Momentum positif untuk pemulihan pasaran hartanah

Walaupun menghadapi banyak risiko dan cabaran, pasaran hartanah Vietnam masih mempunyai asas dan asas untuk pemulihan. Kerana mulai akhir tahun ini dan bulan-bulan berikutnya pada tahun 2024, pasaran akan terus memerlukan "sokongan" daripada mekanisme dan dasar Kerajaan , kementerian dan cawangan dalam melengkapkan rangka kerja, menghapuskan halangan undang-undang, mewujudkan momentum positif untuk proses pemulihan.

Di seluruh negara, terdapat sehingga 1,200 projek menunggu untuk diselesaikan, tetapi hanya kira-kira 500 projek sedang dipertimbangkan. (Foto: MP)

Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, pasaran hartanah telah berkembang pada kadar yang sangat pantas, sebahagiannya disebabkan oleh permintaan pelaburan yang besar. Walau bagaimanapun, sehingga kini, pasaran ini "menyejukkan" kerana ditolak terlalu tinggi, masalah undang-undang... menyebabkan keyakinan pelabur terbantut. Bukti yang jelas ialah seluruh negara mempunyai sehingga 1,200 projek yang menunggu untuk diselesaikan, tetapi hanya kira-kira 500 projek sedang dipertimbangkan, bermakna terdapat lebih 800 projek yang diteruskan... tunggu!

Menurut Encik Nguyen Quoc Hiep - Pengerusi GP Invest, pada hakikatnya, 70-80% masalah perusahaan adalah berkaitan dengan isu undang-undang dan prosedur pentadbiran. Oleh itu, perusahaan menantikan aspek undang-undang yang sedang dipertimbangkan oleh Dewan Negara untuk diluluskan. Contohnya, pembersihan tapak, prosedur dan mekanisme pemulihan adalah berpanjangan... beberapa projek tidak menyiapkan kerja ini dalam tempoh 15 tahun. Mengenai prosedur pelaburan, pada masa ini, projek mesti meminta lebih daripada 30 meterai. Ini menghakis kesihatan perusahaan.

Berkongsi pandangan ini, Encik Nguyen Van Dinh, Pengerusi Persatuan Broker Hartanah Vietnam, mengulas bahawa, bagaimanapun, kesukaran semasa pasaran hartanah juga terletak pada pasaran hartanah itu sendiri dan perniagaan hartanah menghadapi banyak masalah. Statistik daripada unit fungsi Bank Negara dan Kementerian Pembinaan menunjukkan bahawa pangsapuri berharga di bawah 25 juta VND/m2 adalah sangat sedikit, hampir tiada. Pada masa ini, pasaran berada dalam keadaan ketidakseimbangan yang besar antara bekalan dan permintaan, bekalan utama adalah segmen mewah dan pertengahan. Segmen kelas rendah yang berkhidmat kepada golongan berpendapatan rendah masih terhad.

Pada persidangan dalam talian baru-baru ini untuk melaksanakan Penghantaran Rasmi Perdana Menteri 993/CD-Ttg, Encik Dao Minh Tu, Timbalan Gabenor Bank Negara, berkata baru-baru ini, harga perumahan telah menurun dengan sangat perlahan, malah meningkat, manakala kadar faedah pinjaman telah menurun. Perniagaan hartanah perlu bersatu dalam "permainan" harga perumahan. Pada masa ini, harga perumahan sangat tinggi, perniagaan mesti mempertimbangkan untuk dapat menyelesaikan masalah kuasa beli pasaran.

Memetik data dari Ho Chi Minh City, dari 2020 hingga sekarang, perumahan mewah sentiasa menyumbang kepada bahagian yang sangat besar sehingga 70-80% produk di pasaran, selebihnya adalah segmen pertengahan. Dalam tempoh 3 tahun yang lalu, bandar ini tidak lagi mempunyai rumah mampu milik berharga di bawah 25 juta VND bagi setiap meter persegi, manakala segmen ini menyumbang lebih daripada 44% pada 2017. Sementara itu, harga rumah terus meningkat sejak 2017, mengatasi kapasiti kewangan golongan berpendapatan sederhana rendah. Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Kota Ho Chi Minh (HoREA), mengulas bahawa jika orang yang berpendapatan sederhana rendah menjimatkan 100 juta VND setahun, ia akan mengambil masa kira-kira 25 tahun untuk dapat membeli apartmen mampu milik berharga 2-3 bilion VND. Dengan perumahan sosial, jika dasar tidak berubah, orang yang membayar cukai pendapatan peribadi tahap 1 (dikawal di bawah 60 juta VND setahun) tidak akan dapat membeli, manakala perumahan komersial mampu milik tidak dapat dicapai.

Gabenor Bank Negara Nguyen Thi Hong berkata bahawa ketelusan projek dan penetapan harga adalah isu penting untuk merangsang permintaan pelaburan hartanah untuk meningkat semula. Perusahaan dan syarikat sendiri juga perlu mengikut arahan Kerajaan dalam Resolusi No 33 iaitu mempunyai tadbir urus korporat yang baik, mengimbangi sasaran keuntungan, struktur produk, mempertimbangkan untuk mengurangkan harga jualan... Kemudian, seiring dengan penyelesaian daripada kementerian, cawangan dan lokaliti, ia akan menggalakkan permintaan pelaburan dalam pasaran ini.

