Pakar menasihatkan supaya berhati-hati mempertimbangkan membeli tanah di pinggir bandar kerana ia mengurangkan kepelbagaian aset apabila anda sudah mempunyai dua rumah di dalam bandar dan sebidang tanah di luar bandar.
Saya berumur 38 tahun, isteri saya berumur 33 tahun, kami mempunyai anak berumur 5 tahun dan dia sedang mengandung anak kedua. Saya seorang sahaja yang bekerja dalam keluarga, isteri saya duduk di rumah dan berniaga online, terutamanya kerja rumah. Pendapatan saya daripada pekerjaan yang stabil adalah kira-kira 100-120 juta VND sebulan dan perbelanjaan keluarga adalah kira-kira 50 juta.
Pada masa ini, saya mempunyai 2 rumah di dalam bandar, setiap satu berharga sekitar 6-7 bilion VND dan menyewakan setiap rumah dengan harga 12 juta VND sebulan, berjumlah 24 juta VND. Seisi keluarga menyewa sebuah apartmen dengan bayaran 13 juta VND sebulan. Saya juga mempunyai sebidang tanah di luar bandar bernilai sekitar 1 bilion VND dan penjimatan sebanyak 2 bilion VND.
Kadar faedah simpanan adalah rendah, jadi tahun ini saya ingin mengeluarkan 2 bilion simpanan untuk melabur. Saya boleh meminjam lebih banyak dengan kadar faedah yang baik daripada bank asing (tetap selama 3 tahun dengan kadar faedah 7-8% setahun) dan membayar hutang berdasarkan jumlah baki setiap bulan.
Saya kebanyakannya bekerja makan gaji, tidak pandai berniaga, boleh menerima risiko pada tahap yang agak tinggi, tidak tahu sangat tentang pasaran hartanah seperti tanah pinggir bandar... Sehingga kini, saya lebih banyak menyimpan wang yang cukup untuk membeli rumah di dalam bandar untuk disewa. Saya mendengar bahawa tahun ini adalah masa yang baik untuk melabur di tanah pinggir bandar, dengan syarat ia mesti jangka panjang 3-5 tahun. Namun, saya takut undang-undang cukai hartanah kedua akan diluluskan tidak lama lagi, orang yang memiliki banyak hartanah seperti saya terpaksa membayar cukai yang banyak.
Dapatkan nasihat pakar mengenai hala tuju pelaburan yang sesuai dalam masa terdekat.
Anak Thien
Hartanah di bahagian timur Ho Chi Minh City, Thu Duc City, November 2023. Foto: Quynh Tran
Perunding:
Dengan maklumat di atas, saya akan memberikan beberapa analisis dan nasihat untuk membantu anda mendapatkan gambaran keseluruhan tentang kesihatan kewangan keluarga anda. Dari situ, anda boleh membuat keputusan pelaburan yang sesuai.
Pertama, mari kita analisa kesihatan kewangan. Jumlah pendapatan gaji keluarga anda adalah kira-kira 110 juta VND sebulan (purata), pendapatan sewa dari dua rumah ialah 24 juta. Jumlah perbelanjaan keluarga adalah kira-kira 50 juta VND sebulan (dengan mengandaikan bahawa ia termasuk sewa pangsapuri sebanyak 13 juta, keperluan perbelanjaan penting dan keseronokan). Oleh itu, lebihan bulanan keluarga akan menjadi 84 juta VND sebulan.
Keluarga anda mempunyai lebihan yang cukup baik, dengan nisbah sehingga 63%. Bagaimanapun, dengan anak yang lebih tua akan memasuki darjah satu dan keluarga mengalu-alukan ahli baharu, keperluan kewangan akan meningkat, terutamanya kos pendidikan dan penjagaan kesihatan. Ini memerlukan lebih fleksibiliti dan perancangan terperinci untuk memastikan keselamatan kewangan jangka panjang untuk keluarga.
Seterusnya, kami menilai portfolio aset semasa. Dua rumah dalam bandar bernilai 12 bilion, tanah di luar bandar bernilai 1 bilion, penjimatan bernilai 2 bilion. Jumlah aset adalah 15 bilion dan tiada hutang.
Keluarga anda pada masa ini memegang portfolio aset yang besar, terutamanya tertumpu dalam hartanah (87%). Prestasi pelaburan tidak tinggi kerana kadar faedah simpanan jatuh kepada 5-6% setahun untuk deposit bertempoh 1 tahun dan kadar pertumbuhan harga rumah dalam bandar mengikut data penjejakan FIDT turun naik pada purata 8-9% setahun. Walaupun hartanah sering membawa pulangan yang lebih tinggi daripada kadar faedah simpanan, tumpuan terlalu banyak pada satu jenis aset juga mempunyai risiko dan boleh mengurangkan kecairan portfolio pelaburan.
Kadar faedah pinjaman pada masa ini rendah, hanya 5-8% dalam tempoh keutamaan dan 9.5-10% setahun selepas tempoh keutamaan. Ini adalah peluang untuk menggunakan leverage kewangan untuk meningkatkan prestasi pelaburan.
