduduk. Negara ini juga mendedahkan peta harga tanah secara terbuka dalam talian, membantu menjadikan maklumat telus dan mengehadkan spekulasi.

Beliau percaya bahawa Vietnam perlu mempunyai pangkalan data tanah segerak, menghubungkan daripada cukai, notari, bank, dan tingkat perdagangan - bukannya hanya bergantung pada tinjauan pentadbiran. Senarai harga tanah perlu diumumkan secara terbuka, mudah dicari dan mempunyai mekanisme maklum balas sosial; Seharusnya tiada pelarasan mengejut, tetapi boleh ditingkatkan secara beransur-ansur sebanyak 3 - 5%/tahun bergantung kepada kawasan untuk mengelakkan "kejutan harga" dan kesan negatif terhadap pasaran perumahan.

Jabatan Pertanian dan Alam Sekitar Hanoi baru-baru ini telah mengemukakan draf pembinaan Senarai Harga Tanah yang pertama (Senarai Harga Tanah pertama mengikut peruntukan Perkara 257 Undang-undang Tanah 2024) yang akan diumumkan dan diguna pakai mulai 1 Januari 2026. Menurut draf tersebut, harga tanah kediaman di Hanoi dijangka meningkat sebanyak 2% - 26% berbanding senarai harga tanah semasa.

Bukan sahaja Hanoi, banyak lokaliti di seluruh negara juga memasuki "kitaran kenaikan harga tanah" yang serupa dalam tempoh 2024 - 2025. Di Ho Chi Minh City, senarai harga tanah larasan berkuat kuasa dari 31 Oktober 2024 meningkat daripada 4 kepada 38 kali ganda, paras tertinggi mencecah 687.2 juta VND/m². Bac Giang (lama) juga mencatatkan peningkatan kira-kira 2.4 kali ganda, dengan harga tanah tertinggi mencecah 120 juta VND/m². Hai Phong malah mempunyai tempat meningkat sehingga 373% berbanding senarai harga lama.

Sumber: https://baolangson.vn/chuyen-gia-bang-gia-dat-tang-cao-gia-nha-kho-ha-nhiet-5063472.html