Kadar faedah meningkat, aliran tunai menjadi 'sukar': Hartanah memasuki kitaran saringan semula

(CLO) Selepas tempoh yang panjang mendapat manfaat daripada aliran tunai murah, pasaran hartanah menghadapi cabaran baharu kerana kadar faedah menunjukkan tanda-tanda meningkat.

Kadar faedah semakin meningkat

Selepas tempoh yang panjang kekal pada paras yang rendah, kadar faedah simpanan di banyak bank telah meningkat secara senyap-senyap dalam jangka pendek, membawa kepada aliran menaik dalam kadar faedah pinjaman.

Walaupun Bank Negara telah mengekalkan dasar sokongan kecairannya dan tidak memberi isyarat pengetatan monetari - kerana ia tidak memulakan semula saluran pengeluaran wang melalui bil perbendaharaan sejak Jun - paras kadar faedah kini berada di bawah banyak tekanan.

Pulangan tekanan inflasi dan trend pengurusan berhati-hati bank pusat utama di seluruh dunia telah mengecilkan ruang untuk mengekalkan kadar faedah yang rendah.

Kadar faedah meningkat secara beransur-ansur. (Foto: CSD)

Dalam konteks itu, pasaran hartanah, sektor yang sangat bergantung kepada kredit, sedang menghadapi ujian besar untuk pemulihan dan pembangunan.

Menurut laporan Persatuan Realtors Vietnam (VAR), realiti menunjukkan bahawa apabila kadar faedah meningkat secara mendadak, kesan pertama dan paling jelas ialah penurunan kecairan dalam pasaran. Pembeli rumah, terutamanya mereka yang menggunakan pinjaman, perlu mempertimbangkan semula rancangan kewangan mereka.

Sementara itu, pelabur hartanah lebih berhati-hati dengan rancangan pengembangan portfolio mereka, kerana keuntungan yang dijangka tidak mungkin mengimbangi peningkatan kos modal.

Pada masa yang sama, perusahaan pembangunan projek menghadapi risiko berganda: kos kewangan meningkat manakala permintaan berkurangan, menyebabkan aliran tunai menjadi perlahan dan bekalan baharu mengecut. Apabila bekalan berkurangan, urus niaga terbantut, dan oleh itu harga sukar untuk mengekalkan momentum menaik yang sama seperti dalam tempoh sebelumnya.

Dengan ciri menggunakan leverage kewangan yang besar, hartanah adalah saluran pelaburan yang paling langsung dan sangat dipengaruhi oleh turun naik kadar faedah. Pada masa lalu, pasaran Vietnam mengalami penurunan mendadak dalam tempoh 2011-2013, apabila kadar faedah pinjaman melebihi ambang 18-20%/tahun.

Banyak perniagaan dan pelabur terpaksa menjual aset untuk mengurangkan kerugian, menyebabkan pasaran "membeku" untuk masa yang lama, dengan harga hartanah di banyak kawasan jatuh sebanyak 30-40%, walaupun di kawasan tengah.

Sebahagian daripada sebabnya datang daripada mentaliti pelaburan bergantung kepada pinjaman jangka pendek, manakala projek dan aset hartanah mempunyai kitaran pelaburan yang panjang. Apabila kos modal meningkat secara tiba-tiba, aliran tunai terganggu, dan risiko kecairan hampir tidak dapat dielakkan.

Tekanan juga datang daripada pinjaman rumah keutamaan. Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, untuk merangsang pasaran, banyak pelabur dan bank perdagangan telah melancarkan pakej pinjaman perumahan dengan kadar faedah keutamaan daripada hanya 5.5%/tahun, malah tanpa faedah, tempoh tangguh prinsipal sehingga 5 tahun. Dasar ini membantu sebilangan besar orang dan pelabur mengakses modal murah untuk memiliki hartanah.

Walau bagaimanapun, tempoh keutamaan hanya sementara. Apabila memasuki tempoh kadar faedah terapung, jika paras kadar faedah am meningkat, tekanan pembayaran balik hutang akan meningkat secara mendadak.

VAR percaya bahawa ramai pelanggan berada dalam situasi di mana "mereka tidak membayar sebarang modal, tetapi faedahnya meningkat dua kali ganda". Apabila kecairan pasaran rendah, menjual semula produk untuk mengurangkan kerugian menjadi sukar, dan risiko hutang lapuk boleh kembali kepada sistem kredit.

Perniagaan hartanah di bawah tekanan yang hebat

VAR menilai: Perniagaan hartanah pada masa ini merupakan kumpulan yang paling terjejas oleh kenaikan kadar faedah. Di satu pihak, mereka terpaksa menanggung kos kewangan yang lebih tinggi untuk pinjaman bagi melaksanakan projek; sebaliknya, kuasa beli dalam pasaran merosot apabila orang ramai menghadapi kesukaran untuk mendapatkan pinjaman untuk membeli rumah.

Sementara itu, saluran menggembleng modal melalui bon korporat masih belum pulih sepenuhnya. Terbitan baharu masih berhati-hati, manakala jumlah bon matang kekal tinggi, memaksa banyak perniagaan menguruskan aliran tunai dengan menjual dana tanah, menangguhkan kemajuan pembinaan atau berunding dengan kontraktor dan bank untuk melanjutkan masa pembayaran.

Perniagaan hartanah berada di bawah tekanan yang hebat apabila kadar faedah meningkat. (Foto: ST)

Khususnya, dengan majoriti bekalan adalah projek masa depan, gangguan aliran tunai daripada pelanggan menjadikan tekanan kewangan lebih besar.

Apabila kos kredit meningkat, saluran mobilisasi modal lain belum dibangunkan, dan kapasiti kewangan ramai pelabur adalah terhad, banyak projek berisiko untuk digantung atau ditangguhkan, menjejaskan keyakinan pembeli dan pelabur sekunder.

Bukan sahaja menjejaskan projek yang sedang berjalan, kadar faedah tinggi yang berpanjangan juga melemahkan keupayaan untuk mengembangkan dana tanah dan memulakan projek baharu.

Malah, bank cenderung untuk meningkatkan kadar faedah semasa tempoh kemelesetan pasaran disebabkan oleh risiko yang tinggi. Pada masa itu, banyak perniagaan memilih untuk "duduk diam" dan bukannya mengembangkan pelaburan, untuk mengehadkan kerugian - terutamanya dalam konteks peningkatan kos tanah dan pembinaan.

Akibatnya, bekalan perumahan menghadapi risiko penurunan yang ketara dalam jangka sederhana. Selain itu, kenaikan kadar faedah juga secara tidak langsung memberi kesan kepada pelaburan awam dan kos infrastruktur.

Memandangkan harga bahan mentah, kos buruh dan kos pembersihan tapak meningkat, kemajuan banyak projek pengangkutan utama ditangguhkan. Ini secara langsung menjejaskan jangkaan kenaikan harga di kawasan yang pernah diramalkan "mendapat manfaat daripada infrastruktur," meletakkan banyak pelabur sekunder dalam kedudukan yang sukar.

Walaupun menghadapi banyak cabaran, prospek jangka panjang untuk pasaran hartanah Vietnam kekal positif, hasil daripada asas permintaan perumahan sebenar yang besar dan urbanisasi yang kukuh.

"Memandangkan ekonomi terus berkembang, segmen seperti perumahan, hartanah perindustrian, pejabat untuk pajakan dan runcit masih mengekalkan permintaan yang stabil," VAR menilai.

Persatuan Realtors Vietnam (VARS) percaya bahawa, dalam tempoh semasa, pembeli rumah harus memanfaatkan peluang apabila kadar faedah masih rendah dan bekalan semakin pulih.

Walau bagaimanapun, penggunaan modal yang dipinjam harus dikawal pada tahap yang selamat, tidak melebihi 50% daripada nilai hartanah untuk mengelakkan risiko apabila kadar faedah boleh berbalik. Pembeli juga harus mengutamakan memilih projek dengan pelabur yang bereputasi, kapasiti kewangan yang kukuh, jaminan undang-undang dan kemajuan pembinaan - terutamanya dengan produk perumahan yang dibentuk pada masa hadapan.

Sumber: https://congluan.vn/lai-suat-tang-dan-dong-tien-tro-nen-kho-bat-dong-san-lai-buoc-vao-chu-ky-sang-loc-10316526.html