Perniagaan sedang menderita dalam pusaran prosedur birokrasi.

Perniagaan sedang menderita dalam pusaran prosedur birokrasi - Bahagian 5: Jangan biarkan perniagaan dan pelabur "jatuh sakit"

Di tengah-tengah isu-isu mendesak yang dihadapi oleh pelbagai projek, seperti kelewatan dalam penilaian tanah, pelarasan perancangan dan menunggu pihak berkuasa untuk membetulkan kesilapan lalu, yang menghakis kesihatan dan keyakinan perniagaan dan pelabur, beberapa peguam dan pakar telah berkongsi perspektif dan penyelesaian yang dicadangkan.

Banyak projek di Vietnam Tengah telah terhenti atas pelbagai sebab, yang paling biasa disebabkan oleh halangan yang berkaitan dengan pelarasan perancangan, struktur dan bentuk guna tanah, dan penilaian tanah. Masa yang diperlukan untuk menyelesaikan prosedur ini adalah kompleks dan panjang, bukan sahaja menguras kewangan perniagaan tetapi juga menghakis kepercayaan terhadap pihak berkuasa tempatan.

Pelabur mempunyai hak untuk memfailkan aduan atau tuntutan mahkamah bagi menuntut hak mereka.

- Peguam Le Ngoc Doan, Persatuan Peguam Bandar Da Nang

Pelarasan tempoh pajakan tanah daripada 70 tahun kepada 50 tahun mesti mematuhi peruntukan Fasal 3, Perkara 106 Undang-undang Tanah 2013.

Dalam kes di mana tempoh pajakan tanah diselaraskan tetapi tidak mematuhi peruntukan Klausa 3, Perkara 106 Undang-undang Tanah 2013 dan menyebabkan kerosakan kepada penyewa tanah, tanggungjawab terletak pada agensi negeri yang kompeten untuk pengurusan tanah, yang dalam kes ini ialah Jawatankuasa Rakyat Wilayah.

Berkenaan pajakan tanah yang tidak mematuhi peruntukan Klausa 3, Perkara 126 Undang-undang Tanah 2013, dan pelarasan yang tidak mematuhi peruntukan Klausa 3, Perkara 106 Undang-undang Tanah 2013, tanggungjawab terletak pada agensi negeri yang berwibawa.

Pelabur yang hak dan kepentingannya telah dicabul dan yang mengalami kerugian boleh memfailkan aduan atau tuntutan mahkamah kepada mahkamah rakyat yang kompeten untuk menuntut hak mereka.

Pelabur perlu memberikan bukti khusus untuk membuktikan kerugian tersebut.

- Encik Pham Ho Hoang Long, M.Sc., Pengarah An Thanh Consulting and Investment Company Limited

Menurut Perkara 126 Undang-undang Tanah 2013, hanya projek dengan modal pelaburan yang besar tetapi pemulihan modal yang perlahan, projek pelaburan di kawasan yang mempunyai keadaan sosioekonomi yang sukar, atau kawasan yang mempunyai keadaan sosioekonomi yang sangat sukar yang memerlukan jangka masa yang lebih panjang, mungkin mempunyai tempoh peruntukan tanah atau pajakan melebihi 50 tahun, tetapi tidak melebihi 70 tahun.

Oleh itu, bagi projek pelancongan pesisir yang diberikan pajakan tanah selama 70 tahun oleh kerajaan, yang kemudiannya diselaraskan kepada 50 tahun, pelabur perlu memberikan bukti kukuh untuk membuktikan kerugian akibat tempoh menunggu yang panjang untuk pelarasan, kehilangan peluang pelaburan, dan sebagainya, agar mempunyai alasan untuk meminta pampasan daripada agensi pengurusan negeri.

Berkenaan harga tanah, Kerajaan baru-baru ini telah mengeluarkan Dekri No. 71/2024/ND-CP, berkuat kuasa dari tarikh Undang-undang Tanah No. 31/2024/QH15 berkuat kuasa. Walau bagaimanapun, dekri ini masih mempunyai beberapa isu yang tidak dikawal selia dengan jelas. Contohnya, mengenai kos infrastruktur teknikal dalam penilaian lebihan, adalah sangat sukar untuk menilai anggaran sebelum penilaian.

Kerajaan asyik melakukan kesilapan dan kemudian "membetulkannya", tetapi siapa yang bertanggungjawab apabila pelabur mengalami kerugian?

- Encik Nguyen Van Dinh, Pengerusi Persatuan Broker Hartanah Vietnam, Naib Pengerusi Persatuan Hartanah Vietnam

Pada tahun-tahun sebelumnya, banyak projek pelancongan pesisir, walaupun menggunakan tanah yang diperuntukkan untuk tujuan komersial dan perkhidmatan, telah diberikan pajakan tanah sehingga 70 tahun oleh pihak berkuasa beberapa wilayah dan bandar di Vietnam Tengah, yang kemudiannya diselaraskan kepada 50 tahun. Proses pelarasan ini memakan masa, menyebabkan kesulitan yang ketara bagi perniagaan.

