Projek 'dihidupkan semula' merupakan sumber bekalan penting untuk pasaran hartanah

Tuan, ramai yang tertanya-tanya mengapa harga hartanah terus meningkat, terutamanya di Hanoi dan Ho Chi Minh City, terutamanya dalam konteks tiga undang-undang mengenai tanah, perumahan dan hartanah yang berkuat kuasa. Bagaimana anda menerangkan isu ini?

Terdapat banyak sebab untuk menjelaskan kenaikan pesat harga hartanah sejak kebelakangan ini, terutamanya di bandar-bandar besar. Walau bagaimanapun, sebab yang mungkin akan mendapat konsensus besar adalah kekurangan bekalan dan ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan, terutamanya pangsapuri dan plot tanah kecil dengan harga purata di kawasan tengah.

Mengapakah berlaku turun naik harga dan kekurangan bekalan sedangkan Undang-undang Tanah, Undang-undang Perumahan dan Undang-undang Perniagaan Hartanah telah berkuat kuasa sejak 1 Ogos?

Pada pendapat kami, kerana bilangan projek perumahan baru untuk dijual tidak banyak betul selepas undang-undang baru berkuat kuasa. Ramai orang menjangkakan bekalan lebih banyak, tetapi adalah perlu untuk menilai secara objektif bahawa walaupun peraturan baru itu sangat terbuka dan munasabah, ia hanya terpakai untuk projek perumahan yang baru dilaksanakan. Projek-projek ini perlu melengkapkan prosedur undang-undang dan tidak boleh dibuka untuk jualan sejurus selepas undang-undang berkuat kuasa.

Sebaliknya, projek perumahan dihentikan atas pelbagai sebab seperti: salah memilih pelabur, tidak memenuhi peraturan tanah, dan lain-lain, jadi buat masa ini tiada penyelesaian. Oleh itu, projek lama masih dalam mod "menunggu" untuk dasar baharu diselesaikan. Projek "terbebani", kerana ia belum diselesaikan, tidak mencipta bekalan untuk pasaran.

Kedua, peningkatan kos "input" membawa kepada kenaikan harga tanah. Pada masa ini, lokaliti sedang menyesuaikan senarai harga tanah mengikut peruntukan Undang-undang Tanah. Sebagai contoh, Ho Chi Minh City mengeluarkan Senarai Harga Tanah pada 21 Oktober, di mana berbanding senarai harga tanah 2020, banyak kawasan meningkat daripada 3 kepada 11 kali ganda lebih tinggi daripada harga lama, seperti di daerah Cu Chi; Hoc Mon adalah 2 hingga 11 kali lebih tinggi... Kenaikan dalam senarai harga tanah akan membawa kepada peningkatan yang sepadan dalam kos tanah untuk orang (cukai tanah, yuran guna tanah apabila dikeluarkan dengan sijil, yuran penukaran tujuan guna tanah...).

Bagi perniagaan, walaupun penentuan harga tanah projek tidak berdasarkan senarai harga tanah, dengan peraturan baharu, bayaran guna tanah yang ditentukan untuk projek pelaburan tidak akan lebih rendah daripada sebelumnya. Terutama dalam konteks kos pampasan yang lebih tinggi untuk pembersihan tapak, apabila orang yang tanahnya diperolehi akan menerima lebih banyak faedah daripada sebelumnya.

Sebab ketiga ialah trend spekulasi hartanah masih popular. Tidak sukar untuk mengesahkan bahawa orang ramai masih mahu melabur dalam tanah kerana keuntungannya yang tinggi. Sesetengah orang berpendapat bahawa tanah adalah saluran yang baik untuk menyimpan aset. Itu benar bagi kedua-dua pelabur dan pembeli tanah untuk menyimpan aset. Pepatah popular "berniaga seumur hidup tidak sama dengan keuntungan sebidang tanah" masih benar sehingga kini.

Spekulasi juga membawa kepada helah untuk "meningkatkan" harga hartanah. Lelongan dengan harga setinggi langit dan kemudian membatalkan deposit mengganggu maklumat pasaran seperti di Thanh Oai, Hoai Duc... malah di Ha Dong baru-baru ini dengan bidaan menang sebanyak 262 juta VND/m2, terus memecahkan rekod lelongan sebelumnya. Akibat daripada "kenaikan" harga ini ialah maklumat pasaran terganggu dan pembeli berada dalam "maze" harga.

Adakah anda berpendapat bahawa melaraskan senarai harga tanah di lokaliti akan meningkatkan harga pindahan hartanah di pasaran?

