Momentum positif untuk pemulihan pasaran hartanah.

Walaupun menghadapi pelbagai risiko dan cabaran, pasaran hartanah Vietnam masih mempunyai asas dan asas untuk pemulihan. Mulai akhir tahun ini dan sepanjang tahun 2024, pasaran akan terus memerlukan sokongan daripada mekanisme dan dasar kerajaan , serta daripada kementerian dan agensi, dalam menyempurnakan rangka kerja, menghapuskan halangan perundangan, dan mewujudkan momentum positif untuk proses pemulihan.

Di seluruh negara, terdapat 1,200 projek yang sedang menunggu penyelesaian, tetapi hanya kira-kira 500 yang sedang dikaji semula. (Foto: MP)

Selama bertahun-tahun, pasaran hartanah telah berkembang pada kadar yang sangat pesat, sebahagiannya disebabkan oleh permintaan pelaburan yang besar. Walau bagaimanapun, pada masa ini, pasaran ini sedang "menyejuk" disebabkan oleh harga yang terlalu tinggi dan halangan perundangan, menyebabkan keyakinan pelabur terbantut. Satu contoh yang jelas ialah di seluruh negara, terdapat 1,200 projek yang sedang menunggu penyelesaian, tetapi hanya kira-kira 500 yang sedang dikaji semula, bermakna lebih 800 projek masih terhenti!

Menurut Encik Nguyen Quoc Hiep, Pengerusi GP Invest, pada hakikatnya, 70-80% halangan perniagaan berkaitan dengan isu perundangan dan prosedur pentadbiran. Oleh itu, perniagaan sedang menunggu aspek perundangan yang sedang dipertimbangkan dan diluluskan oleh Dewan Negara . Contohnya, pembersihan tanah, prosedur dan mekanisme untuk pengambilan tanah adalah panjang… beberapa projek telah berjalan selama 15 tahun tanpa siap. Mengenai prosedur pelaburan, pada masa ini, satu projek memerlukan lebih daripada 30 cop rasmi. Ini menguras sumber perniagaan.

Berkongsi pandangan ini, Encik Nguyen Van Dinh, Pengerusi Persatuan Broker Hartanah Vietnam, menyatakan bahawa kesukaran semasa dalam pasaran hartanah juga berpunca daripada pasaran itu sendiri dan pelbagai masalah sedia ada dalam perniagaan hartanah. Statistik daripada unit fungsian Bank Negara Vietnam dan Kementerian Pembinaan menunjukkan bahawa pangsapuri berharga di bawah 25 juta VND/m2 sangat terhad, hampir tidak wujud. Pada masa ini, pasaran sedang mengalami ketidakseimbangan penawaran-permintaan yang ketara, dengan penawaran terutamanya dalam segmen mewah dan pertengahan. Segmen rendah yang memberi perkhidmatan kepada golongan berpendapatan rendah masih terhad.

Pada persidangan dalam talian baru-baru ini untuk melaksanakan Arahan Perdana Menteri 993/CĐ-Ttg, Encik Dao Minh Tu, Timbalan Gabenor Bank Negara Vietnam, menyatakan bahawa harga rumah telah menurun dengan sangat perlahan, atau malah meningkat, sementara kadar faedah pinjaman telah jatuh. Perniagaan hartanah perlu bersatu dalam "permainan" mengenai harga rumah. Pada masa ini, harga rumah sangat tinggi, dan perniagaan mesti mempertimbangkan dengan teliti cara menangani kuasa beli pasaran.

Memetik data dari Bandar Raya Ho Chi Minh, dari tahun 2020 hingga kini, perumahan mewah secara konsisten mendominasi pasaran, menyumbang 70-80% produk, dengan selebihnya adalah perumahan kelas pertengahan. Dalam tempoh tiga tahun yang lalu, bandar ini telah menyaksikan kehilangan perumahan mampu milik yang berharga di bawah 25 juta VND setiap meter persegi, manakala segmen ini pernah menyumbang lebih 44% pada tahun 2017. Sementara itu, harga perumahan terus meningkat sejak 2017, melebihi kapasiti kewangan golongan berpendapatan rendah dan sederhana. Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh (HoREA), menganggarkan bahawa golongan berpendapatan rendah dan sederhana akan mengambil masa kira-kira 25 tahun untuk menjimatkan 100 juta VND setahun bagi membeli sebuah apartmen mampu milik berharga 2-3 bilion VND. Dengan perumahan sosial, jika dasar tidak berubah, mereka yang membayar cukai pendapatan peribadi dalam kurungan pertama (berpendapatan kurang daripada 60 juta VND setahun) pun tidak akan mampu membelinya, manakala perumahan komersial mampu milik berada di luar kemampuan mereka.

Gabenor Bank Negara Vietnam, Nguyen Thi Hong, percaya bahawa ketelusan dan penetapan harga projek merupakan isu penting untuk merangsang kebangkitan semula permintaan pelaburan hartanah. Perniagaan dan syarikat sendiri perlu mematuhi arahan kerajaan dalam Resolusi No. 33, yang menekankan tadbir urus korporat yang baik, mengimbangi objektif keuntungan dan struktur produk, serta mempertimbangkan pengurangan harga. Ini, digabungkan dengan penyelesaian daripada kementerian, sektor dan kawasan, akan menggalakkan pelaburan dalam pasaran ini.

