Bank terperangkap dengan aset yang diterima daripada pelaksanaan penghakiman.

Bagi aset terjamin yang diterima daripada agensi penguatkuasaan, institusi kredit tidak boleh menjualnya dan tidak boleh meminta agensi penguatkuasaan untuk terus melelongnya kerana sifat aset ini telah melalui banyak lelongan yang gagal.

Persatuan Bank Vietnam (VNBA) baru sahaja mengeluarkan Dokumen No. 421/HHNH-PLNV bertarikh 5 Ogos 2025, meminta Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar, Kementerian Kehakiman dan Bank Negara Vietnam menangani kesukaran dan masalah yang dihadapi oleh institusi kredit ahli (CI) apabila menerima hartanah sebagai cagaran untuk mengendalikan hutang lapuk.

Menurut maklum balas daripada institusi kredit ahli , salah satu langkah penting untuk mengendalikan hutang lapuk ialah menerima hartanah sebagai cagaran bagi menggantikan obligasi pembayaran balik hutang pelanggan. Ini terutamanya dilakukan dalam dua bentuk: bank dan pelanggan bersetuju untuk mengimbangi hutang, atau institusi kredit menerima kembali cagaran daripada Agensi Penguatkuasaan selepas banyak lelongan yang tidak berjaya.

Mengikut Undang-undang Institusi Kredit, bank tidak dibenarkan menjalankan perniagaan hartanah tetapi dibenarkan memegang hartanah ini untuk tempoh maksimum 5 tahun untuk mengendalikan kutipan hutang.

Bagaimanapun, realitinya ialah Pejabat Pendaftaran Tanah dan Jabatan Pertanian dan Alam Sekitar di banyak kawasan enggan mendaftarkan perubahan dan memindahkan pemilikan hartanah kepada institusi kredit.

Agensi-agensi ini memerlukan institusi kredit mempunyai kelulusan bertulis mengenai dasar pemindahan daripada Jawatankuasa Rakyat Wilayah dan menjalankan prosedur untuk menukar tujuan guna tanah.

Keperluan ini, menurut institusi kredit, tidak konsisten dengan sifat pegangan aset untuk mengendalikan hutang lapuk, yang bukan aktiviti perniagaan atau pembelian aset untuk kegunaan langsung.

Kegagalan institusi kredit untuk mendaftarkan pemilikan telah membawa kepada banyak akibat.

Pertama, harta itu tidak boleh dilelong: Oleh kerana nama mereka tiada dalam Sijil Hak Guna Tanah, institusi kredit tidak boleh menjual atau memindahkan harta itu kepada pembeli sendiri. Organisasi notari juga enggan mengesahkan kontrak jualan atas sebab ini.

Kedua, kebuntuan dengan aset daripada penguatkuasaan: Untuk aset yang diterima daripada agensi penguatkuasaan, institusi kredit tidak boleh menjualnya. Kembali kepada agensi penguatkuasaan untuk lelongan selanjutnya adalah tidak boleh dilaksanakan, kerana sifat aset ini telah melalui banyak lelongan yang gagal.

Ketiga, masalah perakaunan: Menurut peraturan Bank Negara dalam Keputusan 479/2004/QD-NHNN, untuk merekodkan nilai aset dalam akaun kunci kira-kira (Akaun 387), institusi kredit mesti mempunyai dokumen penuh yang membuktikan pemilikan undang-undang. Kerana ia tidak boleh didaftarkan, institusi kredit tidak boleh mengakaunkan aset ini, menjadikan tujuan untuk menerima aset tidak dapat dicapai.

Keempat, risiko pertikaian: Walaupun pelanggan telah menyerahkan harta, secara sah, obligasi hutang mereka masih dalam buku dan terus timbul. Ini menimbulkan risiko pertikaian dan tindakan undang-undang pada masa hadapan, terutamanya apabila harga hartanah meningkat, pemilik lama boleh menuntut semula harta tersebut.

Menghadapi kesukaran di atas, Persatuan Perbankan Vietnam mengesyorkan agar Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar mengeluarkan dokumen yang membimbing Jabatan Pertanian dan Alam Sekitar di seluruh negara, membenarkan institusi kredit mendaftarkan pemindahan hak/mendaftarkan perubahan dalam aset hartanah dalam kedua-dua kes: menerima cagaran melalui perjanjian dan menerimanya daripada agensi penguatkuasaan, supaya institusi kredit mempunyai kuasa penuh dan kepada pembeli.

Selepas pemindahan hak/pendaftaran pertukaran didaftarkan, institusi kredit bertanggungjawab untuk memantau, menjual, memindahkan atau membeli semula hartanah secara proaktif dalam tempoh 5 tahun dari tarikh keputusan untuk mengendalikan harta tersebut. Sekiranya institusi kredit melanggar, ia akan dikendalikan mengikut peruntukan undang-undang.

Bagi State Bank of Vietnam, Persatuan Perbankan Vietnam bercadang untuk mengkaji dan mengeluarkan dokumen panduan mengenai pengiktirafan aset yang diperuntukkan kepada hutang dan aset yang diterima sebagai ganti melaksanakan kewajipan untuk membimbing institusi kredit dalam perakaunan aset hartanah apabila institusi kredit menerima sebagai ganti obligasi pembayaran balik hutang pelanggan dan memegang cagaran selama 5 tahun dan mesti menjual semula, memindahmilikkan harta tanah dan mesti menjual semula, memindah milik atau harta tanah. 139 Undang-undang Institusi Kredit.

Panduan mengenai peruntukan risiko sekiranya institusi kredit menerima cagaran sebagai ganti obligasi dan memegangnya selama 5 tahun.

Menyelaras dengan Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar dan Kementerian Kehakiman untuk menyelesaikan petisyen Persatuan Perbankan berhubung masalah pendaftaran pertukaran harta, supaya institusi kredit mempunyai hak untuk mengendalikan harta itu dan memindahkan nama kepada pembeli.

Sumber: https://baodautu.vn/ngan-hang-be-tac-voi-tai-san-nhan-ve-tu-thi-hanh-an-d353599.html