Pada pendapat kami, pelarasan senarai harga tanah tempatan adalah satu keperluan yang objektif. Senarai harga tanah yang dikawal sebelum ini tidak menggambarkan nilai sebenar plot tanah. Oleh itu, penyelarasan dan penggunaan awal senarai harga tanah adalah perlu dan membantu pasaran menjadi telus, stabil, dan menyelesaikan masalah yang berlarutan selama bertahun-tahun, seperti: Pengiraan harga pampasan untuk orang yang tanahnya telah pulih akan menjadi lebih munasabah, mengehadkan situasi individu mengutip tanah dan kemudian menukar tujuan tanah untuk tujuan spekulatif...

Namun begitu, kenaikan harga tanah dalam senarai harga turut memberi kesan kepada banyak golongan subjek terutamanya individu yang perlu mengeluarkan sijil hak guna tanah, meminta untuk menukar tujuan guna tanah plot tanah pertanian dalam sebidang tanah yang sama dengan rumah, cukai guna tanah bukan pertanian dan lain-lain. Ini adalah subjek yang akan terjejas secara negatif dengan pelarasan senarai harga tanah kerana kos guna tanah akan meningkat.

Sebagai contoh, sebelum melaraskan senarai harga tanah, orang ramai terpaksa membayar 1 bilion VND untuk sebidang tanah pertanian seluas 100 m2 kerana mengubah tujuannya. Jika senarai harga tanah meningkat 2.2 kali ganda, kos tanah rakyat akan meningkat sebanyak 2.2 bilion VND. Kos untuk yuran pendaftaran dan cukai guna tanah bukan pertanian juga akan meningkat.

Ini akan memberi kesan kepada subjek yang mudah terjejas, terutamanya mereka yang telah menggunakan tanah yang telah lama "suspended planning" tanpa diberikan sijil, dan kini layak mendapat sijil, kos membayar yuran guna tanah apabila Negeri mengiktiraf dalam beberapa kes akan meningkat berbanding sebelum ini.

Secara umumnya, kita melihat apabila senarai harga tanah, harga tanah tertentu (harga tanah input) ditentukan lebih dekat dengan harga pasaran, harga tanah pindahan (harga output) meningkat sebagai peraturan. Oleh itu, walaupun bekalan bertambah baik, harga hartanah mungkin masih sangat sukar untuk "menyejukkan" dalam masa yang singkat.

Jadi, pada pendapat anda, apakah penyelesaian kepada situasi semasa kenaikan mendadak harga hartanah pada masa akan datang?

Untuk "menyejukkan" harga hartanah, banyak penyelesaian segerak daripada pihak berkuasa diperlukan. Walau bagaimanapun, dari perspektif undang-undang, kami percaya bahawa penyelesaian jangka pendek dan jangka panjang diperlukan.

Dalam jangka pendek, pihak berkuasa yang berwibawa harus mempertimbangkan untuk mengeluarkan mekanisme untuk mengendalikan projek yang digantung kerana masalah undang-undang. Dalam erti kata lain, perlu ada peraturan untuk mengendalikan jenis projek ini dengan cara yang tegas, membolehkan mereka dilaksanakan atau menamatkannya sepenuhnya; tidak membenarkan keadaan semasa projek "digantung".

Projek "dihidupkan semula" adalah sumber bekalan penting untuk pasaran pada masa akan datang. Bilangan projek "tersangkut" adalah besar dan hanya sebilangan kecil projek ini perlu dilaksanakan untuk mengubah bekalan untuk pasaran. Sebaliknya, untuk mengelakkan kesan pelarasan harga tanah, Kerajaan perlu mempertimbangkan untuk mengeluarkan peraturan mengenai pengecualian dan pengurangan bayaran guna tanah, termasuk perubahan tujuan guna tanah isi rumah dan individu.

Dalam jangka panjang, mempertimbangkan untuk mengenakan kadar cukai yang lebih tinggi kepada mereka yang memiliki berbilang hartanah, membiarkan tanah terbiar dan membeli dan menjual tanah dalam masa yang singkat masih merupakan penyelesaian asas. Ini bukan satu-satunya penyelesaian tetapi merupakan salah satu langkah penting untuk mengawal selia pasaran; menyumbang kepada mengehadkan jumlah wang yang dicurahkan orang ke dalam hartanah. Sudah tentu, menerapkan undang-undang cukai sebegini memerlukan penyelidikan yang teliti mengenai masa dan kaedah yang sesuai.

Di samping itu, pendedahan maklumat, promosi pendigitalan dan penubuhan bursa hartanah nasional - satu bentuk bursa saham semasa - boleh menjadi penyelesaian yang mampan. Pertukaran hartanah nasional yang beroperasi di bawah model organisasi perkhidmatan awam yang diuruskan oleh Negara yang disepadukan dengan pangkalan data nasional mengenai penduduk dan tanah akan menyumbang kepada mengawal nilai transaksi sebenar, membantu menjadikan pasaran telus dan sihat.

Terima kasih banyak-banyak!

Sumber: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-an-duoc-hoi-sinh-la-nguon-cung-quan-trong-cho-thi-truong-bat-dong-san/20241028102534040