Harga hartanah Hanoi memasuki 'permainan' baharu.

Menurut pakar, nilai hartanah dalam fasa baharu ini tidak lagi bergantung kepada gelombang spekulatif atau khabar angin perancangan, tetapi ditentukan oleh aspek perundangan, infrastruktur, ketersambungan pengangkutan dan permintaan perumahan sebenar.

5 faktor yang menentukan nilai hartanah

Dalam satu seminar hartanah pada pagi 2 Jun, Dr. Nguyen Van Dinh, Naib Presiden Persatuan Hartanah Vietnam dan Presiden Persatuan Broker Hartanah Vietnam, menyatakan bahawa Hanoi sedang menghadapi keperluan untuk menstruktur semula ruang pembangunannya bagi menangani tekanan yang semakin meningkat di kawasan tengah.

"Pasaran hartanah sedang memasuki fasa baharu. Nilai hartanah tidak lagi ditentukan oleh jangkaan jangka pendek atau gelembung spekulatif berdasarkan khabar angin perancangan, tetapi mesti dibina di atas asas rangka kerja perundangan yang jelas, infrastruktur yang diselaraskan, permintaan sebenar dan kapasiti pembangunan sebenar," tegas Encik Dinh.

Berkongsi pandangan yang sama, Dr. Nguyen Duc Kien, bekas Timbalan Pengerusi Jawatankuasa Ekonomi Dewan Undangan Negeri dan bekas Ketua Kumpulan Penasihat Ekonomi Perdana Menteri, berkata bahawa Hanoi sedang memasuki fasa penstrukturan semula ruang bandar untuk membentuk tiang pertumbuhan baharu untuk ekonomi dan pasaran hartanah.

Menurut pakar, harga hartanah Hanoi kini didorong oleh infrastruktur dan rangka kerja perundangan. Foto: Nguyen Le

Menurutnya, bahagian utara Hanoi muncul sebagai pusat pertumbuhan strategik hasil daripada kelebihan gerbangnya, ketersambungan serantau, rizab tanah yang besar, dan kehadiran koridor ekonomi, perindustrian dan logistik yang penting. Seiring dengan pembentukan pusat pentadbiran baharu dan laluan infrastruktur utama, kawasan ini secara beransur-ansur berubah daripada zon pengembangan kepada penggerak baharu untuk pembangunan ibu kota.

Bercakap tentang kriteria untuk menilai nilai hartanah, Encik Kien menyatakan bahawa pertumbuhan ekonomi merupakan faktor utama dalam menarik penduduk, sekali gus mewujudkan asas untuk harga tanah meningkat.

Di samping itu, kerangka perundangan yang lengkap juga merupakan kriteria penting yang membantu meningkatkan nilai sesebuah kawasan bandar.

Kredit terus menjadi pemacu penting untuk pasaran hartanah. Untuk memaksimumkan keberkesanannya, penyelarasan antara pemaju, institusi kredit dan pembeli rumah adalah perlu untuk mewujudkan leveraj kewangan yang sesuai. Kadar faedah memainkan peranan penting dalam menentukan kadar pelaburan, kerana pelabur mengimbangi kos modal dengan kapasiti kewangan peribadi mereka.

Faktor seterusnya ialah infrastruktur terbuka akan mewujudkan nilai baharu. Walau bagaimanapun, peningkatan nilai ini tidak berlaku secara seragam di seluruh kawasan tetapi bergantung pada jarak dari hab pengangkutan, seperti stesen Metro, ke kawasan perumahan atau mod pengangkutan lain.

Tambahan pula, ketersambungan pengangkutan juga merupakan kriteria penting dalam memilih tempat tinggal. Sehubungan itu, nilai hartanah tidak lagi diukur berdasarkan jarak geografi tetapi berdasarkan masa perjalanan. Orang ramai akan bimbang tentang berapa minit yang diperlukan untuk pergi dari rumah ke tempat kerja atau untuk mengakses pusat hiburan bagi aktiviti hujung minggu keluarga mereka.

Harga hartanah di Hanoi berbeza dengan ketara antara kawasan yang berbeza.

Perubahan dalam infrastruktur dan orientasi pembangunan juga jelas tercermin dalam harga hartanah di banyak kawasan di Hanoi.

Berkenaan harga hartanah di beberapa kawasan, Cik Pham Thi Mien, Timbalan Pengarah Institut Penyelidikan Pasaran Hartanah Vietnam, menyatakan bahawa wilayah barat telah membangun dengan pesat, tanah terhad, harga tinggi, dan margin pertumbuhan semakin mengecil. Pada masa ini, harga hartanah rendah di kawasan ini adalah antara 250-400 juta VND/m2, manakala pangsapuri berharga lebih 80 juta VND/m2.

Khususnya di kawasan pusat pentadbiran Tay Ho Tay yang baharu, harga rumah rendah dalam beberapa projek adalah antara 480 juta hingga 1 bilion VND/m2, manakala harga pangsapuri adalah pada 150-250 juta VND/m2.

Bahagian timur Hanoi sedang mengalami kitaran kenaikan harga yang pesat hasil daripada kemunculan kawasan bandar besar dan trend desentralisasi penduduk. Menurut Cik Mien, harga rumah rendah di kawasan ini pada masa ini adalah antara 180-300 juta VND/m2, manakala pangsapuri berharga lebih 70 juta VND/m2, mewujudkan tahap harga baharu dengan persaingan yang semakin sengit.

Di utara Hanoi, bekalan baharu dalam tempoh lima bulan pertama tahun 2026 mencecah lebih 1,400 unit. Banyak projek bangunan rendah di Me Linh mencatatkan harga hanya sekitar 80-120 juta VND/m2.

"Harga-harga ini bersamaan dengan 1/3 hingga 1/2 kawasan jiran dengan lokasi yang serupa, malah hanya kira-kira 1/5 daripada harga di kawasan Pusat Pentadbiran Tasik Barat. Me Linh mungkin zon harga rendah terakhir yang tinggal di Hanoi," Cik Mien menilai.

Encik Le Dinh Chung, Timbalan Pengarah Besar SGO Land, mengulas bahawa pilihan pelabur jelas berubah. Walaupun sebelum ini, modal terutamanya mencari peluang kenaikan harga jangka pendek, pelabur kini semakin berminat dengan potensi pembangunan komuniti, kualiti operasi, ekosistem kemudahan dan nilai eksploitasi praktikal hartanah tersebut.

Menurutnya, trend ini mewujudkan kelebihan untuk kawasan yang mempunyai pembangunan bandar yang terancang dengan baik, infrastruktur bersepadu dan keupayaan untuk memenuhi keperluan perumahan sebenar. Dalam konteks tanah yang semakin terhad di kawasan pusat dan kenaikan harga di banyak wilayah, kawasan yang mempunyai potensi pembangunan yang masih ada boleh menjadi titik fokus baharu untuk pelaburan dalam kitaran pertumbuhan seterusnya.

"Perniagaan harus bertindak sebagai kontraktor, sementara Negeri mengurus dan mengendalikan perumahan sewa secara langsung." Perumahan sewa merupakan trend yang tidak dapat dielakkan di bandar-bandar besar, tetapi perniagaan tidak begitu bersemangat kerana tempoh pembayaran balik yang panjang dan tekanan kadar faedah yang tinggi. Untuk pembangunan mampan, Negeri perlu secara langsung menerajui pembangunan dana perumahan sewa, menurut pakar.

Sumber: https://vietnamnet.vn/gia-bat-dong-san-ha-noi-buoc-vao-cuoc-choi-moi-2521886.html