Merealisasikan Impian Memiliki Rumah - Bahagian 3: Halangan daripada 'Kesesakan' Kredit

Matlamat untuk menyiapkan sekurang-kurangnya 1 juta unit perumahan sosial menjelang 2030 sedang giat dipromosikan.

Walau bagaimanapun, secara paradoksnya, hanya kira-kira 3,400 bilion VND daripada pakej kredit 145 trilion VND yang diperuntukkan kepada sektor ini telah diagihkan, bersamaan dengan kurang daripada 3% daripada skala program. Apabila perniagaan menghadapi halangan birokrasi dan orang ramai menghadapi kesukaran untuk mendapatkan pinjaman, dana keutamaan belum benar-benar sampai kepada mereka yang paling memerlukan perumahan.

Pelanggan menjalankan transaksi di ibu pejabat Vietcombank di Hanoi. (Foto ilustrasi: Tran Viet/TTXVN)

Ibu kota sudah ada, tetapi alirannya belum deras lagi.

Selepas tempoh pertumbuhan yang perlahan untuk tempoh yang panjang, segmen perumahan sosial memasuki fasa baharu pembangunan yang dipercepatkan.

Menurut Resolusi Kerajaan No. 07/NQ-CP mengenai penetapan sasaran pembangunan perumahan sosial kepada kawasan tempatan bagi tempoh 2026-2030, seluruh negara mesti menyiapkan lebih daripada 158,700 pangsapuri pada tahun 2026 sahaja. Hanya dalam tempoh empat bulan pertama tahun ini, tambahan 40 projek perumahan sosial telah dimulakan, dengan skala kira-kira 36,590 pangsapuri.

Menurut Kementerian Pembinaan , secara kumulatif di seluruh negara, terdapat 226 projek yang telah memulakan pembinaan dengan kira-kira 228,725 pangsapuri, bersamaan dengan 144% daripada sasaran yang ditetapkan. Pada masa yang sama, kira-kira 5,426 pangsapuri telah siap dan mula digunakan; 25 lokaliti telah mencapai atau melebihi sasaran permulaan mereka untuk tahun ini.

Bagi menyokong penawaran tersebut, sektor perbankan telah melaksanakan program kredit keutamaan untuk pembangunan perumahan sosial, yang kini bernilai kira-kira 145,000 bilion VND. Ini dianggap sebagai salah satu alat kewangan penting untuk merealisasikan matlamat jaminan perumahan.

Walau bagaimanapun, pengeluaran sebenar tidak memenuhi jangkaan. Setakat ini, hanya 38 daripada 63 lokaliti telah mengumumkan senarai projek yang layak untuk pinjaman. Secara keseluruhan, kira-kira 100 projek layak untuk mengakses program ini, dengan keperluan modal sekitar 70,000 bilion VND.

Walau bagaimanapun, jumlah modal yang diagihkan hanya mencecah kira-kira 3,400 bilion VND, bersamaan dengan kurang daripada 3% daripada keseluruhan skala program. Daripada jumlah ini, kira-kira 2,940 bilion VND telah diagihkan kepada pelabur dalam 21 projek; pembeli rumah hanya mengakses kira-kira 460 bilion VND dalam 19 projek.

Menurut pakar, jurang yang besar antara saiz pakej kredit dan jumlah modal yang dikeluarkan mencerminkan kapasiti pasaran yang masih rendah untuk menyerap modal.

Dr. Can Van Luc, Ketua Ekonomi Bank Pelaburan dan Pembangunan Vietnam (BIDV), percaya bahawa apabila kredit bank semakin tertumpu pada permintaan pasaran hartanah untuk perumahan, pasaran akan berkembang ke arah yang lebih mampan. Walau bagaimanapun, agar aliran modal berkesan, adalah perlu untuk menangani isu-isu bekalan, rangka kerja perundangan dan harga perumahan secara serentak.

Kesesakan ini juga menjadi perkara yang membimbangkan Setiausaha Agung dan Presiden To Lam semasa sesi kerja baru-baru ini dengan Jawatankuasa Parti, Kerajaan, dan agensi berkaitan mengenai pembangunan perumahan sosial. Sehubungan itu, hak untuk perumahan yang sah adalah hak asasi rakyat, dan Negeri mempunyai dasar pembangunan perumahan yang bertujuan untuk memastikan setiap orang mempunyai tempat tinggal. Untuk merealisasikan matlamat ini, prosedur yang berkaitan dengan pelaburan, perancangan, peruntukan tanah, permit pembinaan, dan akses kepada kredit keutamaan perlu diperkemas, memastikan kemudahan, tarikh akhir yang jelas, dan akauntabiliti individu.

Salah satu halangan terbesar pada masa ini ialah proses pelaksanaan projek yang berpanjangan disebabkan oleh prosedur yang bertindih. Banyak projek mengambil masa bertahun-tahun untuk menyelesaikan prosedur yang berkaitan dengan perancangan, peruntukan tanah, menentukan harga jualan, meluluskan pembeli rumah yang layak dan prosedur pelaburan.