Sudah tentu, isu ini telah wujud dalam undang-undang sebelum ini, tetapi usaha untuk mencegahnya belum cukup tegas. Tambahan pula, beberapa peraturan perundangan mempunyai kelemahan, percanggahan, dan pertindihan, yang membawa kepada tafsiran dan penguatkuasaan yang tidak konsisten, dengan setiap lokaliti menggunakan pendekatan yang berbeza.

Di sesetengah tempat, pemeriksa menjalankan semakan, mendedahkan pelanggaran, diikuti dengan proses penjelasan dan pengendalian, yang mewujudkan genangan dalam pembangunan dan pelaksanaan pelan dan strategi pembangunan ekonomi tempatan.

Menurut statistik kami, terdapat lebih 1,000 projek di seluruh negara yang telah dihentikan untuk semakan, sementara menunggu penyelesaian atau menunggu peraturan baharu bagi menyelesaikan isu-isu tersebut. Kebanyakan projek ini menunjukkan tanda-tanda pengurusan negeri yang longgar.

Pihak berkuasa yang melakukan kesilapan mesti dipertanggungjawabkan, dan mungkin menghadapi pendakwaan jenayah. Walau bagaimanapun, sehingga kini, tiada kes yang dibawa ke hadapan untuk "disemak" bagi menganalisis dengan jelas bagaimana kesilapan pihak berkuasa tersebut telah memudaratkan perniagaan dan rakyat.

Contohnya, baru-baru ini, beberapa kawasan tempatan telah mengeluarkan sijil guna tanah untuk projek pelancongan dan pusat peranginan. Pelanggan menggunakan sijil ini sebagai asas untuk memutuskan pembelian produk. Apabila pemeriksa menyiasat dan membuat kesimpulan bahawa pengeluaran sijil tersebut melanggar peraturan, pihak berkuasa "membetulkan" keadaan tersebut dengan membatalkan atau melaraskan sijil yang dikeluarkan.

Pihak berkuasa asyik membuat kesilapan dan kemudian "membetulkannya", tetapi siapa yang bertanggungjawab apabila pelabur dan pelanggan mengalami kerugian? Jika isu ini tidak diselesaikan, ia akan menyebabkan orang ramai memfailkan aduan dan tuntutan mahkamah terhadap pemaju di pelbagai peringkat, menyebabkan ketidakstabilan sosial, dan terutamanya menghakis kepercayaan pelabur dan orang ramai terhadap sistem perundangan dan agensi kerajaan.

Pada pendapat saya, peraturan diperlukan. Selain menghukum mereka yang telah melakukan pelanggaran, kerajaan mesti sentiasa bersedia untuk terlibat dalam dialog dan mencari penyelesaian, malah memberi pampasan kepada keputusan yang salah. Dan untuk mencegah pelanggaran selanjutnya, salah satu perkara yang paling penting adalah mempertimbangkan dan melantik pegawai dengan teliti, menjalankan penilaian dan saringan yang teliti.

Peraturan berkaitan tanah yang baru dikeluarkan adalah lebih baik, lebih konsisten dan lebih seragam. Kami percaya bahawa peraturan yang jelas akan mengehadkan kesilapan dan mewujudkan halangan yang menghalang pegawai daripada melakukan kesilapan.

Peraturan perundangan perlu konsisten.

- Peguam Le Cao, Firma Guaman FDVN

Daripada empat kaedah untuk menentukan nilai tanah, kaedah lebihan dilaksanakan dengan menolak jumlah anggaran kos pembangunan petak tanah atau kawasan tersebut daripada jumlah anggaran hasil pembangunan, berdasarkan penggunaan tanah yang paling cekap mengikut pelan penggunaan tanah dan pelan pembinaan terperinci.

Menurut Perkara 158 Undang-Undang Tanah 2024 dan seperti yang dipandu oleh Perkara 6 Dekri No. 71/2024/ND-CP, keuntungan pada asasnya dikira dengan menolak anggaran kos pembangunan daripada anggaran jumlah hasil pembangunan.

Walau bagaimanapun, pada hakikatnya, kos bukan sekadar kos membangunkan projek hartanah, atau nilai aset hartanah itu sendiri. Ramai yang bimbang jika keuntungan disamakan dengan jumlah hasil pembangunan ditolak jumlah kos pembangunan, maka nilai asal hak penggunaan tanah tidak akan dimasukkan. Hanya kos yang ditanggung daripada fasa pelaburan dan pembangunan awal yang akan dipertimbangkan, bukan modal yang dilaburkan dalam pembelian tanah atau yuran penggunaan tanah yang perlu dibayar. Ini akan membawa kepada keuntungan ketara yang sangat besar. Keuntungan ketara yang besar kemudiannya akan membawa kepada cukai dan yuran yang besar, mengakibatkan keuntungan sebenar yang rendah, atau kerugian. Akibatnya, untuk memastikan keuntungan, perniagaan akan menaikkan harga hartanah. Ini memudaratkan pembeli rumah dan pada masa yang sama mendorong pasaran ke dalam lingkaran ketidakstabilan kerana harga tidak mencerminkan realiti.