Dengan beberapa siri isyarat positif yang direkodkan sejak kebelakangan ini, ramai pakar percaya bahawa pasaran hartanah telah melepasi bahagian bawah dan memasuki kitaran baharu, diikuti dengan permintaan terhadap sumber manusia syarikat pembrokeran, ejen hartanah... Pasaran hartanah telah mula rancak dengan peningkatan mendadak dalam transaksi sejak suku ketiga 2023, dengan pelanggan kembali aktif ke pasaran semasa acara jualan projek. Menurut laporan baru-baru ini oleh Persatuan Realtors Vietnam (VARS), tanda pertama bahawa pasaran memasuki fasa baharu ialah peningkatan kecairan. Khususnya, pada suku kedua 2023, pasaran merekodkan 3,700 transaksi, meningkat 37% berbanding 2,700 pada suku pertama. Menjelang suku ketiga, pasaran telah merekodkan hampir 6,000 transaksi, 1.5 kali lebih tinggi daripada suku kedua 2023.

Menurut VARS, projek yang baru dilancarkan di seluruh negara baru-baru ini mendapat perhatian ramai pelabur. Beberapa projek di kawasan berpotensi juga telah mencatatkan peningkatan mendadak dalam tempahan. Ramai orang juga telah "membayar" untuk rumah bandar, vila dan produk hartanah komersial melebihi 5 bilion VND.

Malah, pasaran hartanah pada suku keempat 2023 akan pulih dengan keputusan transaksi jelas bertambah baik berbanding tiga suku sebelumnya hasil daripada pengukuhan keyakinan pelabur, kadar faedah yang lebih rendah, dan sumber bekalan yang lebih sesuai dalam pasaran. Terima kasih kepada pemulihan jelas pasaran hartanah dalam beberapa bulan kebelakangan ini, pasaran kerja yang berkaitan dengan bidang ini juga menjadi rancak semula. Pertumbuhan pasaran hartanah juga datang daripada faktor kadar faedah. Pada masa ini, kadar faedah simpanan di bank jatuh mendadak, di beberapa tempat hanya 3-5%/tahun. Ini adalah motivasi untuk mereka yang mempunyai wang terkumpul untuk beralih kepada saluran pelaburan yang lebih menarik seperti hartanah sedangkan kadar faedah pinjaman keutamaan untuk membeli hartanah secara purata pada tahun pertama adalah turun naik sekitar 7-9%/tahun.

Ramai pakar meramalkan bahawa masa untuk hartanah bertambah baik dengan lebih jelas ialah selepas suku kedua 2024. Apabila kadar faedah bank menurun, ia akan memberi kesan yang jelas kepada pasaran. Mulai sekarang hingga awal 2024, menurunkan kadar faedah operasi akan menjadi sukar. Sebabnya bukan inflasi, tetapi masalah asas ialah tekanan kadar pertukaran. Jika kadar pertukaran meningkat terlalu banyak, bukan sahaja aliran tunai tetapi juga perniagaan sendiri akan menghadapi kesukaran yang besar. Kami masih perlu menerima susut nilai VND, tetapi ia tidak boleh terlalu tinggi.

Menilai potensi pertumbuhan pasaran, HoREA berkata bahawa tanda-tanda pemulihan akan jelas mulai separuh kedua 2024 dan seterusnya. Kerana isu dan halangan undang-undang terbesar sedang diselesaikan oleh agensi negeri melalui draf pindaan termasuk Undang-undang Perumahan, Undang-undang Perniagaan Harta Tanah, dll. Beratus-ratus projek juga sedang diselesaikan, bersama-sama dengan pelabur menstruktur semula, menstruktur semula produk dan mengurangkan harga perumahan, yang akan membantu pasaran mempunyai prospek untuk pemulihan. Walaupun pasaran hartanah masih menghadapi banyak kesukaran, terdapat setiap asas untuk mengesahkan prospek pemulihan dan pertumbuhan berterusan dalam hala tuju pembangunan yang selamat, sihat dan mampan daripada pemacu berikut: Dewan Negara sedang mempertimbangkan draf Undang-undang Perumahan (pindaan), draf Undang-undang Perniagaan Harta Tanah (dipinda), draf Undang-undang mengenai Institusi Kredit (dipinda), draf Undang-undang mengenai Lelongan Harta yang akan, jika Lelongan Hartanah terdiri... perpaduan dan kebolehlaksanaan, dan dekat dengan realiti. Lebih-lebih lagi, permintaan sebenar untuk perumahan masih sangat besar, terutamanya perumahan mampu milik, perumahan sosial...

Saya fikir kitaran pasaran baharu akan mempunyai faktor yang sangat berbeza kerana trend semasa adalah untuk memberi tumpuan kepada pembangunan nilai sebenar, memenuhi keperluan sebenar pelanggan, menyumbang dengan ketara kepada pemulihan pasaran.

Bagaimanapun, seperti pakar ekonomi Vo Tri Thanh mengulas, Kerajaan sedang mempunyai penyelesaian, termasuk Kementerian Pembinaan meminda beberapa kandungan dalam dekri dan pekeliling. Hanya apabila undang-undang jelas boleh bank "memasukkan wang". Pasaran hartanah mempunyai banyak asas untuk pemulihan tetapi juga menghadapi banyak risiko dan cabaran. Mulai akhir tahun ini dan bulan-bulan berikutnya 2024, pasaran akan terus memerlukan "sokongan" daripada mekanisme dan dasar Kerajaan, kementerian dan cawangan, mewujudkan momentum positif untuk proses pemulihan.

Parti Komunis Vietnam

Pautan sumber