Kebimbangan terhadap cadangan menaikkan harga tanah pertanian

Melaraskan harga tanah pertanian adalah perlu, tetapi perlu meningkatkannya ke tahap yang sewajarnya supaya rakyat boleh membayar cukai, negeri dapat mengutip hasil belanjawan sambil masih menggalakkan pembangunan.

Penyesuaian harga tanah pertanian adalah perlu tetapi perlu meningkat pada tahap yang sesuai supaya rakyat boleh membayar cukai, negeri dapat mengutip hasil bajet sambil masih menggalakkan pembangunan.

Institut Sumber Asli dan Ekonomi Alam Sekitar (IEER) HCM City baru sahaja menghantar dokumen meminta Jawatankuasa Rakyat HCM City menyelaraskan harga tanah pertanian dalam senarai harga tanah kepada paras setara 65%-70% daripada harga tanah kediaman.

Harga tanah pertanian terlalu rendah

Menurut Dr. Pham Viet Thuan, Pengarah IEER, harga tanah pertanian di Ho Chi Minh City pada masa ini terlalu rendah, tiada asas saintifik , dan tidak memastikan prinsip pasaran. Keadaan ini menyebabkan hasil rendah daripada cukai pemindahan hak guna tanah, pasaran hartanah lembap, dan pasaran bahan binaan juga merosot disebabkan permintaan pembinaan yang berkurangan.

IEER percaya bahawa untuk selaras dengan senarai harga tanah baharu - dijangka akan digunakan mulai 1 Januari 2026, kenaikan harga tanah pertanian kepada 65-70% daripada harga tanah kediaman adalah munasabah. Bagaimanapun, Encik Thuan juga menyatakan bahawa ia hanya terpakai kepada tanah pertanian yang telah dirancang untuk mengubah tujuan penggunaannya.

Bersetuju dengan cadangan IEER, Cik Nguyen Hien - menetap di Hiep Binh Ward, Ho Chi Minh City - berkata beliau merancang untuk menukar lebih 1,000 meter persegi tanah pertanian kepada tanah kediaman. Bagaimanapun, selepas menerima notis cukai yang perlu dibayar, dia berhenti buat sementara waktu kerana dia tidak mempunyai wang yang cukup untuk membayar. Mengikut pengiraan semasa, harga tanah di kawasan Hiep Binh adalah kira-kira 28 juta VND/m2, manakala harga tanah pertanian hanya 600,000 VND/m2. Perbezaan ini menjadikan jumlah cukai yang perlu dibayar oleh Cik Hien sehingga lebih daripada 27 bilion VND - hampir 500% lebih tinggi daripada sebelumnya.

Menurut Cik Hien, jika harga tanah pertanian meningkat kepada kira-kira 20 juta VND/m2 seperti yang disyorkan oleh IEER, perbezaan cukainya hanya akan menjadi kira-kira 8 bilion VND, peningkatan kira-kira 150% berbanding tahap lama, yang lebih munasabah. Bagaimanapun, Puan Hien mengulas bahawa kenaikan 70% daripada harga tanah kediaman adalah terlalu tinggi, sepatutnya hanya sekitar 50%-55% supaya orang ramai mudah mengimbangi. Di samping itu, dia juga bimbang apabila menukar tujuan penggunaan tanah, orang ramai perlu membayar untuk infrastruktur, jalan raya, dan pembersihan jalan, yang bukan jumlah wang yang kecil.

Encik Do Linh Dan, Pengarah Syarikat Perunding Hartanah Linh Dan, turut mengulas bahawa harga tanah pertanian di Ho Chi Minh City pada masa ini terlalu rendah berbanding harga pasaran sebenar. Ini membawa kepada hakikat bahawa apabila menukar kepada tanah kediaman, cukai yang dibayar adalah terlalu tinggi - hampir sama dengan, malah melebihi harga jualan tanah, menyebabkan orang ramai tidak mahu lagi menukar tujuan guna tanah untuk membina rumah.