Kebimbangan tersebut, pada pendapat saya, adalah sangat penting. Dengan kaedah pengiraan lebihan yang ditetapkan dalam Perkara 6 Dekri No. 71/2024/ND-CP yang baru dikeluarkan, walaupun terdapat peraturan terperinci untuk menggantikan peruntukan dalam Klausa 8, Perkara 1 Dekri No. 12/2024/ND-CP (melengkapi Perkara 5d Dekri No. 44/2014/ND-CP), ia masih tidak dapat menyelesaikan permintaan untuk membawa harga tanah lebih dekat kepada nilai sebenar, kerana nilai keuntungan telah dinaikkan secara buatan, seperti yang baru saya analisis.

Walaupun terdapat peraturan yang agak khusus mengenai penilaian tanah, isu ini masih sangat rumit dalam praktiknya. Banyak organisasi penilaian teragak-agak untuk menilai aset awam dan tanah yang berkaitan dengan projek yang menggunakan dana awam, kerana bimbang akan dipertanggungjawabkan atas sebarang kesilapan.

Oleh itu, penilaian tanah bukan sekadar menentukan harga, tetapi juga memudahkan aliran undang-undang untuk pasaran hartanah. Sebaik sahaja sijil hak penggunaan tanah dikeluarkan, pampasan untuk pembersihan tanah dibayar, dan obligasi kewangan berkaitan tanah dipenuhi, maka isu undang-undang seterusnya boleh diteruskan.

Memandangkan kekurangan semasa, saya percaya penyelesaian khusus berikut diperlukan:

Pertama, sebagai tambahan kepada Dekri No. 71/2024/ND-CP, semasa merangka dekri lain yang membimbing Undang-undang Tanah 2024, Undang-undang Perniagaan Hartanah 2023, Undang-undang Perumahan 2023, dan sebagainya, adalah perlu untuk memasukkan peraturan khusus dan terperinci dengan pendekatan terpadu untuk mengawal nilai sebenar dalam pasaran hartanah. Ini termasuk menyegerakkan penyelesaian untuk mensistematisasikan data dan maklumat yang tepat mengenai hartanah secara umum dan nilai hartanah khususnya, termasuk nilai hak penggunaan tanah. Penilaian tanah yang tepat memerlukan konsistensi dalam peraturan undang-undang hartanah yang berkaitan.

Kedua, Perkara 8 Dekri No. 71/2024/ND-CP menetapkan faktor-faktor yang mempengaruhi harga tanah, yang merupakan kandungan baharu penting yang memerlukan proses penilaian tanah untuk mengenal pasti isu-isu tertentu. Isu ini adalah mengikut budi bicara dalam pelaksanaan; oleh itu, peraturan khusus dan aktiviti penilaian tanah di kawasan tempatan mestilah konsisten dalam mempertimbangkan keadaan dan data standard untuk menggunakan kaedah penilaian tanah dalam amalan secara saintifik dan tepat, mencerminkan nilai pasaran sebenar hak guna tanah.

Ketiga, pelaksanaan peraturan perundangan baharu yang komprehensif, sistematik, konsisten dan tegas mengenai tanah, hartanah dan perumahan adalah perlu untuk memastikan penguatkuasaannya yang berkesan dalam praktik. Harga tanah harus ditetapkan dan dikekalkan dengan sewajarnya, mencerminkan nilai pasaran sebenar, dan tidak dipengaruhi oleh peraturan yang berkaitan dengan pelaburan, perancangan, keadaan perniagaan, keadaan transaksi dan peruntukan lain dalam pelbagai dokumen perundangan. Apabila peraturan ini dilaksanakan dengan berkesan, dan pasaran hartanah beroperasi mengikut prinsip pasaran, maka harga hartanah akan mencerminkan nilai sebenarnya.

PELABUR MENGANCAM AKAN MENYAM JAWATANKUASA RAKYAT BANDAR DA NANG

Pada 28 Jun 2024, Hoa Binh Company Limited telah menghantar notis kepada pemilik pangsapuri dalam Projek Da Nang Golden Bay (juga dikenali sebagai Projek Kompleks Hoa Binh Green Da Nang) yang menyatakan bahawa pada 5 Jun 2024, syarikat tersebut telah menghantar Surat Rasmi No. 212-2024/CV-HB kepada Pengerusi Jawatankuasa Rakyat Bandar Da Nang untuk meminta maklum balas mengenai pengeluaran sijil pemilikan pangsapuri dalam Projek Da Nang Golden Bay. Sekiranya Jawatankuasa Rakyat Bandar Da Nang tidak memberikan maklum balas menjelang 30 Jun 2024, syarikat tersebut akan memfailkan saman.
Dilaporkan, sehingga 3 Julai 2024, Jawatankuasa Rakyat Bandar Da Nang masih belum memberikan respons rasmi, dan Hoa Binh Company Limited menyatakan bahawa mereka akan memfailkan saman seperti yang dinyatakan.

Sumber: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-khoc-rong-trong-vong-xoay-thu-tuc---bai-5-dung-de-doanh-nghiep-nha-dau-tu-do-benh-d219299.html