Harga pangsapuri Hanoi telah melepasi kemuncaknya, pemilik rumah memotong keuntungan, bukan kerugian, mendedahkan projek perumahan sosial paling mahal

Komen mengenai "taman permainan" pelabur pada 2025, harga pangsapuri Hanoi telah melepasi kemuncaknya, projek perumahan sosial paling mahal di ibu negara, peraturan pemberian buku merah untuk tanah yang diperuntukkan untuk kegunaan bertahun-tahun tanpa perancangan... adalah berita hartanah terkini.

Menjelang akhir tahun 2024, harga pangsapuri di Hanoi dan Ho Chi Minh City akan menjadi agak tinggi. Jika anda melabur di pangsapuri di dua bandar ini untuk disewa, harga sewa berbanding harga belian tidak begitu menarik, walaupun permintaan untuk menyewa rumah adalah tinggi. (Foto: Gia Thanh)

"Taman permainan" pelabur pada tahun 2025

Encik Vu Cuong Quyet, Ketua Pengarah Dat Xanh Mien Bac menganalisis bahawa menjelang akhir tahun 2024, harga pangsapuri di Hanoi dan Ho Chi Minh City akan menjadi agak tinggi. Jika melabur di pangsapuri di dua bandar ini untuk disewa, harga sewa berbanding harga belian tidak begitu menarik, walaupun permintaan untuk menyewa rumah adalah tinggi.

Sementara itu, pasaran pangsapuri di wilayah mempunyai harga sewa dan pembelian yang sangat berpatutan.

Encik Quyet menilai bahawa segmen tanah di Hanoi dan Ho Chi Minh City agak mahal. Walau bagaimanapun, harga tanah di wilayah satelit kedua-dua bandar ini tidak meningkat secara mendadak sejak kebelakangan ini, hanya kira-kira 5-10%, jadi harganya masih berpatutan.

Oleh itu, pemimpin Dat Xanh Mien Bac percaya bahawa tanah di wilayah masih merupakan segmen pelaburan yang baik pada 2025.

Selain itu, Encik Quyet menjangkakan pasaran hartanah resort pada 2025 akan mendapat pemulihan yang baik apabila jumlah pelancong asing ke Vietnam pada 2024 telah mencecah lebih 17 juta pengunjung. Menurutnya, beberapa pasaran hartanah resort di Phu Quoc, Nha Trang, Quang Ninh... akan bertambah baik.

Rumah bandar di Hanoi dan Ho Chi Minh City masih mempunyai harga yang tinggi; manakala permintaan sewa tidak berubah secara mendadak.

"Pada 2025, saya tidak menjangkakan banyak daripada segmen rumah bandar di Hanoi dan Ho Chi Minh City; tetapi di wilayah, terutamanya di mana terdapat banyak taman perindustrian, harga tidak akan meningkat pada 2024, jadi akan ada lebih banyak perubahan berbanding di bandar-bandar besar," kata En. Quyet.

Melabur pada tahun 2025, Encik Quyet menyatakan, pelabur harus memberi perhatian kepada faktor harga, tidak boleh dipengaruhi oleh kesan orang ramai dan berfikir bahawa harga hartanah akan sentiasa meningkat, walaupun harga tinggi akan terus meningkat.

"Dengan harga di bandar-bandar besar, ia tidak lagi menjadi "taman permainan" untuk pelabur, tetapi "taman permainan" untuk orang yang mempunyai keperluan perumahan sebenar dan pelabur jangka panjang. Jika anda melabur dalam spekulasi jangka pendek di bandar-bandar besar, ia akan menjadi sangat berisiko.

Apabila melabur, adalah perlu untuk memberi perhatian kepada segmen hartanah yang mencipta aliran tunai yang mampan pada masa hadapan. Pada masa yang sama, adalah perlu untuk menyelidik hartanah di bandar-bandar industri, terutamanya wilayah yang mempunyai modal pelaburan asing yang besar seperti Bac Ninh, Bac Giang, Hai Phong atau Binh Duong, Long An , Dong Nai... Namun, yang lebih penting, adalah perlu untuk memberi perhatian kepada isu undang-undang. Jika anda tamak harga murah dan melabur dalam projek yang tidak mempunyai dokumen undang-undang yang mencukupi, ia akan menjadi sangat berbahaya," Encik Quyet memberi amaran.

Sementara itu, Encik Le Dinh Chung, Pengarah Besar Pelaburan dan Pembangunan Hartanah SGO Homes JSC, mengulas bahawa pada tahun 2025, harga produk bertingkat rendah dan tinggi di bandar besar seperti Hanoi tidak akan meningkat secara mendadak seperti sebelum ini. Produk sekunder tidak akan mempunyai banyak turun naik harga, hanya produk primer akan meningkat disebabkan peningkatan kos input.

"Dalam dua bulan terakhir tahun lepas, pasaran menunjukkan tanda-tanda yang jelas untuk menyejukkan apabila produk sekunder seperti pangsapuri mempunyai harga yang lebih rendah sebanyak 200-500 juta VND, rumah bertingkat rendah juga berkurangan. Dengan pengurangan harga ini, permintaan untuk pelaburan dalam pangsapuri dan rumah bertingkat tidak lagi banyak. Pelabur profesional akan cenderung untuk berpindah ke pasaran wilayah, dengan kawasan perindustrian yang selesa dan kawasan perindustrian, dengan kawasan perindustrian yang mudah dan kawasan Hanoi; dinilai.

Menurut Pengarah Besar SGO Homes, tanah masih merupakan segmen yang mempunyai daya tarikan hebat kepada pelabur. Dalam jangka pendek kira-kira 2-3 tahun, tanah masih merupakan saluran pelaburan yang paling berkesan.

Selain itu, segmen pangsapuri bertingkat tinggi di wilayah, dengan harga antara 2-3 bilion VND, juga akan menarik pelabur.

Kadar penyerapan projek yang baru dilancarkan akan menjadi perlahan.

Menurut Pengerusi Persatuan Broker Harta Tanah Vietnam, Nguyen Van Dinh, projek perumahan yang dibuka untuk jualan pada 2025 masih akan mendapat perhatian, didagangkan dan diserap dengan baik, tetapi kadar penyerapan berkemungkinan akan perlahan. Segmen apartmen akan terus mendominasi kecairan pasaran.

Bagaimanapun, menurut Encik Dinh, kecairan pangsapuri masih akan tertumpu dalam projek bandar besar. Permintaan perumahan, terutamanya permintaan pelaburan, akan terus beralih ke kawasan pinggir bandar dan wilayah dan bandar peringkat 2 dan peringkat 3, di mana harga lebih rendah dan terdapat lebih banyak ruang untuk pertumbuhan pada masa hadapan.

Tinjauan pasaran menunjukkan bahawa, selepas tempoh pertumbuhan "panas", pangsapuri - produk yang paling digemari di Hanoi - cenderung menurun sedikit harga sejak akhir 2024 hingga sekarang. Kuasa beli agak perlahan, dan harga jualan juga menurun sedikit untuk pemilik rumah yang perlu menjual dengan cepat. Mereka yang melabur dalam pangsapuri sebelum ini telah menerima untuk mengurangkan minat mereka untuk menjual kerana keuntungan yang diperolehi agak tinggi selepas tempoh harga pangsapuri meningkat beberapa dozen peratus.

Pada masa ini, harga pangsapuri di Hanoi cenderung untuk kekal sama atau menurun sedikit berbanding dengan tempoh puncak. Jumlah urus niaga juga telah menurun dengan ketara berbanding tempoh sebelum November 2024. Menurut tinjauan oleh Batdongsan.com.vn, di projek Vinhomes Smart City, di pasaran sekunder, pada November 2024, harga pangsapuri studio lazimnya ditawarkan daripada 2 - 2.2 bilion VND/apartmen, tetapi dari Disember 2024 hingga sekarang, beberapa pembeli memerlukan harga yang berubah-ubah dari sekarang. 1.98 - 2 bilion VND/apartmen...

Begitu juga fenomena ini juga pernah direkodkan dalam beberapa projek lain. Walau bagaimanapun, broker hartanah mengatakan bahawa dengan harga ini, pemilik menjual dengan untung, bukan rugi.

Bekalan hartanah kediaman pada 2025 akan terus berkembang, kira-kira 10% berbanding 2024; banyak projek telah menyelesaikan masalah mereka dan akan dilaksanakan semula pada 2025; banyak projek juga mempunyai rancangan untuk "melancarkan" untuk mengambil kesempatan daripada peluang pemulihan pasaran.

Bekalan hartanah dijangka terus disumbangkan terutamanya oleh kawasan bandar besar di wilayah utara dan bandar pelabur besar. Terutamanya, segmen pangsapuri, terutamanya segmen berharga daripada 50 juta VND/m2 dan ke atas, terus menerajui pasaran.

Walaupun bekalan semakin meningkat, ia masih terhad berbanding permintaan dan kerana ia datang terutamanya daripada projek bandar besar pelabur besar, harga jualan masih "berlabuh" pada tahap yang tinggi. Sementara itu, paras harga sekunder juga akan berkembang lebih perlahan dengan kenaikan yang lebih rendah, daripada 7 - 10% berbanding 2024.

Puncanya adalah kerana paras harga semasa agak tinggi. Pertumbuhan yang perlahan dalam pasaran juga disebabkan oleh fakta bahawa banyak produk pangsapuri lama, kekurangan infrastruktur dan utiliti, mempunyai harga pemindahan yang terlalu tinggi berbanding dengan nilai sebenar mereka.

Projek perumahan sosial paling mahal di Hanoi dijangka menelan kos 25 juta VND/m2

Harga jualan perumahan sosial di komune Tan Trieu, daerah Thanh Tri (Hanoi) dianggarkan secara tentatif pada 25 juta VND/m2. Jika diluluskan, ini akan menjadi harga perumahan sosial tertinggi yang pernah ada di Hanoi.

Harga di atas baru sahaja diumumkan oleh Jabatan Pembinaan Hanoi selepas projek itu memulakan pembinaan akhir tahun lalu.

Projek ini dilaburkan oleh konsortium Perbadanan Pelaburan Pembangunan Infrastruktur Bandar (Udic), Syarikat Saham Bersama Pembinaan Elektrik dan Air Hanoi (Haweicco) dan Syarikat Saham Bersama Pembangunan Perumahan dan Pembinaan DAC Hanoi. Projek ini dibina di atas plot NO1 kawasan bandar baharu Ha Dinh, komune Tan Trieu (nama komersial Menara Udic Eco).

Menurut Jabatan Pembinaan, anggaran harga jualan pangsapuri dalam projek perumahan sosial ini adalah kira-kira 25 juta/m2. Dengan harga seunit di atas, sebuah pangsapuri seluas 70m2 dalam projek itu menelan kos kira-kira 1.75 bilion VND.

Anggaran harga sewa adalah sekitar 150,000 VND/m2/bulan. Anggaran harga sewa untuk pangsapuri seluas 70m2 ialah 10.5 juta VND/bulan.

Harga sewa ialah 390,000 VND/m2/bulan, dijangka untuk pangsapuri seluas 70m2, orang ramai perlu membayar 27.3 juta VND/bulan.

Jabatan Pembinaan berkata harga rasmi akan diumumkan oleh pelabur selepas dinilai oleh agensi pengurusan negeri mengikut peraturan.

Jangkaan masa untuk menerima permohonan untuk membeli perumahan sosial di projek itu adalah pada suku keempat 2025.

Sebelum 2023, harga jualan perumahan sosial di ibu negara turun naik daripada 13-17 juta VND/m2. Jika diluluskan, ini akan menjadi harga perumahan sosial tertinggi yang pernah ada di Hanoi.

Sebelum ini, menjawab pendapat pengundi mengenai harga perumahan sosial yang tinggi berbanding pendapatan majoriti pekerja khususnya yang berpendapatan rendah, Kementerian Pembinaan berkata bagi memudahkan prosedur penentuan harga perumahan sosial, Undang-undang Perumahan 2023 menetapkan harga jualan ditentukan berdasarkan pengiraan semua kos bagi mendapatkan semula modal pelaburan pembinaan perumahan.

Harga pajakan belian ditentukan sebagai harga jualan dan tidak termasuk yuran penyelenggaraan perumahan yang dibayar oleh pemajak mengikut peruntukan Undang-undang Perumahan. Harga sewa dipersetujui oleh pelabur dan pemajak. Sekiranya pelabur menggunakan harga tawaran yang menang, ia tidak perlu menilai semula harga jualan dan harga belian pajakan perumahan sosial.

Menurut Kementerian Pembinaan, Perkara 85 menetapkan insentif untuk pelabur perumahan sosial, seperti pengecualian bayaran guna tanah, sewa tanah, insentif cukai mengikut undang-undang cukai, pelabur berhak mendapat keuntungan 10%, diperuntukkan keluasan tanah atau keluasan lantai komersial dan tidak perlu mengambil kiranya dalam harga perumahan sosial.

“Peraturan-peraturan ini menyumbang kepada menggalakkan dan menggalakkan pelaburan dan pembangunan perumahan sosial dan memastikan harga perumahan sosial pada tahap sederhana supaya pegawai, pekerja dan buruh yang berpendapatan rendah boleh membeli rumah dan menstabilkan kehidupan mereka,” tegas Kementerian Pembinaan.

Peraturan pemberian buku merah untuk tanah yang diperuntukkan untuk kegunaan bertahun-tahun tanpa perancangan

Pada masa peruntukan tanah yang tidak dibenarkan pada tahun 1996, tidak ada perancangan, tetapi pada tahun 2024, jika tidak mengikut perancangan, adakah sijil hak guna tanah boleh diberikan?

Mengenai isu ini, Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar mempunyai ulasan berikut:

Fasal 2, Perkara 140 Undang-Undang Tanah 2024 mengenai kes-kes di mana isi rumah dan individu menggunakan tanah yang diperuntukkan tanpa kuasa yang sewajarnya dan tanah yang digunakan dari 15 Oktober 1993 hingga sebelum 1 Julai 2004, dan kini disahkan oleh Jawatankuasa Rakyat komune di mana tanah itu terletak tidak mempunyai pertikaian, selaras dengan perancangan atau perancangan am atau perancangan tanah peringkat daerah atau zon. diberikan Sijil hak guna tanah dan pemilikan aset yang melekat pada tanah (buku merah) mengikut peruntukan Fasal 3 dan 6, Perkara 138 Undang-undang ini.

Sehubungan itu, plot tanah yang digunakan mesti mematuhi salah satu daripada lima jenis perancangan yang dinyatakan di atas untuk dipertimbangkan untuk buku merah.

“Berdasarkan peraturan di atas, dalam kes di mana masa peruntukan tanah tidak berada dalam kuasa pada tahun 1996 dan tidak ada perancangan, tetapi pada tahun 2024 ia tidak mengikut perancangan, ia tidak akan layak untuk pertimbangan untuk pengeluaran buku merah mengikut peruntukan Perkara 140 Undang-undang Tanah,” kata Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar.

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-ha-noi-qua-dinh-sot-chu-nha-dang-cat-lai-chu-khong-phai-cat-lo-lo-dien-du-an-nha-o-xa-hoi-dat-nhat-303068.html