"Mencari rumah di bawah 2 bilion VND dengan terdesak.

Persatuan Hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh (HoREA) baru sahaja mencadangkan kepada Perdana Menteri dan Bank Negara Vietnam untuk membenarkan pembeli perumahan komersial berharga di bawah 1.8 atau 2 bilion VND/unit menerima subsidi kadar faedah tahunan 2% ke atas pinjaman bank mulai sekarang hingga akhir tahun 2023 bagi menyokong pasaran hartanah dan pengguna yang mempunyai keperluan perumahan.

Saya memiliki rumah bernilai 2 bilion VND tetapi tidak boleh mendapatkan pinjaman.

Cadangan HoREA berpunca daripada fakta bahawa pasaran semasa hampir tidak mempunyai unit perumahan sosial. Walaupun ramai pemaju projek perumahan komersial melaksanakan dasar untuk mengurangkan harga jualan, menawarkan diskaun besar sekitar 50%, yang membawa kepada harga pangsapuri dalam beberapa projek mencecah kira-kira 2 bilion VND seunit, pembeli perumahan komersial masih tidak dapat memperoleh pinjaman pada kadar faedah yang munasabah.

Dalam Arahan Perdana Menteri No. 1164/CĐ-TTg bertarikh 14 Disember 2022, yang mengarahkan penyediaan modal kredit yang tepat pada masanya kepada ekonomi ; dan pinjaman serta pengeluaran yang pantas, tertumpu dan disasarkan kepada perniagaan dan projek hartanah yang layak… masih tiada dasar untuk menyokong pengurangan kadar faedah kredit tahunan sebanyak 2% atau menyediakan pinjaman pada kadar faedah komersial yang munasabah untuk pembeli perumahan komersial berharga di bawah 1.8 atau 2 bilion VND/unit.

Pasaran hartanah di Bandar Raya Ho Chi Minh kini mempunyai sangat sedikit pangsapuri berharga di bawah 2 bilion VND. (Foto: TAN THANH)

Tambahan pula, memandangkan pakej kredit 40,000 bilion VND, yang bertujuan untuk mengurangkan kadar faedah pinjaman sebanyak 2% setahun mengikut Dekri 31/2022/ND-CP, hanya mengeluarkan kira-kira 21,000 bilion VND menjelang akhir Oktober 2022, mencapai 52.5%, kegagalan untuk menggunakan sepenuhnya sokongan ini akan mengakibatkan pembaziran sumber daripada belanjawan negeri.

Walau bagaimanapun, menurut tinjauan oleh seorang wartawan dari Akhbar Nguoi Lao Dong, terdapat sangat sedikit rumah berharga di bawah 2 bilion VND di Bandar Raya Ho Chi Minh. Encik Hoa, seorang ejen hartanah di Bandar Thu Duc, berkata beliau kini sedang membantu beberapa pelanggan menjual pangsapuri kecil berharga di bawah 2 bilion VND di kawasan Vinhomes Grand Park (Bandar Thu Duc). Setiap pangsapuri berkeluasan kira-kira 30-40 m2 dengan hanya satu bilik tidur dan tiada ruang tamu, berharga dari 1.6 hingga 1.8 bilion VND seunit.

Walau bagaimanapun, pangsapuri-pangsapuri ini sangat jarang ditemui dan, walaupun telah diserahkan oleh pemaju, selalunya tidak dilengkapi perabot dan kekurangan banyak kemudahan, memerlukan pembeli untuk melengkapkannya sendiri sebelum berpindah masuk. "Saya mengiklankan 5-6 pangsapuri, dan 4 telah pun terjual. Pangsapuri-pangsapuri ini masih mempunyai pinjaman bank sedia ada di bawah kontrak lama, itulah sebabnya pembeli bersetuju untuk membelinya. Pangsapuri-pangsapuri yang selebihnya adalah lebih kecil dan tidak mempunyai pinjaman sedia ada, menjadikannya sukar untuk dijual," jelas Encik Hoa.

Menurut Encik Hoa, hanya terdapat beberapa pangsapuri di kawasan ini dengan harga yang begitu berpatutan; banyak lagi yang mempunyai keluasan lebih 60 m2, dengan 2 bilik tidur, dan harga jualan terendah ialah 2.5-2.8 bilion VND seunit.

Sementara itu, pangsapuri berharga di bawah 2 bilion VND pada masa ini kebanyakannya merupakan unit perumahan sosial yang terletak jauh dari pusat bandar, dengan kawasan kecil, dan telah dijual oleh pemaju. Pembeli menjualnya semula, tanpa unit baharu yang tersedia. Di samping itu, terdapat pangsapuri komersial yang telah diserahkan lebih 10 tahun yang lalu, juga terletak jauh dari pusat bandar (lebih 12 km). Walau bagaimanapun, pangsapuri jenis ini tidak layak mendapat pinjaman bank, atau jika layak, nisbah pinjaman kepada nilai adalah sangat rendah.

Pengarah besar sebuah syarikat hartanah di Bandar Raya Ho Chi Minh mengesahkan bahawa pada masa ini, semua projek baharu yang memasuki pasaran adalah dalam segmen mewah, dengan sangat sedikit unit berharga di bawah 2 bilion VND. Kebanyakan unit berharga di bawah 2 bilion VND telah dijual pada 2018-2019 dan sepatutnya diserahkan pada 2021-2022 tetapi ditangguhkan kerana masalah undang-undang atau masalah kewangan di pihak pemaju. Walaupun pembeli terdahulu boleh memindahkan kontrak mereka, pelanggan baharu teragak-agak kerana projek tersebut belum siap, dan syarat pinjaman bank baharu mungkin tidak dipenuhi…

Susah sangat nak dapat pinjaman.

Encik Hoang Lai Do The Nguyen, seorang yang mempunyai pengalaman bertahun-tahun dalam pemasaran hartanah, percaya bahawa jika cadangan untuk mengurangkan kadar faedah sebanyak 2% untuk pinjaman rumah di bawah 2 bilion VND/unit diluluskan, ia hanya akan memberi impak psikologi yang positif, sedikit sebanyak meningkatkan semangat pasaran. Walau bagaimanapun, memandangkan bilangan hartanah yang layak dan pembeli yang layak mendapat pinjaman, adalah sangat sukar untuk merealisasikan perkara ini kerana rumah di bawah 2 bilion VND hampir "lenyap" dari pasaran.

Seorang pegawai kredit di sebuah bank komersial di Bandar Raya Ho Chi Minh berkata bahawa dalam tempoh ini, bank tidak mempunyai modal untuk menyediakan pinjaman jangka panjang kepada pelanggan individu, terutamanya untuk pembelian rumah. Malah pelanggan setia hanya layak mendapat pinjaman jangka pendek, biasanya selama satu tahun, dan selepas itu mereka mungkin boleh memperbaharui pinjaman bergantung pada dana bank yang ada.

Walau bagaimanapun, kriteria kelayakan pinjaman adalah sangat ketat, dengan sesetengah bank mewajibkan peminjam membeli insurans hayat… Di samping itu, peminjam mesti mempunyai pendapatan bersih sebanyak 14-15 juta VND/bulan yang diterima melalui akaun bank mereka; mereka yang bekerja sendiri atau mempunyai pendapatan yang tidak stabil tidak layak mendapat pinjaman…

"Tambahan pula, cagaran mestilah sebuah apartmen yang dimiliki sepenuhnya secara sah. Bank kemudiannya menilainya pada kira-kira 70% daripada harga pasaran dan hanya memberi pinjaman maksimum 60%-70% daripada harga tersebut. Bagi rumah berasingan, lorong tersebut mestilah luas, dan kawasan tersebut mesti memenuhi peraturan seperti lebar rumah lebih 3 meter, jumlah keluasan lebih 25 meter persegi, dan lorong di hadapan rumah lebih 3 meter lebar… Walau bagaimanapun, tiada rumah sedemikian yang berharga di bawah 2 bilion VND, dan jika ada, ia terletak sangat jauh..." - pakar ini menjelaskan.

Berdasarkan situasi di atas, Encik Le Hoang Chau, Pengerusi HoREA, percaya bahawa dalam keadaan luar biasa, negeri perlu mengeluarkan penyelesaian luar biasa untuk menangani kesukaran dalam pasaran hartanah dengan segera dan berkesan. Fasal 5, Perkara 7 Undang-Undang Perniagaan Hartanah 2014 juga menetapkan: "Negeri hendaklah mempunyai mekanisme dan dasar untuk menstabilkan pasaran hartanah apabila terdapat turun naik, memastikan faedah untuk pelabur dan pelanggan." Oleh itu, Encik Chau mencadangkan agar Bank Negara Vietnam mempertimbangkan untuk tidak mengekalkan piawaian kredit semasa dalam situasi luar biasa semasa, tetapi harus melonggarkannya "sedikit" untuk menyokong perniagaan dan pembeli rumah.

Sumber: https://nld.com.vn/kinh-te/do-mat-tim-nha-duoi-2-ti-dong-20230102212650731.htm