'Menukar emas dengan rumah': Siapa yang mendapat manfaat?

Program "pertukaran emas untuk rumah" Vinhomes menarik perhatian pelabur dengan beberapa komitmen yang menarik. Walau bagaimanapun, ramai orang masih tidak jelas tentang asas undang-undang transaksi ini.

Melalui syarikat emas dan barang kemas rakan kongsinya, Vinhomes mengumumkan bahawa ia akan menyokong pelanggan dalam menukar emas terbiar kepada wang tunai untuk membeli hartanah. Foto: Duc Anh .

Walaupun pasaran hartanah domestik masih mencari modal baharu, program Vinhomes yang diumumkan baru-baru ini untuk "menukar sumber emas kepada wang tunai untuk membeli rumah" telah segera mencetuskan perdebatan yang ketara dalam kalangan pelabur.

Idea untuk menukar rizab emas yang dipegang oleh orang ramai menjadi modal untuk pasaran hartanah dianggap berani dan boleh membuka hala tuju baharu untuk pasaran. Walau bagaimanapun, bersama-sama dengan rayuan ini muncul beberapa persoalan tentang perundangan, pengurusan risiko dan keupayaan untuk melindungi pelabur daripada turun naik pasaran yang tidak dapat diramalkan.

Membuka kunci sumber ekonomi yang "besar".

Menurut program yang diumumkan oleh Vinhomes pada 25 Mei, pemaju hartanah terbesar Vietnam akan bekerjasama dengan syarikat emas dan perak (rakan kongsi rasmi belum diumumkan) untuk membantu pelanggan menukar sumber emas mereka kepada wang tunai, yang kemudiannya boleh mereka gunakan untuk membeli hartanah.

Selepas 5 tahun, bergantung pada margin keuntungan hartanah, pelanggan boleh memilih salah satu daripada dua pilihan. Pertama, mereka boleh terus memegang hartanah Vinhomes. Kedua, mereka boleh memilih untuk tidak terus memegang hartanah tersebut tetapi menerima wang tunai bersamaan dengan 110% daripada emas yang ditukar. Seorang wakil Vinhomes mengesahkan bahawa syarikat itu akan mengembalikan wang pelanggan "mengikut harga emas pada masa itu selepas 5 tahun".

Dianggarkan bahawa Vietnam mempunyai sehingga 500 tan emas yang dipegang oleh rakyatnya, yang berpotensi menjana kira-kira $80 bilion modal untuk ekonomi. Terutamanya, sebahagian besar aset ini kini disimpan di peti besi rakyat, yang bermaksud ia berada di luar peredaran ekonomi.

Dasar baharu daripada Vinhomes dan syarikat rakan kongsinya yang berkaitan dengan emas, perak dan batu permata. Foto: Vinhomes .

Bercakap kepada Tri Thức - Znew s, Encik Nguyen Quang Huy, Ketua Pegawai Eksekutif Kewangan dan Perbankan di Universiti Nguyen Trai, menilai bahawa aspek penting model ini ialah pendekatan berasaskan pasarannya.

"Ini bukanlah aktiviti mobilisasi dan pemberian pinjaman emas dalam sistem kredit, tetapi sebaliknya mekanisme penukaran aset yang melibatkan perniagaan perdagangan emas yang sah. Jika dilaksanakan secara telus dan dengan kawalan risiko yang sewajarnya, model ini boleh menyumbang kepada peningkatan kecairan aset dalam ekonomi, menyokong kecairan dalam pasaran hartanah dan mempelbagaikan sumber modal melangkaui kredit bank," ulas Encik Huy.

Di samping itu, program ini juga boleh membuka lebih banyak pilihan pengurusan aset untuk rakyat, memandangkan jumlah emas yang dipegang oleh penduduk masih dianggap sangat besar.

Berkongsi pandangan yang sama, Encik Ta Quoc Duong - Penasihat Kewangan di Hub Dong Hanh di bawah Syarikat Saham Bersama FIDT Investment Consulting and Asset Management - mengulas bahawa program Vinhomes mewujudkan kesan media yang kuat kerana ia menyentuh hati orang ramai, terutamanya mereka yang memegang emas.

"Ini boleh menjadi produk perintis yang membantu membuka sumber emas terbiar yang dipegang oleh orang ramai, yang telah lama dianggap sebagai sumber besar yang terbiar dalam peti besi, untuk dibawa ke pasaran hartanah bagi meningkatkan kecairan dan menyediakan modal baharu untuk pasaran. Ini merupakan idea yang sangat dialu-alukan daripada Vinhomes," tegas Encik Duong.

Dalam konteks kawalan yang lebih ketat terhadap kredit hartanah dan kuasa beli yang belum pulih sepenuhnya, percubaan sebuah syarikat hartanah untuk mengakses aset "mati" yang dipegang oleh orang ramai dilihat sebagai eksperimen yang belum pernah terjadi sebelumnya di Vietnam.

Walau bagaimanapun, kedua-dua pakar menekankan bahawa bahagian yang paling menarik dalam rancangan itu juga merupakan bahagian yang pada masa ini kekurangan maklumat paling banyak.

Kebimbangan tentang rangka kerja perundangan untuk melindungi pelabur.