"Untuk meningkatkan bekalan dan menurunkan harga perumahan, kita mesti terlebih dahulu menambah baik proses pelesenan, memudahkan prosedur pentadbiran dan memendekkan masa pelaksanaan projek," tegas Dr. Can Van Luc.

Berkongsi pandangan yang sama, Encik Nguyen Van Dinh, Pengerusi Persatuan Broker Hartanah Vietnam, percaya bahawa jika halangan perancangan dan prosedur tidak dihapuskan, walaupun dengan peningkatan jumlah kredit, kecekapan akan sukar untuk diperbaiki.

Apabila individu berpendapatan rendah menghadapi kesukaran untuk mendapatkan modal.

Walaupun perniagaan mungkin menghadapi masalah untuk mengakses dana bagi pembangunan projek, halangan terbesar bagi pembeli rumah terletak pada tekanan kewangan jangka panjang.

Selepas bertahun-tahun menyewa di Hanoi, Le Xuan, seorang pekerja mekanikal, telah berulang kali mengkaji projek perumahan sosial sebagai persediaan untuk menetap. Walau bagaimanapun, apabila mengira tempoh pembayaran balik pinjaman bank selama lebih 20 tahun, keluarganya masih teragak-agak untuk membuat keputusan muktamad.

Menurut Encik Xuan, kadar faedah keutamaan awal adalah positif, tetapi apa yang paling membimbangkan ramai pekerja ialah kadar faedah selepas tempoh keutamaan. Dengan pendapatan yang hanya mencukupi untuk menampung perbelanjaan sara hidup dan pendidikan anak-anak, sebarang turun naik dalam kos pinjaman boleh memberi kesan yang ketara kepada bajet keluarga.

Sementara itu, bagi Cik Nguyen Thi Mai, seorang ahli perniagaan perkhidmatan makanan yang bekerja sendiri di Hanoi, halangannya terletak pada memenuhi keperluan pinjaman bank.

Cik Mai berkata bahawa keluarganya telah mengumpulkan beberapa dana padanan dan layak memohon perumahan sosial. Walau bagaimanapun, semasa menyelidik proses permohonan pinjaman, beliau mendapati bahawa membuktikan pendapatan yang stabil bukanlah mudah sama sekali.

"Pendapatan saya memang nyata, tetapi ia tidak selalunya tercermin dalam slip gaji atau kontrak pekerjaan. Semasa memohon pinjaman, banyak dokumen perlu dihantar beberapa kali, jadi proses kelulusan mengambil masa lebih lama daripada yang dijangkakan," kata Cik Mai.

Pelanggan menjalankan transaksi di ibu pejabat Agribank. Foto: Tran Viet/TTXVN

Mengikut peraturan semasa, selain layak mendapat dasar perumahan sosial, peminjam juga mesti memenuhi syarat kredit seperti mempunyai keupayaan untuk membayar balik hutang seperti yang dijanjikan, mempunyai kontrak yang sah untuk membeli atau memajak-membeli perumahan sosial, dan melaksanakan langkah-langkah cagaran pinjaman seperti yang ditetapkan.

Keperluan ini bertujuan untuk memastikan keselamatan kredit bagi bank, tetapi pada hakikatnya, ia juga menyukarkan segmen pekerja berpendapatan rendah atau berpendapatan tidak stabil untuk mengakses pinjaman.

Kebimbangan ini juga dikongsi oleh ramai pakar.

Encik Nguyen Xuan Bac, Timbalan Pengarah Jabatan Kredit untuk Sektor Ekonomi (Bank Negeri Vietnam), berkata bahawa membina mekanisme kadar faedah jangka panjang yang stabil untuk pembeli perumahan sosial adalah sangat penting.

"Pembeli perumahan sosial biasanya mempunyai pendapatan rendah atau sederhana dan sumber kewangan yang terhad. Mereka bentuk mekanisme untuk kadar faedah keutamaan dan stabil dalam tempoh yang panjang akan membantu mereka berasa selamat dalam meminjam dan mempunyai keupayaan yang lebih baik untuk membayar balik hutang," kata Encik Bac.

Menurut Encik Bac, dengan program pinjaman di bawah Dekri Kerajaan No. 100/2024/ND-CP yang memperincikan beberapa peruntukan Undang-undang Perumahan mengenai pembangunan dan pengurusan perumahan sosial, pembeli rumah boleh meminjam pada kadar faedah kira-kira 5.4% setahun dan dengan tempoh pinjaman maksimum sehingga 25 tahun.

Walau bagaimanapun, ramai pakar percaya bahawa bagi kumpulan berpendapatan rendah, apa yang penting bukan sahaja kadar faedah keutamaan tetapi juga kestabilan dasar kredit dalam jangka masa panjang. Keupayaan untuk meramalkan obligasi pembayaran balik bulanan akan membantu orang ramai berasa lebih yakin dalam memutuskan untuk membeli rumah.

Dari perspektif lain, perunding undang-undang dan peguam Nguyen Van Dinh berhujah bahawa terdapat "ketidakpadanan" dalam dasar dalam amalan. Ramai orang yang layak mendapat dasar perumahan sosial kekurangan kemampuan kewangan untuk meminjam wang bagi membeli rumah, manakala mereka yang berkemampuan dari segi kewangan tidak layak.

"Dengan pendapatan yang hampir tidak mencukupi untuk hidup, orang ramai sering menghadapi kesukaran untuk membayar balik prinsipal pinjaman rumah mereka, apatah lagi faedah. Sebaliknya, pendapatan yang rendah juga menyukarkan orang ramai untuk membuktikan keupayaan mereka untuk membayar balik hutang, yang menyebabkan bank tidak mengeluarkan pinjaman," Encik Dinh menganalisis.

Ini membawa kepada paradoks bahawa mereka yang paling memerlukan perumahan juga merupakan kumpulan yang paling kurang mendapat akses kepada modal.

Kita tidak boleh bergantung sepenuhnya kepada pasaran.

Dalam kesimpulan baru-baru ini mengenai orientasi pembangunan perumahan, Setiausaha Agung dan Presiden To Lam menekankan: "Negara tidak mensubsidi perumahan, tetapi ia juga tidak menyerahkan sepenuhnya kepada pasaran untuk mengawal selia dirinya sendiri."

Menurut pakar, inilah juga semangat yang perlu diterapkan dalam pembangunan dasar kredit untuk perumahan sosial. Profesor Hoang Van Cuong, ahli Jawatankuasa Kewangan dan Belanjawan Dewan Negara, percaya bahawa kadar pengeluaran program kredit perumahan sosial yang rendah menunjukkan terdapat kekurangan dalam cara ia disusun dan dilaksanakan.

"Kami sedang menggabungkan mekanisme pasaran dengan mekanisme kebajikan negara. Perumahan sosial adalah dasar keselamatan sosial, dan sebagai dasar keselamatan sosial, Negara mesti menggunakan alatnya untuk mengawal selianya, tetapi pada masa ini kami menggunakan alat pasaran," tegas Encik Cuong.

Menurutnya, perumahan sosial merupakan program kemanusiaan, jadi ia juga memerlukan mekanisme kredit yang berperikemanusiaan yang mewujudkan keadaan yang paling sesuai untuk orang ramai mengakses modal, daripada prosedur pinjaman hinggalah kepada kadar faedah.

Di samping itu, ramai pakar mencadangkan agar Dana Perumahan Negara (NPN) segera beroperasi, bagi membentuk sumber modal jangka panjang untuk pembangunan perumahan sosial dan bukannya bergantung terutamanya pada kredit komersial.

Terutamanya, orientasi baharu Parti dan Negeri juga sedang beralih dengan pesat ke arah membangunkan perumahan sewa. Setiausaha Agung dan Presiden To Lam meminta agar pembangunan perumahan sewa diutamakan, terutamanya model pangsapuri sewa di bandar-bandar besar, zon perindustrian, zon ekonomi dan kawasan yang mempunyai potensi pembangunan yang kukuh.

Peguam Nguyen Van Dinh percaya pendekatan ini sejajar dengan keperluan praktikal pekerja. Dalam menarik perusahaan swasta, Negeri memerlukan mekanisme kewangan yang kukuh untuk menggalakkan pelaburan. "Negeri boleh menyokong pakej pinjaman yang meliputi 80% daripada jumlah pelaburan projek, dengan tempoh pinjaman lebih 20 tahun dan kadar faedah keutamaan di bawah 3% setahun," cadangan Encik Dinh.

Sasaran satu juta unit perumahan sosial menjelang 2030 menunjukkan keazaman kukuh Parti, Negara, dan kementerian serta agensi dalam memastikan hak perumahan untuk rakyat. Walau bagaimanapun, agar pangsapuri ini benar-benar menjangkau golongan berpendapatan rendah, aliran modal keutamaan perlu disalurkan secara serentak daripada perniagaan kepada pembeli rumah. Hanya apabila kesesakan dalam prosedur, kadar faedah dan mekanisme kredit dihapuskan, perumahan sosial dapat memenuhi sepenuhnya peranannya sebagai tonggak keselamatan sosial ekonomi yang mampan.

Artikel 4: Da Nang mencari penyelesaian melalui perumahan sosial untuk disewa.

Sumber: https://baotintuc.vn/kinh-te/hien-thuc-giac-mo-an-cu-bai-3-vuong-mac-tu-nut-that-tin-dung-20260601175141598.htm