Kebimbangan mengenai cadangan kenaikan harga tanah pertanian.

Melaraskan harga tanah pertanian adalah perlu, tetapi kenaikan itu perlu bersesuaian supaya rakyat mampu membayar cukai, negeri dapat mengutip hasil, dan pembangunan tetap digalakkan.

Pelarasan harga tanah pertanian adalah perlu, tetapi kenaikannya haruslah pada tahap yang munasabah supaya orang ramai mampu membayar cukai, negeri dapat mengutip hasil, dan pembangunan masih digalakkan.

Institut Ekonomi Sumber dan Alam Sekitar (IEER) Bandar Raya Ho Chi Minh baru-baru ini telah mengemukakan dokumen kepada Jawatankuasa Rakyat Bandar Raya Ho Chi Minh yang mengesyorkan pelarasan untuk meningkatkan harga tanah pertanian dalam senarai harga tanah kepada tahap yang bersamaan dengan 65%-70% daripada harga tanah kediaman.

Harga tanah pertanian terlalu rendah.

Menurut Dr. Pham Viet Thuan, Pengarah IEER, harga tanah pertanian di Bandar Raya Ho Chi Minh pada masa ini terlalu rendah, kekurangan asas saintifik dan gagal mematuhi prinsip pasaran. Keadaan ini mengakibatkan hasil yang rendah daripada cukai pindah milik tanah, pasaran hartanah yang lembap, dan akibatnya, penurunan dalam pasaran bahan binaan disebabkan oleh permintaan pembinaan yang berkurangan.

IEER percaya bahawa, untuk selaras dengan senarai harga tanah baharu – yang dijangka akan dikuatkuasakan mulai 1 Januari 2026 – peningkatan harga tanah pertanian kepada 65-70% daripada harga tanah kediaman adalah munasabah. Walau bagaimanapun, Encik Thuan juga menyatakan bahawa ini hanya perlu terpakai kepada kawasan tanah pertanian yang telah dirancang untuk ditukar kepada kegunaan lain.

Bersetuju dengan cadangan IEER, Cik Nguyen Hien, seorang penduduk wad Hiep Binh, Bandar Raya Ho Chi Minh, berkata beliau merancang untuk menukar lebih 1,000 meter persegi tanah pertanian kepada tanah kediaman. Walau bagaimanapun, selepas menerima notis cukai, beliau menghentikan proses tersebut buat sementara waktu kerana beliau tidak mempunyai wang yang cukup untuk membayar. Mengikut pengiraan semasa, harga tanah di kawasan Hiep Binh adalah kira-kira 28 juta VND/m2, manakala harga tanah pertanian hanya 600,000 VND/m2. Perbezaan ini bermakna cukai yang perlu dibayar oleh Cik Hien berjumlah lebih 27 bilion VND - hampir 500% lebih tinggi daripada sebelumnya.

Menurut Cik Hien, jika harga tanah pertanian meningkat kepada sekitar 20 juta VND/m2 seperti yang dicadangkan oleh IEER, perbezaan cukai untuknya hanya akan menjadi sekitar 8 bilion VND, peningkatan kira-kira 150% berbanding kadar sebelumnya, yang lebih munasabah. Walau bagaimanapun, Cik Hien mengulas bahawa peningkatan sebanyak 70% daripada harga tanah kediaman adalah terlalu tinggi; ia sepatutnya hanya dalam lingkungan 50%-55% untuk memudahkan orang ramai mengimbangi kewangan mereka. Tambahan pula, beliau juga bimbang apabila mengubah tujuan penggunaan tanah, orang ramai perlu menanggung sendiri kos infrastruktur, jalan raya, dan sempadan jalan raya, yang akan berjumlah sejumlah besar.

Encik Do Linh Dan, Pengarah Syarikat Perundingan Hartanah Linh Dan, turut mengulas bahawa harga tanah pertanian di Bandar Raya Ho Chi Minh pada masa ini terlalu rendah berbanding harga pasaran sebenar. Ini membawa kepada cukai yang terlalu tinggi apabila menukar tanah kepada tanah kediaman – hampir sama dengan, atau malah melebihi, harga jualan tanah – menyebabkan orang ramai tidak lagi mahu menukar tujuan penggunaan tanah untuk membina rumah.