Bagi perniagaan, membeli tanah pertanian dan menukarnya kepada tanah kediaman untuk pecah bahagian adalah hampir mustahil kerana kos yang tinggi, menyebabkan tiada projek baharu. Malah, selepas senarai harga tanah baharu diumumkan, hampir tiada siapa yang membeli tanah pertanian untuk membangunkan projek di Bandaraya Ho Chi Minh.

Encik Dan berkata bahawa Ho Chi Minh City perlu menyesuaikan harga tanah pertanian agar sesuai dengan realiti, menggalakkan orang ramai dan perniagaan menukar tujuan penggunaan tanah, dan menggalakkan pembinaan. Pada masa ini, harga tanah pertanian di pasaran adalah 10 - 20 juta VND/m2, manakala senarai harga hanya beberapa ratus ribu VND, yang tidak menggambarkan nilai sebenar.

Jika Ho Chi Minh City tidak menaikkan harga tanah pertanian, Encik Dan mencadangkan agar ada mekanisme pengiraan cukai yang lebih munasabah untuk mengurangkan jurang yang besar dengan harga tanah kediaman, mengelakkan "membekukan" pasaran.

IEER menyatakan bahawa cadangan untuk menaikkan harga tanah pertanian hanya terpakai bagi kawasan yang telah dirancang untuk menukar tujuan guna tanah. Foto: TRANG NGUYEN

Boleh membawa kepada banyak akibat

Sementara itu, Encik Tran Khanh Quang, Pengarah Besar Syarikat Saham Bersama Pelaburan Hartanah Viet An Hoa, mengulas bahawa cadangan IEER tidak benar-benar munasabah dan memerlukan tinjauan yang lebih terperinci.

Menurut Encik Quang, harga tanah pertanian perlu mendekati harga pasaran. Malah, harga tanah pertanian di dalam bandar dan kawasan pinggir bandar Ho Chi Minh City mempunyai perbezaan yang besar. Jika harga tanah pertanian di semua kawasan meningkat pada "kadar tetap" seperti yang dicadangkan oleh IEER, adalah tidak munasabah.

Encik Quang berkata, untuk menggalakkan orang ramai menukar tujuan penggunaan daripada tanah pertanian kepada tanah kediaman, perlu menggunakan pekali pelarasan, bukannya mengutip 100% perbezaan harga mengikut senarai harga tanah. Kadar ini sepatutnya sekitar 0.4% - 0.5% bagi mengelakkan situasi cukai lebih tinggi daripada kos membina rumah menyebabkan orang ramai hilang motivasi untuk membina.

Sementara itu, pakar hartanah bimbang kenaikan harga tanah pertanian kepada 70% daripada harga tanah kediaman boleh membawa kepada banyak akibat. Tanah pertanian, yang dirancang untuk pengeluaran pertanian, tidak boleh dianggap sebagai bentuk "tanah kediaman sekunder". Kaedah penetapan harga kadar tetap bukan sahaja tidak betul dari segi ekonomi tetapi juga mewujudkan mentaliti spekulatif, "memegang tanah dan menunggu harga meningkat", memesongkan matlamat pembangunan tanah mengikut perancangan.

Menurut pakar ini, Ho Chi Minh City sebelum ini mempunyai keluasan tanah pertanian kira-kira 88,000 hektar, manakala tanah kediaman hanya kira-kira 18,000 hektar. Jika harga tanah pertanian bersamaan dengan 70% tanah kediaman, bersamaan dengan 62,000 hektar tanah kediaman, ia tidak akan menggambarkan realiti sama sekali.

Pakar ini menegaskan bahawa menukar tujuan guna tanah tidak bermakna tanah pertanian akan mempunyai nilai yang sama dengan tanah kediaman. Kerana, selepas tanah pertanian ditukar kepada tanah kediaman, orang atau perniagaan mesti menumpukan sebahagian besar kawasan untuk infrastruktur dan kerja-kerja awam. Malah, diperlukan kira-kira 10 meter persegi tanah pertanian untuk menukar 4 meter persegi tanah kediaman. Jika nisbahnya ialah 70%, iaitu, 10 meter persegi tanah pertanian mesti mewujudkan 7 meter persegi tanah kediaman untuk "patah modal", ini sama sekali tidak boleh dilaksanakan.

Sumber: https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm