Perniagaan hartanah sedang mencari pelbagai cara untuk "menyelamatkan diri mereka".

Dengan kadar faedah yang meningkat, ditambah pula dengan banyak bank yang mengumumkan bahawa mereka telah mencapai had kredit mereka dan menyekat pinjaman kepada perniagaan hartanah untuk pembangunan projek, perniagaan terpaksa mencari jalan untuk "menyelamatkan diri mereka".

Perniagaan hartanah sedang meneroka semua cara yang mungkin untuk mengumpul modal bagi pembangunan projek (Foto: Gia Huy)

Bergelut untuk mendapatkan dana bagi pembangunan projek.

Sebagai sebahagian daripada rancangan pembangunan perniagaannya untuk beralih daripada unit pengedaran kepada pelabur projek, pada Februari 2026, Syarikat Saham Bersama DK di Bandar Raya Ho Chi Minh memutuskan untuk membeli projek kondominium yang dipanggil "To Am Xanh" (Rumah Hijau) di Wad Ben Cat, Bandar Raya Ho Chi Minh. Projek ini meliputi kawasan seluas 1 hektar, direka bentuk dengan hampir 1,500 pangsapuri, dan mempunyai dokumentasi sah yang hampir lengkap. Harga yang diminta daripada pemaju ialah 250 bilion VND.

Selepas menyelidik pasaran dan menghubungi penjual, Syarikat DK memuktamadkan harga pembelian pada 235 bilion VND. Seterusnya, syarikat itu bekerjasama dengan VietinBank . Walau bagaimanapun, bank itu enggan memberikan pinjaman, dengan alasan had kredit tidak mencukupi, dan kadar faedah yang dinyatakan adalah kira-kira 14%.

Menurut pemimpin Syarikat DK, perniagaan itu juga mengemukakan permohonan kepada banyak bank lain, semuanya dengan kadar faedah yang agak tinggi, antara 12% hingga 14% setahun. Di samping itu, yuran pemprosesan yang dikenakan oleh bank untuk pinjaman adalah antara 5% hingga 7% daripada jumlah keseluruhan pinjaman.

Perniagaan hartanah terpaksa mencari jalan untuk mendapatkan pembiayaan bagi projek-projek, dengan menerima kadar faedah yang tinggi dan risiko yang ketara. Tekanan ke atas aliran tunai bukan sahaja menghakis keuntungan tetapi juga mendorong banyak perniagaan ke kedudukan di mana mereka mesti "menyelamatkan diri" dengan apa jua cara.

“Apabila menjalankan sesuatu projek, kita perlu meminjam wang untuk membeli tanah, melengkapkan prosedur undang-undang, membayar cukai tanah kepada Negeri, dan menampung kos pembinaan. Amaun yang dipinjam boleh mencecah ribuan bilion dong. Dengan kadar faedah 14% setahun dan tempoh pinjaman kira-kira 3 tahun, jika kita meminjam 1,000 bilion dong, syarikat perlu menanggung kos faedah kira-kira 42%. Walaupun margin keuntungan untuk setiap projek hanya kira-kira 20%, kos faedah ini akan diambil kira dalam harga rumah, sekali gus mendorong harga naik dan menjadikannya sangat sukar untuk dijual,” kata seorang pemimpin Syarikat DK.

Turut menghadapi kesukaran dalam mendapatkan pembiayaan untuk pembangunan projek, Encik Vo Van Nhat, Pengarah Besar Van Toan Construction Investment Joint Stock Company di Bandar Raya Ho Chi Minh, menyatakan bahawa pada tahun 2025, syarikat itu memperoleh sebidang tanah di wad An Phu, Bandar Raya Ho Chi Minh, dengan keluasan lebih 6,000 m2, dengan harga melebihi 220 bilion VND. Setakat ini, syarikat itu telah menyelesaikan proses kelulusan pelaburan, tetapi untuk membangunkan projek tersebut, adalah perlu untuk mendapatkan modal pinjaman daripada bank.

Februari lalu, syarikat ini telah menghubungi BIDV Bank, tetapi pinjamannya dinafikan selepas menilai projek dan keupayaan syarikat tersebut. Selepas itu, syarikat itu terus menghubungi beberapa bank lain, tetapi menerima maklum balas yang serupa, kebanyakannya dengan alasan kekurangan had kredit yang tersedia.

Lebih bernasib baik daripada dua syarikat yang dinyatakan di atas, Syarikat Saham Bersama Hartanah Ky Nguyen di Bandar Raya Ho Chi Minh melaporkan bahawa pada Januari 2026, syarikat itu memperoleh pinjaman sebanyak 600 bilion VND daripada bank pada kadar faedah 11% setahun untuk membangunkan projek di wilayah Tay Ninh . Walau bagaimanapun, disebabkan pinjaman itu dikeluarkan dalam beberapa ansuran, syarikat itu hanya menerima pengeluaran fasa pertama sebanyak 100 bilion VND untuk pampasan tanah dan pembersihan. Dari Mac hingga kini, syarikat itu tidak menerima pengeluaran tepat pada masanya kerana bank mengumumkan bahawa ia telah mencapai had pinjamannya; setiap pengeluaran hanya beberapa bilion VND, tidak mencukupi untuk melaksanakan projek tersebut.

Mereka cuba sedaya upaya untuk mendapatkan wang tersebut.

An Ha Construction and Investment Co., Ltd. di Bandar Raya Ho Chi Minh menyatakan bahawa pada tahun 2019, syarikat itu telah dilesenkan untuk menjadi pelabur projek kawasan perumahan An Ha di Daerah Hoc Mon, Bandar Raya Ho Chi Minh, meliputi kawasan seluas 3.8 hektar, dengan produk tersebut dibahagikan plot tanah. Disebabkan oleh syarat undang-undang yang tidak mencukupi untuk mendapatkan pinjaman bank, syarikat itu mengumpul modal daripada pelabur untuk membayar pampasan bagi pembersihan tanah. Walau bagaimanapun, sehingga kini, projek itu tidak dapat diteruskan kerana kekurangan dana untuk melengkapkan prosedur undang-undang dan membina infrastruktur. Seterusnya, syarikat itu menghubungi bank, tetapi tidak berjaya.

Sementara itu, pinjaman daripada pelabur telah tiba masanya, memaksa syarikat itu mencari penyelesaian alternatif, termasuk mendapatkan dana pelaburan. Tidak lama kemudian, sebuah dana pelaburan milik Jepun, yang beribu pejabat di Tan Hung Ward, Bandar Raya Ho Chi Minh, bersetuju untuk meminjamkan wang kepada syarikat itu. Walau bagaimanapun, walaupun tanah projek itu bernilai lebih 350 bilion VND, dana itu hanya bersetuju untuk meminjamkan 150 bilion VND, dengan kadar faedah sehingga 17.5% setahun.

Tempoh pinjaman adalah 3 tahun; selepas tempoh ini, jika prinsipal tidak dibayar balik, dana pelaburan akan menuntut semula tanah tersebut. Di samping itu, untuk meminjam 150 bilion VND, perusahaan perlu membayar yuran pemprosesan tambahan kira-kira 7% daripada jumlah keseluruhan pinjaman.

"Oleh kerana kami memerlukan wang untuk membangunkan projek ini, jika tidak, kelulusan pelaburan akan dibatalkan, berserta tekanan daripada pelabur yang telah pun menyumbang modal, kami terpaksa meminjam daripada dana tersebut. Walaupun kami tahu faedah dan yuran pemprosesan adalah sangat tinggi, hampir menghabiskan modal yang dipinjam," kata ketua Syarikat An Ha itu.

Menghadapi kesukaran untuk mendapatkan pinjaman bank disebabkan oleh hutang sedia ada dan ketidakupayaan untuk menerbitkan bon, NRC Group baru-baru ini memutuskan untuk mendapatkan pembiayaan daripada dana asing. Selepas pencarian, syarikat itu menerima kelulusan daripada Amber Capital Investment Fund untuk pinjaman sebanyak 2,000 bilion VND, dengan syarat NRC Group mesti mencari projek yang sesuai untuk dilaksanakan sebelum dana tersebut dapat diagihkan.
Pasaran jelas dibahagikan mengikut segmen.

Cik Quynh Nguyen, yang menguruskan dana pelaburan dari UAE yang beroperasi di Vietnam, berkata bahawa dana tersebut biasanya mempunyai dua pilihan pembiayaan.

Pertama, kita boleh mengambil bahagian dalam pembangunan projek bersama-sama, dan kemudian berkongsi keuntungan.

Kedua, perniagaan diberikan pinjaman untuk membangunkan projek mereka sendiri, dan dana tersebut akan mengutip faedah. Kadar faedah biasanya kira-kira 5% lebih tinggi daripada kadar bank, dan jika perniagaan gagal memenuhi tarikh akhir atau membayar balik hutang, keseluruhan projek boleh hilang.

Pada hakikatnya, perbezaan yang jelas sedang berlaku antara perniagaan hartanah dalam pasaran Vietnam. Perniagaan besar dengan rizab tanah yang bersih, dokumentasi sah yang lengkap dan kewangan yang kukuh masih boleh mendapatkan pinjaman bank, manakala perniagaan kecil dengan banyak projek yang belum selesai dan beban hutang yang besar menghadapi peluang yang sangat terhad.

Tambahan pula, penerbitan bon, yang pernah menjadi "talian hayat" bagi banyak perniagaan, masih menghadapi pelbagai cabaran. Keyakinan pasaran belum pulih sepenuhnya, sementara peraturan undang-undang yang berkaitan dengan penerbitan masih kompleks, menyukarkan perniagaan untuk mengakses sumber pembiayaan ini.

"Bagi perniagaan kecil, apabila mereka tidak dapat mengeluarkan saham, bon atau meminjam daripada bank, mereka terpaksa mencari sumber modal luaran dengan kadar faedah yang tinggi, yang membawa risiko kehilangan projek jika mereka tidak dapat membayar balik hutang. Ini menunjukkan bahawa tekanan aliran tunai ke atas perniagaan hartanah hari ini adalah sangat tinggi," kongsi Cik Quynh.

Mengakui bahawa pembiayaan merupakan salah satu cabaran terbesar yang dihadapi oleh perniagaan hartanah, Encik Vo Thanh Dat, Pengarah Besar Westland Real Estate Joint Stock Company, menyatakan bahawa perniagaan kini menghadapi dua masalah utama.

Pertama, akses kepada modal menjadi semakin sukar. Sebelum ini, perniagaan boleh mengumpul modal daripada pelbagai saluran seperti perkongsian pelaburan, pelanggan, bon atau bank, tetapi kini semua saluran ini sedang diperketatkan, terutamanya kredit bank.

Kedua, pemulihan pasaran sedang berjalan dengan perlahan. Selain menghapuskan halangan perundangan, perniagaan juga perlu berusaha untuk menangani isu kewangan bagi mengekalkan operasi.

Khususnya, pada tahun 2026, akses kepada modal akan menjadi lebih sukar kerana perbezaan kadar faedah pinjaman antara bank perdagangan saham gabungan dan bank perdagangan milik kerajaan adalah antara 4% hingga 5%.

"Oleh itu, perniagaan mahu jurang ini dirapatkan, dan mereka mahu dapat mengakses kredit pada kos yang lebih rendah, sekali gus memudahkan pembangunan projek dan menstabilkan operasi perniagaan," katanya.
Kata Dat.

Sumber: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-dia-oc-tim-du-duong-cuu-minh-d568734.html