Bagi perniagaan, membeli tanah pertanian dan kemudian menukarnya kepada tanah kediaman untuk pembahagian tanah hampir mustahil disebabkan oleh kos yang tinggi, yang membawa kepada kekurangan projek baharu. Malah, selepas senarai harga tanah baharu diumumkan, hampir tiada sesiapa yang membeli tanah pertanian untuk membangunkan projek di Bandar Raya Ho Chi Minh lagi.

Encik Dan berhujah bahawa Bandar Raya Ho Chi Minh perlu melaraskan harga tanah pertanian untuk mencerminkan realiti, menggalakkan orang ramai dan perniagaan untuk mengubah tujuan penggunaan tanah, dan menggalakkan pembinaan. Pada masa ini, harga pasaran tanah pertanian adalah 10-20 juta VND/m2, manakala harga rasmi hanya beberapa ratus ribu VND, yang tidak mencerminkan nilai sebenar dengan tepat.

Jika Bandar Raya Ho Chi Minh tidak menaikkan harga tanah pertanian, Encik Dan mencadangkan agar terdapat mekanisme pengiraan cukai yang lebih munasabah untuk mengurangkan jurang yang besar dengan harga tanah kediaman, sekali gus mengelakkan "pembekuan" pasaran.

IEER menyatakan bahawa kenaikan harga tanah pertanian yang dicadangkan hanya terpakai kepada kawasan di mana rancangan penukaran guna tanah telah pun diwujudkan. Foto: TRANG NGUYEN

Ini boleh menyebabkan banyak akibat.

Sementara itu, Encik Tran Khanh Quang, Pengarah Besar Syarikat Saham Bersama Pelaburan Hartanah Viet An Hoa, mengulas bahawa cadangan IEER tidak sepenuhnya munasabah dan memerlukan tinjauan terperinci lanjut.

Menurut Encik Quang, harga tanah pertanian perlu mendekati harga pasaran. Pada hakikatnya, terdapat perbezaan yang besar dalam harga tanah pertanian antara kawasan dalam dan luar Bandar Raya Ho Chi Minh. Jika harga tanah pertanian di semua kawasan meningkat pada "kadar tetap" seperti yang dicadangkan oleh IEER, ia adalah tidak munasabah.

Encik Quang mencadangkan agar bagi menggalakkan orang ramai menukar tanah pertanian kepada tanah kediaman, faktor pelarasan perlu dikenakan, dan bukannya mengutip 100% daripada perbezaan harga mengikut senarai harga tanah. Kadar ini sepatutnya sekitar 0.4%-0.5% untuk mengelakkan situasi di mana cukai melebihi kos pembinaan rumah, sekali gus menghalang orang ramai daripada membina.

Sementara itu, seorang pakar hartanah bimbang bahawa kenaikan harga tanah pertanian kepada 70% daripada harga tanah kediaman boleh membawa kepada banyak akibat negatif. Tanah pertanian, yang pada asalnya dirancang untuk pengeluaran pertanian, tidak boleh dianggap sebagai satu bentuk "tanah kediaman sekunder." Penetapan harga berdasarkan nisbah tetap adalah tidak betul dari segi ekonomi dan mewujudkan mentaliti spekulatif "menimbun tanah untuk menjangkakan kenaikan harga," memesongkan matlamat pembangunan tanah mengikut perancangan.

Menurut pakar ini, Bandar Raya Ho Chi Minh sebelum ini mempunyai kira-kira 88,000 hektar tanah pertanian, manakala tanah kediaman hanya kira-kira 18,000 hektar. Jika tanah pertanian dinilai pada 70% daripada tanah kediaman, bersamaan dengan 62,000 hektar tanah kediaman, ia tidak akan mencerminkan realiti dengan tepat.

Pakar ini menekankan bahawa perubahan penggunaan tanah tidak bermakna tanah pertanian akan mempunyai nilai yang sama seperti tanah kediaman. Ini kerana, selepas tanah pertanian ditukar kepada tanah kediaman, orang ramai atau perniagaan mesti mendedikasikan sebahagian besar kawasan tersebut untuk infrastruktur dan kerja-kerja awam. Pada hakikatnya, ia memerlukan kira-kira 10 meter persegi tanah pertanian untuk menukar 4 meter persegi kepada tanah kediaman. Jika nisbahnya ialah 70%, bermakna 10 meter persegi tanah pertanian mesti menjana 7 meter persegi tanah kediaman untuk "mencapai pulang modal", ini sama sekali tidak boleh dilaksanakan.

Sumber: https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm