Mengawal harga hartanah: Penyelesaian untuk menyejukkan pasaran hartanah

Agensi pengurusan itu merancang untuk menggunakan beberapa langkah untuk menyejukkan harga hartanah, terutamanya dalam segmen mewah, di mana spekulasi dan inflasi harga adalah perkara biasa.

Jabatan Pembinaan Bandaraya Ho Chi Minh baru sahaja mengeluarkan dokumen yang meminta perniagaan hartanah mematuhi dengan ketat peraturan undang-undang mengenai pendedahan awam maklumat projek, transaksi dan hak pemilikan. Mengikut semangat Undang-undang 2023 mengenai Perniagaan Hartanah dan Dekri 94, 96/2024/ND-CP, perniagaan mesti menghebahkan maklumat projek sebelum memasuki perniagaan, melaporkan status transaksi secara bertulis dan fail elektronik, serta bertanggungjawab terhadap ketepatan data.

Larangan pemintasan, kebenaran kepada broker

Terutama sekali, dokumen itu melarang pelabur daripada memberi kuasa kepada organisasi atau individu lain untuk menandatangani kontrak untuk deposit, jualan, pemindahan, pajakan beli perumahan atau hak guna tanah dalam projek. Pelabur hanya dibenarkan menjual atau memajak beli perumahan masa hadapan selepas memaklumkan agensi pengurusan negeri secara bertulis tentang memenuhi syarat transaksi.

Sebelum Jabatan Pembinaan mengeluarkan dokumen ini, banyak projek di Ho Chi Minh City telah dibuka untuk jualan di bawah kebenaran. Banyak lantai pembrokeran F2 dan F3 menerima deposit daripada pelanggan, manakala projek itu tidak diberikan permit pembinaan dan tidak memenuhi keperluan undang-undang. Ramai pelanggan dari wilayah utara terbang ke Ho Chi Minh City untuk "membayar deposit muhibah" tetapi sebenarnya tidak menandatangani kontrak dengan pelabur.

Pada pembukaan projek baru-baru ini, Cik Loan (menetap di wad Tan Hung, Ho Chi Minh City) berkata bahawa dia telah membuat "deposit muhibah" sebanyak VND50 juta melalui lantai, kemudian membayar 10% lagi daripada nilai apartmen, tetapi hanya melalui syarikat broker dan tidak bekerja dengan pelabur. "Saya fikir ia adalah proses biasa, tetapi apabila saya bertanya kemudian, saya mendapat tahu bahawa saya tidak layak untuk membuka jualan," kongsinya.

Seorang pengarah sebuah syarikat hartanah di Ho Chi Minh City mengakui bahawa sejak sekian lama, ramai pelabur cuba "memintas undang-undang" dengan membenarkan lantai pembrokeran untuk menerima deposit daripada pelanggan. "Jalan pintas" melalui pemasaran dan komunikasi ini membuatkan pelanggan hanya mengetahui tentang lantai dagangan tanpa berhubung terus dengan pelabur.

Menurut pakar ekonomi - Dr Tran Nguyen Dan, situasi pelabur "memintas undang-undang" melalui lantai pembrokeran untuk meningkatkan modal telah wujud sejak sekian lama. "Banyak projek menggerakkan sehingga 90% - 95% daripada nilai pangsapuri sebelum menandatangani kontrak jualan. Agensi pengurusan jelas melihat tetapi tidak mengendalikan, menyebabkan pasaran terganggu, mewujudkan permintaan maya dan psikologi FOMO (takut terlepas) untuk pembeli" - En. Dan menganalisis.

Menurutnya, pendekatan ini bukan sahaja menaikkan harga hartanah malah meletakkan risiko di pihak pembeli. Kerana jika berlaku insiden, mereka hanya akan dikembalikan deposit atau faedah bank mereka, manakala pelabur masih memperuntukkan modal. “Pengajaran mahal daripada beberapa insiden besar dalam pasaran pada masa lalu masih mempunyai nilai amaran,” tegasnya.

Pada masa yang sama, draf Resolusi Kerajaan mengenai mekanisme mengawal harga hartanah juga telah menarik perhatian orang ramai. Dalam draf ini, agensi pengurusan mencadangkan bahawa urus niaga hartanah mesti dijalankan melalui tingkat perdagangan yang diuruskan oleh kerajaan, sambil mengetatkan kredit untuk peminjam yang membeli pangsapuri kedua dan ketiga. Di samping itu, draf itu juga menggalakkan pembangunan perumahan komersil mampu milik, memperluaskan bekalan pangsapuri kelas pertengahan untuk memenuhi keperluan perumahan sebenar.

Encik Vo Hong Thang, Timbalan Ketua Pengarah yang bertanggungjawab dalam perundingan di DKRA Consulting, berkata menurut tinjauan oleh Kumpulan DKRA, sehingga 70% daripada pelanggan yang membeli projek baharu pada masa lalu adalah untuk pelaburan, di mana 50%-60% sudah memiliki pangsapuri kedua dan lebih daripada 20% memiliki pangsapuri ketiga atau lebih. Walau bagaimanapun, sama ada mengetatkan kredit untuk membantu mengurangkan permintaan spekulatif, harga sejuk dan membawa pasaran kembali kepada nilai sebenar atau tidak, juga perlu dipertimbangkan.

Beliau juga mengulas bahawa jika dasar ini diguna pakai, kredit bank untuk sektor hartanah akan meningkat secara perlahan, kecairan pasaran mungkin berkurangan kira-kira 30%. "Spekulator perlu mempertimbangkan dengan teliti, manakala orang yang mempunyai keperluan sebenar akan mempunyai peluang untuk mengakses produk yang lebih sesuai" - Encik Thang mengulas.

Pelanggan mengetahui tentang projek hartanah di Ho Chi Minh City. Foto: TAN THANH

Laksanakan penyelesaian segerak dan jangka panjang

Encik Vo Hong Thang menyokong dasar cukai hartanah untuk mengehadkan spekulasi, tetapi beliau berharap Kerajaan dan kementerian dan cawangan perlu mempunyai pelan pelaksanaan langkah demi langkah, dengan pelan hala tuju, pengiraan yang teliti, dan mengelakkan permohonan secara tiba-tiba. "Jika cukai diperketatkan terlalu cepat, pasaran mungkin bertindak balas dengan kuat, menjejaskan kecairan dan pertumbuhan keseluruhan ekonomi, kerana hartanah ialah industri yang mempunyai pengaruh besar dalam bidang lain," kata Encik Thang.

Menurut Dr Pham Viet Thuan, Pengarah Institut Sumber Asli dan Ekonomi Persekitaran Bandaraya Ho Chi Minh, cukai transaksi hartanah adalah alat yang berkesan untuk mengehadkan spekulasi.

Beliau mencadangkan memohon cukai mengikut masa memegang harta itu: jika dimiliki kurang daripada 12 bulan, cukai akan menjadi 20% ke atas harga jualan, dari 12 hingga 36 bulan ialah 10%, 36 hingga 60 bulan ialah 5% dan lebih 60 bulan mengekalkan kadar semasa sebanyak 2%. "Kadar cukai ini juga harus digunakan untuk kes pembelian dan penjualan yang dibenarkan untuk mengelakkan kelemahan undang-undang," kata Encik Thuan.

Beliau percaya bahawa kaedah cukai ini lebih mudah dan lebih mudah digunakan daripada memaksa transaksi melalui pertukaran awam dalam talian, yang tidak sesuai dalam konteks semasa. "Cukai berdasarkan masa pemilikan membantu mengehadkan pelayaran tetapi tidak memesongkan pasaran. Mereka yang melabur jangka pendek perlu membayar cukai yang tinggi, manakala mereka yang memegang jangka panjang akan diberi insentif, yang adil dan munasabah" - Tegas Encik Thuan.

Selain itu, Encik Thuan juga mencadangkan untuk membina senarai harga tanah yang cenderung menurun dari semasa ke semasa, memandangkan tanah sebagai alat pengeluaran, bukan komoditi untuk spekulasi. Apabila harga tanah dikawal dengan betul, digabungkan dengan cukai transaksi yang fleksibel, pasaran akan kembali kepada nilai sebenar, mewujudkan peluang untuk orang ramai membeli rumah, sambil menyumbang kepada penstabilan keselamatan sosial.

Menurut Dr. Tran Nguyen Dan, menangani spekulasi mesti dilakukan secara serentak dan jangka panjang, dan tidak boleh diselesaikan dalam sekelip mata. Beliau percaya bahawa sebagai tambahan kepada cukai, adalah perlu untuk menggabungkan kredit dan alat pentadbiran. "Skor kredit mesti ditetapkan untuk peminjam dan bank perlu mengambil bahagian dalam kawalan. Peminjam yang membeli rumah kedua perlu membayar kadar faedah yang lebih tinggi dan nisbah pinjaman yang lebih rendah, contohnya, hanya 50% untuk rumah kedua dan 30% untuk rumah ketiga," sarannya.

Dr. Dan juga menekankan bahawa jika pelanggan meminta saudara untuk menggunakan nama mereka untuk mengelakkan cukai, orang yang menggunakan nama mereka juga perlu menanggung akibat seperti disekat daripada meminjam atau dikenakan cukai pada pembelian seterusnya. “Perlu ada penyelarasan antara agensi pengurusan, bank dan sistem cukai untuk memastikan keadilan dan mengelakkan kelemahan undang-undang,” tambahnya.

Menurutnya, ini adalah masalah yang memerlukan pelan hala tuju 5-10 tahun, dengan penyelarasan antara kementerian, cawangan dan pihak berkuasa tempatan untuk menstabilkan pasaran. "Harga hartanah hanya boleh menurun dan stabil apabila kita menyegerakkan daripada polisi cukai dan kredit kepada kesahihan projek. Apabila orang yang mempunyai keperluan sebenar boleh mengakses perumahan dengan mudah, spekulasi secara semula jadi akan berkurangan" - Encik Dan mengulas.

Kenaikan harga bukan sahaja disebabkan oleh spekulasi.

Dr Tran Nguyen Dan juga terus terang menegaskan bahawa sebab kenaikan harga hartanah bukan sahaja spekulasi tetapi juga prosedur undang-undang yang berpanjangan. "Banyak projek mengambil masa 7-8 tahun untuk menyiapkan prosedur, menyebabkan kos modal meningkat. Apabila kos meningkat, perniagaan terpaksa menaikkan harga jualan untuk mengimbangi, dan pembeli akhir menderita. Oleh itu, Negara perlu mentakrifkan dengan jelas tanggungjawab setiap peringkat dan setiap agensi dalam proses kelulusan projek untuk memendekkan masa dan mengurangkan kos," kata Encik Dan.

Da Nang mengesan "inflasi harga" tanah dan spekulasi

Pada 13 Oktober, Pejabat Jawatankuasa Rakyat Bandar Da Nang mengumumkan bahawa Pengerusi Jawatankuasa Rakyat bandar itu baru sahaja menandatangani dan mengeluarkan surat rasmi untuk memeriksa, menyemak, membetulkan dan mengendalikan tindakan manipulasi harga dan spekulasi hartanah; dan memperkukuh pengurusan dan penggunaan tanah di kawasan tersebut.

Sehubungan itu, Pengerusi Jawatankuasa Rakyat Bandar Da Nang menugaskan Jabatan Pertanian dan Alam Sekitar untuk mempengerusikan dan menyelaras dengan Jabatan Pembinaan, Pusat Pembangunan Dana Tanah, Jawatankuasa Rakyat bagi komune, wad dan unit yang berkaitan untuk mengatur pemeriksaan, pemeriksaan dan kajian semula semua aktiviti penilaian tanah khusus dan pembangunan dan pengeluaran senarai harga tanah; pampasan, sokongan dan penempatan semula apabila Negara menuntut semula tanah; dan aktiviti lelongan hak guna tanah.

Pada masa ini, Da Nang telah merekodkan banyak tanda "demam tanah" di pinggir bandar dan kawasan projek baru, terutamanya di tempat yang mempunyai maklumat perancangan, susunan unit pentadbiran atau pelaksanaan projek infrastruktur yang besar.

H.Dinh

Sumber: https://nld.com.vn/kiem-soat-gia-nha-dat-cach-nao-196251013215207851.htm