Dengan beberapa isyarat positif yang direkodkan baru-baru ini, ramai pakar percaya bahawa pasaran hartanah telah melepasi paras terendahnya dan memulakan kitaran baharu, yang membawa kepada peningkatan permintaan untuk kakitangan daripada firma dan agensi broker hartanah. Pasaran hartanah mula menjadi rancak dengan peningkatan mendadak dalam transaksi dari suku ketiga 2023, dengan pelanggan kembali secara aktif ke pasaran semasa acara jualan pelbagai projek. Menurut laporan baru-baru ini oleh Persatuan Broker Hartanah Vietnam (VARS), tanda pertama bahawa pasaran memasuki fasa baharu ialah peningkatan kecairan. Khususnya, pada suku kedua 2023, pasaran mencatatkan 3,700 transaksi, peningkatan 37% berbanding 2,700 pada suku pertama. Menjelang suku ketiga, pasaran telah mencatatkan hampir 6,000 transaksi, 1.5 kali ganda lebih banyak daripada suku kedua 2023.

Menurut VARS, projek baharu yang dilancarkan di seluruh negara baru-baru ini telah menarik minat pelabur yang ketara. Beberapa projek di kawasan yang berpotensi malah telah mencatatkan lonjakan tempahan. Rumah bandar, vila dan hartanah komersial berharga lebih 5 bilion VND juga telah menyaksikan permintaan yang tinggi.

Pada hakikatnya, pasaran hartanah pada Suku Keempat 2023 dijangka pulih dengan keputusan transaksi yang lebih baik berbanding tiga suku sebelumnya, hasil daripada keyakinan pelabur yang lebih kukuh, kadar faedah yang lebih rendah dan bekalan hartanah yang lebih banyak. Disebabkan pemulihan pasaran hartanah yang jelas dalam beberapa bulan kebelakangan ini, pasaran pekerjaan yang berkaitan dengan sektor ini juga menjadi lebih rancak. Trend menaik dalam pasaran hartanah juga didorong oleh kadar faedah. Pada masa ini, kadar faedah simpanan di bank menurun mendadak, di beberapa tempat serendah 3-5% setahun. Ini merupakan insentif untuk mereka yang mempunyai simpanan terkumpul untuk beralih kepada saluran pelaburan yang lebih menarik seperti hartanah, kerana purata kadar faedah pinjaman keutamaan untuk membeli hartanah pada tahun pertama kini turun naik sekitar 7-9% setahun.

Ramai pakar meramalkan bahawa pasaran hartanah akan menyaksikan peningkatan yang lebih ketara selepas suku kedua tahun 2024. Kadar faedah bank yang lebih rendah akan memberi impak yang ketara kepada pasaran. Pada masa ini, menurunkan kadar faedah dasar akan menjadi sukar sehingga awal tahun 2024. Sebabnya bukanlah inflasi, tetapi isu asasnya ialah tekanan kadar pertukaran. Jika kadar pertukaran meningkat terlalu tinggi, ia bukan sahaja akan menjejaskan aliran tunai tetapi juga perniagaan itu sendiri. Tahap susut nilai VND tertentu mesti diterima, tetapi ia tidak boleh terlalu tinggi.

Menilai potensi pertumbuhan pasaran, HoREA menyatakan bahawa tanda-tanda pemulihan akan menjadi lebih jelas mulai separuh kedua tahun 2024 dan seterusnya. Ini kerana halangan perundangan terbesar sedang ditangani oleh agensi negeri melalui draf pindaan undang-undang termasuk Undang-undang Perumahan dan Undang-undang Perniagaan Hartanah. Beratus-ratus projek juga menghadapi kesukaran, dan bersama-sama dengan pemaju yang menstruktur semula produk mereka dan mengurangkan harga perumahan, pasaran mempunyai prospek pemulihan yang cerah. Walaupun pasaran hartanah masih mencabar, terdapat banyak sebab untuk menegaskan prospek pemulihan dan pertumbuhan berterusan dengan cara yang selamat, sihat dan mampan, didorong oleh beberapa faktor: Dewan Undangan Negeri sedang mempertimbangkan draf pindaan kepada Undang-undang Perumahan, Undang-undang Perniagaan Hartanah, Undang-undang mengenai Institusi Kredit dan Undang-undang mengenai Lelongan Aset, antara lain. Jika digubal, undang-undang ini akan memastikan konsistensi, keseragaman, kebolehlaksanaan dan kaitan dengan realiti. Tambahan pula, permintaan sebenar untuk perumahan kekal sangat tinggi, terutamanya untuk perumahan mampu milik dan perumahan sosial.

Saya percaya kitaran pasaran baharu akan mempunyai elemen yang sangat berbeza kerana trend semasa adalah untuk memberi tumpuan kepada membangunkan nilai sebenar, memenuhi keperluan sebenar pelanggan dan memberikan sumbangan yang ketara kepada pemulihan pasaran.

Walau bagaimanapun, seperti yang ditunjukkan oleh ahli ekonomi Vo Tri Thanh dengan tepat, kerajaan sedang melaksanakan penyelesaian, termasuk Kementerian Pembinaan meminda beberapa peruntukan dalam dekri dan pekeliling. Kerangka kerja perundangan mesti jelas sebelum bank boleh melabur. Pasaran hartanah mempunyai banyak asas untuk pemulihan tetapi juga menghadapi pelbagai risiko dan cabaran. Mulai akhir tahun ini dan bulan-bulan berikutnya pada tahun 2024, pasaran akan terus memerlukan sokongan selanjutnya daripada mekanisme dan dasar kerajaan, serta kementerian dan agensi yang berkaitan, untuk mewujudkan momentum positif untuk proses pemulihan.

Komen (0)