Menurut Encik Ta Quoc Duong, kebimbangan utama bukanlah margin keuntungan 10% selepas 5 tahun atau daya tarikan pasaran, tetapi sebaliknya sifat perundangan model perniagaan tersebut. Pakar kewangan di Hub Dong Hanh di bawah FIDT percaya terdapat tiga isu yang perlu dijelaskan.

Pertama, mengenai "penggerakan emas." Menurut Encik Duong, aktiviti menggerakkan emas (atau bentuk yang serupa) telah dihentikan sepenuhnya sejak tahun 2012, seperti yang ditetapkan dalam Pekeliling 11/2022 dan 24/2012 Bank Negara Vietnam. Selepas tahun 2012, pendirian kerajaan untuk mengawal pasaran emas secara ketat dan memerangi penimbunan emas telah ditakrifkan dengan jelas dalam Dekri 24/2012.

"Berkenaan program Vinhomes, perlu dijelaskan sama ada ini merupakan aktiviti mobilisasi emas. Walaupun Vinhomes tidak menerima emas secara langsung daripada pembeli rumah, masih terdapat risiko ia boleh dianggap sebagai aktiviti mobilisasi emas jika terdapat aktiviti yang menunjukkan sifat mobilisasi sedemikian," beliau menganalisis.

Secara khususnya, syarikat itu mempunyai pengiklanan yang meluas untuk menarik emas daripada orang ramai; hasil daripada jualan emas digunakan untuk operasi perniagaan (wang daripada jualan emas digunakan untuk membangunkan projek Vinhomes); dan terdapat mekanisme untuk mengembalikan keuntungan dan faedah (pilihan penukaran yang menguntungkan). Ini adalah halangan pertama yang boleh menyebabkan program ini ditandai oleh pihak berkuasa kawal selia.

Seterusnya ialah komitmen untuk menerima kembali emas tersebut. Sehubungan itu, pelanggan boleh menerima kembali jumlah yang bersamaan dengan 110% daripada emas yang ditukar untuk membeli hartanah, bermakna pelanggan menerima faedah tambahan 10% daripada jumlah emas awal.

Menurut Encik Duong, kandungan ini memerlukan penjelasan lanjut; walau bagaimanapun, pakar tersebut percaya bahawa kandungan ini dengan mudah boleh dianggap sebagai pelanggaran peraturan yang melarang penggunaan emas sebagai alat pembayaran (yang ditetapkan dalam Dekri 24/2012) jika terdapat tanda-tanda penggunaan emas sebagai ukuran nilai semasa proses penukaran, yang bercanggah dengan pendirian kerajaan terhadap penimbunan emas.

"Dari perspektif memerangi 'pengemasan' ekonomi dan menstabilkan pasaran emas, program kerajaan, walaupun mempunyai sekatan ke atas masa pemilikan emas untuk mengehadkan skop peserta, tidak dapat dielakkan menetapkan duluan. Pelabur lain akan melaksanakan program yang serupa, dan ada kemungkinan sebilangan besar orang akan mendapati lebih berfaedah untuk membeli projek dengan emas berbanding dengan tunai. Ini boleh mewujudkan kegilaan emas buatan setempat," Encik Duong menganalisis, tetapi menekankan bahawa ini hanyalah pendapat peribadinya.

Pakar mengesyorkan agar pelabur menunggu maklumat rasmi daripada Vinhomes serta maklum balas daripada agensi kawal selia sebelum memutuskan untuk menyertai program "pertukaran emas untuk membeli rumah". Foto: Duc Anh .

Begitu juga, Encik Nguyen Quang Huy juga menyatakan bahawa model ini melibatkan emas, hartanah dan komitmen kewangan jangka sederhana hingga panjang, oleh itu, keperluan pengurusan perundangan dan risiko perlu ditetapkan pada standard yang tinggi. Pihak-pihak yang mengambil bahagian mesti mematuhi sepenuhnya peraturan perundangan dan berunding rapat dengan Bank Negara Vietnam dan agensi kawal selia lain yang berkaitan.

Analisis lanjut oleh pakar Nguyen Quang Huy menunjukkan bahawa bagi model yang melibatkan aset penting yang dimiliki oleh individu, keyakinan pasaran sentiasa menjadi faktor penentu.

Untuk mendapatkan kepercayaan itu, keseluruhan mekanisme operasi perlu didedahkan secara telus, termasuk kaedah penetapan harga emas, mekanisme pertukaran, syarat pembayaran balik, hak dan obligasi pihak-pihak, dan rancangan untuk mengendalikan turun naik pasaran yang ketara.

Khususnya, apa yang paling membimbangkan orang ramai ialah keupayaan untuk memastikan hak mereka dilindungi apabila mereka perlu menerima kembali nilai emas yang setara selepas tempoh komitmen.

Dari perspektif perunding kewangan peribadi, Encik Ta Quoc Duong menilai bahawa program ini boleh mewujudkan "kelebihan berganda" untuk pemegang emas, membolehkan mereka mengakses hartanah tanpa kehilangan sepenuhnya keupayaan untuk mendapat manfaat daripada harga emas masa hadapan.

Walau bagaimanapun, kedua-dua pakar mengesyorkan agar pelabur menunggu maklumat rasmi daripada Vinhomes serta maklum balas daripada pihak berkuasa kawal selia sebelum memutuskan untuk menyertai program ini.

Sumber: https://znews.vn/doi-vang-mua-nha-ai-huong-loi-post1654524.html