Seterusnya, kami membincangkan faktor-faktor yang perlu dipertimbangkan semasa melabur dalam hartanah pinggir bandar. Anda berhasrat untuk mengeluarkan 2 bilion daripada simpanan anda, ditambah dengan pinjaman bank untuk memegang hartanah pinggir bandar selama 5 tahun. Dengan pendekatan ini, anda akan mempelbagaikan portfolio hartanah anda, kadar pertumbuhan hartanah pinggir bandar turun naik 12-15% setahun, tetapi ia akan mengurangkan kecairan kelas aset yang anda pegang.
Melabur di tanah pinggir bandar apabila anda tidak mempunyai pengetahuan dan masa, akan ada risiko besar untuk tidak memilih tanah yang berpotensi sebenar. Selain itu, anda juga mungkin menghadapi risiko yang berkaitan dengan kesahan, kecairan dan potensi pertumbuhan tanah tersebut. Oleh itu, mencari broker yang baik atau mempercayakan organisasi yang bereputasi untuk mencari hartanah pinggir bandar yang berpotensi adalah faktor yang perlu dipertimbangkan.
Kemungkinan cukai yang tinggi ke atas hartanah kedua juga akan menjadi faktor yang perlu dipertimbangkan. Pada masa ini, mengikut pelan hala tuju, cadangan untuk membina projek Undang-undang Cukai Harta Tanah akan dibentangkan kepada Dewan Negara untuk ulasan pada sesi ke-8 (Oktober 2024) dan diluluskan pada sesi ke-9 (Mei 2025). Tidak jelas bila undang-undang akan dilaksanakan dan jadual cukai khusus untuk pemindahan. Mempelbagaikan portfolio pelaburan anda dan memperuntukkan jumlah yang sesuai dalam gambaran keseluruhan kewangan anda kepada tanah pinggir bandar akan mengehadkan kesan cukai ke atas aset.
Saya ingin menambah lagi tentang penyelesaian perlindungan kewangan. Anda tidak menyatakan sama ada seluruh keluarga mempunyai insurans hayat atau tidak, jadi nasihat saya adalah pastikan setiap ahli keluarga mempunyai insurans hayat dan insurans kesihatan. Insurans akan melindungi anda daripada risiko yang tidak dijangka dan mengekalkan kestabilan aliran pendapatan anda. Sumbangan tahunan yang disyorkan ialah 5-8% daripada jumlah pendapatan anda untuk tahun tersebut.
Kelas aset seterusnya yang perlu anda sediakan sebelum meneruskan pelaburan ialah mengetepikan rizab untuk keluarga anda bagi memastikan keselamatan kewangan sekiranya berlaku kecemasan, biasanya 3-6 bulan perbelanjaan. Khususnya dalam kes keluarga anda, ia akan jatuh dalam julat 150-300 juta VND. Rizab ini boleh dibahagikan kepada pakej deposit simpanan dengan tempoh 1 bulan, 6 bulan dan 12 bulan.
Mengenai penyelesaian pelaburan, saya mempunyai beberapa analisis seperti berikut. Pada masa ini, ekonomi sedang bergerak ke kitaran baharu daripada pemulihan - pertumbuhan - tepu - kemelesetan. Setiap fasa akan mempunyai setiap kelas aset dengan ciri-ciri yang sesuai untuk berkembang dengan baik dalam tempoh tersebut.
Dalam fasa pemulihan kitaran baharu, sekuriti secara amnya dan saham khususnya dijangka berkembang dengan terbaik. Oleh itu, untuk mempunyai prestasi pertumbuhan aset yang baik, anda harus mempunyai kelas aset saham dalam 2-3 tahun akan datang. Tanpa masa, pengalaman dan selera risiko yang agak tinggi, anda boleh melabur dalam sijil dana, mengumpul saham atau mempercayakan pelaburan kepada institusi kewangan yang bereputasi dan memilih segmen pelaburan yang sesuai dengan risiko anda.
Emas juga akan menjadi saluran pelaburan yang sesuai untuk selera risiko. Pada masa ini, logam berharga berlabuh pada harga yang agak tinggi dan mempunyai turun naik. Pada peringkat harga emas yang sesuai, anda juga boleh mempertimbangkan untuk memegang. Walau bagaimanapun, anda tidak sepatutnya melabur lebih daripada 10% daripada jumlah aset keluarga.
Akhirnya, setiap keputusan pelaburan yang anda buat harus dipertimbangkan dalam rangka pelan kewangan yang komprehensif, direka untuk mengambil kira toleransi risiko anda, matlamat kewangan jangka panjang anda dan keperluan segera keluarga anda. Semoga nasihat di atas dapat membantu anda mengurus dan mengembangkan kewangan peribadi anda.
Vu Thi Huong
Pakar Perancang Kewangan Peribadi
Syarikat Perunding Pelaburan dan Pengurusan Aset FIDT
Pautan sumber
Komen (0)